20.03.2018

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Если не возвращают аванс за квартиру

Юристы часто сталкиваются с подобными вопросами из-за того, что многие люди путают аванс и задаток. Действительно, оба действия имеют схожие черты.

И аванс, и задаток вносят в качестве предоплаты по сделке, эти суммы засчитывают при окончательном расчете за недвижимость. И если сделка успешно состоялась, то стороны могут и не ощутить разницу между задатком и авансом.

В чем разница между авансом и задатком вы можете узнать в нашей статье в чем отличие аванса от задатка

Возврат аванса при расторжении договора

Отдельно нужно оговорить возвращение аванса, когда расторгается договор купли-продажи недвижимости. Процесс покупки или продажи недвижимости сам по себе является трудоемким, требует много времени и сил всех заинтересованных сторон. Аванс при покупке квартиры вносится часто.

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — В соответствии со ст.

380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения договора недействительными».

Рекомендуем прочесть:  О возмещении почтовых расходов в соответствии зпп

Согласно ст. 380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2.

Соглашение о задатке независимо от суммы задаткадолжно быть совершено в письменной форме. 3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Возврат аванса за квартиру

• Не выписал из квартиры мать с малолетними детьми, что обнаружилось накануне подписания договора (см. Как принудительно выписать человека).
• Утратил (не нашёл) правоустанавливающую документацию или свидетельство о собственности.
• Не смог получить нотариально удостоверенное согласие супруги.
• Затребовал повышения стоимости квартиры.
• Принял алкоголь и оказался в состоянии, не допускающем подписание контракта и присутствия в регистрационной палате.
• Произвёл иные недобросовестные действия в сторону покупателя.

Как продавцу оформить возврат аванса при расторжении договора, чтобы вычесть авансовый НДС

• по соглашению сторо н п. 1 ст. 450 ГК РФ ;
• по инициативе одной стороны (как результат отказа продавца (или покупателя) исполнять договор, то есть передать товары (принять товары и полностью их оплатить)), если это допускаетс я п. 3 ст. 450 ГК РФ :
  • законом. Например, если продавец неоднократно нарушал сроки поставки товаров, покупатель вправе отказаться от поставки очередной партии и попросить вернуть аван с пп. 1, 2 ст. 523 ГК РФ ;
  • самим договором. В нем могут быть предусмотрены положения, позволяющие, скажем, продавцу расторгнуть договор, если к определенной дате покупатель не перечислит сумму предусмотренного аванса в полном объеме. Или даже просто указано (без каких-либо обоснований), что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, например, с письменным предупреждением за 15 дней.

Как вернуть аванс в случае отказа от сделки

На практике противоборство развивается по стандартному сценарию. Между продавцом и покупателем недвижимого имущества заключается договор, по которому приобретатель квартиры вносит аванс, размер его может колебаться от нескольких десятков тысяч рублей до нескольких миллионов.

Продавец считает, что в случае отказа от покупки он сможет забрать внесенные деньги покупателя себе в качестве компенсации, так как в договоре аванса говорится, что если сделка сорвана покупателем, то продавец должен получить сумму аванса. Но данная гарантия не работает.

Как же так?

Рекомендуем прочесть:  Заявление временной регистрации

Как вернуть аванс, уплаченный за квартиру

Иными словами, договор об авансе является приложением к основному договору. Это лишь определенная сумма средств, которую уплачивает продавцу квартиры в счет основного платежа по договору купли-продажи. При расторжении предварительных договоренностей, продавец обязан будет вернуть аванс покупателю.

Юристы рассказали о том, как правильно вернуть аванс при отказе от сделки с недвижимостью

Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости.

Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации.

В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?

Как вернуть аванс при расторжении договора купли продажи авто

Согласно новой преамбулы закона «О защите прав потребителей», данное понятие расшифровывается как: неустранимая поломка, которая не поддается ремонту; устраняется только в случае затраты большого количества денежных средств и временного периода; часто обнаруживается вследствие проведения ремонтных работ.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

• отказ без согласия на то подрядчика, в случае отсутствия отказа от этого права в договоре и с необходимостью выплатить неустойку подрядчику;
• невозможность исправить недостатки в работе в определенный период времени или в принципе;
• подрядчику явно не хватит времени на выполнение работы;
• явно, что результат работы не будет отвечать договоренности сторон;

а также чтобы обязать продавца продать объект недвижимости конкретному покупателю, а покупателя – приобрести объект недвижимости у конкретного продавца. Поэтому основанием для расторжения такого договора может быть либо нежелание сторон заключать основной договор, либо несоблюдение одной из сторон установленных сроков для заключения основного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=agdBV1lOnX4\u0026pp=ygWzAtCS0L7Qt9Cy0YDQsNGCINCw0LLQsNC90YHQsCDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgzog0J_QvtGA0Y_QtNC-0Log0Lgg0YPRgdC70L7QstC40Y8g0LLQvtC30LLRgNCw0YLQsCDQv9GA0LXQtNC-0L_Qu9Cw0YLRiyDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0YLQvtCy0LDRgNCwINC40LvQuCDQvdC10LTQstC40LbQuNC80L7RgdGC0Lg%3D

Не маловажным будет и замечание о том, что обязательства такого договора в силу закона прекращаются, если до указанного в нем срока не будет заключен основной договор или одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора.

Этот существенный момент зачастую упускается сторонами и приводит к иным последствиям чем они предполагают.

Однако возвращаясь к расторжению предварительного договора следует отметить, что доказать отсутствие своей вины в нарушении условий сделки надлежит каждой стороне самостоятельно.

Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи недвижимости

Согласно гражданскому законодательству, расторжение договора выступает в роли частного случая прекращения действия договора. Когда он расторгается, то все обязательства сторон аннулируются. Но, прекращение договорных обязательств не всегда значит расторжение договора.

Возврат аванса при расторжении договора купли продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Составили предварительный договор, а потом узнали, что он незаконный

Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.

Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р, но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р. Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.

Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.

Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?

Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.

Анна

Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.

Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.

Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке.

Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор.

А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.

Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.

Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.

В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было.

Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка.

Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.

Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.

Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.

Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.

Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено.

Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Практика ВС РФ: расторжение договора купли-продажи

Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец расторгнуть договор купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21).

Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.

Суд первой инстанции удовлетворил иск продавца, рассматривая данное нарушение условий договора со стороны покупателя как существенное.

Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Однако апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, указав на то, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст.

486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Тем не менее, Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными и подтвердил право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.

В данном случае продавец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст.

486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.

Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 26.1 «Дистанционный способ продажи товара» Закона РФ «О защите прав потребителей»»Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился и вышестоящий суд, руководствуясь положениями статей 432, 454, 455, 492, 497 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимной связи с нормами статьи 26.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установил факт нарушения ответчиком прав Горностая Е.Б. как потребителя, связанного с отказом от расторжения договора купли-продажи мебели и возврата предварительной оплаты, поскольку покупатель, воспользовавшись предоставленным ему правом, отказался от исполнения договора до передачи ему товара, не обладающего индивидуально-определенными свойствами, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 305-ЭС21-9005 по делу N А41-35410/2020Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд установил факт расторжения договора и в отсутствие возврата со стороны общества аванса, полученного от истца, а также доказательств того, что в счет данного аванса ответчик исполнил какие-либо договорные обязательства, согласованные с истцом, пришел к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения, в связи с чем удовлетворил иск.

https://www.youtube.com/watch?v=agdBV1lOnX4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора купли-продажи оборудования для целей лизинга от 06.11.

2019 N А1034М, суд установил факт расторжения указанного договора, и в отсутствие возврата со стороны общества аванса в размере 8 400 000 руб.

, полученного от истца, а также доказательств того что в счет данного аванса ответчик исполнил какие-либо договорные обязательства, согласованные с истцом, руководствуясь положениями статей 395, 450.

1, 453, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пришел к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения, в связи с чем удовлетворил иск.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Ипотека

/ 14 февраля 14:00

Представим ситуацию: вы нашли покупателя квартиры, подписали договор и оформляете переход права собственности. Однако контрагент почему-то затягивает с оплатой. Выходом будет расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Расскажем, как это сделать.

Предварительный ДКП квартиры можно расторгнуть, но есть риск потерять задаток

Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.

Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:

Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.

Различие между задатком и авансом — в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.

При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги. 

Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.

Купить квартиру на собственные деньги — сложно. Откладывать — тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Расторгнуть договор можно двумя путями:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке.

Соглашение сторон

Если стороны решили отказаться от сделки, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Причины такого решения не важны.

В соглашении прописывают реквизиты основного ДКП квартиры, описывают объект недвижимости, указывают взаимные права и обязанности участников, порядок возврата денег, дату расторжения.

Соглашение о расторжении заключают в аналогичной основному договору форме. Если ДКП удостоверяли у нотариуса, то и расторгают в нотариальной форме.

Важно! Расторжение ДКП квартиры не зависит от этапа сделки.

Если документы уже передали на госрегистрацию, то продавец отправляет заявление о прекращении процедуры и прикладывает один экземпляр соглашения.

Расторгнуть ДКП после регистрации тоже можно. Стороны инициируют обратный переход права собственности, направляя заявление и соглашение о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке

Для одностороннего расторжения нужны существенные нарушения условий договора. У покупателя это следующие причины:

1. Продавец вовремя не передал квартиру покупателю.
2. Жильцы не съезжают и не хотят сниматься с регистрационного учета.
3. Квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП. К примеру, со сгоревшей комнатой.
4. Продавец уклоняется от регистрации перехода права.
5. Продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.

Основаниями для расторжения договора купли-продажи у продавца могут быть:

1. Отказ от приемки квартиры без причин.
2. Несвоевременный платеж или полный отказ от перевода денег.

Решение о расторжении принимает суд. Но перед этим, согласно статье 452 ГК РФ, стороны обязаны попытаться решить спор самостоятельно. Тот, чьи права нарушили, предлагает изменить или расторгнуть договор. Если нарушитель отказывает или не отвечает в установленный срок, можно идти в суд.

https://www.youtube.com/watch?v=tYSRoKyLfQk\u0026pp=ygWzAtCS0L7Qt9Cy0YDQsNGCINCw0LLQsNC90YHQsCDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgzog0J_QvtGA0Y_QtNC-0Log0Lgg0YPRgdC70L7QstC40Y8g0LLQvtC30LLRgNCw0YLQsCDQv9GA0LXQtNC-0L_Qu9Cw0YLRiyDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0YLQvtCy0LDRgNCwINC40LvQuCDQvdC10LTQstC40LbQuNC80L7RgdGC0Lg%3D

Макар купил однушку у Геннадия: подписал все документы и перевел оплату. Когда продавец собрался подавать документы в Росреестр, покупатель сделал неприятное открытие: в квартире была неузаконенная перепланировка.

Макар письменно потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги. Геннадий отказал: он считал, что перепланировка — несущественное нарушение. Суд не согласился с Геннадием и встал на сторону покупателя.

Суд может затянуться на месяцы, а если будут апелляция и кассация — на годы. Это негатив для обеих сторон: продавец, не получивший оплату, не может купить новое жилье. Покупатель, у которого «зависли» деньги в текущей сделке, не может искать альтернативные варианты. Поэтому сторонам важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки.

ДКП квартиры расторгают или договорившись между собой, или обращаясь в суд

В ДКП на квартиру иногда прописывают условие, что кто-то из участников сделки может отказаться от нее в одностороннем порядке. Чтобы использовать это право, достаточно уведомить контрагента. Как только он получит уведомление, договор утратит силу.

Например, стороны предусматривают право отказаться от договора в течение трех дней с момента подписания. В этот период продавец может продать жилье чуть дороже, а покупатель — найти более интересную квартиру.

На практике условие об одностороннем отказе от договора используют редко, ведь оно невыгодно контрагенту.

Сделка прошла удачно и вы обустраиваетесь в новой квартире? Пора заняться ремонтом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Расторгнуть можно только тот договор, который не исполнили. Момент исполнения наступает, когда стороны выполнили друг перед другом все обязательства:

• продавец передал жилье, зарегистрировал переход права собственности к покупателю, принял оплату;
• покупатель перевел деньги и принял квартиру.

В такой ситуации расторгать нечего. Спасти ситуацию можно двумя способами:

1. Если стороны хотят расторгнуть исполненный договор, они могут заключить обратный ДКП по аналогичной цене. Участники сделки поменяются местами.
2. Сторона может признать исполненную сделку недействительной. Например, если у продавца есть опекун, он может доказать, что тот был недееспособным в момент подписания бумаг.

Жанна купила квартиру у Юрия. Стороны исполнили обязательства друг перед другом. А спустя полгода в адрес девушки пришел иск от опекуна Юрия, где он требовал отменить сделку. 

Выяснилось, что ранее суд признал мужчину недееспособным из-за его психического расстройства. Жанна во время подписания договора ничего не заметила, поэтому и не запросила справку из психоневрологического диспансера.

Суд согласился с доводами опекуна. Юрию вернули квартиру, а Жанне — ее деньги.

Все зависит от момента расторжения. Если расторгают до регистрации права собственности, то залога на недвижимость по ипотеке не будет. Банк переводит деньги после перехода права.

Если стороны уже провели регистрацию, а продавец получил средства от банка, то ему нужно будет их вернуть. И лишь потом обременение с квартиры снимут.

Если ДКП квартиры уже исполнен, расторгнуть его нельзя

Выводы:

1. Предварительный ДКП можно расторгнуть. Если был аванс, то продавец возвращает его покупателю. При задатке все зависит от вины стороны сделки.
2. Основной ДКП можно расторгнуть по обоюдному согласию или в одностороннем порядке, если были существенные нарушения условий договора.
3. Если есть нарушения, сначала нужно предложить стороне расторгнуть договор добровольно. Если откажется, идти в суд.
4. В ДКП для любой стороны можно закрепить односторонний отказ от договора — дать право передумать.
5. Если договор исполнен, то расторгнуть его нельзя. Можно либо заключить обратный ДКП, где стороны меняются ролями, либо признать договор недействительным, если на это есть причины.

Расторгнуть ДКП квартиры реально. Только не забывайте о перечисленных нюансах.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Артур Сафин

Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.

Вс решал, когда продавец должен вернуть задаток — новости право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Стороны планировали заключить договор купли-продажи коттеджа, а перед этим подписали предварительное соглашение. Потенциальный покупатель в качестве обеспечения передал владельцу дома задаток. Но до основной сделки дело так и не дошло. Тогда несостоявшийся покупатель решил вернуть свои деньги. Нижестоящие суды разошлись во мнении, должен ли продавец возвращать эти средства.

В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании
Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=ygWzAtCS0L7Qt9Cy0YDQsNGCINCw0LLQsNC90YHQsCDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgzog0J_QvtGA0Y_QtNC-0Log0Lgg0YPRgdC70L7QstC40Y8g0LLQvtC30LLRgNCw0YLQsCDQv9GA0LXQtNC-0L_Qu9Cw0YLRiyDQv9GA0Lgg0YDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0YLQvtCy0LDRgNCwINC40LvQuCDQvdC10LTQstC40LbQuNC80L7RgdGC0Lg%3D

Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком.

По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб.

В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение. 

Две инстанции – два мнения

• Истец:Алексей Кривов*
• Ответчик:Сергей Картонов*
• Суд:Верховный суд
• Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?
• Решение:Отправить дело на новое рассмотрение

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17). 

Наказание без вины

Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232). 

«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»

Партнер Региональный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании
Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».

А Александра Воскресенская из Федеральный рейтинг.

группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) 6место По количеству юристов 9место По выручке 21место По выручке на юриста Профайл компании
считает спорным вывод ВС о том, что бездействие сторон в этом случае не является нарушением. Она отмечает, что ВС в деле № 38-КГ15-7 указывал: нарушение сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (уклонение от заключения основного соглашения), так и в результате невиновных действий (бездействие обеих сторон). При этом невиновное лицо не подлежит ответственности в силу п. 1 ст. 401 ГК («Основание ответственности за нарушение обязательства»), отмечает эксперт. 

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора.

Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК).

И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Айнур Ялилов, партнер Региональный рейтинг.

Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя».

Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист.

По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора.

Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя». 

* – имя и фамилия изменены редакцией.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс

Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 20:559-й ААС взыскал убытки с руководителей «МФБанка» Land Law Firm ищет юриста по земельному праву и стажера Best Law Firm Marketing — старт приема заявок 20:11Юристы обсудили, возможны ли «нейроавторы» 19:54К антикоррупционным экспертизам предложили привлечь нейросети 18:51«Роза Хутор» оспаривает бренд конкурента «Красная поляна» 18:05ВС решил спор об оплате света на чердаке и в подвале 16:58Совфед одобрил закон о конфискации за киберпреступления 16:56КС уточнил круг участников спора о незаконных действиях управляющего 16:31Совфед одобрил закон об ограничении ареста предпринимателей 15:49Совфед одобрил закон об изъятии загранпаспортов 15:19Исключить компанию из ЕГРЮЛ станет проще 14:33ВККС ищет председателей в семь арбитражных судов 14:20Адвокатам объяснили, как вести себя на допросах о бывших клиентах 13:28ФНС рекомендовала бизнесу подготовиться к переходу на налоговый мониторинг 12:45К проекту об уголовке за ложные декларации предложили поправки 12:15Кассация подтвердила законность сервисного сбора Delivery club 11:59ВС решил спор о возврате денег, переданных бывшим гендиректором банкрота 10:48ФАС оштрафовала «Пятерочку» из-за обманчивой рекламы 10:10В ЦБ рассказали о росте количества фирм-однодневок 9:34Получить квалифицированную электронную подпись можно будет за границей 9:10Утренний обзор за 7 июня 8:58ВС решил спор об оплате работы субподрядчика 20:58Адвокату сделали устное замечание из-за запрещенных предметов в СИЗО 18:52ВС не дал взыскать убытки с лизингополучателя, который не получил машину 18:11В 23 регионах следственные изоляторы переполнены 17:57Комиссия по ценным бумагам и биржам США подала иск к Coinbase 16:56Путин назначил нового замминистра юстиции 16:21К потребительскому закону предложили поправку о «честных» ценниках 16:16Совет ЕС дополнил основания для введения санкций 15:22Microsoft выплатит $20 млн штрафа за незаконный сбор данных 15:18ВС решит, кто оплатит расходы на полученное по недействительной сделке имущество 14:44Viber и Telegram грозят штрафы за неудаление запрещенной информации 13:32Минюст отказался от претензий к закону о налоге на сверхприбыль 12:399-й ААС отказался взыскивать убытки с Яндекса в пользу «Кассир.ру» 12:03ВС разрешил закрыть спор о субсидиарке из-за налоговой тайны 11:29Для риелторов предлагают ввести лицензии 10:49ВС решил спор об определении стоимости доли компании 10:22Минфин предложил лишить инвесторов налоговых льгот от иностранных акций 9:41О призыве по мобилизации уведомят смс-сообщением 9:04Утренний обзор за 6 июня 8:52ВС объяснил, как считать срок для обращения с заявлением о банкротстве 21:00Кабмин поддержал наказание для водителей за прием лекарств 19:04Верховный суд внес в Госдуму поправки о подсудности уголовных дел 18:55ВС подтвердил приговор банкиру, который пытался подкупить судью 18:39ВС подтвердил субсидиарку для бывших руководителей «Меж­ре­ги­он­бан­ка» 17:54Кассация разрешила вернуть деньги за аренду квартиры с тараканами 17:22Минстрой предлагает урегулировать посуточную аренду квартир 16:18В Госдуму внесли законопроект о передаче отчетностей АО Счетной палате 15:38ВС выбрал редакцию закона в деле о банкротстве застройщика 15:10ФНС обновила список инспекций, где рассматривают жалобы по видеосвязи 14:20КС защитил бизнес от уплаты исполнительского сбора 14:13Личные данные аудиторов предлагают засекретить 13:52ЦБ допускает полный запрет рискованных ипотек 13:25АП Москвы ограничила оплату для адвокатов по назначению 11:48ВС допустил прекращение аренды участка, на котором нет капитальных строений 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального

Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

Выводы ВС РФ

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. 

В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. 

ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст.

1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар.

Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи недвижимости

8:14, 09 октября 2016 4   0   3586

Договорные взаимоотношения всегда неразрывно связаны с возникновением различного рода конфликтных ситуаций.

Чаще всего это происходит из-за ненадлежащего исполнения одной стороной договора возложенных на нее обязанностей.

Труднее обстоит ситуация, когда по договору передавались денежные средства в виде аванса. Сторонам необходимо знать, как происходит его возврат и что об этом говорится в законе.

Расторжение и прекращение договора: в чем разница?

По своей правовой природе, расторжение договора выступает в роли частного случая прекращения договорных обязательств. Такое основание вытекает из гражданского законодательства, где в пункте 2 статьи 453 сказано, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом необходимо обратить внимание, что прекращение договорных обязательств не всегда влечет за собой расторжение самого договора.

Прекращение договорных отношений чаще всего не зависит от воли сторон (например, смерть стороны сделки, ликвидация юридического лица и пр.). Расторжение договора, наоборот, представляет собой волевое действие сторон сделки, направленное на прекращение действия договора. Например, это может быть расторжение договора по соглашению сторон или по инициативе одной из них.

Причины для расторжения сделки купли-продажи

Ситуации, в силу которых возникает необходимость расторгнуть договор купли-продажи, могут быть различными. Например, сюда относится невыполнение продавцом своих договорных обязательств, непредвиденные обстоятельства и пр.

Чаще всего, причиной расторжения договора служит именно невыполнение его условий одной из сторон. К таким случаям можно отнести:

• со стороны покупателя такое невыполнение может проявляться в задержке оплаты за приобретенный товар;
• продавец может отказываться передать оплаченный товар покупателю, произвести его замену, если были выявлены ненадлежащие качества, передача товара не той комплектации и пр.;
• изменение обстоятельств, независящих от воли сторон, может включать, например,  обременение на товар.

Как показывает практика, причинами расторжения договорных отношений, выступают несвоевременная передача имущества или  невнесение платы за него.

Возвращение аванса при расторжении договора

• обязательства по договору не исполнены;
• произошел отказ от договора из-за изменения обстоятельств или у стороны отпала потребность в товаре.

Сторонам важно сразу определиться, в качестве чего передавались денежные средства по договору, обратиться к самим условиям договора и тому, что прописано на этот счет в законе.

Гражданское законодательство не содержит такого понятия как аванс. По общим правилам, аванс представляет собой частичную предоплату, вносимую покупателем до заключения основного договора купли-продажи.

Упоминание об авансе содержится в статье 380 ГК РФ, согласно которой, если возникают сомнения относительно того, является ли частично оплаченная сумма задатком (особенно, если документально это никак не оформлялось), то внесенная сумма будет считаться авансом.

Особенности возврата аванса:

• главным существенным отличием аванса от задатка, является то, что если сделка по купли-продаже не состоится по вине продавца, аванс возвращается в обязательном порядке;
• если покупатель откажется от сделки, то он обязан возместить понесенные продавцом убытки, если он сможет их доказать;
• в том случае, если продавец будет тянуть с возвратом аванса, покупатель имеет право взыскать с него штрафные санкции и применить по отношению к нему нормы права о займе;
• задаток, в свою очередь, является мерой ответственности;
• если продавец откажется от продажи недвижимости, то задаток он вернет в двойном размере, а если сделка сорвется по вине покупателя, задаток не будет возвращен.

Таким образом, для сторон сделки выгоднее заключать соглашение о передаче аванса, чтобы последствия отказа от совершения сделки не нанесли существенный финансовый урон для них.

Возвращение аванса через суд

Для подачи иска в суд важно позаботиться о сборе доказательной базы, подтверждающей обоснованность заявленных требований. В качестве такого доказательства может выступать договор или соглашение об авансе. Поэтому сторонам необходимо всегда фиксировать передачу аванса только в письменном виде, с детальным описанием прав и обязанностей сторон, а также порядком возврата внесенных средств в качестве аванса.

Стороны сделки часто путают такие понятия как аванс и задаток, из-за чего возникает сильное недопонимание, когда дело доходит до возврата ранее переданных средств в счет будущей сделки. Чтобы избежать таких казусов, к совершению сделки лучше подключить грамотного юриста, который окажет достоверную, правовую консультацию.