• Задаток играет большую роль в операциях купли-продажи недвижимости, выполняя гарантийную и стимулирующую роль.
• Передавая часть суммы от стоимости квартиры продавцу, покупатель тем самым подтверждает свое намерение приобрести именно это жилье, а продавец «бронирует» именно эту квартиру для покупателя.
• Однако деньги передаются не просто из рук в руки, а после подписания соответствующего документа – расписки или соглашения.

Предмет соглашения

Договор о задатке – подтверждение намерений сторон сделки в соответствии с условиями основного договора при покупке квартиры. Такой документ закрепляет предварительную договоренность сторон на бумаге.

Такой авансовый платеж стимулирует обе стороны к выполнению взятых на себя обязанностей.

Он страхует стороны от невыполнения условий: в случае отказа от покупки квартиры со стороны продавца, покупатель получает возврат платежа в двойном размере. Если же отказывается сам покупатель, деньги ему не возвращаются.

Предметом сделки о внесении платежа является собственно авансовый платеж по предстоящей сделке.

В типовом бланке договора о задатке при покупке квартиры указывается такая информация:

1. Сумма. Как правило, она составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, но может выражаться и в фиксированной сумме, установленной продавцом.
2. В текст документа он вносится суммой и прописью. Последнее необходимо, если на день окончательного расчета продавец будет конвертировать сумму в рублях в доллары или евро.
3. Обязательно указывается, что данный платеж – именно задаток, а не аванс. Функции аванса схожи с таковыми у задатка, однако он является скорее первым платежом, нежели предварительным взносом.
4. Понятия аванс нет в ГК РФ и иных нормативных актах и законах, но все же современные юристы различают два этих понятия.

Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать здесь.

В какой форме заключается?

Порядок составления договора регламентируется статьями 380 и 381 ГК РФ. Из них следует, что договор составляется в обязательной письменной форме.

Однако, аванс не является обеспечением обязательств. Он не гарантирует покупателю возврат в двойном размере, а продавцу – возможность оставить деньги у себя в случае отказа.

Именно письменная форма договора делает задаток обеспечительным средством.

Но сам по себе такой договор не имеет юридической силы. Он лишь «дополняет» договор купли-продажи, платежей или предварительный.

1. Договор платежей на этапе передачи денег не заключается.
2. Договор купли-продажи с соответствующей госрегистрацией также не может быть заключен до передачи задатка.
3. А вот предварительный договор купли-продажи – наиболее распространенный вариант соглашения в этом случае. После его подписания и составляется договор о задатке.
4. Такой документ желательно оформлять у нотариуса, хотя бланки договора можно найти и заполнить самостоятельно.

Требования к тексту договора

В тексте типового образца договора о задатке за квартиру при покупке должна быть отражена информация:

1. ФИО, паспортные данные, год рождения сторон.
2. Указание на то, что в будущем покупателю передается квартира, расположенная по определенному адресу и срок передачи.
3. Стоимость недвижимости.
4. Описание – этажность, количество комнат, площадь общая и жилая. Если продается часть квартиры или даже одна комната, она также подробно описывается.
5. Сумма задатка цифрами/прописью.
6. Указывается обязанность сторон заключить договор купли-продажи в определенный срок.
7. Ответственность сторон.
8. Подписи.

Чем подробней будет описана недвижимость, тем лучше.

Обязательным является указание на то, что вносимая покупателем сумма – это именно задаток за указанные квадратные метры.

После составления и подписания договора, стороны его назначают встречу для передачи суммы. Чаще всего это происходит в покупаемой квартире.

На этом этапе составляется расписка о получении денег, хотя порой она является единственным документом, подтверждающим внесение предоплаты.

1. Расписку составляет сам продавец черной или синей шариковой ручкой на обычном листе бумаги.
2. В расписке указывается та же информация, что и в договоре о задатке: сумма, данные сторон, описание квартиры и подписи.
3. В дело желательно пригласить свидетелей. Их персональные данные и подписи также должны содержаться в документе.

Расписка имеет юридическую силу даже без нотариального заверения.

Естественно, сумма должна быть пересчитана (по возможности в присутствии свидетелей). А еще лучше проверить купюры на подлинность в банке, ведь задаток даже в 5% от суммы стоимости квартиры является достаточно крупной суммой денег.

Условия расторжения

Расторжение сделки возможно обеими ее сторонами.

Со стороны покупателя предпосылками для этого могут служить:

• нарушение требований к квартире;
• обнаружение неустранимых недостатков;
• передача продавцом недвижимости, которая не соответствует заявленным в договоре описаниям.

Кроме того, расторжение возможно по судебному решению или соглашению (обоюдному) сторон.

Важно помнить, что любое расторжение может состояться только до исполнения обязательств. То есть, если квартира куплена, деньги за нее отданы продавцу и данные о недвижимости внесены в Росреестр, расторжение договора о задатке не имеет смысла.

Юридическая сила документа при неисполнении обязательств одной из сторон

Именно задаток гарантирует обеспечение ответственности сторон.

При расторжении договора действуют такие нормы:

1. Если квартира не приобретается по вине покупателя (он передумал или нашел вариант дешевле), продавец вправе оставить задаток в полном объеме себе и не возвращать его покупателю.
2. Если продавец передумал продавать жилье, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Этот пункт наиболее трудновыполним: сам платеж продавец вернет, а вот «двойной размер» с него придется взыскивать через суд.
3. Если расторжение договора имеет смягчающие обстоятельства: болезнь одной из сторон, другие форс-мажорные обстоятельства, платеж может быть возвращен покупателю или не компенсироваться продавцом в двукратном размере.

Обратившись в риэлтерскую фирму, покупатель также может внести задаток. Однако тут есть множество нюансов:

1. Некоторые агенты предлагают покупателям внести залоговый платеж, когда квартира еще не найдена. Это в корне неверно, поскольку такой задаток не имеет обеспечительной или гарантированной функции и является, по сути, авансом.
2. Иногда залоговый платеж оформляется в виде вознаграждения агенту за услуги, а не поступает к продавцу в счет оплаты стоимости квартиры. Понятно, что в случае расторжения договора такой задаток в двойном размере не вернется покупателю.
3. Убедитесь, что вносимый платеж поступит продавцу, а лучше самостоятельно передайте ему деньги и тщательней проверяйте договор о задатке за квартиру.
4. Договор составляется как на обычном листе бумаге, так и на готовом бланке. Далее он заверяется в нотариальной конторе. Причем сумма платежа неважна: даже на однопроцентный взнос от стоимости квартиры следует заключить договор.

Вопросы внесения предварительных платежей при покупке квартиры

1. В видео-сюжете разбирается, что такое задаток по сделкам с недвижимостью.
2. Даются советы, как правильно составить соглашение о задатке, какие нюансы стоит отразить в его тексте, как правильно передавать деньги по данному договору и какие последствия могут наступить при неисполнении основного договора одной из сторон сделки.

Аванс или задаток при покупке квартиры

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Выясняем, в чем разница между этими терминами

Unsplash

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.

Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры.

Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию.

И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.

Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме.

При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно.

Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки.

Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком.

Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Соглашение о задатке при покупке квартиры (образец) в 2023 году

Решение сторон заключить сделку купли-продажи оформляется предварительным договором, в котором прописаны условия и порядок проведения сделки, и подтверждается внесением задатка. Процесс передачи задатка, подтверждающий его гарантийную функцию, должен быть оформлен документально. Таким документом является соглашение о задатке при покупке квартиры. Как правильно составить соглашение о задатке и какие последствия предусмотрены для сторон, в случае неисполнения сторонами своих обязательств по соглашению, рассмотрим в данной статье.

Понятие задатка

Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки. Оформляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения в отношении предмета сделки и обеспечение исполнения обязательств по договору. Например:

• продавцу требуется время на подготовку документов для оформления сделки;
• продавец решает вопрос о снятии ограничений (обременений) на продажу квартиры или оплате задолженности по платежам;
• покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, сертификата на материнский (семейный) капитал и др.

Передача задатка оформляется соглашением и подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.

Задаток выполняет три функции:

1. платежная – часть стоимости квартиры, которая будет учитываться при оплате полной стоимости.
2. доказательная – покупатель обязуется купить объект недвижимости, а продавец не продавать его другим лицам;
3. обеспечительная – за неисполнение обязательств, предусмотрена ответственность сторон.

Пример: В предварительном договоре купли-продажи стороны указали:

• стоимость квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей;
• сумма задатка – 100 000 (сто тысяч) рублей; 
• окончательный расчет, за минусом суммы аванса, составляет 1 000 900 (один миллион девятьсот тысяч) рублей.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Чем отличается задаток от аванса

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрены последствия за прекращение и неисполнение обязательства обеспеченного задатком. За неисполнение покупателем условий по договору – задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от исполнения обязательств, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Аванс – денежная сумма, которая вносится в качестве предоплаты в подтверждение исполнение своего обязательства до начала исполнения встречного обязательства.

Аванс служит доказательством заключения договора, но не является способом обеспечения его реального исполнения, так как при неисполнении обязательств подлежит возврату.

При внесении аванса покупателем и последующем отказе от совершения сделки купли-продажи покупателем или продавцом, аванс должен быть возвращен покупателю полностью. 

Передача задатка обязательно оформляется  заключением соглашения о задатке. Для передачи аванса достаточно расписки от получателя.

Особенности оформления задатка 

Успешное проведение сделки купли-продажи зависит от:

1. Предварительного договора купли-продажи. Это договор, продуманный до мелочей, о намерении сторон продать и купить объект.
2. Соглашение о задатке подтверждает понимание участниками сделки о последствиях невыполнения договоренностей по договору. Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору купли-продажи.
3. Расписка от продавца, доказывает факт получения задатка.

При оформлении соглашения о задатке важно учитывать следующие моменты:

• Если квартира находится в собственности нескольких лиц, все они должны быть включены в соглашение о задатке, присутствовать при передаче денег и поставить свои подписи в соглашении.
• Если покупатель соглашается погасить долг продавца по ипотеке, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи, с подробным описанием процедуры проведения сделки и в дополнение к нему соглашение о задатке на сумму долга.
• В случае, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, важно, чтобы в доверенности были указаны полномочия доверенного лица на получение задатка.

Как правильно составить соглашение о задатке

Соглашение о задатке – документ, который будет иметь юридическую силу с момента его подписания сторонами. Денежные средства могут быть переданы в момент подписания соглашения или в дату, указанную в соглашении. Заверять у нотариуса соглашение о задатке необязательно. 

Форма и содержание соглашения о задатке

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (статья 380 ГК РФ) и содержать следующую информацию:

1. место и дата составления соглашения;
2. данные участников сделки:

• ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные;

1. сведения о предмете сделки:

• наименование объекта, адрес, технические характеристики объекта, кадастровый номер;

1. полная стоимость объекта (цифрами и прописью);
2. сумма передаваемого задатка (цифрами и прописью);
3. указание:

• срока, способа и порядка передачи задатка;
• периода заключения основного договора купли-продажи;

1. права и обязанности сторон;
2. порядок разрешения споров и ситуаций при наступлении форс-мажорных и иных обстоятельств;
3. дата вступления соглашения в законную силу;
4. срок действия соглашения;
5. количество экземпляров соглашения (количество экземпляров равном числу участников соглашения);
6. подписи сторон.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Соглашение о задатке при покупке квартиры

Передача задатка за квартиру

После подписания соглашения покупатель передает продавцу денежные средства в месте предусмотренном для передачи денег и согласованное сторонами: квартира, офис агентства недвижимости, отделение банка.

Задаток можно передать наличными в присутствии свидетелей или сделать перевод на счёт или карту продавца.

Передача денежных средств подтверждается распиской продавца о получении денежных средств и выпиской о проведении банковской операции.

При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств. Например: «Денежные средства в сумме (указать сумму числом и прописью) получены мной на банковскую карту Сбербанка или на банковский счет ВТБ”.

Когда передаются деньги при покупке квартиры?

Расписка о получении задатка за квартиру

Расписка о получении задатка при покупке квартиры является подтверждением факта получения продавцом задатка от покупателя за продаваемую им квартиру. Расписка пишется получателем от руки разборчиво, без ошибок и исправлений, с указанием следующих сведений:

1. место и дата составления;
2. данные сторон:

• ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации;

1. сумма, передаваемая в качестве задатка (цифрами и прописью);
2. назначение передаваемой суммы (задаток);
3. сведения об объекте, за который получены денежные средства;
4. основание передачи задатка (соглашение о задатке);
5. подписи сторон.

Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры

Расписка о получении задатка

 Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Расторжение соглашения о задатке 

• Расторгнуть соглашение о задатке можно по инициативе любой из сторон и по условиям расторжения, предусмотренных соглашением.
• Сделать это можно до подписания основного договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре.
• Обстоятельства, которые могут послужить причиной расторжения соглашения о задатке:

• покупателю стали известны сведения, о которых он не знал;
• обнаружены недостатки, которые не были выявлены ранее и устранить их невозможно;
• продавец не подготовил необходимых для сделки документов.

Соглашение можно расторгнуть, но не стоит забывать о последствиях за совершенные действия.

Как можно вернуть задаток

Статьей 381 ГК РФ предусмотрены последствия за неисполнение обязательств по договору:

• если сделка не состоялась в результате отказа покупателя – задаток остается у продавца;
• в случае неисполнения обязательств продавцом – полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере.

Возврат по договоренности

Возврат денежных средств по обоюдному согласию лучший вариант развития событий для участников сделки. Покупателю возвращаются его деньги и стороны не тратят время и нервы на суды.

В случае, если обязательства по договору не исполнены продавцом и не достигнуто согласие между сторонами, продавец обязан вернуть денежные средства покупателю в двойном размере.

Возврат средств в судебном порядке 

Продавцы не всегда хотят возвращать двойную сумму задатка добровольно и покупателю приходится обращаться в суд с исковым заявлением. 

Обращаться следует:

• в мировой суд, если сумма иска менее 50 тысяч рублей;
• в районный суд, если сумма иска более 50 тысяч рублей.

Доказывать факт неисполнения обязательств по договору будет истец.

Образец искового заявления о взыскании задатка

Образец искового заявления о взыскании задатка

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы 

Решили купить квартиру. Подписали предварительный договор и передали задаток. В предварительном договоре указали, что зарегистрированные в квартире лица выпишутся до подписания основного договора. В результате один гражданин не выписался, так как его местонахождение неизвестно. Не хотим покупать квартиру с прописанным человеком. Можно расторгнуть договор и вернуть задаток.?

В соответствии со статьей 381 ГК РФ продавец должен вернуть вам сумму задатка в двойном размере, так как не исполнил свои обязательства по договору. 

Продаю квартиру. Покупатель недостающие деньги берет в банке. Заключили соглашение о задатке на три месяца. Сроки вышли, кредит покупателю не одобрен. Хочу расторгнуть соглашение. Должна ли я возвращать задаток?

Вы можете вернуть задаток и искать других покупателей. Но в связи с тем, что покупатель не выполнил условий соглашения к установленному сроку, вы вправе не возвращать задаток.

Хотим купить квартиру, но за продавца действует человек по доверенности, который настаивает на передаче задатка, в подтверждение нами намерения купить данную квартиру. Как правильно поступить?

Вам необходимо проверить  подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Внимательно читайте доверенность. В доверенности должны быть четко сформулированы полномочия представителя, в каких государственных органах он может представлять доверителя и какие действия совершать от его имени.

Независимое заключение эксперта

Соглашение о задатке служит дополнением к предварительному договору купли-продажи.

Задаток денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в подтверждение своих намерений на совершение сделки и исполнения обязательств по договору между сторонами.

Размер передаваемой суммы стороны определяют самостоятельно. Факт передачи задатка подтверждается распиской от продавца в получении денег. 

Статьей 381 ГК РФ предусмотрены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Участники сделки должны помнить об этом и ответственно отнестись к процедуре оформления сделки.

Если хотите все сделать правильно , избежать ошибок и сложностей – заручитесь помощью и поддержкой профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.

Задаток по предварительному договору в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.

https://www.youtube.com/watch?v=kI62sOeAvnY\u0026pp=ygVI0JTQvtCz0L7QstC-0YAg0LfQsNC00LDRgtC60LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAtINCh0L7QstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость.

Доказательная функция указывает на то, что договор заключен.

Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.

Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.

Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.

Правовая позиция Верховного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Как следует из определения от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ, Истец направил в суд исковое заявление о взыскании с Ответчика суммы задатка в двойном размере, возмещении убытков и компенсации морального вреда, причиненного Истцу в результате отказа Ответчика продавать квартиру. При этом Ответчик отдал Истцу полученный ранее задаток в сумме 50 тысяч рублей.

Суд первой инстанции взыскал с Ответчика 50 тысяч рублей (то есть двойной задаток) отказав во взыскании с Ответчика убытков и компенсации за причиненный моральный вред.

Суд второй инстанции оставил решение первой инстанции в силе.

Ответчик подал надзорную жалобу, указав, что 50 тысяч рублей по сделке не задаток, а авансовый платеж, что исключает возможность взыскания с Ответчика двойного задатка. При рассмотрении надзорной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не выявила оснований для отмены решений нижестоящих судов, разъяснив следующее.

Удовлетворяя исковые требования Истца, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что уплаченная сумма является задатком, а не авансовым платежом, так как таковой она названа в дополнительном соглашении к предварительному договору, в котором также указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи.

Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика двойную сумму задатка в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Также Верховный суд РФ в своем определении указал, что уплата задатка является способом исполнения обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет запретов на обеспечение задатком предварительного договора.

По мнению Верховного суда РФ, доводы, указанные Ответчиком в жалобе о том, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не могут быть применимы к обязательствам, которые возникают из предварительного договора, так как сам договор купли-продажи не был заключен и, соответственно, нет обязательства денежного характера, не основаны на законе.

В своем определении Верховный суд РФ сделал вывод о том, что задатком в данном случае обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры, а денежный характер заключается в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости.

С учетом выводов Верховного суда РФ можно заключить, что при оплате задатка по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему присутствуют все три функции, присущие задатку, в т.ч. платежная, доказательная и обеспечительная.

https://www.youtube.com/watch?v=kI62sOeAvnY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Таким образом, суды общей юрисдикции, вынося решения по исковым заявлениям, касающимся задатка, учитывают позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, то есть признают возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору.

В то же время, практика судов общей юрисдикции на местах может быть и другой, но при достаточной осведомленности сторон и желании идти до конца, в конечном итоге решение по гражданскому делу, будет принято с учетом позиции Верховного суда РФ.

Вышеизложенная позиция Верховного суда РФ также поддержана и в более поздних его определениях, в т.ч. в определении от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20.

Правовая позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Подход Высшего арбитражного суда РФ по вопросу оплаты задатка при исполнении предварительного договора, связанного с арендой или куплей-продажей недвижимости, в корне отличается от подхода, которого придерживается Верховный суд РФ.

Согласно Постановлению от 19 января 2010 г.

№ 13331/09 Президиума Высшего арбитражного суда РФ между ООО «Нефтьэнерго» и ООО «РК-Газсетьсервис» был заключен предварительный договор об обязанности заключить договоры о передаче ООО «Нефтьэнерго» ООО «РК-Газсетьсервис» прав и обязанностей по договорам аренды. Также было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым обязательства (их исполнение) по предварительному договору обеспечивались задатком.

ООО «РК-Газсетьсервис» в качестве задатка перечислило ООО «Нефтьэнерго» соответствующую сумму.

Несмотря на это в дальнейшем основные договоры не были заключены.

В связи с этим ООО «РК-Газсетьсервис» направило исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с ООО «Нефтьэнерго» двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

По результатам рассмотрения арбитражного дела иск ООО «РК-Газсетьсервис» удовлетворен не был, так как, по мнению суда, задаток должен остаться у ООО «Нефтьэнерго» согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ на основании того, что Истец нарушил обязательства по предварительному договору и дополнительному соглашению между сторонами.

Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением отменил указанное выше решение первой инстанции, и с ООО «Нефтьэнерго» в пользу ООО «РК-Газсетьсервис» были взысканы соответствующие суммы в связи с неосновательным обогащением и пользованием чужими денежными средствами, а также удержаны расходы на госпошлину.

Отменяя решение, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из ошибочности толкования судом первой инстанции норм ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

• Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.
• ООО «Нефтьэнерго» направило жалобу в порядке надзора, в которой просило Высший Арбитражный Суд РФ отменить постановления апелляционной и кассационной инстанций.
• Основной довод ООО «Нефтьэнерго» заключался в том, что выводы судов о недопустимости задатка в качестве обеспечения по предварительному договору не соответствуют нормам гражданского законодательства о задатке и противоречат судебно-арбитражной практике.
• Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев надзорную жалобу, посчитал, что обжалованные в порядке надзора постановления судов не подлежат отмене по следующим основаниям.

Из содержания ст. 380 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному между сторонами договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, ни дополнительный договор, ни дополнительное соглашение о задатке не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами в результате заключения предварительного договора, в связи с незаключением основного договора можно считать прекращенными и взыскание с ООО «Нефтьэнерго» суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами признано правомерным.

По сути, вышеизложенная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждена его определением от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13 и другими решениями арбитражных судов.

Как показывает вышеприведенная судебная практика, подходы различных судов в решении вопросов, связанных с задатком, разнятся, что не позволяет однозначно сделать выводы касательно применения действующего гражданского законодательства России. При этом также имеются различные взгляды на соответствующие вопросы со стороны научного сообщества, мнения которого изложены в изданиях по гражданскому праву.

В настоящее время в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, могут быть внесены изменения в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, согласно которым будет допускаться обеспечение задатком предварительного договора.

Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком можно будет обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при решении вопросов с задатком должны совпадать.

Соответственно, нижестоящие суды смогут трактовать законодательство в одном русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, так как иначе различия в подходах высших судов России по одной и той же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.

На данный момент судами не выработана единая правовая позиция по вопросу задатка. Возможно, ее выработке будет способствовать будущее объединение Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которое было предложено президентом России.

Можно по-разному относиться к идее объединения судов, но при решении юридических проблем, в т.ч. по вопросу задатка на практике, хотелось бы отталкиваться от мнения высшей судебной инстанции, а не выбирать между несколькими подходами, гадая, как обернется дело в будущем.

Клерк дарит подарки всем бухгалтерам на Новый год! Клерк.Премиум всего за 9 900 ₽ 18 000 ₽

Оформите подписку Клерк.Премиум и получите:

• мини-курсы каждый день; • 50+ онлайн-курсов; • 450+ вебинаров от профессионалов; • безлимитные консультации с экспертами; • комфортное обучение на 2023 год.

Впридачу получите 400+ инструкций и чек-листов для работы. Полный список смотрите тут. Со скидкой 45% сервис стоит 9 900 рублей. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.

Publications

Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком.

При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?