Мы учитываем расчеты с арендаторами на счете 76.09. Арендаторы перечисляют обеспечительные платежи, которые будут учтены нами в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды. При закрытии месяца обработка Регистрация счетов-фактур на аванс не регистрирует счет-фактуры по этим платежам. Как это можно сделать?

• Исчисление НДС по обеспечительному платежу зависит от правовой квалификации обеспечительного платежа в договоре аренды.
• Если платеж:
• В рассматриваемой ситуации обеспечительный платеж является предоплатой, с которой исчисляется НДС.

Учет в 1С

В программе обработкой Регистрация счетов-фактур на аванс анализируется сальдо по кредиту счетов:

• 62.02 «Расчеты по авансам полученным»;
• 62.22 «Расчеты по авансам полученным в валюте»;
• 62.32 «Расчеты по авансам полученным в у.е.».

При учете аванса на счете 76.09 «Прочие расчеты с разными дебиторами и кредиторами» обработка счет-фактуру не создает. Рассмотрим порядок действий в этом случае.

10 января Организация получила на расчетный счет обеспечительный платеж по договору аренды в сумме 24 000 руб. (в т. ч. НДС 20%).

Обеспечительный платеж по условиям договора зачитывается в счет последнего платежа за аренду.

Организация исчислила НДС с обеспечительного платежа и выставила счет-фактуру на аванс арендатору.

Поступление обеспечительного платежа

1. Отразите поступление обеспечительного платежа документом Поступление на расчетный счет вид операции Оплата от покупателя (раздел Банк и касса — Банковские выписки — кнопка Поступление).
2. 
3. Укажите:

Проводки по документу

Документ формирует проводку:

• Дт 51 Кт 76.09 — поступление аванса от арендатора.

Создание счета-фактуры на аванс

Если платежи по аренде поступают регулярно и от нескольких арендаторов, возможно, для организации это является обычным видом деятельности, и следует отражать расчеты с арендаторами на счете 62. Тогда счета-фактуры будут создаваться обработкой автоматически.

Если ситуация единичная, счет-фактуру создавайте в ручном режиме.

• Создайте документ Счет-фактура выданный вид операции На аванс на основании Поступления на расчетный счет (раздел Банк и касса — Банковские выписки — кнопка Создать на основании — Счет-фактура выданный).
• 
• Данные будут заполнены автоматически по документу Поступление на расчетный счет.

В поле Содержание услуги, доп. сведения формулировка Предварительная оплата нежелательна и может повлечь налоговые риски. В графе 1 «Наименование товара…» счета-фактуры безопасно указывать или конкретное наименование товаров, работ, услуг, или их обобщенное наименование.

Проводки по документу

Документ формирует проводку:

• Дт 76.АВ Кт 68.02 — исчисление НДС с аванса арендатора.

1. Если Вы еще не подписаны:
2. Активировать демо-доступ бесплатно →
3. или
4. Оформить подписку на Рубрикатор →
5. После оформления подписки вам станут доступны все материалы по 1С Бухгалтерия, записи поддерживающих эфиров и вы сможете задавать любые вопросы по 1С.

Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить важные изменения 1С и законодательства

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Ндс по обеспечительному платежу в договоре аренды

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды, который арендодатель получил в качестве гарантии для заключения основного договора аренды, не должен быть включен в налоговую базу по НДС, поскольку он не связан с оплатой реализованных услуг.

НДС облагаются операции по реализации товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В налоговую базу при этом включаются денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (подп.

2 п. 1 ст. 162 НК РФ). В арендных взаимоотношениях довольно часто применяют условие об обеспечительном платеже. Его используют как на этапе предварительного договора, так и уже после заключения договора аренды.

В комментируемом письме разъяснено, в каких случаях суммы обеспечительного платежа арендодатель должен включать в налоговую базу по НДС, а в каких – нет.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из них в пользу другой определенной денежной суммы, т. е. обеспечительного платежа.

На практике обеспечительный платеж еще именуют как “гарантийный взнос”, “страховой депозит” и т. д. Это деньги, которые обеспечивают обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

• порча имущества по вине арендатора;
• задержка арендной платы или ее части;
• погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма (или ее часть) изымается арендодателем.

При ненаступлении в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обязательства обеспечительный платеж в общем случае подлежит возврату, но договор может предусматривать и другое. Например, использовать эти деньги в качестве штрафных санкций за нарушение условий договора или обеспечительного платежа по основному договору.

Платеж по предварительному договору

Обеспечительный платеж, полученный арендодателем по предварительному договору до заключения договора аренды, обеспечивает обязательство заключить этот договор. Если договор аренды будет заключен, перечисленные деньги арендодатель может возвратить арендатору или зачесть в счет обеспечительного платежа уже по самому договору аренды.

В случае если условия, предусмотренные предварительным договором, нарушены, то есть арендатор отказался заключить договор аренды, обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве неустойки за это нарушение.

Минфин считает, что в момент получения обеспечительного платежа по предварительному договору в базу по НДС его включать не следует.

Платеж по заключенному договору аренды

Обеспечительный платеж в рамках заключенного договора аренды выполняет функцию предоплаты (аванса), полученной в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Эти денежные средства включаются в налоговую базу по НДС:

• заключения договора аренды, если платеж внесен до заключения договора и зачтен в счет обеспечительного платежа по нему;
• получения денежных средств в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды.

Пример. Зачет обеспечительного платежа

Между компанией-арендодателем и компанией-арендатором заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор аренды.

Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 200 000 руб.

, который подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды по за-ключенному сторонами основному договору.

• Договор аренды был заключен своевременно в срок, установленный предварительным договором.
• Бухгалтер арендодателя сформирует проводки:
• На дату поступления обеспечительного платежа
• Дебет 51  Кредит 76
  1 200 000 руб. – поступил обеспечительный платеж по предварительному договору;

Дебет 008
1 200 000 руб. – учтена сумма обеспечительного платежа по предварительному договору.

1. На дату заключения договора аренды
2. Дебет 76  Кредит 62 субсчет “Расчеты по авансам полученным”
   1 200 000 руб. – зачтен обеспечительный платеж по предварительному договору в счет арендной платы по договору аренды;
3. Кредит 008
   1 200 000 руб. – списана сумма обеспечительного платежа по предварительному договору;

Дебет 76 АВ  Кредит 68 “Расчеты по НДС”
200 000 руб. (1 200 000 руб. : 120% × 20%) – начислен НДС с аванса по договору аренды.

В последнем месяце договора аренды:

Дебет 62  Кредит 90.1 субсчет “Выручка”
1 200 000 руб. – отражена реализация услуг по аренде;

Дебет 90.3  субсчет “НДС”
200 000 руб. – отражен НДС по отгрузке;

Дебет 62 субсчет “Авансы полученные” Кредит 62
1 200 000 руб. – зачтен аванс;

Дебет 68 “Расчеты по НДС”  Кредит 76 АВ
200 000 руб. – возмещен НДС.

А есть ли доход? С точки зрения налога на прибыль, если обеспечительный платеж возвращается арендатору, эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель в дальнейшем оставляет эту сумму у себя в качестве арендной платы или штрафа, он должен учесть ее как свой доход. И, соответственно, уплатить с нее налог.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Электронная версия журнала «НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА» Самое популярное издание бухгалтерских нормативных документов с ми к ним от экспертов и разработчиков.

Когда принимается к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа?

20.05.2021

Вопрос:

Арендодатель в 2018 г. в рамках договора аренды получил обеспечительный платеж, который по условиям договора может зачитываться в счет оплаты стоимости аренды. Арендодатель с полученных денежных средств исчислил НДС к уплате в бюджет.

В январе 2021 г. в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате Арендодатель направил арендатору уведомление о зачете обеспечительного платежа в полном размере в счет задолженности арендной платы за октябрь, ноябрь 2020 г.

В каком периоде Арендодатель обязан принять к вычету НДС, ранее исчисленный в 2018 г. при получении обеспечительного платежа?

Ответ:

Если зачет обеспечительного платежа предусмотрен договором аренды, то обеспечительный платеж, по мнению Минфина России, является предоплатой (авансом), с суммы которой арендодатель должен исчислить НДС. В дальнейшем сумма НДС принимается к вычету в момент зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы. При этом перенести данный вычет на будущие периоды нельзя.

Таким образом, в вышеописанной ситуации арендодатель вправе был заявить вычет НДС с суммы обеспечительного платежа в 4 квартале 2020 года.

Обоснование:

Обеспечительный платеж — денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 381.1 ГК РФ.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации договором аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет арендной платы.

Оказание услуг по предоставлению имущества в аренду является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

•             день оказания услуг;

•             день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Обеспечительный платеж (взнос) по договору аренды. бухгалтерский учет и налогообложение

Обеспечительный платеж по договору аренды и гражданское законодательство

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

• Неустойкой;
• Залогом;
• удержанием вещи;
• поручительством;
• гарантией независимой стороны;
• задатком;
• обеспечительным (гарантийным) платежом.

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты.

Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:

• возможные долги арендатора;
• имущественные потери арендодателя.

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.

Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;
• не поступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение; а также
• порядок:

• внесения платежа;
• использования обеспечительного взноса;
• пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;
• изменения размера обеспечительного взноса;
• возврата обеспечительного взноса.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

• на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
• на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

• При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.
• Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.
• Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.
• От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней). В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.   

1. Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.
2. Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.
3. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).
4. Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа
5. Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.
6. Договор аренды составляется в письменной форме.
7. Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.
8. Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

• Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
• Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
• При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
• По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

• Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.
• Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа
• Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.
• Рассмотрим различные ситуации:

• Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

1. УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ
2. Бухгалтерский учет
3. Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.