Дмитрий Чередниченко, Бухгалтер-копирайтер

С 2022 года организациям необходимо начать применять для аренды в бухгалтерском учёте новый стандарт ФСБУ 25/2018. В статье расскажем о нём и покажем примеры его использования.

Применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 для учёта аренды с 2022 года должны все компании, которые предоставляют или получают имущество во временное пользование.

Не применяется стандарт при аренде следующего имущества (п.3):

• объектов интеллектуальной собственности, материальных носителей, знаков обслуживания и товарных знаков.
• недр земли для геологоразведки и добычи полезных ископаемых;
• объектов концессионного соглашения.

Это все выплаты, которые предусмотрены договором при аренде. Учитывать НДС не нужно (п. 7).

Примеры арендных платежей:

• Фиксированные. Выплаты производятся единовременно или периодически с учётом некоторых вычетов (например, арендодатель может возместить расходы арендатора).
• Переменные. Платежи, которые зависят от ценовых индексов или процентных ставок.
• Справедливые. Выплаты в неденежной форме, которые равны размеру платежей в денежной форме.

Арендными платежами считаются выплаты, которые связаны с выкупом предмета аренды и изменением её срока.

Могут быть предусмотрены и другие виды платежей. Главное — имущество, которое передаётся в результате аренды, должно удовлетворять условиям объекта учёта аренды, указанным в пункте 5 стандарта ФСБУ 25/2018.

Арендатору после получения предмета аренды необходимо признать в бухгалтерском учёте право пользования актива (ППА) и обязательства по аренде.

Если срок аренды не превышает 12 месяцев, рыночная стоимость объекта аренды меньше 300 тыс. рублей или компания имеет право вести упрощённый бухучёт, то арендатор может не признавать ППА и обязательства в бухгалтерском учёте (п. 11).

В таком случае арендатор может учитывать платежи равномерно или в любой другой оговорённой методике. При применении упрощённого варианта нужно, чтобы в договоре аренды не были также предусмотрены: выкуп, переход права собственности и субаренда. В ином случае придётся рассчитывать ППА и обязательства. (п. 12).

С 2022 года организации теперь учитывают в дебете активного счёта не конкретное имущество, а ППА. В кредите пассивного счёта — обязательства по аренде.

Правила учёта ППА аналогичны схожим по характеру активам арендатора. Из-за чего ППА учитывают на счёте 01 или 08 либо другом балансовом счёте (п. 10).

ППА признаётся по фактической стоимости, которая складывается из перечисленных частей (п. 13):

1. Величины первоначальной оценки обязательства по аренде.
2. Арендных платежей, которые были произведены в качестве аванса.
3. Оценочного обязательства арендатора (например: перемещение, демонтаж и восстановление предмета аренды до оговорённого состояния).
4. Затрат, связанных с подготовкой к использованию предмета аренды (доставка, установка и подобное).

Обязательства по аренде первоначально нужно оценивать по приведённой стоимости будущих арендных платежей. Данная сумма рассчитывается с помощью дисконтирования — размера обесценивания денежных средств в будущем (п. 14, п. 15).

Период дисконтирования, как правило, не должен превышать один календарный год. При необходимости дисконтирование может проводиться чаще, например, для управленческих отчётов.

Если аренда меньше 12 месяцев, то платежи можно не дисконтировать. Также без дисконтирования могут обойтись организации, которые ведут упрощённый бухучёт, оценивая обязательства по номинальной стоимости.

Ставка дисконтирования может рассчитываться несколькими способами. Самый простой — использовать кредитную ставку на период аренды. То есть, размер будет определяться благодаря фактической ставке, по которой компания могла бы получить кредит на схожих условиях и сроке аренды.

К примеру, для опередления ставки дисконтирования можно взять актуальную ставку рефинансирования ЦБ РФ и увеличить её на несколько процентов, учитывая кредитоспособность организации.

Приведём примеры учёта аренды по ФСБУ 25/2018.

Первый пример

hidden>

Компания «АлКом», занимающаяся выпуском изделий из алюминия, арендовала печь для обработки металлов.

Условия аренды:

• Срок — три года.
• Размер арендной платы — 600 тыс. рублей в год.
• Периодичность оплаты — один раз в конце года.
• Ставка дисконтирования была определена в размере 13% на основе имеющегося кредита.

С учётом дисконтирования первоначальное обязательство будет рассчитываться так:

(1,8 млн – 600 тыс.) / (1 + 0,13)² = 1,2 млн / 1,2769 = 939 776 руб.

Тогда в учёте ППА признается следующая сумма:

600 тыс. руб. (за первый год) + 939 776 руб. (за второй и третий годы) = 1 539 776 руб.

Проводки:

• Дт 76 Кт 51 — 600 тыс. руб. — Организация «АлКом» сделала первый арендный платёж.
• Дт 08 Кт 76 — 600 тыс. руб. — Платёж включен в ППА.
• Дт 08 Кт 76 — 939 776 руб. — Первоначальное обязательство по аренде включено в ППА в размере.
• Дт 01 Кт 08 — 1 539 776 руб. — Признано ППА в учёте.

Группу основных средств, к которой относится арендованный объект, арендатору нужно переоценить. Также это касается и ППА.

То есть, если организация переоценивает собственное производственное оборудование, а затем еще дополнительно арендует, например, станок, то по нему также переоценивается ППА (п. 16).

Также необходимо начислять амортизацию ППА и корректировать обязательства во время аренды.

Амортизировать ППА по основным средствам необходимо так же, как и по собственным. Срок амортизации равен сроку аренды, если только в будущем арендатор не собирается выкупить объект (п. 17). Амортизация относится к текущим расходам (Дт 20 Кт 02).

Обязательства нужно корректировать (п.18-20): увеличивать на сумму процентов и уменьшать на сумму арендных платежей, которые уже были уплачены.

Отметим, что если изменилась величина обязательств и фактическая стоимость ППА, то их нужно пересмотреть. Это могут быть случаи, когда меняется:

• договор аренды;
• намерение по продлению или сокращению срока аренды;
• величина арендных платежей.

При уменьшении величины обязательств по аренде проводка — Дт 01 Кт 76. При увеличении — Дт 76 Кт 01.

Если обязательство по аренде значительно уменьшилось по сравнению с ранее рассчитанным ППА, то разница списывается в прочие доходы по проводке Дт 76 Кт 91.1.

Второй пример

hidden>

Компания «Металл» на полгода арендовала кран. Ежемесячный платёж составляет 50 тыс. рублей. Через два месяца после заключения договора аренды было принято решение сократить его срок действия на один месяц.

Когда кран передавали, проводки были следующими:

• Дт 08 Кт 76 — (50 тыс. рублей х 6 месяцев = 300 тыс. рублей) — первоначальное обязательство по аренде.
• Дт 01 Кт 08 — 100 тыс. рублей — признано ППА.

За первые два месяца было уплачено 100 тыс. рублей арендных платежей, из-за чего обязательство уменьшилось до 200 тыс. рублей.

• Дт 76 Кт 51 — 50 тыс. руб. — сделан первый арендный платёж.
• Дт 76 Кт 51 — 50 тыс. руб. — сделан второй арендный платёж.

Также за два месяца была списана амортизация ППА в размере 100 тыс. рублей.

• Дт 20 Кт 02 — 100 тыс. рублей — списание амортизации ППА.

После того как новые условия договора согласованы, обязательства станут равными 250 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 50 тыс. руб.). Из-за чего на разницу в 50 тыс. рублей необходимо уменьшить ППА.

• Дт 76 Кт 01 — 50 тыс. рублей — уменьшение ППА.

Отметим, что когда арендный договор досрочно расторгается, то нужно списать все обязательства по аренде и ППА. Разница уйдёт на прочие доходы или расходы (п. 23).

Третий пример

hidden>

Компания «Производство» на восемь месяцев арендовала станок. Ежемесячный платёж составляет 20 тыс. рублей. Спустя месяц оборудование сломалось, и для его починки была привлечена другая организация, которая за свою работу взяла 30 тыс. рублей.

Проводки в такой ситуации будут следующими:

• Дт 08 Кт 76 — (20 тыс. рублей х 8 месяцев = 160 тыс. рублей) — первоначальное обязательство по аренде.
• Дт 01 Кт 08 — 160 тыс. рублей — признано ППА.

Впоследствии стоимость ППА будет увеличена на 30 тыс. рублей из-за ремонта оборудования.

• Дт 08 Кт 60 — 30 тыс. рублей — затраты на ремонт оборудования.
• Дт 01 Кт 08 — 30 тыс. рублей — признано ППА.

Через два месяца обязательство станет меньше и будет равно 120 тыс. руб.

• Дт 76 Кт 51 — 20 тыс. руб. — сделан первый арендный платёж.
• Дт 76 Кт 51 — 20 тыс. руб. — сделан второй арендный платёж.
• Дт 20 Кт 02 — (190 тыс. руб. / 8 месяцев х 2 месяца = 47,5 тыс. рублей) — амортизация ППА за два месяца.

Если вдруг компания «Производство» договорится о расторжении договора аренды спустя два месяца после сотрудничества, то проводки будут такими:

• Дт 02 Кт 01 — 47,5 тыс. руб. — списана амортизация при расторжении договора.
• Дт 76 Кт 01 — 120 тыс. руб. — списано обязательство по аренде.
• Дт 91.2 Кт 01 — (30 тыс. руб. – 7,5 тыс. руб. = 22,5 тыс. руб.) — разница включена в прочие расходы.

Применение ФСБУ 25/2018 у арендодателя зависит от статуса аренды — операционной или финансовой (лизинг). Поэтому сразу же нужно определить статус в зависимости от условий договора аренды.

Главное отличие операционной аренды от финансовой в том, что арендодатель при сдаче в аренду какого-либо объекта оставляет за собой экономические выгоды и риски. Следовательно, при финансовой аренде они переходят арендатору.

Чтобы определить, какая именно аренда, необходимо опираться на признаки, которые прописаны в п. 25 и в п. 26.

Условия договора аренды Финансовая Операционная

Переход права собственности в будущем	Предмет аренды переходит к арендатору	Предмет аренды остаётся у арендодателя
Возможность выкупа по цене значительно ниже рынка	Арендатор имеет такое право	Арендатор не может этого не сделать
Срок аренды	Договор действует, пока предмет аренды пригоден к использованию	Договор меньше срока полезного использования предмета аренды
Стоимость	Сумма арендных платежей равна стоимости предмета аренды	Сумма арендных платежей меньше стоимости предмета аренды
Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности предмета аренды	Переходят арендатору	Остаются у арендодателя
Свойства	Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора	В будущем потребительские свойства объекта аренды не меняются

Если имеются иные обстоятельства, которые доказывают, что к арендатору переходят экономические риски и выгоды, то аренду нужно определять как финансовую.

То же самое касается и операционной аренды, если присутствуют иные обстоятельства, которые подтверждают, что экономические риски и выгоды остаются у арендодателя.

Отметим, что если арендодатель ведёт упрощённый бухгалтерский учёт, то ему можно все аренды считать операционными. Кроме аренд, договор которых в будущем подразумевает переход права собственности или выкуп по цене существенно ниже справедливой стоимости (п. 28).

Финансовая аренда

hidden>

При учёте финансовой аренды у арендодателя по ФСБУ 25/2018 нужно ввести новый вид актива «Инвестиции в аренду», который отражается на счёте 76 (п. 32).

Этот актив отражает валовую стоимость инвестиций, которая равна сумме размера будущих арендных платежей по номиналу и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. Простым языком — это деньги, которые получит арендодатель, пока объект аренды будет пригодным к использованию.

Впоследствии валовая стоимость дисконтируется. При определении ставки необходимо, чтобы на момент передачи предмета аренды стоимость была равна его справедливой стоимости и расходам, которые арендодатель понёс в ходе исполнения договора аренды (п. 33).

В бухгалтерском учёте инвестиции отражаются по чистой стоимости, учитывая дисконтирование.

• Дт 76 Кт 01, 60… — балансовая стоимость предмета аренды.
• Дт 76 Кт 91.1 — доход арендодателя.

Пункт 36 предусматривает, что чистая стоимость аренды уменьшается на величину полученных арендных платежей и увеличивается на величину начисляемых процентов (п. 36). В целом, порядок учёта аренды здесь идентичен порядку у арендатора.

Ставка дисконтирования подбирается таким образом, чтобы при дисконтировании валовая стоимость инвестиций в аренду с учётом графика оплаты была равна справедливой стоимости объекта аренды.

Проценты, которые начисляются, арендодателю нужно признать в качестве доходов. (п. 37). Для этого предусмотрена проводка — Дт 76 Кт 91.1.

Также чистую стоимость инвестиций в аренду нужно проверять на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» (п. 38).

Операционная аренда

hidden>

При операционной аренде арендодателю в учёте можно ничего не менять и отражать актив так же, как и до передачи его в аренду (п.41).

Признавать доходы арендодатель может равномерно или по другой выбранной методике. То есть, арендодатель может учитывать доходы как и раньше — по мере выставления документов арендатору (п. 42).

Арендатору и арендодателю необходимо в бухотчётности раскрывать различную информацию о влиянии аренды на финансовое положение компании. Данные об активах и обязательствах предоставляются развернуто без взаимоисключения (п. 43, п. 44).

Раскрытию подлежат с учётом существенности (п. 45):

• Правила расчёта переменных арендных платежей.
• Основание и порядок расчёта процентной ставки.
• Порядок начисления процентов на задолженность по аренде.
• Затраты на улучшение предмета аренды и порядок их компенсации.
• Ограничения использования предмета аренды (в том числе связанные с финансовыми показателями).
• Другие сведения договоров аренды, которые влияют на финансовое положение компании.

Дополнительно арендатор должен раскрывать (п. 46):

• Сведения о применении права на упрощённый учет обязательств по аренде в соответствии с пунктом 11
• Сведения в отношении ППА — по аналогии с собственными активами.
• Дополнительные затраты арендатора, которые связаны с предметом аренды.
• Информацию о пересмотре обязательств по аренде и фактической стоимости.
• Информацию о расходах и будущих арендных платежах арендатора — если арендатор может воспользоваться возможностями, которые предусмотрены в пункте 11.

Также предусмотрены и для арендодателя данные, которые ему необходимо раскрыть (п. 47):

• Сведения о чистой и валовой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Сведения о значительных изменениях чистой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Общий размер дохода по операционной аренде с выделением переменных платежей.
• Потенциальные денежные потоки, связанные с планируемым выкупом предмета аренды по окончании срока аренды.
• Доходы и расходы, связанные с выбытием предмета аренды.
• Организация управления рисками, связанными с правами на предмет аренды.

Переход на новый стандарт осуществляется ретроспективно: нужно пересчитать сведения по действующим договорам аренды до 2022 года по новым правилам (п. 49).

Исключения:

• Новый стандарт можно не применять для договоров, которые закончатся по ходу 2022 года (п. 51).
• Организации, имеющие право вести упрощённый учёт могу применять новый стандарт только для договоров, которые будут исполняться с начала 2022 года (п. 52).

Также все арендаторы могут использовать упрощённый порядок применения ФСБУ 25/2018(п. 50), который подразумевает следующие действия:

• Стоимость ППА принять равной его справедливой стоимости.
• В бухгалтерском учёте отразить ППА и обязательства, как в предусмотренном порядке ведения учёта у арендатора.
• Оценить приведённую стоимость обязательств по аренде. Требуется дисконтировать номинальную стоимость оставшихся арендных платежей. Ставка дисконтирования будет равна процентной ставке по заёмным средствам, которые арендатор использует или мог бы использовать на условиях, сопоставимых с договором аренды.

После этого разницу между ППА и обязательством списать на нераспередлённую прибыль по проводкам: Дт 01 Кт 84 или Дт 84 Кт 01.

Возврат задатка по договору аренды в случае отказа снимать квартиру

Возврат задатка по договору аренды, аванса в случае, если арендатор отказался снимать жилье, имеется расписка о передаче денег, а арендодатель отказывается вернуть полученную сумму.

В жизни достаточно случаев, когда арендатор находит квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости, оставляет собственнику задаток за аренду квартиры, но потом жизненные обстоятельства поворачиваются так, что арендатор вынужден отказаться от съема жилья. Все мы люди. В то же время арендодатель отказывается вернуть аванс и это тоже часто случается.

Собственники так же практикуют взятие залога Сегодня рассмотрим, как вернуть задаток за аренду квартиры, если передумали снимать.

Узнайте, как вернуть аванс за квартиру покупателю, если передумали покупать

Возврат задатка по договору аренды

Довольно частый случай, когда арендатор ищет квартиру сам или через риэлторскую компанию и найдя подходящий вариант жилья вносит 3 — 5 тыс. рублей задатка, чтобы подтвердить желание снять понравившуюся квартиру. Затем находит вариант получше или дешевле и хочет вернуть отданные деньги.

Собственник имеет право удержать с нанимателя жилья задаток, если тот признан таковым, т.е обеспечивает исполнение договора аренды и подкреплен несколькими документами. В ином случае он признается авансом.

Узнайте, как составляется расписка на получение денег за квартиру образец

При передаче задатка составляются документы:

• Договор о залоге (простая письменная форма п.п. 1,2,4 ст. 339 ГФ РФ);
• Расписка, где прописана формулировка — «В качестве задатка за аренду квартиры»

Если нет хоть одного документа — это аванс, который необходимо вернуть, иначе арендодатель рискует понести ответственность за неосновательное обогащение.

Возврат задатка по договору аренды осуществляется в том случае, если он признан авансом по суду. Поэтому арендатору необходимо составить и подать исковое заявление в суд, оплатив госпошлину на арендодателя с требованием вернуть денежные средства, выплаченные в качестве аванса.

Задаток при аренде квартиры не возвращается, если он признан судом задатком, а для этого необходимо:

• чтобы передача задатка осуществлялась в доказательство заключения договора аренды и его исполнения (ст. 380 ГК РФ);
• правильно составлен договор задатка и расписка.

Если вы не смогли подписать договор по вине арендодателя, то задаток возвращается арендодателем в двойном размере, согласно ст. 381 ГК РФ.

Возврат аванса по договору аренды

При внесении задатка и аванса за арендуемую квартиру составляется расписка. Она должна быть правильно составлена.

Что содержится в расписке:

• дата написания;
• город;
• имена арендатора и арендодателя;
• паспортные данные обоих сторон;
• адрес квартиры, которую сдает арендодатель и ее параметры (количество комнат, площадь, этаж);
• формулировка — денежные средства в размере (прописью и числами) в качестве аванса за арендуемую квартиру.

Как вернуть аванс за аренду квартиры:

• вручить уведомление собственнику о том, что вы требуете возврата аванса, т.к. отказались арендовать квартиру;
• если на уведомление не реагирует, то подать иск в суд по основанию — по неосновательное обогащение.

Исковое заявление составляем по статьям 131-132 ГК РФ. Арендодатель в суде будет обязан доказать за что именно он их получил и это сложно сделать, если вы не заселялись в квартиру.

Если аванс передавали арендодателю не наличными, а переводили онлайн, то необходимо к заявлению прикрепить заверенные выписки о переводе со счета на счет.

Как вернуть предоплату за аренду квартиры с ЮЛ и ИП

Типичный случай, человек (физическое лицо) вносит предоплату за аренду квартиры на праздники (новогодние каникулы) некой фирме (юридическое лицо или ИП) или , затем меняются жизненные обстоятельства и необходимо отказаться от аренды.

В этом случае, действует не ГК РФ, а Закон «О защите прав потребителей» ст. 32, т.к это коммерческий найм жилья, осуществляемый физическим лицом.

Предоплата может быть возвращена, за минусом фактически понесенных расходов арендодателем. Т.е. собственник или компания, предоставляющая квартиру (дом), должна доказать фактически понесенные расходы в суде.

Сегодня вы узнали, можно ли вернуть предоплату за аренду квартиры в виде залога или аванса, какие бывают случаи и возможности, согласно Гражданского кодекса РФ.

Возврат предоплаты по расторгнутому экспортному контракту переводом долга

Как в учете организации отразить возврат полученной предоплаты по расторгнутому экспортному внешнеторговому контракту, если исполнение этих обязательств по договору перевода долга возложено на резидента Республики Беларусь?

Ситуация

Торговая организация — резидент Республики Беларусь заключила соглашение с нерезидентом Республики Беларусь о расторжении экспортного контракта на поставку товара и возврате ранее полученной предоплаты в размере 5000 долл. США.

С согласия нерезидента Республики Беларусь был заключен договор перевода долга между торговой организацией (должником) и производственной организацией — резидентом Республики Беларусь (новым должником), в соответствии с которым новый должник обязуется перечислить нерезиденту Республики Беларусь денежные средства в качестве возврата предоплаты по договору. Для перевода долга резиденты Республики Беларусь договорились использовать курс Нацбанка на дату заключения договора перевода долга.

По данным бухгалтерского учета задолженность производственной организации (нового должника) перед торговой организацией за отгруженный товар составляет 20000 руб. Остаток задолженности за реализованный товар поступил на расчетный счет торговой организации от производственной организации.

• В соответствии с учетной политикой курсовые разницы для целей бухгалтерского учета включаются в состав доходов и расходов по финансовой деятельности в общеустановленном порядке, для целей налогового учета — учитываются в составе внереализационных доходов (расходов) на дату их признания в бухгалтерском учете.
• Курс Нацбанка за 1 долл. США:
• на дату получения предоплаты — 3,2646 руб.;
• на дату подписания договора перевода долга — 2,8300 руб.
• Общие положения

Договор между резидентом и нерезидентом, предусматривающий передачу товаров на возмездной основе, является внешнеторговым экспортным договором (абз. 3, 13 подп. 1.1 Указа N 178).

Стороны обязаны предусмотреть во внешнеторговом договоре:

сумму (ориентировочную сумму) денежных обязательств;

условия расчета, а именно установить, расчет осуществляется покупателем до или после отгрузки товаров (абз. 5 подп. 1.16 Указа N 178).

В рассматриваемой ситуации стороны заключили соглашение о расторжении экспортного контракта на поставку товара и возврате ранее полученной торговой организацией предоплаты (ст. 420 — 423 ГК).

Исполнение обязательства, возникшего из договора (контракта), может быть возложено должником на третье лицо, если это предусмотрено законодательством или договором (контрактом) (п. 1 ст. 294 ГК).

Заключение между резидентами Республики Беларусь договора перевода долга с согласия кредитора — нерезидента Республики Беларусь соответствует нормам законодательства Республики Беларусь (Указ N 178, ст.

362 ГК). В расчетах между резидентами Республики Беларусь (должником и новым должником) при заключении договора перевода долга могут использоваться только белорусские рубли (п. 1 ст. 12 Закона N 226-З).

Резиденты обязаны регистрировать валютные договоры и представлять документы и иную информацию об исполнении обязательств по зарегистрированным валютным договорам в порядке, установленном Нацбанком (подп. 2.3 ст. 8 Закона N 226-З). Порядок регистрации валютных договоров регламентирован Инструкцией N 37.

Бухгалтерский учет

Поступления от покупателей и заказчиков авансов (предварительной оплаты) не признаются доходами организации и отражаются по дебету счета 52 «Валютные счета» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Данные суммы учитываются обособленно (абз. 4 ч. 1 п. 3 Инструкции N 102, ч. 3 п. 48 Инструкции N 50).

Пересчет выраженной в иностранной валюте стоимости денежных средств, дебиторской задолженности и обязательств (за исключением полученных и выданных авансов, предварительной оплаты, задатков) в белорусские рубли производится организациями по курсу Нацбанка на дату совершения хозяйственной операции в иностранной валюте, а также на отчетную дату, которой является последний календарный день месяца (п. 1, ч. 1 п. 3 ст. 12 Закона N 57-З, п. 2 НСБУ N 69).

Если расчеты производятся на условиях 100-процентной предоплаты, то выраженная в иностранной валюте сумма доходов от реализации товара и стоимость относящейся к этим доходам дебиторской задолженности (при ее наличии) отражаются в бухгалтерском учете в белорусских рублях по курсу на дату (даты) получения аванса в иностранной валюте, то есть не пересчитываются (абз. 3 ч. 1 п. 4 НСБУ N 69).

После расторжения экспортного внешнеторгового контракта полученные торговой организацией денежные средства перестали быть предоплатой (авансом), так как реализация товара на сумму полученной предоплаты (аванса) отсутствует. Возврат денежных средств покупателю следует расценивать в качестве возврата задолженности.

В рассматриваемой ситуации перемену лиц в обязательстве по договору перевода долга в бухгалтерском учете организации можно отразить проводкой: дебет субсчета 62-1 «Расчеты с нерезидентом Республики Беларусь» в корреспонденции с кредитом субсчета 62-2 «Расчеты с производственной организацией — резидентом Республики Беларусь» (абз. 3 п. 4 ст. 9 Закона N 57-З, ч. 1, 3 п. 3 Инструкции N 50).

Пересчет обязательств перед нерезидентом Республики Беларусь производится на момент заключения с новым должником договора перевода долга. Задолженность пересчитывается в белорусские рубли исходя из курса на дату подписания договора перевода долга.

Возникшие курсовые разницы включаются в состав доходов и расходов по финансовой деятельности и отражаются по дебету (кредиту) счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы» (абз. 6 п. 15 Инструкции N 102, п. 7 НСБУ N 69, ч. 1 п. 48, ч. 4, 9, 10 п. 71 Инструкции N 50).

НДС

При получении и возврате (заключении договора перевода долга) предоплаты (аванса) объект обложения НДС не возникает (ч. 1 п. 1 ст. 31, п. 1 ст. 121 НК).

Курсовая разница НДС не облагается (абз. 4 ч. 1 п. 7 ст. 120 НК).

Налог на прибыль

Предварительная оплата (аванс) не признается выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и не является объектом обложения налогом на прибыль (п. 1 ст. 167, п. 1, 7 ст. 168 НК).

1. Курсовые разницы включаются в состав внереализационных доходов (расходов) при налогообложении прибыли:
2. либо на дату признания их в бухгалтерском учете в течение налогового периода;
3. либо в последнем отчетном периоде соответствующего календарного года.

Выбранный организацией порядок налогового учета курсовых разниц отражается в ее учетной политике и изменению в течение текущего налогового периода не подлежит (ч. 1, 2 п. 14 ст. 167, ч. 2 п. 2, подп. 3.20 ст. 174, ч. 2 п. 2, подп. 3.26 ст. 175 НК).

При налогообложении не учитываются суммы курсовых разниц, возникающих при пересчете выраженной в иностранной валюте и (или) белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, стоимости активов и обязательств, определяемых в порядке, установленном законодательством, возникших в связи с:

осуществлением затрат, не учитываемых при налогообложении согласно ст. 173 и иным положениям законодательства;

получением доходов, не учитываемых при налогообложении согласно законодательству (подп. 1.18 ст. 173 НК).

Налоговый учет основывается на данных бухгалтерского учета и (или) на иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением (п. 2 ст. 39 НК).

Курсовые разницы, возникающие в организациях (в том числе при возврате авансов), кроме случаев, указанных в п.

5, 6 НСБУ N 69, отражаются по дебету (кредиту) счетов учета денежных средств, расчетов и других счетов и кредиту (дебету) счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 7 НСБУ N 69).

• Таким образом, курсовые разницы, как положительные, так и отрицательные, возникшие в связи с возвратом предоплаты (аванса) под поставку товара, учитываются при исчислении налога на прибыль в составе внереализационных доходов (расходов).
• В рассматриваемой ситуации в соответствии с учетной политикой организации курсовые разницы учитываются для целей налогового учета в составе внереализационных доходов (расходов) на дату их признания в бухгалтерском учете.
• Таблица бухгалтерских записей
• В нижеприведенной таблице к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» открыты субсчета:
• 62-1 «Расчеты с нерезидентом Республики Беларусь»;
• 62-2 «Расчеты с производственной организацией — резидентом Республики Беларусь».

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Входящее сальдо: Д-т 62-2: 20000 руб.
Получена предоплата за товар (5000 долл. США x 3,2646)	52	62-1	16323	Мемориальный ордер, выписка банка по валютному счету, договор поставки
Отражена перемена лиц в обязательстве (5000 долл. США x 2,83)	62-1	62-2	14150	Договор перевода долга, соглашение о расторжении экспортного контракта, бухгалтерская справка-расчет
Произведена переоценка задолженности ((3,2646 — 2,83) x 5000 долл. США)	62-1	91-1	2173	Бухгалтерская справка-расчет
Поступили денежные средства от производственной организации (20000 — 14150)	51	62-2	5850	Платежное поручение, выписка банка по расчетному счету, договор
——————————— Учитывается при налогообложении прибыли в составе внереализационных доходов (ч. 2 п. 2, подп. 3.20 ст. 174 НК).

Залог и предоплата за аренду квартиры: что и когда платить

Аренда квартиры на первом этапе обычно обходится недёшево — нужно отдать залог, предоплату за проживание, а иногда ещё и комиссию риелтору! При этом практика на рынке аренды жилья и закон не всегда совпадают. Разбираемся вместе, что представляют собой залог и предоплата — по закону и в реальности — и в каких случаях получится вернуть свои деньги назад, а в каких придётся с ними попрощаться.

Залогом (депозитом, страховым платежом) считается сумма, которую наниматель платит арендодателю в качестве обеспечительного платежа. Другими словами, залог гарантирует выполнение условий договора на протяжении всего срока его действия.

Пример. Стоимость месячной аренды квартиры — 20 000 рублей, собственник просит в качестве залога ту же сумму. Договор действует полгода. Когда он закончится, владелец проверит состояние квартиры и имущества, а также оплату коммунальных услуг. Если всё в порядке, то залог он возвращает арендатору в полном размере.

Кроме защиты имущества, залог страхует собственника от внезапного выезда квартиранта, долгов по ЖКХ и других рисков, которые прописываются в договоре. Бывает, что квартиранты не убирают за собой мусор и грязь — тогда хозяин может оставить себе часть залога на услуги клининга.

Предоплата (аванс, задаток) — это сумма, которую наниматель отдаёт после подписания договора в счёт оплаты проживания. Обычно она равняется стоимости месячного проживания.

Предоплату берут для подтверждения намерений о съёме квартиры, а ещё в качестве первого платежа за аренду. Далее каждый месяц арендатор отдаёт предоплату за следующий период.

То есть, оплата происходит не по факту прожитого месяца, а в начале месяца.

Пример. За месяц проживания в квартире пара отдаёт 20 000 рублей. При въезде первого января они заплатили хозяину, и следующие платежи также выпадали на первое число месяца. К осени семейный бюджет увеличился, пара решила с ноября переехать ближе к центру — значит, последний платёж она внесёт первого октября.

Залог и предоплата — стандартные платежи в вопросах аренды. По закону они не обязательны, но арендодатель может требовать их по своему усмотрению — и это тоже не запрещено законом.

При этом у залога и задатка есть чёткие определения в законе. В ст. 380 ГК РФ прописаны понятия и условия возврата этих платежей. Важно разобраться в юридических тонкостях, чтобы правильно оформить договор: в случае судебных разбирательств документы на аренду жилья станут решающим фактором.

 Drazen Zigic (Freepik)

Рассмотрим ключевые понятия из законодательной базы.

1. Задаток (аванс, предоплата) — возвратный платёж, который идёт в счёт арендной платы. Если арендодатель вдруг откажется сдавать квартиру и подписывать договор, то он вернёт задаток арендатору в двойном размере. А если передумает квартирант, то задаток просто останется у собственника.
2. Обеспечительный платёж (залог, страховой депозит) — это юридическое понятие залога, который возвращается при соблюдении арендатором всех условий договора. Отдельного закона для залога при аренде нет, поэтому применяется общая статья ГК РФ для всех видов обеспечения исполнения обязательств — ст. 329. 

Получается, от того, как будет названа предоплата в договоре, зависит и «судьба» суммы.

Аренда без залога

Квартиры Яндекс Аренды сдаются без залога, предоплаты и единоразовой комиссии. Жильцам не приходится оплачивать двойную или даже тройную стоимость аренды в первый месяц, что сильно облегчает поиск нового жилья.

Кроме того, что в договоре отдельным пунктом прописывается условие передачи денег, этот факт подкрепляется ещё и распиской. Арендодатель должен составить её от своего имени и указать в неё следующее:

• ФИО полностью, паспортные данные, дату рождения;
• когда, за что и в каком размере получил деньги;
• дата, подпись.

Расписка имеет полную юридическую силу для суда, если составлена правильно.

Кроме того, в договоре нужно прописать условия, на которых депозит будет использован или возвращён:

• укажите, что арендодатель не может распоряжаться залогом в личных целях. Такая формулировка подтвердит, что задаток передан на хранение и не может быть потрачен без оснований;
• пропишите, в каком порядке и состоянии должна быть возвращена квартира — это поможет избежать спорных моментов при подписании акта сдачи жилья. Также нужно учитывать, что иногда собственники пытаются выдать за порчу имущества естественный уровень износа мебели, техники и отделки. Грань достаточно тонкая, определить её сможет судебная экспертиза;
• внесите пункт о том, что залог можно использовать в качестве компенсации ущерба (полностью или частично) или в счёт платы за проживание.

 Drazen Zigic (Freepik)

К добросовестному арендатору претензий быть не должно, но иногда хозяин всё-таки не хочет возвращать залог. Действовать в таком случае нужно так:

• предупредить собственника о том, что если он не не пойдёт навстречу, то вы имеете законное право обратиться в суд (и что суд наверняка встанет на сторону жильца).
• если разговоры не помогают, то надо обращаться в суд за взысканием залога: составить иск и приложить все документы, описанные выше — договор, расписку о передаче залога и так далее.

Снять квартиру без залога

Смотреть больше объявлений