Задаток — предпочтительная форма совершения сделки для недобросовестных риелторов и мошенников. Чтобы избежать обмана, деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка.

При составлении данного документа должны соблюдаться необходимые правила, защищающие интересы обеих сторон: в противном случае, покупатель потеряет деньги, продавец продаст недвижимость другому лицу, пока документы будут оформляться к сделке купли-продажи.

Но что предпринять, если у одной из сторон поменялись планы? Рассмотрим, возвращается задаток или нет в 2023 году.

Что такое задаток и на каких условиях оформляется

• Задаток — денежные средства, которые передаются от будущего покупателя продавцу, предоставляя гарантии серьезности намерений на покупку недвижимости.
• Обычно к оформлению договора задатка прибегают, когда у продавца нет средств, чтобы оплатить коммунальные платежи и оформить документы, которые необходимы для продажи жилья.
• При оформлении договора задатка продавец обязан не продавать квартиру никому другому, пока не получит за нее полную стоимость.

Покупатель обязуется довести сделку до конца. Он не может въехать в квартиру, пока полностью не рассчитается. Задаток — часть оплаты полной стоимость приобретаемой недвижимости.

Рассмотрим, возвращается ли задаток при покупке квартиры или нет.

Возможность возврата задатка при отказе от сделки

ГК РФ регламентирует возврат задатка в двойном размере, если продавец нарушит условия договора. Если положения договора нарушит покупатель, сумма задатка полностью останется у продавца.

Многих интересует, в каких случаях задаток возвращается. Вернуть задаток можно только по соглашению сторон, если по каким-либо из серьезных причин одна из сторона не может выйти на сделку по болезни, ухудшению финансового благополучия, отказа в ипотеке.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое стороны не отвечают (ст.416 ГК РФ).

Оформление договора

Деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка. Составляется документ по всем правилам.

Только тогда он будет юридически обоснован, и покупатель не потеряет деньги, а продавец не продаст недвижимость третьему лицу, пока все документы оформляются к сделке купли-продажи.

После подписания договора задатка продавец должен составить и подписать расписку о том, что он получил деньги. Следует написать ее от руки, что поможет при судебных разбирательствах. Почерк гораздо сложнее подделать, чем подпись.

В договоре и расписке обязательно прописывают, что денежные средства передаются в качестве задатка.

Также указываются пункты:

• ФИО обеих сторон, паспортные данные;
• место проживания каждой из сторон;
• итоговую стоимость недвижимости;
• точное описание квартиры: площадь, адрес, прочие характеристики;
• сумму задатка;
• срок исполнения обязательств каждой из сторон;
• данные о всех собственниках продаваемой квартиры и одном из покупателей;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора, отказа от покупки или продажи квартиры;
• другие важные условия и обязательства для сторон.

Все цифровые значения нужно дублировать прописью.

Документ составляется в двух экземплярах, не требует обязательного заверения у нотариуса. Договор задатка не стоит оформлять в виде простой расписки.

Если продавец откажется продавать квартиру, или покупатель откажется ее покупать, и дело дойдет до судебных разбирательств, суд с большей вероятностью откажет в удовлетворении требований одной из сторон из-за документа, оформленного ненадлежащим образом.

Оформление расписки

Содержание расписки также не регламентируется законодательством, может быть произвольным.

Но есть ряд обязательных сведений, которые нужно указывать в документе, иначе его легитимность будет под вопросом:

• ФИО сторон с расшифровкой;
• паспортные данные сторон, а также пол, дата и место рождения;
• адрес регистрации и проживания;
• указание на основание передачи денег: “в качестве задатка”;
• указание суммы переданного задатка цифрами и прописью;
• ссылка на договор, к которому прикладывается указанная расписка, или описание объекта, за который вносят задаток.

Лучше расписку написать от руки. Печатный вариант допускается, если его заверяет нотариус. Также необходимо тщательно проверять правильность внесенных в документы сведений.

Расписка — это единственный документ, который подтверждает получение от покупателя денег.

Банковский документ — это лишь распоряжение для банка перевести средства, это не свидетельство того, что продавец их получил. Это односторонний документ, который составляется и подписывается стороной, которая получает деньги.

Расписку продавец вручает в момент передачи денег, не позже, в качестве задатка, аванса, частичной или полной оплаты за недвижимость. Он может приготовить ее заранее, но в присутствии покупателя. В документе не должно быть ошибок.

Рекомендации по оформлению расписки и передачи денег

В конце документа нужно написать “расчет произведен полностью, претензий по оплате не имею”. Если расчет частичен, нужно написать “деньги получены в качестве задатка/аванса/частичной оплаты”.

При передаче денег при свидетелях они свидетельствуют факт передачи денег подписью, указывания полные персональные данные, в том числе, паспортные. Нет необходимости заверять расписку нотариально.

Расписка хранится бессрочно. В Росреестр ее не передают. Если необходимо снять обременение, которое было наложено в пользу продавца, после полной оплаты нет необходимости прикладывать данный документ к заявлению о прекращении записи об ипотеке. Заявлением продавец подтверждает, что обременяющих обстоятельств нет.

Отличия задатка от аванса и залога

Многие путают договор задатка с авансом. Между тем, в этих двух понятиях кроется определенная разница. Рассмотрим, что возвращается задаток или аванс.

1. В отличие от задатка, законодательство четко не определяет, что такое аванс, и не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе.
2. Но статья 380 ГК РФ регламентирует, что если письменная форма соглашения о задатке не соблюдается, сумма, которая уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.
3. Из этого следует, что соглашение об авансе можно заключить в устной форме.
4. Но согласно статье 161 ГК РФ в простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, которые требуют нотариального удостоверения):

• сделки юридических лиц между собой и гражданами;
• сделки граждан друг между другом на сумму, которая превышает 10 000 рублей, а в случаях, предусмотренных законодательством, независимо от суммы сделки.

Для сделок, которые могут быть совершены устно, не нужно письменной формы.

Аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если сторона, которая его получила, уже произвела правомерные затраты по данному обязательству.

Аванс — это не способ обеспечения исполнения обязательств и не доказательство заключения договора. Он выполняет платежную функцию.

Во всех случаях неисполнения договора сторона, которая выдала аванс, имеет право потребовать его возвращения в одинарном размере.

Роль договора об авансе может отойти и предварительному договору купли-продажи, который заключается между физическими лицами в отношении “вторичного” жилья.

Неустойка — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору, если тот не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства.

При этом кредитор не может требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (ст.330 ГК РФ).

Так как уплата аванса, — денежное обязательство, отказ признают неосновательным обогащением, который подлежит возврату. Сторона, отказывающаяся от возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими деньгами в виде уплаты процентов на сумму данных средств.

Итак, аванс — это сумма предоплаты, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Предшествует передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. Отличается от задатка тем, что не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен обратно, реальной ответственности за это нет. Аванс — это тот же задаток, но без жестких последствий для сторон.

Далее рассмотрим, что не возвращается, залог или задаток.

Отличия задатка от залога

Залог обязательно возьмут, если Вы арендуете квартиру: внесенными в качестве залога денежными средствами хозяин оплатит ремонт, если проживающий нанесет ущерб квартире или мебели. Залогом может быть также сама квартира, которая приобретается по ипотеке.

Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик более не в состоянии платить, он может продать имущество с торгов для возмещения убытков.

Залог прекращается:

• когда прекращается обеспеченное залогом обязательство;
• когда заложенное имущество приобретается лицом, не знавшим, что это имущество является предметом залога;
• при гибели заложенной вещи или прекращении заложенного права, если залогодатель не смог воспользоваться правом, описанным в п.2 ст.345 ГК РФ;
• если заложенное имущество реализовали в целях удовлетворения требований залогодержателя;
• когда договор залога прекращается, а также в случае признания договора залога недействительным;
• решением суда;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Как только залог прекращается, залогодержатель должен возвратить залог залогодателю или другому управомоченному лицу.

Задаток при покупке автомобиля

При заключении сделок покупателю выгодно внести задаток за автомобиль при его покупке, независимо от того, где покупается автотранспортное средства: у частного лица, в автосалоне или у официального дилера.

Задаток предполагает, что покупателю нет необходимости беспокоиться об изменении стоимость автотранспортного средства, его технического состояния до заключения сделки. Остаток денежных средств вносится позднее в срок, который оговаривается сторонами.

При внесении задатка за машину покупатель может рассчитывать на то, что автотранспортное средство:

• ему передадут в оговоренный сторонами и установленный договором о задатке срок;
• будет соответствовать по техническому состоянию и внешнему виду тем характеристикам, которые были установлены на момент внесения задатка;
• договор купли-продажи заключается в момент внесения полной суммы;
• стоимость договора не изменяется;
• если продавец откажется продать машину по ранее оговоренной стоимости, покупатель может потребовать выплату ему суммы задатка в двойном размере (также можно потребовать возместить убытки).

Рекомендации

Покупателям недвижимости или автомобилей нужно придерживаться следующих рекомендаций:

1. Перед передачей задатка внимательно проверяются все оригиналы правоустанавливающих документов. Также выясняется, кто настоящий собственник.
2. Не допускается передача денежных средств лично в руки, они хранятся в ячейке банка.
3. При заключении сделки обязательно предполагается присутствие всех владельцев жилой площади.
4. Для передачи денег лучше привлечь свидетелей — агентов по недвижимости, юристов, нотариусов.
5. Любая перепланировка утверждается соответствующими органами.

Перед передачей денег необходимо убедиться, что объект недвижимость принадлежит именно данному продавцу, и Вам не предоставляют фальшивые документы.

Единственное доказательство зарегистрированного права собственности с января 2017 года — наличие записи об этом в ЕГРН. Необходимо получить получить свежую выписку из реестра прав.

Задаток — гарант успешной сделки, который стимулирует обе стороны выполнить заложенные в договоре обязательства. Позже задаток засчитывается в оплату полной стоимости квартиры.

После подписания договора и передачи денежных средств покупатель должен приобрести ту квартиру, за которую передается задаток.

Итак, возвращается ли задаток если покупатель отказался от сделки? Если покупатель приметил другой вариант, продавец не возвращает уже выплаченные средства.

При отказе продавца купить квартиру или продаже ее третьему лицу он обязуется выплатить полную сумму задатка в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Как вернуть аванс за квартиру

Есть несколько распространенных способов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые закреплены законодательно и давно успешно используются в сфере оборота недвижимости:

• составление договора задатка;
• оформление аванса;
• открытие аккредитива;
• сделка через риелтора путем составления предварительного договора;
• заключение соглашения через нотариуса.

В каждом из них есть свои плюсы и минусы, которые на первый взгляд неочевидны, но имеют серьезные последствия для той стороны, которая решит передумать и вернуть задаток за квартиру или иным образом отказаться от исполнения обязательств. Давайте рассмотрим подробнее некоторые.

Подводных камней на рынке недвижимости достаточно много. Прежде чем покупать квартиру, обратитесь к юристам ЕЮС. Мы проверим дистанционно ее юридическую чистоту, выявим историю перехода прав собственности и укажем на существенные недостатки. А также поможем составить договор и провести сделку, защитив ваши интересы.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Аванс: в чем его особенности

Граждане часто путают понятия аванс и задаток, придавая им равнозначный смысл. Между тем для юристов это совершенно два разных термина. И также некоторые путают эти понятия с залогом.

Аванс – это предоплата, которая в большей степени защищает интересы продавца. Возврат аванса за квартиру не несет для него больших рисков, если отказ от обязательств происходит по его вине.

Договор аванса может быть заключен следующими способами.

Способ	Обстоятельства
Договор о внесении аванса	Отдельное соглашение о передаче денег за квартиру, не предусматривающее иных условий, кроме намерений о совершении сделки.
Договор предварительной купли — продажи квартиры с авансом	Соглашение, которое может содержать дополнительные условия, помимо внесения авансового платежа: возмещение коммунальных расходов на период перехода прав; оплата неустойки; возмещение трат на оформление в Росреестре и иные.

Аванс вносится в счет будущих платежей, эта сумма уже учитывается в стоимости квартиры, но не является способом обеспечения. Он может быть заключен в письменной и в простой устной форме путем внесения денег на счет или передачи наличных. Устный способ с наличными несет самые большие риски для покупателя, будет сложно что-либо доказать и вернуть.

Возврат аванса при покупке квартиры происходит в следующих случаях:

• отказ покупателя – владелец квартиры может требовать возмещения убытков – ст. 328 ГК РФ;
• отказ продавца – если он отказывается вернуть или задерживает, то начисляются проценты согласно ст. 395 ГК РФ;
• взаимное соглашение.

Образец заявления Образец заявления о возврате аванса

Если продавец возвращает деньги, мы рекомендуем в обязательном порядке оформлять это в письменном виде. Необходимо написать расписку, в тексте указать, что деньги отдал, а покупатель их получил, чтобы потом недобросовестные люди не ссылались на неосновательное обогащение.

Образец заявления Образец расписки о возврате предоплаты

Когда дело не удается решить мирным путем, стороны обращаются в районный суд по месту нахождения ответчика.

Образец заявления Образец иска о взыскании аванса

Предварительный договор

Также стороны могут заключить предварительный договор покупки квартиры без какой-либо предварительной оплаты, но этот способ мы не рекомендуем, так как юридически подобные правоотношения не имеют какой-либо серьезной силы, не защищают должным образом стороны. Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Расторжение оформляется в той же форме, что и заключение.

Образец заявления Образец соглашения о расторжении предварительного договора

Задаток за квартиру

Задаток определяется по статье 380 ГК РФ. Это сумма, которая выдается владельцу квартиры в счет общей стоимости квартиры, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Если есть сомнения, к какому виду правоотношений следует отнести договор, то смотрят на условия:

• указано прямо, что это задаток – значит по статье 380 ГК РФ;
• нет точного указания – значит считается авансом.

Допускается также оформление предварительным договором. Вернуть можно больше, чем оплачивал, так как задаток за квартиру при покупке возвращается с особенностями. Давайте их рассмотрим.

Важно! Задаток является наиболее действенным методом, позволяющим сторонам максимально защитить свои интересы.

Отказался покупатель

Многие задаются вопросом: можно ли вернуть задаток, когда отказывается приобретатель? Если отказался покупатель, то уже не получится вернуть себе платеж. В этом главная особенность и отличие от аванса. Более того, виновник расторжения также должен будет выплатить убытки – ст. 381 ГК РФ. Для наглядности приведем пример.

Пример

Евгений решил приобрести трехкомнатную квартиру и внес владельцу 2000000 рублей на счет. Они оформили все в письменном виде. Но позже, он понял, что денег на покупку трешки ему не хватит и решил отказаться. Вернуть свои 2000000 уже не получиться. Они останутся на счетах владельца.

Возврат при отказе продавца

Когда собственник квартиры уже получил деньги, но потом решил отказаться от договора, то последствия наступают следующие. Он возвращает сумму в двойном размере и выплачивает убытки с зачетом суммы другой стороне. Поэтому и считается, что именно такой способ оформления договорных отношений считается самым надежным.

Образец заявления Возврат задатка за квартиру образец

Возврат при отказе в ипотеке

Возвращается ли задаток, при условии, что банк отказал в ипотеке, не согласовал квартиру? Спешим огорчить, здесь никакие условия не будут играть роли, если в самом соглашении не был отдельно оговорен такой сценарий.

Даже если человек планировал взять ипотеку, но ему отказали – это не имеет существенного значения. Возможно, разумнее сначала брать ипотеку, а потом уже искать жилое помещение.

Вернуть денежные средства не получится, кроме следующих случаев:

• когда стороны заключили соглашение под кабальными условиями;
• с использованием обмана или давления;
• в связи с существенным изменениям обстоятельств.

Но можно пытаться оспорить обоснованность внесенной суммы.

Как расторгнуть кредитный договор

Судебная практика: взыскание задатка

Дело N 2-834/2019. Я. обратилась в суд с иском к Ж.М. о взыскании двойной суммы по соглашению в размере 40 000 руб. Был заключен договор на оказание риелторских услуг с ООО «Алые Паруса». С М.Ж. было составлено соглашение о задатке на сумму 20000 рублей.

Но в условленный срок сделка не состоялась. И никто не вернул деньги. Истица обратилась в суд, где ей сначала вернули только первоначальную сумму и судебные расходы. Ее это не устроило, пришлось обращаться в апелляцию, где ей вернули еще 20000 рублей. В кассационной жалобе Ж.

М отказали.

Частые вопросы

Как вернуть аванс за квартиру у риелтора? +

Деньги покупателя, внесенные авансом продавцу, не являются собственностью риелтора. Он выступает только как посредник. Обычно услуги риелтора оплачивает продавец.

Если сделка расторгнута, права на квартиру не перешли, добросовестный покупатель имеет право требовать возврата от продавца. Когда посредник удерживает у себя сумму, это может означать, что его услуги не оплатили. Но это не проблема приобретателя.

Направьте претензию о возврате и напомните об ответственности за неосновательное обогащение.

Как вернуть задаток за квартиру покупателю? +

Надо смотреть, по чьей вине расторгнуты соглашения. Если вина на приобретателе, то ему не полагается возмещение. Если вина на владельце квартиры, то при отказе он должен вернуть в двойном размере.

Обеспечительный платеж за квартиру возвращается или нет? +

Обеспечительный платеж имеет общие черты с авансом. Разница в том, что он не включается в общую стоимость жилья, если договором не предусмотрено иное. Обеспечительный платеж защищает интересы получателя. Вернуть можно больше, если вина на получателе и предусмотрена неустойка или возмещение убытков за неисполнения обязательств.

Заключение эксперта 

Если вы сомневаетесь в сделке с продажей квартиры, не знаете, на каких основаниях заключить договор, как продавать, следуйте простым правилам.

Мы рекомендуем для проявления максимальной серьезности своих намерений оформлять задаток через предварительный договор купли-продажи.

  Так есть все основания вернуть деньги в большем объеме при отказе собственника. Аванс будет полезен тогда, когда обе стороны не уверены.

Возврат аванса, уплаченного по договору купли-продажи недвижимости

Сначала проверьте, есть ли в вашем договоре условия о порядке возврата аванса. Если есть, руководствуйтесь ими. В противном случае направьте продавцу требование (претензию) о возврате аванса по общим правилам.

Если продавец его не исполнит, подайте иск в суд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно!

8 (800) 200-62-55

просто кликните для звонка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 200-62-55. Это быстро и бесплатно!

Если вы также намерены расторгнуть договор, то заявить о возврате аванса можно в уведомлении о расторжении договора. Если собираетесь расторгнуть договор в суде, сначала потребуйте аванс в предложении о расторжении. Его надо направить продавцу, чтобы соблюсти обязательную процедуру досудебного урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Включите условие о возврате в соглашение о расторжении, если договоритесь об этом с продавцом.

Как составить и направить продавцу требование (претензию) о возврате аванса

Руководствуйтесь общими правилами, которые применяются при составлении претензий по другим договорам. Закон не устанавливает специальных требований к претензии о возврате аванса по договору купли-продажи недвижимости.

Включите в претензию:

• название, номер и дату договора, по которому был перечислен аванс;
• размер аванса и дату его перечисления, реквизиты документа, подтверждающего выплату аванса. Укажите также пункт договора, который устанавливает размер аванса и порядок его внесения;
• срок, когда продавец должен был передать недвижимость, со ссылкой на пункт договора, который определяет порядок и срок передачи. Также вы можете сослаться на отсутствие подписанного вами и продавцом передаточного акта, который, как правило, подтверждает передачу имущества;
• расчет суммы аванса и процентов по ст. 395 ГК РФ (если вы намерены их потребовать). Если продавец не передает вам предварительно оплаченную недвижимость, по общему правилу вы вправе начислить такие проценты на сумму аванса. Они начисляются со дня, когда передача имущества должна была состояться (или дня получения аванса, если так согласовано в договоре), до дня передачи имущества или возврата предоплаты (п. 4 ст. 487, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
• требование к продавцу о возврате аванса, а при необходимости и требование уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ. Вы можете обосновать эти требования ст. ст. 457, 487 ГК РФ. Если вы не включите в претензию конкретное требование, а законом или договором предусмотрен обязательный претензионный порядок, суд может решить, что вы его нарушили;
• срок для исполнения требования о возврате аванса и уплаты процентов. Укажите, что если продавец своевременно не исполнит ваши требования, вы обратитесь в суд.

Приложите к претензии подтверждающие документы. В частности, это могут быть:

• договор купли-продажи недвижимости;
• выписки с вашего банковского счета, платежные поручения, свидетельствующие о выплате аванса, акты сверки;
• переписка, из которой видно, что вы обращались к продавцу с просьбой передать вам имущество.

Приложите также расчет требуемой суммы (например, процентов по ст. 395 ГК РФ), если вы не включили его в текст претензии, а составили отдельно.

Кроме того, приложите документы, которые подтверждают полномочия лица, подписавшего требование (претензию) (например, протокол общего собрания участников ООО об избрании директора, доверенность на представителя).

Важно знать!  Как составить договор купли-продажи здания

Направьте претензию должнику. Надлежащий адрес и способ отправки определите в общем для всех претензий порядке.

Претензию нужно направить правильно, чтобы соблюсти досудебный порядок урегулирования споров.

Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе

Чтобы согласовать условие об авансе в договоре купли-продажи недвижимости, определите:

• размер аванса в виде определенной суммы и часть стоимости недвижимого имущества, в оплату которой засчитывается аванс (либо 100% предоплату);
• сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений для временного проживания (апартаментов);
• срок уплаты аванса, а также срок уплаты оставшейся части, если у вас не 100%-ная предоплата. Руководствуйтесь общими правилами определения срока оплаты. Удобнее указать даты, не позднее которых покупатель должен произвести оплату. Часто аванс уплачивается до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а оставшаяся часть цены – после;
• форму внесения аванса (наличная, безналичная);
• момент, с которого обязанность покупателя считается исполненной;
• начисляются ли проценты на сумму аванса. Если начисляются, то укажите их размер и порядок уплаты.

Как составить и подать иск в суд о возврате аванса

Перед подачей иска определите, в какой суд вам нужно обратиться, – арбитражный или суд общей юрисдикции, а также определите подсудность спора – какой конкретный суд должен рассматривать дело.

Чтобы составить исковое заявление, соблюдайте требования к форме и содержанию иска, установленные ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ.

Изложите в иске обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. Возьмите их из вашей претензии.

Сделайте актуальный расчет искового требования, включив в него сумму аванса и процентов по ст. 395 ГК РФ, если вы намерены их взыскать.

Приложите к иску необходимые документы. Руководствуйтесь правилами ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ. В качестве документов, подтверждающих ваши требования, вы можете приложить те же документы, которые прикладывали к претензии о возврате аванса.

Подайте иск и документы к нему в бумажной форме или электронном виде (в том числе в форме электронного документа через Интернет).

Образец искового заявления в суд общей юрисдикции о возврате предоплаты (аванса)

Составьте иск по правилам ст. 131 ГПК РФ. Приложите к нему документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ. Если вы нарушите эти требования, суд оставит иск без движения, а затем может возвратить (ч. 1, 3 ст. 136 ГПК РФ).

Образец подготовлен для ситуации, когда организация подает иск к физлицу о возврате предоплаты по договору купли-продажи машино-места и взыскании процентов на сумму предоплаты по ст. 395 ГК РФ.

В Останкинский районный суд города Москвы
Адрес: 129515, г. Москва, ул. 1-я Останкинская, д. 35

Примечание:По общему правилу иск подается в суд по адресу (месту жительства) ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Истец:

Общество с ограниченной ответственностью “Сигма”

Адрес: ул. Чайковского, д. 7, г. Москва, 115321

• Телефон: +7 (495) 321-12-34
• Электронная почта: [email protected]
• Ответчик:
• Матвеев Андрей Сергеевич
• Паспорт РФ: серия 1234 номер 123456,
• выдан отделением УФМС России

по г. Москве по району Останкино 25.06.2004

Место жительства: ул. Зефирная,

д. 1, кв. 1, г. Москва, 100120

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина