При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причины
для заключения Предварительного Договора
с одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—
Помещение физически занято другими
Арендаторами, но вы договорились, что
через 5 месяцев, это Помещение будете
арендовать Вы, при этом вы хотите
заключить Предварительный Договор
аренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительный
депозит – распространенная практика
как в аренде жилой, так и не жилой
недвижимости. Если аванс – деньги,
оплаченные непосредственно за аренду
Помещения, то Депозит выступает именно
гарантией выполнения обязательств по
Договору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозит
может быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозит
как штраф.

Некоторые
Арендодатели прописывают условие, что
Обеспечительный платеж остается у
Арендодателя и не подлежит возврату
Арендатору, в случае одностороннего
внесудебного отказа Арендатора от
исполнения Договора (односторонний
выход Арендатора), обосновывая свою
позицию тем, что на поиск нового Арендатора
нужно время и Арендодатель рассчитывал,
сдавая Помещение в аренду, на то, что
Арендатор будет находиться в Помещении
в течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгли
через 3 года).

Я
считаю такое условие о том, что Депозит
удерживается как штраф и остается у
Арендодателя в случае расторжения
Договора Арендатором, необоснованным.
При согласовании условий одностороннего
выхода Арендатора, предусматривается
разумный срок на поиск нового Арендатора
(как правило, выход за 60 или 90 дней), и
Арендатор не обязан своими денежными
средствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

В
редких исключительных случаях, самые
сложные Арендодатели требуют внесения
кроме аванса и депозита, также задатка.
Или говорят об авансе, прописывая его
как «задаток». Но понятие аванса и
задатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

В
Предварительном Договоре, или Соглашении
о задатке, или Основном Договоре задаток
может быть прописан следующим образом:
«В течение 3-х рабочих дней с даты
подписания Договора арендатор оплачивает
задатки в размере месячной суммы аренды,
эксплуатационных и коммунальных
платежей. В отсутствие задатков помещение
в аренду не передается. В случае отказа
арендатора от подписания Акта
приема-передачи помещения в аренду,
задаток остается у Арендодателя.».

Подводя
итог:

Аванс,
задаток, депозит выполняют разные
функции. Для минимизации расходов
Предпринимателя при аренде Помещения
я рекомендую по возможности отказываться
от внесения всех платежей, кроме
авансового.

Как в договоре аренды отразить условия об уплате аванса и его возврате в случае расторжения договора?

Ответ: В договоре аренды в разделе о порядке расчетов необходимо специально указать конкретную сумму, являющуюся авансом за определенный период аренды, или порядок ее расчета, порядок и срок ее уплаты, а также порядок зачета в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы.

На случай расторжения договора аренды возможно предусмотреть положение о возврате аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, а также порядок и срок его возврата.

Обоснование: Аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам.

При расторжении договора, если размер встречных предоставлений сторон не является эквивалентным, аванс подлежит возврату, поскольку в ином случае на стороне участника договора, не возвратившего аванс, возникает неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к договору аренды при его расторжении аванс подлежит возврату арендатору арендодателем за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 421 ГК РФ).

          В каком размере и в каком порядке уплачивается аванс

При заключении договора аренды арендатор, как правило, вносит плату за первый месяц аренды авансом, а также сумму обеспечительного платежа, кратную нескольким арендным платежам, которая удерживается арендодателем весь срок действия договора аренды как гарантия его надлежащего исполнения со стороны арендатора (ст. 381.1 ГК РФ).

Стороны могут договориться о внесении арендатором авансом арендных платежей не только за первый месяц аренды, а сразу за несколько либо, наоборот, установить минимальный размер арендной платы на определенный срок или даже вообще освободить от нее арендатора.

Такие льготные условия, именуемые в гражданском обороте «арендными каникулами», устанавливаются на случай, когда в арендуемом помещении требуется выполнение ремонтных и отделочных работ по приведению помещения в состояние, пригодное для его коммерческого использования.

В случае если арендная плата установлена не в твердой сумме, а одним из способов, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, например в виде процента от торгового оборота (выручки) арендатора, размер авансового платежа должен быть определен в твердой денежной сумме, поскольку на момент его уплаты конкретный размер арендной платы сторонам неизвестен.

Рекомендуется также включать в договор аренды условие о том, каким образом засчитываются авансовые платежи в счет арендной платы.

Аванс может вноситься в следующем порядке, в частности (п. 1 ст. 614 ГК РФ):

— до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.);

• — в установленную в договоре дату;
• — либо до определенного числа месяца, который предшествует расчетному месяцу.
• Основу расчета составляет сумма всего арендного платежа за пользование арендуемым имуществом.
• Авансовые платежи, как правило, вносятся в денежной форме безналичным путем на счет арендодателя либо наличными денежными средствами в его кассу.
• Обратите внимание!

Между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями допускаются наличные платежи по договорам аренды в сумме, не превышающей 100 тыс. руб. в рамках одного договора (п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов»).

Каков порядок возврата аванса при расторжении договора

При расторжении договора аренды или прекращении срока его действия арендатор вправе рассчитывать на возврат части не использованного аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные правила на этот счет, например удержание арендодателем суммы аванса в качестве отступного при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ст. ст. 409, 421 ГК РФ).

Если подобных условий договор аренды не содержит, аванс должен быть возвращен арендатору в срок, который указан в договоре, а если такой срок в нем не указан, то в течение семи дней с момента предъявления арендатором такого требования (ст. 314 ГК РФ).

Требование о возврате аванса арендатором арендодателю направляется в письменной форме или с использованием иных каналов связи, предусмотренных договором аренды (электронная почта, факс, выгрузка электронного документа через личный кабинет на сайте и др.). Данный документ можно отправить по обычной почте ценным письмом под опись вложения или вручить нарочным с фиксацией факта его получения со стороны уполномоченного представителя арендодателя.

Как оформить условия об уплате и возврате аванса в договоре аренды

Условие об уплате аванса включается в раздел договора аренды об оплате. Например, после положений о размере арендной платы, ее составных частях (базовая и переменная) и сроке внесения стороны могут указать условие об авансовом платеже. В частности, указываются размер авансового платежа, срок его уплаты, порядок зачета и иные условия (при наличии).

Пример. Условие об авансовых платежах в договоре аренды

Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до 10-го числа месяца, предшествующего очередному периоду аренды. Авансовый платеж в полном объеме засчитывается в счет оплаты соответствующего периода аренды.

Для возврата аванса в договоре аренды указывается, что при расторжении или прекращении договора аренды арендатору возвращается уплаченная им в авансовом порядке арендная плата за один или несколько месяцев аренды за минусом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества. За нарушение арендодателем срока исполнения данной обязанности арендатор может начислить ему неустойку, если она была предусмотрена договором аренды, или штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, если нет.

1.          Пример. Условие о возврате авансового платежа по договору аренды
2. В случае прекращения или расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму неиспользованного авансового платежа в течение семи дней со дня прекращения (расторжения) договора.
3. Информация предоставлена справочно-правовой системой «КонсультантПлюс».

Предварительный договор аренды помещения

Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился.

В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

Курс молодого ИП

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются. 

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если  арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора.

А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора.

Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Аванс

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

Образец предварительного договора аренды

На какое помещение заключают преддоговор 

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Пример:

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.

2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.

Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Например:

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение  десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Ремонт

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

• Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения
• Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение. 
• Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

Например:

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора. 

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на  26.05.2022

Нюансы предварительного договора аренды — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьи по теме:—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Арендатор внес аванс за полгода, а теперь требует с нас проценты на эту сумму. Законны ли его требования?

Нами было сдано в аренду нежилое помещение. Договор аренды предусматривал, что арендатор вносит арендную плату за шесть месяцев вперед. По прекращении аренды арендатор потребовал от нас уплатить проценты на сумму, уплаченную вперед, однако договор аренды такой обязанности не содержит. Законны ли требования бывшего арендатора?

Отвечает:  Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры».

В вашем случае арендатор считает, что раз он внес арендную плату за шесть месяцев вперед, то этим самым он предоставил арендодателю коммерческий кредит в размере авансового платежа и сроком на шесть месяцев (или меньше в отношении как минимум пяти частей этой суммы, если учитывать ежемесячное снижение суммы кредита за счет пользования объектом аренды). На чем основаны его требования?

Дело в том, что по ст. 823 Гражданского кодекса РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит).

Соответственно, к коммерческому кредиту применяются правила о займе и кредите.Фактически денежный аванс, предварительная оплата или отсрочка оплаты товара, которые вносятся по договору, — это заем денежных средств.По ст.

809 ГК РФ, заимодавец может получать проценты на такой заем в размерах, порядке и сроки, которые определены в договоре.

Причем, если соглашения о размере таких процентов нет, это не имеет значения, так как в этом случае проценты определяются ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования), которая существует в месте нахождения заимодавца на день уплаты таких процентов.

Эта правовая позиция есть и в Постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации N 13 и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 Года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Необходимо ли было предусмотреть в основном договоре условие о коммерческом кредите, чтобы сторона могла применить нормы ст. 823 ГК РФ?

Однозначной судебной практики по этому вопросу нет, однако в основном суды отказывают в удовлетворении подобных требований, если соглашение о коммерческом кредите не включено в текст основного договора.

Также есть сомнение в том, является ли перечисленный в ст. 823 Гражданского кодекса РФ перечень договоров, по отношению к которым применяется указанная норма права, открытым.

Ведь, строго говоря, арендная плата не является платежом за товар, работу или услугу. Договоры аренды — это самостоятельный вид договоров. И в этом случае, если перечень закрыт, ст.

823 ГК на такой договор не распространяется.

Другой нюанс — текст самого договора аренды. Размер арендной платы, который там предусмотрен, необязательно рассчитывается из месячной ставки аренды и необязательно выплачивается раз в месяц. То есть вывод о том, обоснованны ли требования арендодателя, зависит в том числе и от текста договора аренды.

Источник: Forbes

Что такое предоплата, как её вернуть и куда обращаться, если деньги зажали

Предоплата — распространённое явление. Чаще всего россияне сталкиваются с ней в бьюти-сфере — как говорится, утром деньги, вечером ноготочки.

Ещё предоплату могут потребовать турфирмы или фрилансеры, которые не соглашаются на заказ, пока вы не переведёте им тысячу-другую. В целом их желание понятно — предоплата удержит клиента и не даст ему соскочить с сеанса маникюра или путешествия.

Но ведь иногда человек отказывается от услуги не по своей воле, а выплаченные деньги ему никто не возвращает. Законно ли это? Разбирались с юристами.

https://www.youtube.com/watch?v=G93AFOSsdpU\u0026pp=ygWAAdCa0LDQuiDQsiDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNC1INCw0YDQtdC90LTRiyDQvtGC0YDQsNC30LjRgtGMINGD0YHQu9C-0LLQuNGPINC-0LEg0YPQv9C70LDRgtC1INCw0LLQsNC90YHQsCAtINCh0L7QstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

Посещение маникюрного салона, заказ турпутёвки, установка натяжных потолков — всё это отличные примеры отношений между заказчиками и исполнителями (один просит что-то сделать, другой выполняет).

Они регулируются общими нормами Гражданского кодекса об услугах и подряде, рассказал «Секрету» директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров.

Если клиент — физическое лицо, то в ход идёт и закон о защите прав потребителей.

«Дополнительно разные виды услуг регулируются отдельными главами ГК — хранение, перевозка, договор транспортной экспедиции, поручение, комиссия, агентские услуги, доверительное управление и др.», — добавил руководитель проектов ЮФ «Авелан» Максим Потураев.

Нужен ли договор

Обычно всякие юридические вопросы решаются на бумаге, но в подобных ситуациях физический договор — очень большая редкость. Однако отношения между заказчиком и исполнителем считаются официальными и без бумажек — достаточно подтвердить свои договорные отношения определёнными действиями.

советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»

По общему правилу договор оказания услуг будет считаться заключённым даже в случае отсутствия бумажного договора. Так, подтверждением заключения договора может быть электронная переписка, наличие кассового или товарного чека, свидетельские показания и тому подобное.

Подобные действия называются конклюдентными — они свидетельствуют о том, что человек принимает на себя обязательства, условия которых прописаны в каком-то предложении, отметил в свою очередь юрист судебной практики Вячеслав Калабин.

Например, вы написали мастеру в мессенджере с просьбой уточнить стоимость маникюра. Он в ответ прислал прейскурант. Затем вы выбрали услугу и попросили записать вас на конкретные дату и время. Ответным сообщением мастер подтвердил вашу запись. Так возникли договорные отношения, хотя никаких договоров вы не подписывали.

«Однако при отсутствии письменного договора могут возникнуть определённые риски для обеих сторон. Например, трудности в доказательстве фактов выполнения работ или оказания услуг, если такие факты будут оспариваться в будущем.

Поэтому я всё-таки рекомендую иметь документально зафиксированные факты заключения соглашения между исполнителем и заказчиком (договор, расписка, переписка об исполнении услуг (работ), аудио-, видеоподтверждения) для защиты интересов обеих сторон», — подчеркнул Максим Потураев.

Теперь переходим к собственно предоплате. Представим, что до подтверждения записи мастер просит у вас перевести часть стоимости услуги.

Предоплата должна выступить гарантией того, что вы на маникюр всё же придёте — и не сорвёте человеку рабочее расписание.

Для клиента здесь тоже есть свои плюсы — например, вы будете уверены, что ваше «окошко» не займёт кто-то другой, а цена услуги не изменится.

эксперт в области договорного права и судебных разбирательств

Закон не даёт определения предоплаты. Но в нескольких статьях Гражданского кодекса РФ указано то, что оплата цены договора может быть осуществлена в том числе путём уплаты аванса. Поэтому аванс — это всегда результат договорённости между заказчиком и исполнителем. Именно они определяют размер аванса и его соотношение с общей ценой договора.

Так что исполнитель может предложить вам любую предоплату (или аванс, если следовать букве закона) — даже в размере 100% стоимости самой услуги. Дело уже за вами — соглашаться на неё или искать другого специалиста.

Могут ли требовать задаток

Говоря о предоплате, многие вспоминают ещё и о задатке. Важно знать, что если клиентом выступает физическое лицо, а договорные отношения уже регулирует закон о защите прав потребителей, то задаток требовать не могут.

Это объясняется тем, что по закону потребитель вправе отказаться от исполнения договора, который предполагает выполнение каких-то работ или оказание услуг, в любое время без каких-либо негативных для себя последствий. Ограничение такого права будет ущемлять права потребителя, а подобные условия — считаться недействительными.

советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»

При внесении задатка заказчик должен помнить, что если он откажется от исполнения своего обязательства по каким-либо причинам, то задаток в полном объёме останется у исполнителя. Однако есть и другая сторона — если исполнитель откажется от исполнения обязательства, то он должен будет передать заказчику задаток в двойном размере.

https://www.youtube.com/watch?v=G93AFOSsdpU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Бывает такое — вы внесли предоплату на условные ноготочки, но в итоге решили не делать маникюр в запланированную дату. Конечно, хотелось бы вернуть деньги, но вот беда — мастер утверждает, что это невозможно (вы ведь проштрафились и не явились). Законно ли это? Нет, но, как говорится, есть нюанс.

Исполнитель не имеет права не возвращать предоплату/аванс. Но при этом заказчику придётся возместить исполнителю расходы, если он их понёс, отметил ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

Например, мастер по маникюру купил специально для вас лак определённого оттенка — в палитре такого не было, а вам захотелось именно его. Тогда, если вы не явитесь в салон, вам всё же придётся заплатить за этот лак (проще говоря, купить его). А вот остальные деньги, внесённые в качестве предоплаты, вам должны вернуть.

Другой пример — тренер в фитнес-клубе купил для вас специальный инвентарь, а вы не явились на тренировку, за которую внесли предоплату. Тогда гантели или фитнес-резинки придётся оплатить — и забрать остальные деньги.

Также исполнитель может вычесть из предоплаты стоимость уже выполненных услуг. Например, вы заказали у фрилансера редактуру 10 текстов и внесли предоплату. Он уже отредактировал несколько материалов, как вы вдруг передумали и потребовали деньги обратно. За них всё же придётся заплатить, но только если вы довольны качеством текстов.

Предоплата и причина отказа от услуги

Не забываем про ещё один важный нюанс — почему вы решили отказаться от услуги.

Если заказчик не явился по причине, которая никак от него не зависела (например, из-за болезни или сорванного авиаперелета), удерживать предоплату исполнитель не имеет права.

Такие инциденты ещё называют обстоятельствами непреодолимой силы, уточнила адвокат МКА «Соколов и партнёры» Вероника Близнец. В такой ситуации стороны либо согласовывают новое время, либо расторгают договорные отношения с возвратом предоплаты.

А вот если исполнить услугу не смогли по вине заказчика — например, вы проспали сеанс, — её придётся оплачивать в полном объёме. Остаться с деньгами вы сможете, только если подобная ситуация прописана в договоре.

Конечно, даже если случился форс-мажор, мастер может утверждать, что потерял в деньгах из-за вашей неявки, и пытаться забрать предоплату в качестве компенсации. Вот только это незаконно — подобная упущенная выгода считается предпринимательским риском исполнителя, о котором он прекрасно знает.

член адвокатской палаты Ростовской области

В суде такой факт действия заказчик может назвать обогащением, и исполнитель может по решению суда не только отдать аванс, но и заплатить моральный и даже материальный ущерб.

Могут ли оштрафовать за неявку или отказ

Вносить в договор (если вы вдруг заключили реальный договор) какие-либо положения о штрафах за неявку и так далее исполнитель не имеет права, если его клиент — физлицо и его защищает закон о защите прав потребителей. В противном случае штрафные санкции возможны, например неустойка за опоздание.

По закону о защите прав потребителей предоплату должны вернуть в течение 10 дней с даты, когда вы потребовали деньги назад.

Если на отношения сторон этот закон не распространяется, то есть клиент не физлицо, то деньги возвращают либо в срок, прописанный в договоре, либо в течение семи дней с того момента, когда вы потребовали деньги, отметил Юрий Александров из «А.Лигал».

Как быть, если предоплату не возвращают добровольно

Конечно, это идеальный сценарий — в жизни нередко приходится с боем отбивать деньги.

Если исполнитель отказывается возвращать предоплату, хотя у вас есть на это право, то придётся обращаться в суд с иском о взыскании.

Не забывайте о сроке исковой давности — он составляет три года, подчеркнула Анна Салютина. Ещё вы можете потребовать штраф в размере 50% от суммы и компенсацию морального вреда.

Помимо этого, можно попробовать взыскать проценты за незаконное пользование чужими деньгами. Они рассчитываются по ключевой ставке Центробанка (проценты годовых).

Также исполнитель возьмёт на себя оплату судебных расходов, в том числе оплату услуг юриста истцом, если его вину докажет суд.

Кому ещё можно пожаловаться

Ещё один способ повлиять на недобросовестного исполнителя — пожаловаться в Роспотребнадзор, отметила эксперт в области договорного права и судебных разбирательств Дарья Петрова.

«Он не вправе обязать исполнителя вернуть деньги заказчику, но может наложить штраф на исполнителя за нарушение прав потребителей. Часто разбирательство в Роспотребнадзоре побуждает и стимулирует исполнителя удовлетворить все требования заказчика добровольно, чтобы не довести дело до суда», — пояснила она.

Иногда вам кажется, что вы вносите предоплату, а на деле исполнители её легализуют и превращают в плату за отдельную услугу (иногда всю сумму, а иногда часть). В таком случае вернуть её не получится. Например, исполнитель говорит вам внести деньги в качестве аванса, но называет их платой за предварительную консультацию. Бывают и другие ситуации.

руководитель проектов ЮФ «Авелан»

В некоторых случаях, например при покупке авиабилетов, возможно предварительное бронирование места за дополнительную плату, но это не относится к предоплате за оказание услуги, а скорее является платой за гарантированное наличие места. В этом случае, если пассажир отменит поездку, ему может быть возмещена только часть суммы за бронирование места в соответствии с условиями билета.

Так что стоит заранее проверить, как именно исполнитель относится к предоплате и не считает ли её оплатой какой-то другой услуги, от которой уже не получится отказаться. В то же время такая услуга не может быть просто хитрой попыткой сохранить аванс.

«Если будет доказано, что такая услуга не имеет самостоятельного экономического смысла и потребительской ценности для гражданина, то такое условие также будет считаться ущемляющим права потребителя, и в этом случае оплата за такую услугу будет подлежать возврату», — заключил Юрий Александров.