• При покупке квартир стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи, непременным условием которого является передача аванса.
• Такой документ нужен, если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, но по разным причинам не могут совершить сделку прямо сейчас, например, у покупателя собрана не вся сумма, а продавец оформил еще не все бумаги.
• Важно при составлении соглашения об авансе учесть все тонкости, чтобы не пришлось расставаться с деньгами или понравившейся квартирой.

Сущность аванса

В законодательстве нигде прямо не указано, что такое «аванс».

Ни в Гражданском кодексе, ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано.

Это создает определенные трудности в трактовке понятия, но по общему правилу под авансом подразумевают передачу части стоимости квартиры продавцу от покупателя под залог, чтобы гарантировать в будущем проведение сделки.

1. В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью.
2. Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора.
3. То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине.
4. Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа.
5. Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены.
6. В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс.

Если же продавец решит продать жилье другому покупателю, то он должен будет вернуть деньги.

Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами.

Отличия аванса и задатка

• Несмотря на то, что выполняемые функции аванса и задатка схожи, между ними есть большая разница.
• Ключевое отличие – последствия для продавца.
• И аванс, и задаток передаются покупателем в качестве гарантии будущей сделки.

1. Если же в договоре при покупке квартиры фигурирует слово «аванс», либо деньги были переданы просто под расписку, без составления предварительного договора, то за неисполнение обязательств продавец обязуется просто вернуть взятые деньги.
2. Таким образом, для продавца выгоднее заключать договор аванса.
3. По сути, аванс его ни к чему не обязывает.
4. Если он просто отложит деньги, то когда найдет более подходящего покупателя, просто вернет их.
5. Договор задатка выгоден покупателю.

Ведь в этом случае продавец должен будет вернуть деньги в двойном размере, и это обеспечивает защиту на случай, если он продаст понравившуюся квартиру кому-то еще.

Кому и как давать аванс?

Аванс следует передавать исключительно продавцу.

• Нередки случаи, когда риэлторы мошенничают со взятым авансом, присваивая себе деньги и потом отрицая факт их получения.
• Передачу аванса необходимо сопровождать заключением предварительного договора, в названии которого должно фигурировать слово «аванс».
• Саму передачу денег фиксируют распиской.
• Текст ее стандартный: «Я, такой-то, получил от гражданина такого-то денежные средства в определенной сумме в соответствии с соглашением (договором) об авансе в счет будущей оплаты покупки квартиры, расположенной по такому-то адресу».
• Если при этом присутствуют свидетели, они должны поставить на документе свои подписи и расшифровку, а также указать свои контактные данные (обычно это сотовый телефон).

1. 
2. Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Обмен жилыми помещениями», где перечислены основания для отказа в обмене
3. Или ТУТ вы узнаете как осуществляется временная регистрация граждан
4. Грамотное оформление договора аренды квартиры:
5. /articles/gp/estate/dog-arend-kvartir/

Что писать в соглашении об авансе?

• При составлении предварительного договора в форме соглашения об авансе необходимо обговорить существенные моменты.
• Без их учета документ не будет иметь юридической силы.
• Так, в договоре должны присутствовать сведения:

• о сторонах. Необходимо привести паспортные данные продавца и покупателя, их контакты;
• об объекте сделки, то есть о квартире. Здесь рекомендуется как можно точнее описать квартиру, привести ее адрес, расположение в доме, количество комнат, метраж, состояние ремонта и другие данные. Это важно, так как продавец может внести какие-то изменения в конструкцию жилища или ухудшить ее состояние;
• о размере аванса. Строгих правил, которые регулируют сумму предварительного платежа, нет. Стороны сами приходят к компромиссному решению. Обычно размер аванса составляет 50–100 тысяч рублей или рассчитывается в процентном отношении в зависимости от стоимости квартиры. Теоретически размер аванса может быть сколь угодно большим, иногда вносимые суммы достигают даже 50 %;
• о способе внесения аванса. Так, деньги могут вноситься наличными, перечисляться на расчетный счет в банке или на сберкнижку;
• о сроках. В соглашении об авансе нужно строго прописать крайние сроки заключения основного договора и передачи остальной части денег;
• об ответственности. Нужно обязательно зафиксировать, что в период действия соглашения продавец не продает квартиру третьим лицам, а покупатель обязуется предоставить недостающие денежные средства. В случае нарушения условий договора деньги должны быть в течение суток возвращены покупателю в полном объеме.

Таким образом, соглашение об авансе является альтернативой договору о задатке и предварительному договору купли-продажи.

Как правило, такое соглашение заключается на короткий срок и несет особенную выгоду продавцу.

Покупатель оказывается «связан» договором, в то время как продавец может продать квартиру и другому лицу, просто вернув аванс.

На что обратить внимание?

1. При заключении соглашения необходимо обратить внимание на чистоту сделки.
2. Ведь если квартира окажется под залогом, арестом или на нее появятся претенденты в виде дальних родственников умершего бывшего владельца, то отказаться от ее покупки без потери денег невозможно.

3. Проверить чистоту сделки проще всего, если обратиться в Росреестр за выпиской.

• Также следует обратить внимание на личность самого продавца.
• Если возникли сомнения в его дееспособности, например, из-за его возраста или пристрастия к алкоголю, то лучше навести справки и узнать, насколько здоровым этот человек является.
• Нужно посмотреть и на поведение посредников.
• Если они торопят с авансом, требуют передать деньги им или запрашивают слишком большую сумму, то это повод задуматься: а все ли в порядке с квартирой?

По договору об авансе вносится лишь небольшая часть от стоимости квартиры, но сама по себе любая сумма денег имеет ценность.

Так что нужно застраховать себя от неприятностей и разочарований в виде потери средств и понравившейся квартиры.

Соглашение об авансе при продаже недвижимости: образец

Продажа любой недвижимости является сложным и специфическим процессом, во время реализации которого необходимо учитывать множество нюансов. Нередко потенциальные покупатели не могут сразу заключить сделку по разным причинам. Обычно это обусловлено необходимостью оформления ипотеки.

Чтобы продавец не продал квартиру, пока граждане будут заниматься получением нужной суммы средств, используется аванс. Информация о нем может вноситься в предварительный договор купли-продажи или может использоваться специальное соглашение об авансе.

Эти документы фиксируют, что продавцу была передана некоторая часть стоимости жилья.

Отличия между авансом и задатком

При предварительной договоренности обе стороны желают получить определенные гарантии того, что в будущем сделка будет завершена. Для этого используется задаток и аванс. Между этими понятиями имеется значительная разница, к которой относится:

• аванс представлен предоплатой, причем обычно взимается около 10 % от стоимости выбранной недвижимости;
• задаток является гарантией совершения сделки в будущем, поэтому если покупатель отказывается от заключения контракта, то ему не возвращается данная сумма;
• если виновником расторжения договоренности выступает непосредственный продавец, то ему придется вернуть полученный задаток в двойном размере;
• если используется аванс, то даже при отказе от сделки стороны не несут убытки, поэтому просто уплаченная ранее сумма возвращается потенциальному покупателю.

За счет того, что задаток выступает определенной гарантией, стороны, которые действительно заинтересованы в заключении сделки, предпочитают пользоваться именно им.

При использовании аванса значительно снижаются негативные последствия расторжения контракта. Задаток и аванс могут прописываться в предварительном договоре. Но наиболее актуально пользоваться для них отдельными документами.

Поэтому нередко требуется составить грамотное соглашение.

Понятие и предназначение аванса

Он описывается в ст. 380 ГК, причем если в соглашении не указывается, что переданная продавцу сумма является задатком, то она автоматически считается авансом. К правилам применения аванса при покупке квартиры относятся:

• целесообразно составлять отдельное соглашение, в котором будет содержаться информация об этой сумме, причем этот документ прикладывается к основному договору;
• допускается вносить информацию о данной сумме в текст предварительного контракта;
• размер платежа оговаривается двумя сторонами, поэтому может значительно отличаться в разных ситуациях;
• при расторжении договоренности уплаченная сумма возвращается полностью покупателю.

Одновременно с составлением соглашения рекомендуется делать расписку, подтверждающую фактическую передачу средств.

Правила составления предварительного договора

Не всегда используется специальное соглашение об авансе при продаже квартиры, так как информация о данной сумме средств может включаться в предварительный договор, составляемый между двумя участниками сделки. Предварительный контракт с информацией о платеже составляется на основании ст. 429 ГК.

Правила формирования предварительного договора:

• в него включаются те же сведения, которые будут содержаться в основном контракте;
• в тексте прописывается, что передаваемая сумма является авансовым платежом;
• указывается точный размер платежа, причем желательно приводить как конкретную сумму, так и процент от полной стоимости недвижимости;
• подписание контракта не подтверждает фактическую передачу денег, поэтому во время выполнения данного процесса отдельно составляется расписка, в которую включаются реквизиты предварительного договора.

Не рекомендуется пользоваться значительной суммой, так как иначе суд может квалифицировать составленное соглашение не как предварительный договор, а как непосредственный контракт по купле-продаже квартиры с условием о предоплате.

Составление отдельного соглашения

Наиболее часто при передаче аванса используется отдельное соглашение, прилагаемое к предварительному договору. В него обязательно включаются следующие сведения:

• точный размер платежа;
• срок, в течение которого вносится необходимая сумма;
• указывается, передаются ли средства в наличном или безналичном виде;
• прописываются сведения о непосредственной квартире, представленные ее адресом, площадью, этажностью и другими характеристиками;
• приводится полная стоимость недвижимости;
• перечисляются сведения об участниках сделки, к которым относится Ф. И. О. граждан, их паспортные данные и адреса проживания;
• указывается, когда будет оформляться основной договор;
• приводятся обязанности сторон, которые должны заключить основной контракт в установленные сроки.

По всем существенным условиям соглашение об авансе должно соответствовать предварительному контракту. Сумму желательно прописывать прописью, что предотвратит возможность мошенничества со стороны какого-либо участника сделки.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры можно изучить ниже.

Как определяется размер?

Стороны самостоятельно могут определить, какая именно сумма передается покупателем в виде аванса. В законодательстве отсутствуют какие-либо строгие требования к авансу при покупке квартиры. Поэтому сумма может зависеть от стоимости недвижимости или выбираться другим способом. К нюансам определения данной суммы относится:

• сумма должна быть существенной, чтобы покупатель не думал о возможности отказа от сделки, что может привести к потере денег;
• не должно создаваться серьезных рисков для покупателя, поэтому передача слишком крупной суммы считается нецелесообразной;
• если используется фиксированная сумма, то она варьируется от 50 до 100 тыс. руб.;
• если учитывается определенный процент от стоимости жилья, то обычно выбирается от 1 % до 5 %;
• если составляется контракт в отношении высоколиквидного объекта, то размер аванса может достигать даже 20 % от его стоимости;
• данный платеж может использоваться не только при покупке объекта недвижимости, но и при заключении других видов сделки.

Правильно рассчитанная сумма фиксируется в договоре аванса при покупке квартиры.

Когда возвращается?

При составлении предварительного договора оговариваются между двумя сторонами сроки, в течение которых будет подписан основной контракт. Дополнительно определяются сроки внесения и возврата аванса.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=ygV60J_RgNC10LTQstCw0YDQuNGC0LXQu9GM0L3Ri9C5INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINGB0L7Qs9C70LDRiNC10L3QuNC1INC-0LEg0LDQstCw0L3RgdC1IC0g0K7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60LDRjyDQv9C-0LzQvtGJ0Yw%3D

Перечисляются средства после проверки документации продавца покупателем. Как только появится уверенность в юридической чистоте сделки, выплачивается нужная сумма. Обычно процесс выполняется в течение двух недель после достижения договоренности.

Если в установленный срок по разным причинам не заключается основное соглашение, то аванс возвращается в полном размере тем же способом, которым он передавался продавцу.

Какими способами передаются средства?

Непосредственно в соглашении об авансе за объект недвижимости содержатся сведения о том, каким методом передается сумма. Для этого могут использоваться следующие варианты:

• передача денег в наличном виде;
• перевод средств на счет продавца в банке;
• использование услуг нотариуса.

Наиболее часто граждане предпочитают передавать в руки наличные средства. Процесс обязательно сопровождается формированием специальной расписки. В ней указывается, где именно выполняется процедура, а также какая сумма передается продавцу объекта. Оставляется ссылка на договор аванса при покупке квартиры.

Что будет с авансом в будущем?

Судьба данной суммы зависит от того, будет ли заключена основная сделка:

• если договор составляется, то аванс выступает частью стоимости квартиры, поэтому покупатель перечисляет лишь остаток;
• если по разным причинам сделка не заключается, то денежная сумма возвращается покупателю.

Нередко в предварительном договоре предусматриваются разные штрафы или неустойки, которые применяются к тому участнику, из-за которого сорвалась сделка. Это приводит к тому, что возвращается неполный размер аванса.

Рекомендации

При использовании аванса оба участника должны учитывать некоторые советы:

• предварительно тщательно оценивается юридическая чистота сделки;
• при составлении документа рекомендуется пользоваться образцом соглашения об авансе при покупке квартиры, чтобы внести в него все существенные условия;
• если стороны действительно заинтересованы в заключении сделки, то они могут включить в предварительный контракт информацию о начислении разных штрафов или неустоек.

От грамотного составления предварительного соглашения зависит легкость и оперативность непосредственного заключения сделки.

Заключение

При покупке квартиры часто используется аванс, выступающий некоторой частью стоимости квартиры. Он возвращается покупателю, если сделка расторгается.

Важно грамотно зафиксировать передачу аванса, для чего составляется предварительный договор или специальное дополнительное соглашение. При передаче средств в наличном виде рекомендуется пользоваться распиской.

Источник

Предварительный договор аренды помещения

Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился.

В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

Курс молодого ИП

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются. 

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если  арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора.

А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора.

Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Аванс

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

Образец предварительного договора аренды

На какое помещение заключают преддоговор 

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Пример:

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.

2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.

Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Например:

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение  десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Ремонт

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

• Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения
• Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение. 
• Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

Например:

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора. 

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на  26.05.2022

Задаток и аванс в предварительном договоре

Статьи 05 Декабря 2013 г.

Чем отличается аванс от задатка, какие обязательства возникают при подписании предварительного договора купли-продажи — об этом можно узнать в данной статье.

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор.

Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток.

От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения.

В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте.

Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=YAHIAQE%3D

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

— Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

— В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

• Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).
• Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.
• Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
• Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора.

Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка.

Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор, и право — требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст.

429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора.

Неустойка — это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором.

Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.

КомпанияПравоВест

Практические сложности в суде по предварительному договору купли-продажи, авансу и задатку:

• разграничить (оспорить) аванс и задаток в зависимости от вашего интереса (так, задаток в определенных случаях можно не возвращать, а можно взыскать двойную сумму задатка. На аванс же эти правила не распространяются).
• квалифицировать договор аванса/задатка как предварительный договор купли-продажи, при этом не важно как называется договор, важно лишь его содержание (при наличии существенных условий).
• требовать или оспаривать понуждение к заключению основного договора через суд.
• признать предварительный договор недействительным и применить последствия недействительной сделки.
• заключение основного договора с минимальными рисками, в случае если шансы на оспаривания к заключению основного договора через суд низкие (в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда).
• оспаривать аванс / задаток по безденежности (если была наличная плата, например, по расписке).

1. Примерная стоимость всего судебного процесса по предварительному договору, авансу и задатку составляет 22 000 рублей.

2. В стоимость входит ведение всего судебного процесса «Под ключ», а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.

-Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

• анализ документов и оценка перспективы дела и суда по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• разработка юридической позиции по делу по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• расчет суммы исковых требований по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• досудебное (претензионное) урегулирование спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• подготовка и подача искового заявления и приложений в суд по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.
• представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

Обращаем Ваше внимание, что в случае если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд, так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ).

Почему Вам лучше обратиться к (адвокату) юристу по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка через суд?

• правильное определение подсудности спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка (в случае нарушения правил подсудности — исковое заявление возвратят);
• определение размера государственной пошлины по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере — исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам — необходимо будет делать её зачет или возвращать);
• досудебное урегулирование спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление — является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
• написание искового заявления по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка и подготовка доказательств юристом с большой судебной практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
• правильное формирование исковых требований по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка (неправильно указанные исковые требования — основания для отказа в удовлетворении иска);
• подача искового заявления по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка  в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
• представительство Ваших интересов в суде по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств — можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Наша судебная практика по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка:

1) Признание «чистого» договора задатка договором задатка с элементами предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскание двойной суммы задатка в Гагаринском районном суде г. Москвы.

• Ответы на часто задаваемые вопросы:
• Может ли в предварительном договоре отсутствовать стоимость квартиры?

-Да, согласованная цена не является обязательным элементом договора.  В этом случае цена будет определяться судом, исходя из стоимости квартиры, определенной по оценке.

Какие самые распространенные случаи оспаривания предварительного договора, аванса и задатка?

-Не верно прописан предмет договора. -Собственник недвижимости (квартиры, земельного участка, дома) не является собственником по бумагам. Отозванная, неправильно оформленная доверенность на заключение договоров.

Конечно, если у вас ипотека, например в Сбербанке, то банк проверит всю чистоту за вас, если же  банк не заинтересован в сделке, то все риски на вас (особенно, если вы сделали договор по шаблону/образцу).

Может ли быть соглашение о задатке или авансе без договора, в том числе без предварительного договора?

-Нет, оплата по такому «задатку» не является ни задатком, ни авансом. Поэтому, уплаченная сумма подлежит возврату вместе с процентами, начиная с дня передачи «задатка».

Можно ли включить в предварительный договор условия о неустойке (штрафе?)
-Да, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

Можно ли заключить предварительный договор, в отношение объекта, которого у продавца нет в настоящем?

-Закон не содержит требование о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.

2. Получить бесплатную консультацию юриста (адвоката) по предварительному договору, авансу и задатку по Вы можете:
3. 1) Телефону: 8-(926)-351-04-23
4. 2) E-mail: [email protected]

Как составить предварительный договор аванса или задатка правильно!

В статье «Аванс или задаток? Что выбрать?» мы разобрались, чем отличаются эти понятия и какой вариант будет являться наиболее безопасным в том или ином случае. Теперь поговорим о правилах составления этих документов.

Как и любой гражданско-правовой договор, соглашение об авансе, задатке, предварительный договор должны иметь ряд обязательных реквизитов, при отсутствии которых договор считается недействительным.

В соглашении об авансе, задатке, предварительном договоре должны быть указаны:

• дата заключения;
• место заключения;
• стороны соглашения, их паспортные данные;
• предмет: наименование и полный адрес объекта;
• цена;
• срок, когда стороны должны провести сделку и подписать основной договор купли-продажи;
• размер передаваемых денежных средств и указание на то, чем именно является данная сумма (авансом, задатком или обеспечительным платежом по предварительному договору);
• подписи сторон;
• расписка продавца о том, что он получил денежные средства, передаваемые по соглашению;
• ответственность сторон при нарушении взятых на себя обязательств.

Это перечень условий, которые должны быть обязательно указаны в любом соглашении об авансе, задатке, предварительном договоре.

Крайне важно в любом соглашении прописать обязанности сторон (кто, что и когда должен сделать, какую информацию или документы предоставить, от каких действий воздержаться), для того чтобы при подготовке к сделке не возникало разногласий и чтобы каждая из сторон знала свою «зону ответственности».

Не обязательным, но весьма важным для дальнейшей комфортной организации сделки является заблаговременное согласование порядка проведения сделки. Хоть законодательство и отводит этим условиям «второстепенную роль», но практика показывает, что закрепление на бумаге указанных договоренностей нередко спасает стороны от конфликта и спорных ситуаций и рисков.

Мы рекомендуем также включить в соглашение:

• место и время проведения сделки;
• способ уведомления сторон друг друга;
• способ и порядок расчетов по сделке;
• кто несет расходы по сделке;
• сроки освобождения объекта (от зарегистрированных лиц и от личного имущества);
• любые другие условия, характеристики, которые принципиально важны для стороны (например, гарантия продавца снять объект с рекламы на срок действия соглашения).

Полностью самостоятельно составить такой договор, предусмотрев все возможные нюансы, под силу далеко не каждому, поэтому наши юристы составили для вас образцы предварительного договора купли-продажи, аванса и задатка, и мы отправим вам их совершенно бесплатно, если вы оставите нам адрес своей электронной почты.