Рассмотрим особенности отражения в 1С БП ПРОФ операций налогового агента по НДС при учете аренды муниципального имущества по ФСБУ 25/2018. Какими документами и в каком порядке пользоваться, чтобы автоматизировать работу в программе.

В конфигурации 1С БП КОРП алгоритм отражения операций налогового агента по НДС аналогичен представленному в статье.

Вопросы настроек в 1С у НА, а также Особенности учета у налогового агента при аренде государственного (муниципального) имущества рассмотрены в отдельной статье.

Пошаговая инструкция

20 мая Организация заключила договор аренды муниципального нежилого помещения под офис с Департаментом имущества г. Москвы. Организация выступает налоговым агентом по НДС (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).

• Срок аренды — с 1 июня на 2 года.
• Арендная плата — 86 400 руб. в месяц (с учетом НДС 20%).

23 мая перечислен аванс за 2 месяца аренды в сумме 144 000 руб. (без НДС).

31 мая помещение передано по акту приема-передачи арендатору.

Организация вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета. По учетной политике признает ППА, но не применяет дисконтирование.

Налог на имущество уплачивает арендодатель.

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

Перечисление аванса арендодателю

При аренде муниципального имущества у органов местного самоуправления арендатор выступает налоговым агентом по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В карточке договора с арендодателем в разделе НДС: PDF

• установите флажок Организация выступает в качестве налогового агента по уплате НДС;
• выберите соответствующий Вид агентского договора — Аренда (абз. 1 п. 3 ст. 161 ­НК РФ);
• укажите Обобщенное наименование товаров для счета-фактуры налогового агента.

• Узнать более подробно про законодательную часть и настройки в 1С при исполнении обязанностей налогового агента при аренде.
• Перечисление арендной платы арендодателю отразите документом Списание с расчетного счета вид операции Оплата поставщику в разделе Банк и касса — Банковские выписки — кнопка Списание.
• 
• Укажите:

• Ставка НДС устанавливается значение Без НДС.
• Сумма — сумма арендного платежа за вычетом НДС.

Проводки по документу

Документ формирует проводку:

• Дт 60.02 Кт 51 — перечислен аванс арендодателю.

Выставление СФ в качестве налогового агента

Создайте документ Счет-фактура выданный вид счета-фактуры Налоговый агент из документа Списание с расчетного счета на перечисление арендной платы по кнопке Создать на основании.

В счете-фактуре в автоматическом режиме заполняется код вида операции 06 «Налоговый агент, ст. 161 НК РФ».

В поле Платежный документ № от документа Счет-фактура выданный автоматически указываются номер и дата платежного поручения на перечисление арендной платы (пп. з п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 N 1137).

Графа Номенклатура раздела Расшифровка суммы по ставкам НДС заполняется обобщенным наименованием, указанным в договоре с контрагентом. PDF

Если в документе Счет-фактура выданный налогового агента формулировка в графах Номенклатура и Содержание услуги, доп. сведения отличаются друг от друга, то в графу 1 печатной формы СФ будет выводиться:

• информация из графы Содержание услуги, доп. сведения, если она заполнена;
• информация из графы Номенклатура, если графа Содержание услуги, доп. сведения не заполнена.

Проводки по документу

Документ формирует проводку:

• Дт 76.НА Кт 68.32 — выставление СФ налоговым агентом.

Документальное оформление

Счет-фактура выданный налогового агента оформляется по общим правилам, но выставляется в одном экземпляре (п. 3 ст. 168 НК РФ).

1. Бланк счета-фактуры налогового агента можно распечатать по кнопке Печать в документе Счет-фактура выданный вид счета-фактуры Налоговый агент. PDF
2. Сумма НДС, исчисленная и удержанная налоговым агентом, отражается в книге продаж.
3. Отчет Книга продаж можно сформировать из раздела Отчеты — Книга продаж. PDF

Декларация по НДС

В декларации исчисленный НДС налоговым агентом отражается следующим образом:

В Разделе 2 «Сумма налога, подлежащая к оплате в бюджет, по данным налогового агента»: PDF

• стр. 060 — сумма исчисленного НДС по данным налогового агента;
• стр. 070 — код операции «1011703».

• По каждому арендодателю заполняется отдельный Раздел 2.
• В Разделе 9 «Сведения из книги продаж»:

• счет-фактура выданный налогового агента. Код вида операции «06».

Принятие к учету ППА

1. На дату передачи предмета аренды создайте документ Поступление в аренду разделе ОС и НМА.

2. Укажите в шапке документа:
3. Укажите в табличной части:

• Предмет аренды — предмет аренды, выбирается из справочника Основные средства;
• Сумма — сумма платежей за период договора без учета НДС (в нашем примере — 72 000 * 24 мес. = 1 728 000 руб.).

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 08.04.2 Кт 76.07.1 — отражение обязательства по аренде в сумме арендных платежей без НДС;
• Дт 01.03 Кт 08.04.2 — принятие к учету ППА;
• Дт 01.К Кт 08.04.2 — учет арендных платежей в НУ;
• Дт 76.07.9 Кт 76.07.1 — арендные обязательства в сумме НДС.

Отражение в учете услуг по аренде

При аренде можно не составлять ежемесячный акт, если он не предусмотрен договором.

Для документального обоснования расходов на аренду должен быть:

• Начисление арендного платежа проведите документом Поступление (акт, накладная, УПД) с видом операции Услуги аренды в разделе Покупки — Поступление (акты, накладные, УПД).
• Укажите:

• Способ учета — Плата за право пользования предметами аренды.

Поставщик в данной ситуации в первичных документах не будет выделять НДС, но т. к. в 1С в документе Поступление (акт, накладная, УПД) устанавливается ставка НДС 20%, то укажите:

• по ссылке НДС в поле НДС — значение НДС в сумме;
• в графе Сумма — сумму по договору, включающую НДС;
• в графе Ставка НДС — ставку 20%;
• графа НДС рассчитается автоматически из графы Сумма по указанной ставке.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 76.07.2 Кт 60.02 — зачет аванса арендодателю;
• Дт 76.07.1 Кт 76.07.2 — уменьшение арендных обязательств;
• Дт 19.04 Кт 76.07.2 — принятие к учету НДС;
• Дт 76.07.2 Кт 76.НА — принятие к учету НДС налогового агента;
• Дт 76.07.1 Кт 76.07.9 — уменьшение арендного обязательства в части НДС.

Уплата НДС в бюджет налоговым агентом

Как заплатить НДС при аренде и приобретении государственного и муниципального имущества и имущества госказны

Последний раз обновлено:

Если фирма арендует или приобретает государственное или муниципальное имущество, она как налоговый агент должна удержать из выплачиваемых денег налог на добавленную стоимость и перечислить его в бюджет.

Сумму нужно определить расчетным методом.

Перечисляют налог в обычном порядке, а суммы, которые можно принять к вычету, заявляют ежемесячно, независимо от того, в каком порядке перечисляется арендная плата (с авансом или нет).

Налоговую базу при аренде госимущества определяют как сумму арендной платы с учетом НДС отдельно по каждому объекту (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Момент возникновения налоговой базы — дата перечисления арендной платы полностью или частично (письмо Минфина от 23 июня 2016 г. № 03-07-11/36500).

Если по договору арендная плата включает НДС, то сумму налога определяют расчетным методом: сумму арендной платы с учетом НДС умножают на 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Если арендная плата не включает НДС, то сначала сумму арендной платы увеличивают на НДС по ставке 20 процентов, а затем полученный результат умножают на 20/120 (п. 3 ст. 161, п. п. 3, 4 ст. 164 НК РФ).

Обратите внимание: арендную плату следует перечислить в размере, который предусмотрен договором, не удерживая из нее НДС. То есть налог перечисляют в бюджет за счет своих средств.

Сумму НДС, подлежащую удержанию, рассчитывают так:

Сумма арендной платы (с учетом НДС)

х

20%

:

120%

=

Сумма НДС, подлежащая удержанию

Сумму НДС, удержанную из денег, перечисляемых арендодателю, налоговый агент при определенных условиях может принять к вычету. Эти условия таковы:

• налоговый агент является плательщиком НДС;
• имущество арендовано (приобретено) для ведения производственной деятельности или других операций, облагаемых НДС;
• сумма налога удержана из денег, выплаченных арендодателю (продавцу), и перечислена в бюджет.

Обратите внимание: принять к вычету НДС арендаторы (покупатели) госимущества могут в том квартале, в котором он был перечислен в бюджет.

Пример. Вычет НДС арендаторами госимущества

ООО «Актив» арендует офисное помещение у комитета по управлению государственным имуществом. Ежемесячная арендная плата установлена в размере 10 000 руб. без учета НДС. Таким образом, арендная плата с учетом НДС составляет 12 000 руб. (10 000 руб. + 10 000 руб. × 20%) в месяц. Платежи производятся ежемесячно.

Каждый месяц, перечисляя комитету арендную плату, бухгалтер «Актива» должен удержать из этой суммы НДС. Сумма удержанного налога составит:

12 000 руб. × 20% : 120% = 1800 руб.

• Бухгалтер «Актива» должен делать такие проводки:
• ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
• – 10 000 руб. – отражена стоимость аренды (без учета НДС);
• ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
• – 2000 руб. – учтен НДС по арендной плате;
• ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
• – 2000 руб. – удержан НДС с суммы арендной платы;
• ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– 10 000 руб. (12 000 – 2000) – перечислены деньги арендодателю за минусом удержанной суммы налога.

1. Не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом, бухгалтер «Актива» запишет:
2. ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51
3. – 2000 руб. – удержанный НДС перечислен в бюджет;
4. ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

– 2000 руб. – фактически уплаченный налоговым агентом НДС принят к вычету.

На практике часто встречается ситуация, когда арендатор государственного или муниципального имущества сдает его в субаренду.

Обратите внимание: в этом случае обязанности налогового агента на субарендатора переложить нельзя – по Налоговому кодексу их должна выполнять та фирма, которая арендует имущество непосредственно у государства. Доходы от субаренды учитывают в обычном порядке.

Пример. Арендатор госимущества сдает часть помещений в субаренду

Вернемся к предыдущему примеру и предположим, что часть площадей офисного помещения ООО «Актив» сдает в субаренду ООО «Пассив». По договору субаренды «Пассив» платит «Активу» 6000 руб. в месяц (в том числе НДС – 1000 руб.).

• В этом случае помимо проводок, что приведены в предыдущем примере, бухгалтер «Актива» должен ежемесячно делать проводки:
• ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
• – 6000 руб. – отражена арендная плата, причитающаяся к получению от ООО «Пассив»;
• ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
• – 1000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;
• ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

– 6000 руб. – поступили деньги от ООО «Пассив».

Иногда договор предусматривает, что арендатор должен перечислить арендную плату авансом сразу за несколько месяцев. В этом случае принять НДС к вычету можно только в той сумме, которая относится к арендной плате за прошедший налоговый период.

Пример. Арендная плата за госимущество перечислена авансом за несколько месяцев

ООО «Актив» арендовало помещение у комитета по управлению государственным имуществом. Ежемесячная арендная плата – 24 000 руб.

Согласно договору «Актив» в июне перечисляет арендную плату за три месяца вперед (июль – сентябрь) – 72 000 руб. (24 000 руб. × 3). Из этой суммы «Актив» как налоговый агент должен удержать сумму НДС и перечислить ее в бюджет равными долями в июле, августе и сентябре. В нашем примере эта сумма составляет:

72 000 руб. × 20% : 120% = 12 000 руб.

1. Бухгалтер «Актива» должен сделать такие проводки:
2. ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
3. – 12 000 руб. – удержан НДС из суммы, причитающейся арендодателю, – комитету по управлению имуществом;
4. ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 51

– 60 000 руб. (72 000 – 12 000) – перечислены деньги арендодателю за минусом удержанной суммы налога.

Ежемесячно (с июля по сентябрь) бухгалтер «Актива» будет писать:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками»

– 20 000 руб. (60 000 руб. : 3 мес.) – сумма арендной платы, относящаяся к отчетному месяцу, списана на себестоимость;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками»

– 4000 руб. (12 000 руб. : 3 мес.) – учтен НДС по арендной плате;

• ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками» КРЕДИТ 60 субсчет «Авансы выданные»
• – 24 000 руб. (20 000 + 4000) – зачтена часть ранее выданного аванса;
• ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51
• – 4000 руб. – перечислена в бюджет удержанная сумма НДС;
• ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

– 4000 руб. – НДС в части услуг по аренде, относящихся к отчетному месяцу, принят к вычету.

Не нужно платить агентский НДС, если арендодателем является казенное учреждение, то есть балансодержатель имущества не является органом государственной власти, местного самоуправления.

Услуги по предоставлению в аренду муниципального имущества казенными учреждениями не облагаются НДС в силу подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса. Значит, при аренде имущества у казенных учреждений арендаторы не являются налоговыми агентами и не должны уплачивать НДС (письма ФНС России от 14 декабря 2017 г. № СД-4-3/25499@, Минфина России от 26 января 2016 г. № 03-07-11/2939).

А в письме от 9 сентября 2016 г. № СД-4-3/16866 ФНС России выразила мнение, что при аренде имущества у органов местного самоуправления, признанных казенными учреждениями, НДС также платить не нужно.

Дело в том, что по общему правилу выполнение работ или оказание услуг казенными учреждениями не облагается НДС.

В то же время известно, что органы местного самоуправления, которые в соответствии с законом и уставом муниципального образования наделяются правами юридического лица, являются муниципальными казенными учреждениями.

А поэтому если орган местного самоуправления, наделенный правами юридического лица и являющийся казенным учреждением, предоставляет имущество в аренду, такая операция НДС не облагается, сделали вывод в ФНС.

Если же фирмы и индивидуальные предприниматели покупают (получают) не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну России, казну субъекта РФ или муниципального образования, они признаются налоговыми агентами (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Сумму НДС, подлежащую удержанию, как и в случае с арендой, они определяют расчетным путем по ставке 20% : 120%. Налоговая база при этом равна сумме дохода от реализации с учетом НДС.



Полная версия этой статьи доступна только платным пользователям бератора

Чтобы получить доступ, просто оформите заказ на бератор:

• Мы откроем вам доступ сразу после оплаты
• Вы получите бератор по очень выгодной цене
• Все новые возможности бератора вы будете получать бесплатно!

5 налоговых схем при аренде имущества

На основе анализа арбитражной практики в период с 2019 по 2021 г.г. специалисты компании Самитов Консалтинг составили перечень основных претензий, которые налоговики могут предъявить арендатору и арендодателю. Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.

Способ 1. Субаренда

Данная схема может принести выгоду, как арендодателю, так и арендатору. Все зависит от того, с кем связан дружественный упрощенец либо предприниматель, взявший имущество в субаренду.

Для получения выгоды арендатору необходимо заключить договор аренды через дружественного ИП на общем режиме. Аренда оплачивается по рыночной стоимости, а в субаренду помещение сдается по завышенной цене.

Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.

Способ 2. Возмещение по НДС

В данном случае экономию может получить собственник, купивший помещение для работы, а не сдачи в аренду. Например, неплательщику НДС, входящему в группу компаний и работающему по упрощенке либо на общем режиме с выручкой до 2 млн. руб.

, нужно помещение. Если имущество купит неплательщик, то получить вычет по налогу он не сможет. В этом случае покупку лучше доверить другому участнику группы на общем режиме. Он сможет возместить НДС и передать объект в аренду неплательщику.

Способ 3. Обратная аренда

Схема заключается в продаже имущества дружественной компании на упрощенке с целью его дальнейшего взятия в аренду. Арендодатель отражает доходы в сумме арендной платы, налог начисляется по ставке 6 либо 15%. Эта же арендная плата признается арендатором на общем режиме в расходах. Экономия возникает за счет разницы в ставках (20% и 15% либо 20% и 6%).

Способ 4. Оплата обслуживания

Имущество сдается собственником конечному арендатору по цене меньше рынка.

Но вместе с тем, пользователь берет на себя обязательство заключить договор на обслуживание с дружественной собственнику компанией.

В итоге выходит, что арендатор платит аренду по рыночной цене, но частями (собственнику и обслуживающей компании). Так обе организации будут соблюдать лимиты по доходам, и использовать упрощенку.

Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.

Способ 5. Переход на ПСН

Арендодатель-ИП может купить патент, если в регионе разрешено применение ПСН при сдаче помещений в аренду. Размер налога в данном случае будет ниже, чем при упрощенке либо общем режиме.

Но воспользоваться такой схемой могут только ИП, для организаций такая возможность недоступна.

Если деятельность осуществляется в рамках договора простого товарищества либо доверительного управления имуществом, то ПСН не применяется.

О том, какой именно способ лучше использовать для вашей компании, вы сможете узнать у сотрудников Самитов Консалтинг. Они расскажут о деталях и опасностях каждого из них и помогут оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Это сведет к минимуму возможные претензии налоговиков и позволит вести деятельность строго в законодательных рамках без налоговых рисков.

Фсбу 25/2018: пример применения нового стандарта учёта аренды

Дмитрий Чередниченко, Бухгалтер-копирайтер

С 2022 года организациям необходимо начать применять для аренды в бухгалтерском учёте новый стандарт ФСБУ 25/2018. В статье расскажем о нём и покажем примеры его использования.

Применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 для учёта аренды с 2022 года должны все компании, которые предоставляют или получают имущество во временное пользование.

Не применяется стандарт при аренде следующего имущества (п.3):

• объектов интеллектуальной собственности, материальных носителей, знаков обслуживания и товарных знаков.
• недр земли для геологоразведки и добычи полезных ископаемых;
• объектов концессионного соглашения.

Это все выплаты, которые предусмотрены договором при аренде. Учитывать НДС не нужно (п. 7).

Примеры арендных платежей:

• Фиксированные. Выплаты производятся единовременно или периодически с учётом некоторых вычетов (например, арендодатель может возместить расходы арендатора).
• Переменные. Платежи, которые зависят от ценовых индексов или процентных ставок.
• Справедливые. Выплаты в неденежной форме, которые равны размеру платежей в денежной форме.

Арендными платежами считаются выплаты, которые связаны с выкупом предмета аренды и изменением её срока.

Могут быть предусмотрены и другие виды платежей. Главное — имущество, которое передаётся в результате аренды, должно удовлетворять условиям объекта учёта аренды, указанным в пункте 5 стандарта ФСБУ 25/2018.

Арендатору после получения предмета аренды необходимо признать в бухгалтерском учёте право пользования актива (ППА) и обязательства по аренде.

Если срок аренды не превышает 12 месяцев, рыночная стоимость объекта аренды меньше 300 тыс. рублей или компания имеет право вести упрощённый бухучёт, то арендатор может не признавать ППА и обязательства в бухгалтерском учёте (п. 11).

В таком случае арендатор может учитывать платежи равномерно или в любой другой оговорённой методике. При применении упрощённого варианта нужно, чтобы в договоре аренды не были также предусмотрены: выкуп, переход права собственности и субаренда. В ином случае придётся рассчитывать ППА и обязательства. (п. 12).

С 2022 года организации теперь учитывают в дебете активного счёта не конкретное имущество, а ППА. В кредите пассивного счёта — обязательства по аренде.

Правила учёта ППА аналогичны схожим по характеру активам арендатора. Из-за чего ППА учитывают на счёте 01 или 08 либо другом балансовом счёте (п. 10).

ППА признаётся по фактической стоимости, которая складывается из перечисленных частей (п. 13):

1. Величины первоначальной оценки обязательства по аренде.
2. Арендных платежей, которые были произведены в качестве аванса.
3. Оценочного обязательства арендатора (например: перемещение, демонтаж и восстановление предмета аренды до оговорённого состояния).
4. Затрат, связанных с подготовкой к использованию предмета аренды (доставка, установка и подобное).

Обязательства по аренде первоначально нужно оценивать по приведённой стоимости будущих арендных платежей. Данная сумма рассчитывается с помощью дисконтирования — размера обесценивания денежных средств в будущем (п. 14, п. 15).

Период дисконтирования, как правило, не должен превышать один календарный год. При необходимости дисконтирование может проводиться чаще, например, для управленческих отчётов.

Если аренда меньше 12 месяцев, то платежи можно не дисконтировать. Также без дисконтирования могут обойтись организации, которые ведут упрощённый бухучёт, оценивая обязательства по номинальной стоимости.

Ставка дисконтирования может рассчитываться несколькими способами. Самый простой — использовать кредитную ставку на период аренды. То есть, размер будет определяться благодаря фактической ставке, по которой компания могла бы получить кредит на схожих условиях и сроке аренды.

К примеру, для опередления ставки дисконтирования можно взять актуальную ставку рефинансирования ЦБ РФ и увеличить её на несколько процентов, учитывая кредитоспособность организации.

Приведём примеры учёта аренды по ФСБУ 25/2018.

Первый пример

hidden>

Компания «АлКом», занимающаяся выпуском изделий из алюминия, арендовала печь для обработки металлов.

Условия аренды:

• Срок — три года.
• Размер арендной платы — 600 тыс. рублей в год.
• Периодичность оплаты — один раз в конце года.
• Ставка дисконтирования была определена в размере 13% на основе имеющегося кредита.

С учётом дисконтирования первоначальное обязательство будет рассчитываться так:

(1,8 млн – 600 тыс.) / (1 + 0,13)² = 1,2 млн / 1,2769 = 939 776 руб.

Тогда в учёте ППА признается следующая сумма:

600 тыс. руб. (за первый год) + 939 776 руб. (за второй и третий годы) = 1 539 776 руб.

Проводки:

• Дт 76 Кт 51 — 600 тыс. руб. — Организация «АлКом» сделала первый арендный платёж.
• Дт 08 Кт 76 — 600 тыс. руб. — Платёж включен в ППА.
• Дт 08 Кт 76 — 939 776 руб. — Первоначальное обязательство по аренде включено в ППА в размере.
• Дт 01 Кт 08 — 1 539 776 руб. — Признано ППА в учёте.

Группу основных средств, к которой относится арендованный объект, арендатору нужно переоценить. Также это касается и ППА.

То есть, если организация переоценивает собственное производственное оборудование, а затем еще дополнительно арендует, например, станок, то по нему также переоценивается ППА (п. 16).

Также необходимо начислять амортизацию ППА и корректировать обязательства во время аренды.

Амортизировать ППА по основным средствам необходимо так же, как и по собственным. Срок амортизации равен сроку аренды, если только в будущем арендатор не собирается выкупить объект (п. 17). Амортизация относится к текущим расходам (Дт 20 Кт 02).

Обязательства нужно корректировать (п.18-20): увеличивать на сумму процентов и уменьшать на сумму арендных платежей, которые уже были уплачены.

Отметим, что если изменилась величина обязательств и фактическая стоимость ППА, то их нужно пересмотреть. Это могут быть случаи, когда меняется:

• договор аренды;
• намерение по продлению или сокращению срока аренды;
• величина арендных платежей.

При уменьшении величины обязательств по аренде проводка — Дт 01 Кт 76. При увеличении — Дт 76 Кт 01.

Если обязательство по аренде значительно уменьшилось по сравнению с ранее рассчитанным ППА, то разница списывается в прочие доходы по проводке Дт 76 Кт 91.1.

Второй пример

hidden>

Компания «Металл» на полгода арендовала кран. Ежемесячный платёж составляет 50 тыс. рублей. Через два месяца после заключения договора аренды было принято решение сократить его срок действия на один месяц.

Когда кран передавали, проводки были следующими:

• Дт 08 Кт 76 — (50 тыс. рублей х 6 месяцев = 300 тыс. рублей) — первоначальное обязательство по аренде.
• Дт 01 Кт 08 — 100 тыс. рублей — признано ППА.

За первые два месяца было уплачено 100 тыс. рублей арендных платежей, из-за чего обязательство уменьшилось до 200 тыс. рублей.

• Дт 76 Кт 51 — 50 тыс. руб. — сделан первый арендный платёж.
• Дт 76 Кт 51 — 50 тыс. руб. — сделан второй арендный платёж.

Также за два месяца была списана амортизация ППА в размере 100 тыс. рублей.

• Дт 20 Кт 02 — 100 тыс. рублей — списание амортизации ППА.

После того как новые условия договора согласованы, обязательства станут равными 250 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 50 тыс. руб.). Из-за чего на разницу в 50 тыс. рублей необходимо уменьшить ППА.

• Дт 76 Кт 01 — 50 тыс. рублей — уменьшение ППА.

Отметим, что когда арендный договор досрочно расторгается, то нужно списать все обязательства по аренде и ППА. Разница уйдёт на прочие доходы или расходы (п. 23).

Третий пример

hidden>

Компания «Производство» на восемь месяцев арендовала станок. Ежемесячный платёж составляет 20 тыс. рублей. Спустя месяц оборудование сломалось, и для его починки была привлечена другая организация, которая за свою работу взяла 30 тыс. рублей.

Проводки в такой ситуации будут следующими:

• Дт 08 Кт 76 — (20 тыс. рублей х 8 месяцев = 160 тыс. рублей) — первоначальное обязательство по аренде.
• Дт 01 Кт 08 — 160 тыс. рублей — признано ППА.

Впоследствии стоимость ППА будет увеличена на 30 тыс. рублей из-за ремонта оборудования.

• Дт 08 Кт 60 — 30 тыс. рублей — затраты на ремонт оборудования.
• Дт 01 Кт 08 — 30 тыс. рублей — признано ППА.

Через два месяца обязательство станет меньше и будет равно 120 тыс. руб.

• Дт 76 Кт 51 — 20 тыс. руб. — сделан первый арендный платёж.
• Дт 76 Кт 51 — 20 тыс. руб. — сделан второй арендный платёж.
• Дт 20 Кт 02 — (190 тыс. руб. / 8 месяцев х 2 месяца = 47,5 тыс. рублей) — амортизация ППА за два месяца.

Если вдруг компания «Производство» договорится о расторжении договора аренды спустя два месяца после сотрудничества, то проводки будут такими:

• Дт 02 Кт 01 — 47,5 тыс. руб. — списана амортизация при расторжении договора.
• Дт 76 Кт 01 — 120 тыс. руб. — списано обязательство по аренде.
• Дт 91.2 Кт 01 — (30 тыс. руб. – 7,5 тыс. руб. = 22,5 тыс. руб.) — разница включена в прочие расходы.

Применение ФСБУ 25/2018 у арендодателя зависит от статуса аренды — операционной или финансовой (лизинг). Поэтому сразу же нужно определить статус в зависимости от условий договора аренды.

Главное отличие операционной аренды от финансовой в том, что арендодатель при сдаче в аренду какого-либо объекта оставляет за собой экономические выгоды и риски. Следовательно, при финансовой аренде они переходят арендатору.

Чтобы определить, какая именно аренда, необходимо опираться на признаки, которые прописаны в п. 25 и в п. 26.

Условия договора аренды Финансовая Операционная

Переход права собственности в будущем	Предмет аренды переходит к арендатору	Предмет аренды остаётся у арендодателя
Возможность выкупа по цене значительно ниже рынка	Арендатор имеет такое право	Арендатор не может этого не сделать
Срок аренды	Договор действует, пока предмет аренды пригоден к использованию	Договор меньше срока полезного использования предмета аренды
Стоимость	Сумма арендных платежей равна стоимости предмета аренды	Сумма арендных платежей меньше стоимости предмета аренды
Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности предмета аренды	Переходят арендатору	Остаются у арендодателя
Свойства	Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора	В будущем потребительские свойства объекта аренды не меняются

Если имеются иные обстоятельства, которые доказывают, что к арендатору переходят экономические риски и выгоды, то аренду нужно определять как финансовую.

То же самое касается и операционной аренды, если присутствуют иные обстоятельства, которые подтверждают, что экономические риски и выгоды остаются у арендодателя.

Отметим, что если арендодатель ведёт упрощённый бухгалтерский учёт, то ему можно все аренды считать операционными. Кроме аренд, договор которых в будущем подразумевает переход права собственности или выкуп по цене существенно ниже справедливой стоимости (п. 28).

Финансовая аренда

hidden>

При учёте финансовой аренды у арендодателя по ФСБУ 25/2018 нужно ввести новый вид актива «Инвестиции в аренду», который отражается на счёте 76 (п. 32).

Этот актив отражает валовую стоимость инвестиций, которая равна сумме размера будущих арендных платежей по номиналу и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. Простым языком — это деньги, которые получит арендодатель, пока объект аренды будет пригодным к использованию.

Впоследствии валовая стоимость дисконтируется. При определении ставки необходимо, чтобы на момент передачи предмета аренды стоимость была равна его справедливой стоимости и расходам, которые арендодатель понёс в ходе исполнения договора аренды (п. 33).

В бухгалтерском учёте инвестиции отражаются по чистой стоимости, учитывая дисконтирование.

• Дт 76 Кт 01, 60… — балансовая стоимость предмета аренды.
• Дт 76 Кт 91.1 — доход арендодателя.

Пункт 36 предусматривает, что чистая стоимость аренды уменьшается на величину полученных арендных платежей и увеличивается на величину начисляемых процентов (п. 36). В целом, порядок учёта аренды здесь идентичен порядку у арендатора.

Ставка дисконтирования подбирается таким образом, чтобы при дисконтировании валовая стоимость инвестиций в аренду с учётом графика оплаты была равна справедливой стоимости объекта аренды.

Проценты, которые начисляются, арендодателю нужно признать в качестве доходов. (п. 37). Для этого предусмотрена проводка — Дт 76 Кт 91.1.

Также чистую стоимость инвестиций в аренду нужно проверять на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» (п. 38).

Операционная аренда

hidden>

При операционной аренде арендодателю в учёте можно ничего не менять и отражать актив так же, как и до передачи его в аренду (п.41).

Признавать доходы арендодатель может равномерно или по другой выбранной методике. То есть, арендодатель может учитывать доходы как и раньше — по мере выставления документов арендатору (п. 42).

Арендатору и арендодателю необходимо в бухотчётности раскрывать различную информацию о влиянии аренды на финансовое положение компании. Данные об активах и обязательствах предоставляются развернуто без взаимоисключения (п. 43, п. 44).

Раскрытию подлежат с учётом существенности (п. 45):

• Правила расчёта переменных арендных платежей.
• Основание и порядок расчёта процентной ставки.
• Порядок начисления процентов на задолженность по аренде.
• Затраты на улучшение предмета аренды и порядок их компенсации.
• Ограничения использования предмета аренды (в том числе связанные с финансовыми показателями).
• Другие сведения договоров аренды, которые влияют на финансовое положение компании.

Дополнительно арендатор должен раскрывать (п. 46):

• Сведения о применении права на упрощённый учет обязательств по аренде в соответствии с пунктом 11
• Сведения в отношении ППА — по аналогии с собственными активами.
• Дополнительные затраты арендатора, которые связаны с предметом аренды.
• Информацию о пересмотре обязательств по аренде и фактической стоимости.
• Информацию о расходах и будущих арендных платежах арендатора — если арендатор может воспользоваться возможностями, которые предусмотрены в пункте 11.

Также предусмотрены и для арендодателя данные, которые ему необходимо раскрыть (п. 47):

• Сведения о чистой и валовой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Сведения о значительных изменениях чистой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Общий размер дохода по операционной аренде с выделением переменных платежей.
• Потенциальные денежные потоки, связанные с планируемым выкупом предмета аренды по окончании срока аренды.
• Доходы и расходы, связанные с выбытием предмета аренды.
• Организация управления рисками, связанными с правами на предмет аренды.

Переход на новый стандарт осуществляется ретроспективно: нужно пересчитать сведения по действующим договорам аренды до 2022 года по новым правилам (п. 49).

Исключения:

• Новый стандарт можно не применять для договоров, которые закончатся по ходу 2022 года (п. 51).
• Организации, имеющие право вести упрощённый учёт могу применять новый стандарт только для договоров, которые будут исполняться с начала 2022 года (п. 52).

Также все арендаторы могут использовать упрощённый порядок применения ФСБУ 25/2018(п. 50), который подразумевает следующие действия:

• Стоимость ППА принять равной его справедливой стоимости.
• В бухгалтерском учёте отразить ППА и обязательства, как в предусмотренном порядке ведения учёта у арендатора.
• Оценить приведённую стоимость обязательств по аренде. Требуется дисконтировать номинальную стоимость оставшихся арендных платежей. Ставка дисконтирования будет равна процентной ставке по заёмным средствам, которые арендатор использует или мог бы использовать на условиях, сопоставимых с договором аренды.

После этого разницу между ППА и обязательством списать на нераспередлённую прибыль по проводкам: Дт 01 Кт 84 или Дт 84 Кт 01.