При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причины
для заключения Предварительного Договора
с одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—
Помещение физически занято другими
Арендаторами, но вы договорились, что
через 5 месяцев, это Помещение будете
арендовать Вы, при этом вы хотите
заключить Предварительный Договор
аренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительный
депозит – распространенная практика
как в аренде жилой, так и не жилой
недвижимости. Если аванс – деньги,
оплаченные непосредственно за аренду
Помещения, то Депозит выступает именно
гарантией выполнения обязательств по
Договору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозит
может быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозит
как штраф.

Некоторые
Арендодатели прописывают условие, что
Обеспечительный платеж остается у
Арендодателя и не подлежит возврату
Арендатору, в случае одностороннего
внесудебного отказа Арендатора от
исполнения Договора (односторонний
выход Арендатора), обосновывая свою
позицию тем, что на поиск нового Арендатора
нужно время и Арендодатель рассчитывал,
сдавая Помещение в аренду, на то, что
Арендатор будет находиться в Помещении
в течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгли
через 3 года).

Я
считаю такое условие о том, что Депозит
удерживается как штраф и остается у
Арендодателя в случае расторжения
Договора Арендатором, необоснованным.
При согласовании условий одностороннего
выхода Арендатора, предусматривается
разумный срок на поиск нового Арендатора
(как правило, выход за 60 или 90 дней), и
Арендатор не обязан своими денежными
средствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

В
редких исключительных случаях, самые
сложные Арендодатели требуют внесения
кроме аванса и депозита, также задатка.
Или говорят об авансе, прописывая его
как «задаток». Но понятие аванса и
задатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

В
Предварительном Договоре, или Соглашении
о задатке, или Основном Договоре задаток
может быть прописан следующим образом:
«В течение 3-х рабочих дней с даты
подписания Договора арендатор оплачивает
задатки в размере месячной суммы аренды,
эксплуатационных и коммунальных
платежей. В отсутствие задатков помещение
в аренду не передается. В случае отказа
арендатора от подписания Акта
приема-передачи помещения в аренду,
задаток остается у Арендодателя.».

Подводя
итог:

Аванс,
задаток, депозит выполняют разные
функции. Для минимизации расходов
Предпринимателя при аренде Помещения
я рекомендую по возможности отказываться
от внесения всех платежей, кроме
авансового.

Внесение арендной платы: порядок, сроки и формы

Порядок внесения арендной платы рекомендуется предусмотреть в договоре аренды сторонам во избежание многочисленных споров и рисков. Поэтому в данной статье рассмотрим законные способы внесения арендной платы, способы закрепления таких условий в договоре аренды, сроки и порядок внесения арендной платы.

Законодательством предусмотрено выплачивать арендную плату в денежной и натуральной форме.

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:

• твердая сумма платежей;
• доля дохода, полученного в виде денежных средств;
• оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Подробнее о каждой из форм арендной платы читайте здесь.

Способы расчетов денежными средствами

1. Внесение наличных денежных средств

• Пример условия:
• «Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств арендодателю»
• 2. Внесение арендной платы в безналичном порядке
• Пример условия:
• «Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе «Адреса и реквизиты сторон» настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату.»

Способы внесения в натуральной форме

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

• передача имущества в собственность,
• передача имущества в аренду,
• оказание услуг,
• выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в Вашем договоре аренды. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

Порядок внесения арендной платы зависит от субъектов арендный правоотношений.

Расчеты с физическим лицом

1. Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено.

2. Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

3. «Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.

   4 Указаний Банка)»

4. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты.
5. Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Расчеты между ЮЛ и/или ИП

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

«Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме».

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

• конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
• сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа.

В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему.

Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

«Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов» (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Если затрудняетесь в решении Вашего вопроса, рекомендуем обратиться к юристу нашего сайта.

Порядок оплаты наличными

1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия — руководителем организации.
2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.

Отражение аренды у физлица в форме 6-НДФЛ (нюансы)

6-НДФЛ — аренда у физлица подлежит включению в данные отчета, т. к. физлицо получает от арендатора облагаемое НДФЛ вознаграждение. О том, как налоговому агенту отразить выплату физлицу по договору аренды в 6-НДФЛ, расскажем в этом материале.

При оплате аренды физлицу, не ведущему деятельность в качестве ИП или плательщика НПД, юрлица или ИП, выплачивающие доход, становятся по отношению к этому физлицу налоговыми агентами (пп. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Вознаграждение, выплачиваемое по договору аренды с физлицом, соответствует всем критериям доходов, указанных в ст. 226 НК РФ.

Из этой обязанности следует и обязанность арендатора отчитываться по суммам доходов физлиц-арендодателей от аренды и суммам НДФЛ, удержанного при выплате таким физлицам (п. 2 ст. 230 НК РФ). Уплачивать НДФЛ за свой счет арендатор не вправе. О том, как налоговые агенты уплачивают налоги с 2023 г., читайте здесь.

См. также:

Все подробности отражения в расчете 6-НДФЛ выплат физлицам по гражданско-правовым договорам рассмотрены в Готовом решении от КонсультантПлюс. Оформите пробный демо-доступ к системе и бесплатно переходите к м экспертов.

Нюансы отражения в 6-НДФЛ выплат по договорам аренды с физлицами

С отчетности за 1 квартал 2023 г. налоговые агенты должны отчитываться по форме в обновленной редакции согласно Приказу ФНС России от 29.09.2022 № ЕД-7-11/881@.

В соответствии с п. 3 ст. 226 НК налоговый агент должен рассчитать сумму НДФЛ к удержанию на дату получения дохода физлицом. Согласно п. 1 ст. 223 НК РФ датой получения физлицом дохода по аренде будет являться дата оплаты услуг арендатором деньгами либо передачи дохода в иной форме, допускаемой законодательством.

Вместе с тем подп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ представляет доход как вознаграждение, полученное за выполненную работу или оказанную услугу. Простая, на первый взгляд, логическая цепочка: услуга оказана, оплата произведена, НДФЛ удержан и уплачен в бюджет — на практике приводит к дополнительным вопросам. Например:

• Выплаченные до завершения оказания услуг авансы арендодателю показывать в 6-НДФЛ за период или нет?
• Услуги по договору аренды оказаны, но фактическая оплата еще не произведена — как это будет выглядеть в 6-НДФЛ?
• Арендная плата физлицу выплачивалась частями — как показать это в 6-НДФЛ?

Таким образом, при заполнении 6-НДФЛ по аренде необходимо «примирить» между собою требования ст. 223, 226 и 208 НК РФ.

Как следует рассуждать и на что ориентироваться в практических вопросах формирования 6-НДФЛ при аренде у физлиц, рассмотрим на примере.

Пример

Предварительный договор аренды помещения

Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился.

В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

Курс молодого ИП

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются. 

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если  арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора.

А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора.

Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Аванс

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

Образец предварительного договора аренды

На какое помещение заключают преддоговор 

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Пример:

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.

2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.

Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Например:

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение  десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Ремонт

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

• Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения
• Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение. 
• Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

Например:

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора. 

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на  26.05.2022

Арендатор внес аванс за полгода, а теперь требует с нас проценты на эту сумму. Законны ли его требования?

Нами было сдано в аренду нежилое помещение. Договор аренды предусматривал, что арендатор вносит арендную плату за шесть месяцев вперед. По прекращении аренды арендатор потребовал от нас уплатить проценты на сумму, уплаченную вперед, однако договор аренды такой обязанности не содержит. Законны ли требования бывшего арендатора?

Отвечает:  Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры».

В вашем случае арендатор считает, что раз он внес арендную плату за шесть месяцев вперед, то этим самым он предоставил арендодателю коммерческий кредит в размере авансового платежа и сроком на шесть месяцев (или меньше в отношении как минимум пяти частей этой суммы, если учитывать ежемесячное снижение суммы кредита за счет пользования объектом аренды). На чем основаны его требования?

Дело в том, что по ст. 823 Гражданского кодекса РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит).

Соответственно, к коммерческому кредиту применяются правила о займе и кредите.Фактически денежный аванс, предварительная оплата или отсрочка оплаты товара, которые вносятся по договору, — это заем денежных средств.По ст.

809 ГК РФ, заимодавец может получать проценты на такой заем в размерах, порядке и сроки, которые определены в договоре.

Причем, если соглашения о размере таких процентов нет, это не имеет значения, так как в этом случае проценты определяются ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования), которая существует в месте нахождения заимодавца на день уплаты таких процентов.

Эта правовая позиция есть и в Постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации N 13 и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 Года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Необходимо ли было предусмотреть в основном договоре условие о коммерческом кредите, чтобы сторона могла применить нормы ст. 823 ГК РФ?

Однозначной судебной практики по этому вопросу нет, однако в основном суды отказывают в удовлетворении подобных требований, если соглашение о коммерческом кредите не включено в текст основного договора.

Также есть сомнение в том, является ли перечисленный в ст. 823 Гражданского кодекса РФ перечень договоров, по отношению к которым применяется указанная норма права, открытым.

Ведь, строго говоря, арендная плата не является платежом за товар, работу или услугу. Договоры аренды — это самостоятельный вид договоров. И в этом случае, если перечень закрыт, ст.

823 ГК на такой договор не распространяется.

Другой нюанс — текст самого договора аренды. Размер арендной платы, который там предусмотрен, необязательно рассчитывается из месячной ставки аренды и необязательно выплачивается раз в месяц. То есть вывод о том, обоснованны ли требования арендодателя, зависит в том числе и от текста договора аренды.

Источник: Forbes

Аванс по ГПД: когда начислять НДФЛ и взносы

Договоры ГПХ могут содержать различные условия, в том числе об авансе. В 1С предусмотрен специальный функционал для оформления договоров подряда.

Но в случаях, когда по договору нужно выплатить аванс, использование этого функционала не подходит.

В данной статье рассмотрен алгоритм, применяемый для гражданско-правовых договоров (ГПД) с физическими лицами, которые предусматривают выплату аванса.

https://www.youtube.com/watch?v=lwweSsDCpBQ\u0026pp=ygWGAdCQ0LLQsNC90YEg0L_QviDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNGDINCw0YDQtdC90LTRizog0J3QlNCk0Jsg0Lgg0L_RgNCw0LLQvtCy0YvQtSDQstC-0L_RgNC-0YHRiyDQv9GA0LXQtNCy0LDRgNC40YLQtdC70YzQvdC-0Lkg0L7Qv9C70LDRgtGL

Мы рассмотрим:

• как оформить заключение договора ГПХ со сторонним лицом в программе;
• как выплатить аванс и удержать с него НДФЛ;
• каким документом лучше начислить доход работнику;
• как доход попадет в РСВ и отчетность по НДФЛ.

Пошаговая инструкция

24 апреля заключен договор с физическим лицом, который не является сотрудником организации, Алехиным В.Н. на работы по созданию дизайн-проекта на сумму 100 000 руб. Договором предусмотрена выплата аванса — 50% от суммы проекта в день подписания договора. Аванс выплачен в сумме 50 000 руб. за минусом удержанного НДФЛ.

Алехин написал заявление и представил документы, подтверждающие право на вычет на первого ребенка в сумме 1 400 руб. с апреля.

17 июня подписан акт выполненных работ и выплачена оставшаяся сумма вознаграждения работнику.

Пошаговая инструкция оформления примера. PDF

Дата	Дебет	Кредит	Сумма БУ	Сумма НУ	Наименование операции	Документы (отчеты) в 1С
Дт	Кт
Договор ГПХ с физлицом на оказание услуг
24 апреля	—	—	—	Регистрация физлица в программе	Справочник Физические лица
Перечисление аванса по договору ГПХ
24 апреля	76.10	51	43 682	43 682	Перечисление аванса подрядчику	Списание с расчетного счета — Перечисление сотруднику по договору подряда
Уплата НДФЛ в бюджет с аванса
24 апреля	68.01	51	6 318	Уплата НДФЛ в бюджет	Списание с расчетного счета — Уплата налога
Отражение в регистрах НДФЛ аванса по договору ГПХ
24 апреля	—	—	—	50 000	Отражение дохода	Операция учета НДФЛ
—	—	—	1 400	Предоставление вычета
—	—	—	6 318	Исчисление НДФЛ
—	—	—	6 318	Удержание НДФЛ
—	—	—	6 318	Перечисление НДФЛ
Отражение в учете услуг по договору ГПХ
17 июня	26	76.10	100 000	100 000	100 000	Учет затрат на работы	Операция, введенная вручную -Операция
76.10	68.01	12 454	12 454	Удержание НДФЛ
26	69.03.1	5 100	5 100	Начисление взносов в ФФОМС
26	69.02.7	22 000	22 000	Начисление взносов в ПФР
Перечисление вознаграждения по договору ГПХ
17 июня	76.10	51	43 864	43 864	Перечисление оплаты подрядчику	Списание с расчетного счета — Перечисление сотруднику по договору подряда
Уплата НДФЛ в бюджет
17 июня	68.01	51	6 136	Уплата НДФЛ в бюджет	Списание с расчетного счета — Уплата налога
Отражение в регистрах НДФЛ вознаграждения по договору ГПХ
17 июня	—	—	—	50 000	Отражение дохода	Операция учета НДФЛ
—	—	—	2 800	Предоставление вычета
—	—	—	6 136	Исчисление НДФЛ
—	—	—	6 136	Удержание НДФЛ
—	—	—	6 136	Перечисление НДФЛ
Отражение в регистрах страховых взносов вознаграждения по договору ГПХ
17 июня	—	—	—	22 000	Исчисление страховых взносов	Операция учета взносов
—	—	—	5 100
—	—	—	100 000	Отражение дохода

Ндфл с аванса подрядчику – платим сразу или ждем у моря погоды

Авансовые платежи по аренде

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 37, 2004

В настоящее время многие организации арендуют транспортные средства, складские и офисные помещения. В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор должен своевременно вносить арендную плату. В договоре аренды определяются сроки и суммы платежей. Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендную плату можно установить в виде:

• доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), расходы по оплате услуг аренды учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности на основании п.

5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Для целей налогообложения арендные платежи за арендованное имущество в соответствии с пп.10 п.1 ст.

264 НК РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

https://www.youtube.com/watch?v=lwweSsDCpBQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Моментом перехода права пользования имуществом арендодателя считается дата подписания акта приема-передачи. При передаче имущества в аренду право собственности на него не переходит к арендатору, а отражается на балансе арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, учитывает это имущество на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». В бухгалтерском учете арендатора такие финансовые хозяйственные операции отражаются на счетах учета затрат следующими записями.

Д-т 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»), К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — на сумму платежа по аренде (без учета НДС).

Если арендуемое имущество используется организацией для производства и реализации продукции (работ, услуг), облагаемой НДС, сумма этого налога, уплаченная арендодателю, подлежит вычету (п.2 ст.171 НК РФ).

Если арендная плата вносится арендодателем авансом, возникает вопрос о порядке отражения его в составе затрат арендатора.

Расходами организации признаются затраты, связанные с обеспечением производства ресурсами, приобретением материалов, оборудования, оплатой труда работников, ремонтом оборудования, выплатой процентов по кредитам, арендной платой, уплатой налогов.

В бухгалтерском учете расходы признаются в соответствии с ПБУ 10/99. Согласно п.3 ПБУ 10/99 не признаются расходами организации предварительная оплата материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг; авансы, задаток в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Согласно п.65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.

1998 N 34н, затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно пропорционально объему продукции и др.) в течение периода, к которому они относятся.

Однако, на наш взгляд, относить авансовые платежи по аренде на счет 97 «Расходы будущих периодов» не совсем уместно. В Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций арендная плата, учитываемая за последующие периоды, также не включена в перечень расходов будущих периодов, учитываемых на счете 97.

Таким образом, авансовые платежи следует учитывать по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Авансы выданные».

Пример. ООО «Динамика» (арендатор) заключило договор аренды складского помещения на срок менее одного года, не подлежащий государственной регистрации, с ООО «Взлет» (арендодатель).

Размер ежемесячной арендной платы составляет 15 000 руб., в том числе НДС 2288,14 руб.). ООО «Динамика» вносит авансовый арендный платеж за три месяца. Он составляет 45 000 руб. (в том числе НДС 6864,41 руб.).

ООО «Динамика» должно отразить в учете эти операции следующими записями:

1. Д-т 60, субсчет «Авансы выданные», К-т 51 — 45 000 руб. — внесена арендная плата за три месяца авансом.
2. Д-т 60, К-т 60, субсчет «Авансы выданные» — 15 000 руб. — на сумму зачета ранее оплаченного платежа.
3. По истечении первого и каждого последующего месяца аренды на основании счета арендодателя: Д-т 20, 26, 44, К-т 60 — 12 711,86 руб. (без НДС) — на сумму ежемесячной арендной платы.
4. Д-т 19, К-т 60 — 2288,14 руб. — сумма НДС, выделенная в счете-фактуре арендодателя.
5. Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 2288,14 руб. — отражена сумма НДС, подлежащая вычету.

Если арендная плата перечисляется арендатором авансом, то сумма уплаченного НДС принимается к вычету не единовременно, а по мере наступления тех месяцев, к которым относится арендная плата. В соответствии с п.1 ст.172 НК РФ сумма входного НДС по приобретенным услугам принимается к вычету только после принятия этих услуг к учету, т.е. после фактического оказания услуг.

Если договор аренды заключается на срок более одного года, право на аренду нужно регистрировать.

В бухгалтерском учете организации затраты по регистрации учитывают на счете 97 «Расходы будущих периодов» и списывают в течение срока договора равными долями, так как это расходы, понесенные в данном отчетном периоде, но относящиеся к последующим периодам (п.65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации).

Е.Титова

ООО «ПроАудит»