Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры.

Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи.

В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет.

Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор.

Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд.

Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению.

Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток.

Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора.

Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки.

Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев.

Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

https://www.youtube.com/watch?v=cjg7TwoC_7k\u0026pp=ygWbAdCQ0LLQsNC90YEsINC90L4g0L3QtSDQt9Cw0LTQsNGC0L7Qujog0KDQsNC30LvQuNGH0LjRjyDQuCDQv9GA0LDQstC-0LLRi9C1INCw0YHQv9C10LrRgtGLINC00LLRg9GFINGE0L7RgNC8INC_0YDQtdC00LLQsNGA0LjRgtC10LvRjNC90YvRhSDQv9C70LDRgtC10LbQtdC5

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине.

Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.

Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор.

И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора.

Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства.

Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной.

А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

• Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор.

Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить.

Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения.

Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

• Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

https://www.youtube.com/watch?v=cjg7TwoC_7k\u0026pp=YAHIAQE%3D

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать.

Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам.

Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

• Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток.

Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс.

Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

• Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре.

У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку.

Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

• Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними.

К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

• Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги.

Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры.

Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

• Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи.

И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять.

«У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора».

Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Предварительные платежи по договорам: алгоритм взаимодействия продавца и покупателя

• В чем юридические отличия между разными видами предварительных платежей по договору?
• Какие правовые особенности предварительных платежей нужно учитывать при заключении договора?
• Как правильно отразить в учете операции с разными видами предварительных платежей?

Типовая схема выполнения обязанностей сторон по хозяйственным договорам простая: продавец предоставляет покупателю товар или услугу, а покупатель оплачивает их после приемки. Действующее законодательство предусматривает и другие варианты, когда покупатель до момента получения товара или услуги выплачивает деньги продавцу в виде аванса, задатка или обеспечительного платежа. С юридической точки зрения все указанные варианты существенно различаются по своей сути и целям. Различия сказываются на учете операций по предварительной выплате денег продавцу, поэтому в статье рассмотрим правовые особенности взаимодействия продавца и покупателя, а также особенности отражения разных видов предварительных платежей по хозяйственным договорам.

Правовые особенности разновидностей предварительных платежей по договорам

В практике бизнеса часто используют варианты хозяйственных договоров, которые предусматривают обязанность покупателя совершать предварительные платежи, чтобы обеспечить выполнение договора. Такие оплаты классифицируют как авансы, задатки и обеспечительные платежи.

Рассмотрим эти варианты предварительных платежей подробнее.

Авансы (предоплаты)

Авансы (предоплаты) по своей экономической сути являются частью договорной цены на поставляемый товар или оказываемые услуги, которую уплачивает покупатель после заключения договора, но до приемки товара/услуги.

В действующем законодательстве нет определения авансовых платежей, поэтому размер и условия перечисления аванса устанавливают договором между продавцом и покупателем.

Авансовый платеж подтверждает намерение покупателя выполнить свои договорные обязательства, но не обеспечивает его исполнение. Поэтому авансовый платеж в полном размере подлежит возврату покупателю, если по каким-либо причинам товар не поставили, услугу не оказали.

Если договором предусмотрены штрафные санкции при отказе покупателя от сделки, они могут быть вычтены продавцом из суммы возвращаемого аванса.

С налоговой точки зрения аванс также является частью оплаты покупателя за реализацию товаров или услуг, поэтому на его сумму продавец должен начислить налог на добавленную стоимость (НДС). Если сделка не исполнена и аванс возвращен , этот НДС сторнируется в учете.

Задаток

Задаток представляет собой платеж, который покупатель перечисляет продавцу в подтверждение своего намерения заключить договор. Предварительный платеж в виде задатка законодательно регулируется ст. 380 и 381 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Поскольку задаток выступает в качестве подтверждения намерения продавца заключить договор, он перечисляется до момента подписания договора. Юридическим основанием для этого предварительного платежа является Соглашение о задатке, которое независимо от его размера заключают только в письменном виде (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Если задаток перечислен без оформления такого соглашения, он считается авансовым платежом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

В статье 381 ГК РФ, которая регламентирует порядок возврата задатка в случае неисполнения сторонами договора, указано следующее:

• если договор не исполнен по инициативе продавца, он должен вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере;
• если договор не исполнен по инициативе покупателя, сумма задатка остается у продавца.

Алгоритм действий продавца и покупателя по возврату задатка отображен схематически на рис. 1.

Обратите внимание!

Продавец может уменьшить двойную сумму возвращаемого задатка в судебном порядке на основании того, что она несоразмерна последствиям нарушения обязательств (ст. 333 ГК РФ).

Задатком может быть обеспечено выполнение не только уже заключенного сторонами договора на поставку товара, оказание услуг, но и предварительного договора между ними (п. 4 ст. 381 ГК РФ).

1. В налоговом законодательстве нет однозначного ответа на вопрос, облагается сумма перечисленного задатка НДС или нет.
2. Арбитражная практика также показывает различный подход к решению этого вопроса: одни суды определяют, что получатель задатка должен начислять на него сумму НДС с момента зачисления денег на счет, другие выносят решения о том, что НДС на суммы задатка должны начисляться только в случаях, когда задаток засчитывается в счет текущих платежей по действующему договору.
3. Если исходить из положений ГК РФ и здравого экономического смысла, то до момента заключения и начала действия договора между сторонами задаток выполняет только обеспечивающую функцию, поэтому НДС на сумму поступившего задатка не должен начисляться.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж предназначен для гарантии выполнения покупателем своих договорных обязательств в случае возникновения в период выполнения договора непредвиденных обстоятельств (изменение курса валют, удорожание доставки, дополнительные расходы на сертификацию и т. д.) или дополнительных обязанностей, которые не могли быть предусмотрены сторонами при заключении договора.

Юридическое понятие обеспечительного платежа введено ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ в 2015 г., хотя фактически предприятия использовали данный вид предварительного платежа намного раньше. Свидетельством этого могут служить материалы арбитражных споров, где обеспечительный платеж обозначается следующими терминами:

• гарантийный задаток (решение МКАС при ТПП РФ от 30.10.2003 по делу № 15/2003);

Верховный Суд напомнил отличия задатка от аванса и особенности включения условия о задатке в предварительный договор

14 февраля 2023 г Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесла Определение № 18-КГ22-151-К4, по делу о взыскании суммы задатка, уплаченного по предварительному договору и указала, что в случае, если основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, то денежная сумма, переданная по предварительному договору купли-продажи, не теряет обеспечительную функцию и ее следует квалифицировать как задаток.

Севостьянов обратился с иском к Малыхину с требованием взыскать сумму задатка в двойном размере, в связи с тем, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику денежную сумму в размере 300 000 руб. в качестве задатка в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору.

Поскольку договор купли-продажи заключен не был, ответчик реализовал объекты недвижимости третьим лицам, по мнению истца, данная сумма подлежит возврату в двойном размере.

Решением Октябрьского районного суда г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, исковые требования в части взыскания суммы задатка в двойном размере удовлетворены не были.

Суды полагали, что поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был, переданная по предварительному договору сумма в размере 300 000 рублей в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. При этом факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по предварительному договору сумма является задатком, правового значения не имеет.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции состоявшиеся по делу судебные постановления оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с решениями нижестоящих судов и подтвердила, что спорная сумма является задатком, обеспечивающим возникшее из предварительного договора обязательство сторон, заключить основной договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

ВС РФ указал нижестоящим судам на то, что при объяснении значений условия договора необходимо выяснять действительную общую волю сторон с учетом цели договора.

При этом следует принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Крашенинников Сергей Владимирович,Доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового Университета при Правительстве РФ.

ВС РФ пояснил, что поскольку спорная денежная сумма была поименована как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи объектов недвижимости и в обеспечение его исполнения, ее следует квалифицировать как поименованный способ обеспечения обязательства «задаток»

Костылева Галина Владимировна

Аванс, задаток или залог: есть разница – ilex

При заключении того или иного договора вас просят внести задаток, аванс или оставить залог? Все перечисленные термины имеют разное значение. Расскажем, что они означают и чем отличаются.

Аванс

Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. Аванс оставляют контрагенту до того, как он начнет выполнять свои обязанности по договору. Например, до передачи вам вещи по договору купли-продажи, выполнения какой-либо услуги по договору оказания услуг.

Если внесен аванс, а сделка не состоялась, вы вправе требовать возврата денег. Как правило, он возвращается в полном объеме (ст. 971 ГК). Исключение составят те случаи, когда договор все-таки частично исполнен. В таких случаях из него вычитаются расходы, понесенные другой стороной (ст. 736 ГК).

На заметку
Любую передачу денег рекомендуем оформлять в письменном виде. Это может быть расписка или соответствующая отметка на договоре. В документе укажите: кто и кому передает деньги, в каком размере и в качестве чего (аванса, задатка и др.).

Задаток

Задаток — сумма денег, которую вы передаете другой стороне по сделке в счет причитающихся с вас платежей. Он подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение (п. 1 ст. 351 ГК).

Ключевое отличие задатка от аванса — в последствиях срыва сделки по вине той или иной стороны. Так, если вы заключили договор, передали задаток, а потом по вашей вине сделка не состоялась, задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка другой стороне договора (ч. 1 п. 2 ст. 352 ГК).

Пример
Вы заключили договор и внесли задаток в размере 100 руб. Если решите отказаться от сделки, а другая сторона будет против, то задаток вам не вернут. В то же время, если от сделки откажется другая сторона, она обязана вернуть вам 200 руб.

То, что деньги, передаваемые другой стороне, являются задатком, должно быть зафиксировано письменно (п. 2 ст. 351 ГК). В частности, может быть составлено соглашение о задатке или прописано соответствующее условие в договоре.

Обратите внимание!
Если вы договоритесь о задатке в устной форме, в последующем возможны сомнения и разногласия, что переданная сумма является задатком. В такой ситуации деньги будут считаться авансом, если заинтересованная сторона не докажет иное (п. 3 ст. 351 ГК).

Есть случаи, что задаток просто возвращается. Это, когда (п. 1 ст. 352 ГК):

• — стороны решили отказаться от договора до начала его исполнения по своему соглашению;
• — договор невозможно исполнить и в этом нет вины ни одной из сторон.
• Залог

Залог, как и задаток, является способом обеспечения исполнения обязательства (п. 1 ст. 310 ГК). Он заключается в следующем. При заключении какой-либо сделки вы с другой стороной дополнительно подписываете договор залога.

По этому договору другая сторона (далее — залогодержатель) получает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения вами сделки удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими (п.

1 ст. 315 ГК).

На заметку
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (ч. 1 п. 1 ст. 317 ГК). Исключение из этого правила составляют, в частности:
— имущество, изъятое из оборота;
— требования, неразрывно связанные с личностью (требования об алиментах, о возмещении вреда и пр.).

Залог отличается от задатка и аванса тем, что заложенное имущество не является частью оплаты по договору. Залог выступает гарантией того, что договорные обязательства будут выполнены.

Пример
Вы сняли квартиру на длительный срок и внесли залог 500 руб. на случай повреждения мебели, сантехники.

Договор найма предусматривает обязанность нанимателя бережно относиться к имуществу в квартире и при выселении вернуть его в нормальном состоянии наймодателю (собственнику).

Во время проживания был разбит телевизор. Если его не заменить, собственник будет вправе сделать это за счет залога.

Договор о залоге заключается в письменной форме (ч. 1 п. 2 ст. 320 ГК). Если нарушить это правило, то залог будет считаться недействительным (п. 4 ст. 320 ГК). Как результат, залогодержатель не получит право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае нарушения его прав.

Когда вы выполните свои обязательства по сделке, залог прекращается (подп. 1 п. 1 ст. 333 ГК). Если имущество находилось у залогодержателя, он обязан вернуть его вам.

Задаток по предварительному договору в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.

https://www.youtube.com/watch?v=UvSZxSNFBCg\u0026pp=ygWbAdCQ0LLQsNC90YEsINC90L4g0L3QtSDQt9Cw0LTQsNGC0L7Qujog0KDQsNC30LvQuNGH0LjRjyDQuCDQv9GA0LDQstC-0LLRi9C1INCw0YHQv9C10LrRgtGLINC00LLRg9GFINGE0L7RgNC8INC_0YDQtdC00LLQsNGA0LjRgtC10LvRjNC90YvRhSDQv9C70LDRgtC10LbQtdC5

Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость.

Доказательная функция указывает на то, что договор заключен.

Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.

Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.

Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.

Правовая позиция Верховного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Как следует из определения от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ, Истец направил в суд исковое заявление о взыскании с Ответчика суммы задатка в двойном размере, возмещении убытков и компенсации морального вреда, причиненного Истцу в результате отказа Ответчика продавать квартиру. При этом Ответчик отдал Истцу полученный ранее задаток в сумме 50 тысяч рублей.

Суд первой инстанции взыскал с Ответчика 50 тысяч рублей (то есть двойной задаток) отказав во взыскании с Ответчика убытков и компенсации за причиненный моральный вред.

Суд второй инстанции оставил решение первой инстанции в силе.

Ответчик подал надзорную жалобу, указав, что 50 тысяч рублей по сделке не задаток, а авансовый платеж, что исключает возможность взыскания с Ответчика двойного задатка. При рассмотрении надзорной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не выявила оснований для отмены решений нижестоящих судов, разъяснив следующее.

Удовлетворяя исковые требования Истца, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что уплаченная сумма является задатком, а не авансовым платежом, так как таковой она названа в дополнительном соглашении к предварительному договору, в котором также указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи.

Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика двойную сумму задатка в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Также Верховный суд РФ в своем определении указал, что уплата задатка является способом исполнения обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет запретов на обеспечение задатком предварительного договора.

По мнению Верховного суда РФ, доводы, указанные Ответчиком в жалобе о том, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не могут быть применимы к обязательствам, которые возникают из предварительного договора, так как сам договор купли-продажи не был заключен и, соответственно, нет обязательства денежного характера, не основаны на законе.

В своем определении Верховный суд РФ сделал вывод о том, что задатком в данном случае обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры, а денежный характер заключается в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости.

С учетом выводов Верховного суда РФ можно заключить, что при оплате задатка по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему присутствуют все три функции, присущие задатку, в т.ч. платежная, доказательная и обеспечительная.

https://www.youtube.com/watch?v=UvSZxSNFBCg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Таким образом, суды общей юрисдикции, вынося решения по исковым заявлениям, касающимся задатка, учитывают позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, то есть признают возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору.

В то же время, практика судов общей юрисдикции на местах может быть и другой, но при достаточной осведомленности сторон и желании идти до конца, в конечном итоге решение по гражданскому делу, будет принято с учетом позиции Верховного суда РФ.

Вышеизложенная позиция Верховного суда РФ также поддержана и в более поздних его определениях, в т.ч. в определении от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20.

Правовая позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Подход Высшего арбитражного суда РФ по вопросу оплаты задатка при исполнении предварительного договора, связанного с арендой или куплей-продажей недвижимости, в корне отличается от подхода, которого придерживается Верховный суд РФ.

Согласно Постановлению от 19 января 2010 г.

№ 13331/09 Президиума Высшего арбитражного суда РФ между ООО «Нефтьэнерго» и ООО «РК-Газсетьсервис» был заключен предварительный договор об обязанности заключить договоры о передаче ООО «Нефтьэнерго» ООО «РК-Газсетьсервис» прав и обязанностей по договорам аренды. Также было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым обязательства (их исполнение) по предварительному договору обеспечивались задатком.

ООО «РК-Газсетьсервис» в качестве задатка перечислило ООО «Нефтьэнерго» соответствующую сумму.

Несмотря на это в дальнейшем основные договоры не были заключены.

В связи с этим ООО «РК-Газсетьсервис» направило исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с ООО «Нефтьэнерго» двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

По результатам рассмотрения арбитражного дела иск ООО «РК-Газсетьсервис» удовлетворен не был, так как, по мнению суда, задаток должен остаться у ООО «Нефтьэнерго» согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ на основании того, что Истец нарушил обязательства по предварительному договору и дополнительному соглашению между сторонами.

Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением отменил указанное выше решение первой инстанции, и с ООО «Нефтьэнерго» в пользу ООО «РК-Газсетьсервис» были взысканы соответствующие суммы в связи с неосновательным обогащением и пользованием чужими денежными средствами, а также удержаны расходы на госпошлину.

Отменяя решение, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из ошибочности толкования судом первой инстанции норм ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

• Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.
• ООО «Нефтьэнерго» направило жалобу в порядке надзора, в которой просило Высший Арбитражный Суд РФ отменить постановления апелляционной и кассационной инстанций.
• Основной довод ООО «Нефтьэнерго» заключался в том, что выводы судов о недопустимости задатка в качестве обеспечения по предварительному договору не соответствуют нормам гражданского законодательства о задатке и противоречат судебно-арбитражной практике.
• Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев надзорную жалобу, посчитал, что обжалованные в порядке надзора постановления судов не подлежат отмене по следующим основаниям.

Из содержания ст. 380 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному между сторонами договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, ни дополнительный договор, ни дополнительное соглашение о задатке не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами в результате заключения предварительного договора, в связи с незаключением основного договора можно считать прекращенными и взыскание с ООО «Нефтьэнерго» суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами признано правомерным.

По сути, вышеизложенная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждена его определением от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13 и другими решениями арбитражных судов.

Как показывает вышеприведенная судебная практика, подходы различных судов в решении вопросов, связанных с задатком, разнятся, что не позволяет однозначно сделать выводы касательно применения действующего гражданского законодательства России. При этом также имеются различные взгляды на соответствующие вопросы со стороны научного сообщества, мнения которого изложены в изданиях по гражданскому праву.

В настоящее время в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, могут быть внесены изменения в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, согласно которым будет допускаться обеспечение задатком предварительного договора.

Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком можно будет обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при решении вопросов с задатком должны совпадать.

Соответственно, нижестоящие суды смогут трактовать законодательство в одном русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, так как иначе различия в подходах высших судов России по одной и той же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.

На данный момент судами не выработана единая правовая позиция по вопросу задатка. Возможно, ее выработке будет способствовать будущее объединение Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которое было предложено президентом России.

Можно по-разному относиться к идее объединения судов, но при решении юридических проблем, в т.ч. по вопросу задатка на практике, хотелось бы отталкиваться от мнения высшей судебной инстанции, а не выбирать между несколькими подходами, гадая, как обернется дело в будущем.

Клерк дарит подарки всем бухгалтерам на Новый год! Клерк.Премиум всего за 9 900 ₽ 18 000 ₽

Оформите подписку Клерк.Премиум и получите:

• мини-курсы каждый день; • 50+ онлайн-курсов; • 450+ вебинаров от профессионалов; • безлимитные консультации с экспертами; • комфортное обучение на 2023 год.

Впридачу получите 400+ инструкций и чек-листов для работы. Полный список смотрите тут. Со скидкой 45% сервис стоит 9 900 рублей. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.

Publications

Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком.

При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?