При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Выясняем, в чем разница между этими терминами

Unsplash

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.

Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры.

Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию.

И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.

Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме.

При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно.

Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки.

Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком.

Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края

Задаток и аванс как способы исполнения обязательств

Задаток и аванс в настоящее время являются одними из самых распространенных способов предоплаты по сделке. При этом большинство граждан не видят принципиальной разницы между данными способами исполнения обязательств.

  В целом задаток и аванс имеют общие черты, но между ними есть и существенная разница.

  Итак, между двумя субъектами права в случае заключения сделки возникают правоотношения, согласно которым каждая сторона имеет права и обязанности. Так, в соответствии со ст.

307 Гражданского кодекса Российской Федерации под обязательством следует понимать правоотношение между субъектами права, когда одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, например, передать имущество, выполнить какие-либо работы, уплатить денежные средства, либо наоборот воздержаться от определенного действия, в свою очередь кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Должное исполнение обязательств ложится на обе стороны в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

  Законодателем равнозначно учтены права и интересы обеих сторон и должника, и кредитора.

  На сегодняшний день согласно ст.

329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие способы исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж, а также другие способы, предусмотренные законом или договором. Остановимся более подробно на вопросе, в чем отличие таких способов исполнения обязательств,  как задаток и аванс.

  Так, в соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Именно обеспечение исполнения договора — основная цель задатка.

  Данное соглашение в обязательном порядке оформляется письменно, независимо от указанной денежной суммы.

В случае прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается следующим образом: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (должник) — он остается у другой стороны, если же ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне (должнику) сумму задатка в удвоенном размере.

  Также ответственная за неисполнение договора сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

  В отличие от задатка законодатель не предъявляет специальных требований к форме соглашения об авансе. Тем не менее, учитывая п.3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

  В Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится отдельных статей, посвященных авансу, но, несмотря на то, что законодателем он не урегулирован, данный вид исполнения обязательств на практике встречается чаще остальных.

Под последним следует понимать сумму, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей, целью является подтверждение реальности намерений совершения сделки, но без обеспечения исполнения.

Таким образом, аванс не обязывает стороны к исполнению договора, при этом предварительно оговоренная денежная сумма подлежит возврату.

Соглашение об авансе заключается письменно для физических лиц в случае, если сумма аванса превышает в 10 раз минимальный размер заработной платы, для юридических лиц при любой сумме сделки. В иных случаях данное соглашение может быть заключено и в устной форме.

  Аванс выполняет только платежную функцию, то есть не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора в отличие от задатка, который помимо платежной функции несет удостоверяющую и обеспечительную. В судебной практике отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Таким образом, аванс является денежной суммой, которая подлежит возврату в случае неисполнения обязательств, а задаток является денежной суммой, которая возвращается должнику лишь в случае неисполнения обязательств со стороны кредитора (стороны получившей задаток). Аванс не обязывает стороны к исполнению договора и является лишь условием об оплате, задаток же — это самостоятельная форма соглашения, устанавливающая ответственность обеих сторон.

​​​​​​​

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Задаток и аванс в настоящее время являются одними из самых распространенных способов предоплаты по сделке. При этом большинство граждан не видят принципиальной разницы между данными способами исполнения обязательств.

  В целом задаток и аванс имеют общие черты, но между ними есть и существенная разница.

  Итак, между двумя субъектами права в случае заключения сделки возникают правоотношения, согласно которым каждая сторона имеет права и обязанности. Так, в соответствии со ст.

307 Гражданского кодекса Российской Федерации под обязательством следует понимать правоотношение между субъектами права, когда одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, например, передать имущество, выполнить какие-либо работы, уплатить денежные средства, либо наоборот воздержаться от определенного действия, в свою очередь кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Должное исполнение обязательств ложится на обе стороны в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

  Законодателем равнозначно учтены права и интересы обеих сторон и должника, и кредитора.

  На сегодняшний день согласно ст.

329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие способы исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж, а также другие способы, предусмотренные законом или договором. Остановимся более подробно на вопросе, в чем отличие таких способов исполнения обязательств,  как задаток и аванс.

  Так, в соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Именно обеспечение исполнения договора — основная цель задатка.

  Данное соглашение в обязательном порядке оформляется письменно, независимо от указанной денежной суммы.

В случае прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается следующим образом: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (должник) — он остается у другой стороны, если же ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне (должнику) сумму задатка в удвоенном размере.

  Также ответственная за неисполнение договора сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

  В отличие от задатка законодатель не предъявляет специальных требований к форме соглашения об авансе. Тем не менее, учитывая п.3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

  В Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится отдельных статей, посвященных авансу, но, несмотря на то, что законодателем он не урегулирован, данный вид исполнения обязательств на практике встречается чаще остальных.

Под последним следует понимать сумму, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей, целью является подтверждение реальности намерений совершения сделки, но без обеспечения исполнения.

Таким образом, аванс не обязывает стороны к исполнению договора, при этом предварительно оговоренная денежная сумма подлежит возврату.

Соглашение об авансе заключается письменно для физических лиц в случае, если сумма аванса превышает в 10 раз минимальный размер заработной платы, для юридических лиц при любой сумме сделки. В иных случаях данное соглашение может быть заключено и в устной форме.

  Аванс выполняет только платежную функцию, то есть не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора в отличие от задатка, который помимо платежной функции несет удостоверяющую и обеспечительную. В судебной практике отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Таким образом, аванс является денежной суммой, которая подлежит возврату в случае неисполнения обязательств, а задаток является денежной суммой, которая возвращается должнику лишь в случае неисполнения обязательств со стороны кредитора (стороны получившей задаток). Аванс не обязывает стороны к исполнению договора и является лишь условием об оплате, задаток же — это самостоятельная форма соглашения, устанавливающая ответственность обеих сторон.

​​​​​​​

Сколько процентов составляет аванс от зарплаты. Проводки аванса

Трудовой кодекс требует от работодателя производить выплату заслуженной работниками заработной платы не реже двух раз в месяц. Первая такая выплата называется авансом, поскольку начисляется до того, как истек отработанный месяц.

• Какую долю от всей суммы зарплаты должен составлять аванс?
• Когда именно его нужно выплачивать?
• Чем грозит работодателю игнорирование авансовых выплат?

Все вопросы, касающиеся аванса, рассматриваем ниже.

Вопрос: Организации обязаны выплачивать зарплату за первую половину месяца с учетом отработанного работником времени. Некоторые компании к рассчитанному авансу применяют коэффициент 0,87. Не занижает ли работодатель зарплату за первую половину месяца в такой ситуации?
Посмотреть ответ

В каких документах регламентируется аванс

Ни в каких, поскольку официального термина «аванс» в трудовом законодательстве не существует. Это разговорное, прижившееся название для первой части заработной платы, которая должна выплачиваться минимум дважды в месяц (ст. 136 ТК РФ).

СПРАВКА! Вторую часть традиционно называют «получкой» или собственно «зарплатой», хотя на самом деле зарплата – это обе выплаты вместе.

Вопрос: До недавнего времени зарплата в нашей организации выдавалась два раза в месяц. В настоящее время предложили написать заявление об отказе от аванса и заявили, что зарплату будут начислять один раз в месяц. Законно ли это?
Посмотреть ответ

Поэтому вместо термина «аванс» в законодательстве употребляется выражение «порядок выплаты заработной платы». А уже этот порядок имеет строгое документальное обоснование во внутренних актах организации:

• колдоговоре;
• правилах внутреннего распорядка фирмы;
• индивидуальных трудовых договорах;
• Положении о предприятии.

Вопрос: Какой код вида дохода следует указать в платежном поручении при выплате аванса (то есть с доходов по заработной плате за первую половину месяца), если работодатель удерживает по исполнительным листам 70% из зарплаты раз в месяц при окончательном расчете, чтобы по новым листам банк не произвел удержание самостоятельно?
Посмотреть ответ

Когда выплачивается аванс

Дата, разделяющая сроки выплаты, выбирается предприятием произвольно. Закон не дает строгих наставлений на этот счет, однако, есть рекомендации Роструда, Министерства социального развития РФ и Федеральной службы по труду и занятости, основанные на логике вещей.

В какие сроки выплачивается аванс и вторая часть заработной платы?

Поскольку вознаграждение за труд должно быть выплачено за фактически отработанное время и происходить дважды в месяц, то вполне логично разделить месяц примерно пополам и избрать датой выплаты 15-16 число.

К СВЕДЕНИЮ! При таком выборе дат выплаты рекомендуется делить зарплату примерно на равные части.

Тем не менее, при отсутствии жестких требований со стороны закона у предпринимателя есть некоторая свобода в выборе дат для зарплатных выплат. Нужно только учесть некоторые нюансы:

• разрешено делить выплаты не обязательно на 2 части, можно дробить зарплату и на более мелкие доли, выплачивая ее трижды или четырежды в месяц, тогда логика назначения дат будет иной;
• если разрыв между авансом и получкой будет более 15 дней, то по закону работник теоретически вправе пожаловаться на задержку зарплаты, приостановить работу и даже обратиться в суд;
• выбранные временные периоды нужно зафиксировать во внутренних документах организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Временем для выплаты аванса должно быть конкретное число, а не период. Нельзя назначить выплаты аванса, например, с 5 по 10 число, а получки – с 25 по 30. Таким образом, нарушается требование о соблюдении периодичности выплат.

Если назначенная дата совпадет с выходным или праздником, работник получит положенный аванс накануне.

Вопрос: Нужно ли исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ с аванса по зарплате (п. 2 ст. 223, п. 6 ст. 226 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Авансовая доля от зарплаты

Какую сумму или долю составит первая выплата части заработной платы? Закон и тут не отвечает однозначно. Из документов косвенно затрагивает этот вопрос лишь несколько устаревшее, но пока не отмененное постановлении Совмина СССР № 566, где сказано о том, что сумма устанавливается организацией и не должна быть ниже, чем тарифная ставка.

Нужно ли удерживать алименты с аванса по заработной плате?

В современном предпринимательстве используют различные способы вычисления авансового процента, все они законны, выбор за работодателем.

1. Оплата за фактическое рабочее время. Аванс выплачивается на установленную дату в размере, соответствующем вознаграждению за отработанное количество дней или часов. При этом он ежемесячно может быть разным. Такой метод рекомендуется в письме Минтруда № 14-1/10/В-660, он обязательно должен быть упомянут во внутренних документах.
2. Фиксированный процент от суммы з/п. Удобнее для расчетов, поскольку будет одинаков при постоянной заработной плате. Для сотрудников привлекателен тем, что всегда известно, на какую сумму они могут рассчитывать к определенному числу. Если месяц делится выплатами пополам, удобно платить и половину причитающегося вознаграждения. Допускается и планка в 40%, меньшая доля не принята.
3. Фиксированный размер суммы. Предприниматель вправе выплачивать не долю от зарплаты, а часть ее в виде одной и той же суммы, а остаток уже пересчитывать в соответствии с отработанным временем. При таком способе аванс будет неизменным, а последующие выплаты могут отличаться при различных системах оплаты труда (будут одними и теми же при твердом окладе, могут меняться при почасовой или сдельной оплате).

Можно ли выплатить аванс большей суммы

Иногда случаются ситуации, когда сотруднику срочно необходима большая сумма денег, чем предусмотрено авансовой выплатой. Закон не возбраняет работодателю пойти ему навстречу, выплатив эти деньги наперед, с учетом того, что в дальнейшем они будут отработаны в счет оставшейся части зарплаты. Сотрудник должен обратиться к начальству с такой просьбой в письменном виде.

Как считать сумму аванса

В зарплатную массу входит не только тарифная ставка, а и компенсации, социальные начисления, надбавки, премии и т.д. Они берутся в расчет при разделении суммы выплаты.

Для аванса нужно учесть часть тарифной ставки (оклада), надбавок за стаж и квалификацию, компенсационных начислений, социальных дотаций.

Премиальная доля, если она положена, вполне может не входить в аванс, поскольку в большинстве случаев премия начисляется или не начисляется в зависимости от итогов месяца, который к моменту выплаты аванса еще не истек.

Из заработной платы в обязательном порядке удерживается налог на прибыль. Как он влияет на размер аванса? 13% НДФЛ вычитывается в конце месяца, поэтому первая выплата происходит без участия этого отчисления. Так же обстоит дело со взносами в социальные фонды. Они удерживаются именно с зарплаты, а аванс составляет лишь ее часть.

Работодатель не платит аванс

Если наниматель манкирует своей обязанностью выплачивать вознаграждение за труд не реже двух раз в месяц, это прямое нарушение закона. Такое административное правонарушение подлежит наказанию, согласно т. 5.27 Кодекса об административных правонарушениях РФ:

• должностным лицам, установившим неправомерный порядок начисления з/п, придется уплатить штраф в сумме 1-5 тыс. руб., а в случае рецидива подобного нарушения – 10-20 тыс. руб., а возможно и получить дисквалификацию на 1-3 года;
• ИП обязаны обеспечить минимум двухразовые выплаты, иначе им грозит 1-5-тысячный штраф или 10-20-тысячный – в случае повтора;
• юрлица ответственны перед своими наемными работниками на сумму штрафа 30-50 тыс. руб., а повторное привлечение чревато суммами в 50-70 тыс. руб.

ВАЖНО! Сумма штрафов выплачивается в пользу бюджета. Дополнительно работник, пострадавший от несвоевременной выплаты з/п, вправе потребовать компенсацию за ее задержку (ст. 235 ТК РФ).

Также читайте: куда обращаться, если не платят зарплату

Бухгалтерские проводки аванса

Бухгалтерское оформление зависит от способа выплаты аванса. Чаще всего он перечисляется, как и остальная часть зарплаты, на банковскую карту.

При этом нужно правильно указать назначение платежа, упомянув месяц расчета, например «зарплата за пол-августа 2016 г.

» Необходимо две проводки: за перевод авансовых средств – дебет 70, кредит 50, и за комиссию банка – дебет 91-2, кредит 51.

Закон разрешает выплачивать аванс и другими способами:

• наличными: нужно оформить ведомость предусмотренной для этого формы Т-53 или кассовый ордер КО-2;
• в неденежном эквиваленте: часть заработной платы может быть в натуральной форме, ст. 131 ТК РФ это разрешает, регламентируя, что ее доля не должна превышать 20%; таким образом, по бухучету происходит «передача готовой продукции в счет зарплаты», а проводки проходят в 5 этапов: выручка от готовой продукции (дебет 70, кредит 50-1), списание себестоимости продукции (дебет 90-2, кредит 43), начисление НДС (дебет 90-3, кредит 68), прибыль или убыток от передачи в счет з/п (дебет 90-9 или 99, кредит 99 или 90-9 соответственно).

Что лучше вносить при покупке квартиры

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п.

1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».

Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.

329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.

 Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.

Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.

Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.

Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.

Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.

Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.

Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.

 Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.

Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.

Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.

То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.

Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.

Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.

На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.

Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.

Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.

Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.

 Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.

Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.

Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.

Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Задаток и аванс при покупке недвижимости : что это такое и как правильно оформить

Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.

В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость. 

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.  

Задаток в сделке с недвижимостью 

О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.  

Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.

В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).

Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх. 

Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.  

Аванс в сделке с недвижимостью 

Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.

Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма. 

Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры. 

Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса. 

Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа.

При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении.

Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.

Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.  

Письменное соглашение

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор. 

Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:

• фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
• паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
• сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
• сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
• поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.

Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:

• Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
• В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
• Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее.
• Перечень необходимых документов для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
• Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.

Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.   

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно. 

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.   

Что выгоднее

Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.

Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс.

Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.

При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.

Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата). 

Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь. 

Будьте в курсе своих прав с JCat.Недвижимость.