Нижестоящие суды отказались взыскивать задаток с конкурсного управляющего, который включил задаток в конкурсную массу и распределил его между кредиторами.

В рамках банкротства ООО «Новые технологии» были проведены банкротные торги, в которых принял участие только один участник — Михаил Цыплаков и поэтому они были признаны несостоявшимися. Цыплаков как единственный участник отказался заключать договор купли-продажи и потребовал вернуть задаток в 540 тыс. рублей. Однако деньги ему возвращены не были.

При этом конкурсный управляющий ООО «Новые технологии» включил сумму задатка в конкурсную массу и распределил ее между кредиторами.

Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, отклонил заявление Цыплакова о взыскании с КУ ООО «Новые технологии» и организатора торгов (ООО «Аукционный дом») задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Окружной суд с такой позицией не согласился и все-таки взыскал задаток с ООО «Аукционный дом», но отклонил требование к конкурсному управляющему, а спор о взыскании процентов отправил на новое рассмотрение. Михаил Цыплаков и ООО «Аукционный дом» пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 22 июня (дело А56-16535/2020).

Фабула

В рамках дела о банкротстве ООО «Новые технологии» были организованы торги по продаже имущества должника. Для участия в торгах Михаил Цыплаков перечислил задаток в размере 540 тыс. рублей. Согласно протоколу торги по продаже лота были признаны несостоявшимися в связи с допуском только одного участника.

Однако Цыплаков от заключения с ООО «Новые технологии» договора отказался и потребовал вернуть ему задаток, направив претензии как обществу «Новые технологии», так и ООО «Аукционный дом».

Задаток Цыплакову так и не был добровольно возвращен.

Поэтому Цыплаков обратился в суд с иском к конкурсному управляющему ООО «Новые технологии» и ООО «Аукционный дом» о взыскании задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, в удовлетворении иска отказал. Окружной суд акты нижестоящих судов отменил и взыскал с ООО «Аукционный дом» 540 тыс. рублей задатка.

При этом суд отклонил иск к конкурсному управляющему ООО «Новые технологии». А требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Михаил Цыплаков и ООО «Аукционный дом» пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 22 июня 2023 года.

Что решили нижестоящие суды

Суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляция, исходил из того, что Цыплаков, предложивший цену за реализуемое имущество, не отозвал заявку на участие в торгах, впоследствии уклонившись от заключения договора. Поэтому задаток возврату не подлежит.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляция, исходил из того, что Цыплаков, предложивший цену за реализуемое имущество, не отозвал заявку на участие в торгах, впоследствии уклонившись от заключения договора. Поэтому задаток возврату не подлежит.

Суд округа указал, что Цыплаков не признан победителем торгов, поэтому вывод об обязанности последнего заключить договор с должником, а также об отсутствии оснований для возврата задатка, является ошибочным.

Суд округа указал, что по смыслу пунктов 15-18 статьи 110 закона о банкротстве и пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса в случае отказа единственного участника признанных несостоявшимися торгов от заключения договора конкурсный управляющий или организатор торгов обязаны возвратить такому участнику ранее внесенный задаток. Условиями типового договора о задатке, размещенного на электронной торговой площадке, предусмотрена обязанность организатора торгов по возврату задатка.

Сама по себе ликвидация ООО «Новые технологии» никак не влияет на указанную обязанность организатора торгов вернуть задаток, как не имеют значения дальнейшие перечисления денежных средств обществу «Новые технологии» и его кредиторам.

Что думает заявитель

Цыплаков, в том числе, указывает на отсутствие оснований для отказа в иске к конкурсному управляющему Дмитрию Наталкину, поскольку обязанность по возврату задатка лежит на последнем и организаторе торгов в равной степени.

ООО «Аукционный дом» обращает внимание на обеспечительную природу и срочный характер задатка, который не подлежал включению в конкурсную массу и распределению конкурсным управляющим между кредиторами.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.

Почему это важно

Исполнительный директор ЭТП «Центр дистанционных торгов» Тимур Насретдинов полагает, что Экономколлегия ВС займет позицию единственного участника торгов и задаток будет возвращен. 

Несмотря на некоторую правовую неопределенность в вопросе заключения договора с единственным участником, суды трактуют абз. 2 п.17 ст. 110 закона о банкротстве, в первую очередь, как обязательство арбитражного управляющего в заключении договора, но не единственного участника.

Также стоит отметить в данном вопросе позицию КС РФ, который в постановлении от 23 декабря 2022 г. N 57-П напоминает о принципе Lex specialis derogat generali («специальный закон отменяет общий закон»). В купе с системным толкованием ст.ст.

438, 445, 447, 448 ГК мы также не можем установить обязанность единственного участника заключить договор в данных обстоятельствах, в отличие, например, от торгов на право заключения договора пользования рыбоводным участком.

С учетом всего вышесказанного полагаю, что ВС РФ не будет изменять правовой подход, устоявшийся в судебной практике.

«

Юрист коллегии адвокатов «Регионсервис», адвокат Александр Личман считает, что СКЭС займет позицию о равной обязанности конкурсного управляющего и организатора торгов по возврату задатка. 

Заявители кассационной жалобы обоснованно указывают на обеспечительный и срочный характер задатка, который предполагает, что в случае отказа единственного участника торгов, признанных несостоявшимися, от заключения договора, внесенный им задаток подлежит возврату.

Конкурсный управляющий, включивший задаток в конкурсную массу и распределивший его между кредиторами, действовал непоследовательно и неосмотрительно, за что должен отвечать в равной степени с организатором торгов.

Закон о банкротстве прямо возлагает обязанность по возврату задатка на конкурсного управляющего и организатора торгов.

То обстоятельство, что в типовом договоре, не заключенном сторонами, обязанность по возврату задатка была предусмотрена лишь у организатора торгов, не снимает такую обязанность с конкурсного управляющего.

Александр Личман

юрист Коллегия адвокатов «Регионсервис»

«

По словам Александра Личмана, аналогичную позицию Верховный суд уже ранее занимал.

«Например, в одном из дел Верховный суд РФ признал правомерным возложение солидарной обязанности по возмещению убытков на управляющего и организатора торгов, которые указали неверные сведения о счете для внесения задатков, что привело к списанию внесенных задатков в счет погашения текущей задолженности и утрате участниками торгов возможности возврата денежных средств (Определение Верховного суда РФ от 16.06.2022 № 304-ЭС19-1672(3,4,5) по делу № А75-10550/2015)», – отметил он.

Руководитель банкротных проектов INTANA Legal Алексей Толмачев считает, что комментируемое дело можно рассматривать, как минимум, в трех плоскостях: с точки зрения надлежащего исполнения обязанностей конкурсным управляющим, правового статуса организатора торгов и особенностей правового регулирования в отношении единственного участника торгов.

Применительно к арбитражным управляющим Верховный суд РФ придерживается взвешенного решения, что поспешность при наличии спора о деньгах в конкурсной массе не может быть признана добросовестным поведением и необходимо резервировать денежные средства до разрешения спора. Тем более, что для обоснования такого подхода в законе есть норма (п. 6 ст.

142 закона о банкротстве). Из текстов судебных актов нижестоящих инстанций следует, что они, в целом, согласны с обязанностью конкурсного управляющего вернуть задаток покупателю.

Однако суды предложили заявителю обратиться с новым иском о взыскании убытков, что вряд ли соотносится с принципом процессуальной экономии, тем более что конкурсное производство в отношении должника завершено; или хотя бы уточнить исковые требования, что также не является условием для отказа в иске, ведь суды могут, при необходимости, переквалифицировать требования. В отношении организатора торгов суд кассационной инстанции сослался на условия типового договора о задатке и сделал обоснованный вывод, что организатор торгов обязан возвратить задаток. Организатор торгов как профессиональный участник рынка не мог не знать о разнице правового регулирования в отношении победителя торгов и единственного участника, которая заключается в том, что последний не обязан заключать договор купли-продажи, а задаток подлежит возврату при соответствующем волеизъявлении участника торгов.

Алексей Толмачев

адвокат, руководитель банкротных проектов Юридическая компания Intana Legal

«

Задаток на торгах

В процессе банкротства предприятия или частного лица арбитражным судом может быть назначена стадия конкурсного производства (для физлиц она называется стадией реализации имущества). На этом этапе имущество банкротов подлежит реализации на аукционных торгах в счет погашения накопленных ими долгов перед кредиторами.

Аукционы проходят под руководством арбитражного или конкурсного управляющего, который назначается в судебном порядке. В ходе подготовки к проведению торгов устанавливается начальная цена каждой имущественной единицы или лота.

Для изучения заинтересованными лицами и потенциальными участниками представляется полное описание и характеристики объекта, прикладываются сканированные копии технических паспортов и схем.

В случае несогласия комитета кредиторов с определенной судом стоимостью имущества должника законом предусмотрено проведение независимой оценки, которая и будет признана начальной ценой на торгах.

Что такое задаток

Задаток для участия в торгах по банкротству служит обеспечением исполнения обязательств претендента по заключению договора купли-продажи и оплате продаваемого на торгах имущества в случае признания его единственным победителем аукциона.

Законом предусмотрено, что задаток может составлять не более 20 процентов от первоначальной стоимости лота. На практике арбитражным управляющим обычно устанавливается размер предоплаты за лот на уровне 5–10 процентов.

Задаток на торгах по банкротству заинтересованными участниками вноситься в указанный организатором срок, но не позже чем за 2 суток до объявленного начала аукциона.

Между претендентом на участие и арбитражным управляющим обязательно заключается договор о задатке, в котором указывают такую информацию:

• реквизиты и регистрационные данные участника (претендента);
• номер и полное название интересующего лота;
• размер задатка (залога);
• условия оформления покупки и заключения договора в случае выигрыша;
• условия возвращения задатка;
• форс-мажорные и прочие особые условия.

Читайте так же:  Как прекратить банкротство

Если портал торговой площадки не предусматривает возможности привязки банковского счета к личному кабинету пользователя, то при внесении суммы задатка следует отсканировать платежное поручение и прикрепить его в подтверждение оплаты. Только после этого открывается доступ для участия в аукционе, и претендент получает карточку участника.

Аукционные торги могут проводиться максимум в три этапа: первоначальные, повторные и публичные торги. Победитель может быть признан на любом из них. Принцип учета задатка, внесенного участником аукциона или тендера, одинаков.

Как учитывается задаток в случае выигрыша участника

Победителем торгов объявляется единственный участник, который на любом из этапов выразил готовность внести наибольшую сумму, увеличив предыдущее предложение на заданную сумму (шаг аукциона).

Информация о ходе аукциона, действиях всех участников и результатах торгов вносится в соответствующий протокол.

Участники торгов, кредиторы и сам банкрот имеют право подать возражения к протоколу или опротестовать его результаты в случае подозрений о недобросовестных или неправомочных действиях со стороны организаторов. Судебным решением также можно признать торги несостоявшимися.

Единственный признанный победитель торгов в течение определенного арбитражным управляющим срока (обычно до 5 дней), обязан оформить и подписать договор купли-продажи имущества, а также внести остаток стоимости лота за вычетом задатка. Размер задатка в таком случае соответственно уменьшает сумму окончательного расчета между сторонами.

Как возвращается задаток

Если участник проиграл, то возврат задатка, внесенного по торгам по банкротству, производится в течение 5 рабочих дней после опубликования итогового протокола о результатах аукциона. Возврат денежных средств осуществляется на расчетный счет участника.

Если аукцион будет признан несостоявшимся по причине подачи только одной заявки, возврат задатка происходит в такой же срок.

Конкурсный управляющий имеет право не вернуть задаток участнику, который объявлен победителем аукциона, но отказывается заключать договор и вносить оставшуюся сумму за проданное имущество.

Торги, задаток, потери и находки

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 11

Кризис — время не только потерь, но и новых возможностей. Одни терпят убытки и сворачивают бизнес, другие не упускают шанса приобрести подешевевшие активы. Последнее может происходить путем участия в торгах. Такое участие всегда риск.

И не только потому, что можно в принципе не выиграть торги как таковые, но и потому, что существует вероятность наткнуться на подводные камни, запутавшись в системе законодательства о торгах, и тем самым потерять достаточно крупную денежную сумму.

https://www.youtube.com/watch?v=a9-BQZYi1H8\u0026pp=ygWHAtCS0L7Qt9Cy0YDQsNGCINC30LDQtNCw0YLQutCwINC10LTQuNC90YHRgtCy0LXQvdC90L7QvNGDINGD0YfQsNGB0YLQvdC40LrRgyDRgtC-0YDQs9C-0LIg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgzog0J_QvtGA0Y_QtNC-0Log0Lgg0YPRgdC70L7QstC40Y8g0LLQvtC30LLRgNCw0YLQsCDQt9Cw0LTQsNGC0LrQsCDQsiDRgdC70YPRh9Cw0LUg0YPRh9Cw0YHRgtC40Y8g0YLQvtC70YzQutC-INC-0LTQvdC-0LPQviDRg9GH0LDRgdGC0L3QuNC60LAg0LIg0YLQvtGA0LPQsNGF

В частности, такое может произойти с участником, выигравшим торги, но по какой-либо причине нарушившим установленные организатором правила. В этом случае последний вправе оставить у себя внесенный участником задаток.

Учитывая, что торги, как правило, проводятся в отношении объектов, имеющих значительную стоимость, размер задатка чаще всего является большим.

Понятно, что терять сумму, составляющую от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей, из-за нелепой ошибки сотрудников весьма печально.

Но есть и обратная сторона медали. Организатор торгов сам может нарушить законодательство об их проведении, и тогда уже он должен будет вернуть участнику, выигравшему торги, двойную сумму задатка. Например, Постановлением ФАС МО от 17.03.2009 N КГ-А40/755-09-П с организатора торгов был взыскан двойной задаток в сумме 9 200 000 руб.!

Анализируя вышесказанное, невольно приходишь к выводу, что знание правил проведения торгов может не только сохранить бюджет организации от непредвиденных расходов, но и в некоторых случаях приумножить его. Об этих перспективах читайте в нашей статье.

Нормативная база

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее.

Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися, и, соответственно, не возникает никаких обязательств между участником торгов и их организатором.

Правила организации и порядок проведения торгов подробно прописаны в ст. 448 ГК РФ. В ней сказано, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения:

• о времени, месте и форме торгов;
• о предмете торгов и порядке их проведения (в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги);
• о начальной цене.

Примечание. Если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Другими словами, вышеприведенные требования устанавливают перечень минимального количества информации, которая должна содержаться в извещении о проведении торгов. В случае если этого не будет сделано, может быть поставлен вопрос о недействительности торгов со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Таким образом, закон допускает уменьшение либо увеличение сроков отказа от проведения торгов, но только с условием, что это будет закреплено в извещении о проведении торгов.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Чаще всего в качестве реального ущерба выступают проценты за пользование чужими денежными средствами (в виде задатка).

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

https://www.youtube.com/watch?v=a9-BQZYi1H8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Внимание! Задатком в соответствии со ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Другими словами, задаток — это способ обеспечения исполнения обязательств, а в данном случае гарантия того, что участник торгов действительно собирается заключить договор с организатором. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.

Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения, в том числе о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ .

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, возможны три варианта развития событий:

• правила проведения торгов нарушены выигравшим их участником и он теряет внесенный задаток;
• организатор торгов отказался от их проведения (либо торги признаны несостоявшимися) и задаток возвращается участнику;
• организатор торгов нарушил законодательство и с него взыскивается задаток в двойном размере.

Проиллюстрируем эти ситуации конкретными примерами из судебной практики.

Задаток потерян

Участник выиграл аукцион по продаже объекта недвижимости. Торги проводились в рамках процедуры банкротства собственника этого здания по правилам, утвержденным собранием кредиторов.

Одним из пунктов указанных правил было предусмотрено, что если победитель торгов уклоняется от подписания протокола об итогах торгов или договора купли-продажи имущества соответствующего лота, полной оплаты приобретенного на торгах имущества в установленный договором купли-продажи срок, то наступают последствия в виде аннулирования результатов торгов, признания их несостоявшимися, а победитель торгов утрачивает право на возврат суммы задатка, которая в полном объеме поступает в конкурсную массу должника.

Аналогичная норма содержалась в протоколе, подписанном между организатором и победителем торгов.

В частности, было предусмотрено, что непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в установленной сумме в течение 30 дней с даты подписания протокола итогов торгов считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате имущества.

В этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему протоколу, письменно уведомив покупателя о прекращении действия этого протокола. Таким моментом признается день направления продавцом указанного уведомления, при этом покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток.

https://www.youtube.com/watch?v=a9-BQZYi1H8\u0026t=12s

Поскольку в установленный срок победитель аукциона не перечислил денежные средства за объект недвижимости, конкурсный управляющий принял решение об отказе в исполнении договора по продаже имущества и о зачислении полученного от участника задатка в конкурсную массу за вычетом издержек.

Считая эти действия неправомерными, победитель торгов потребовал взыскания не только двойной суммы задатка, но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Порядок возврата задатка при проведении торгов в банкротстве

• «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
• «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
• «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
• «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
• «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
• «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
• «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.

Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

Многие интересуются, что возвращается — аванс или задаток, часто путая эти разные по сути понятия. Хотя оба предполагают внесение части суммы по сделке, аванс и задаток преследуют разные цели. Аванс предполагает исполнение исключительно платежной функции, в то время как задаток обладает также и обеспечительной. В данном случае следует учитывать некоторые особенности, а именно:

1. Под платежной функцией понимается внесение части оплаты любого вида имущества.
2. Под обеспечительной функцией понимается гарантия дальнейшего совершения сделки обеими сторонами.

Еще одним существенным различием между двумя понятиями является то, что аванс можно забрать обратно, а возвращается ли задаток, точно предсказать нельзя.

Чтобы в будущем не было проблем с тем, задаток был внесен или аванс, лучше не договариваться устно, а оформлять все условия сотрудничества в письменном виде.

Кстати, на вопрос о том, что возвращается — задаток или залог, тоже нельзя ответить однозначно. Как и в случае с авансом, речь идет о концептуально разных вещах.

Условия возврата залога

Согласно юридическим нормам, залог является возвращаемой суммой. То есть, после прекращения договора аренды сумма, переданная квартиросъемщиком арендодателю, возвращается обратно своему законному владельцу.

Как при передаче залога, его возврат подтверждается в письменном виде. В документе указывается техническое состояние квартиры, степень износа, данные об отсутствии долгов по арендной плате и прочее.

Процесс возврата денег пройдет без конфликтов, если случаи применения залога детально прописаны в договоре аренды.

Когда у собственника нет вопросов к жильцу, то сумма залога полностью возвращается. Жильцы могут самостоятельно провести легкий косметический ремонт и получить весь депозит обратно, или отказаться от залога и оставить квартиру в состоянии «как есть».

Если стороны все же не приходят к общему мнению, повреждена мебель или изношена, и договориться не получается, то следует:

• проинформировать налоговую службу
• востребовать возврат залога через суд. Нежелание возвращать деньги может быть расценено судом как попытка обогащения. Юрист поможет составить акт возврата имущества, который необходимо отправить арендатору заказным письмом.

Нередко возникают конфликтные ситуации между квартирантами и собственниками. Причинами споров являются разногласия по отношению к состоянию имущества.

В связи с этим, владелец квартиры отказывается возвращать залог полностью или частично. Дело в том, что далеко не каждый учитывает естественный износ имущества, что неизбежно при длительной аренде.

Такое непонимание не вызывает удивления, ведь собственникам выгоднее произвести восстановление за счет квартиранта.

https://www.youtube.com/watch?v=a9-BQZYi1H8\u0026t=25s

Чтобы решить спорную ситуацию с возвратом залога, стороны обращаются в суд.

В качестве примера можно привести следующее. Расшатанные вешалки и застиранный ковер — естественный износ, причиной которого является время, а не действия квартирантов. А царапины на мебели и разбитое окно — порча имущества, компенсацию за которое можно вычесть из залоговой суммы.

Внесение и возврат задатка

Естественно, что каков бы ни был предмет договора (недвижимость, транспорт или иная собственность), ни одна из сторон не хочет тратить время попусту и рисковать при заключении сделки. Чаще всего задаток вносится, чтобы продавец не занимался больше поиском потенциальных покупателей и не продал приглянувшееся покупателю имущество кому-то другому.

В случае если у одной из сторон есть сомнения в том, что сделка состоится, не следует спешить с оформлением официального документа, так как это обязывает стороны к выполнению определенных условий. Кроме того, подписанный документ может дать возможность мошенникам сделать так, чтобы одна из сторон потеряла финансы. В каком размере возвращается задаток, зависит от ситуации.

При определенных условиях задаток возмещается в удвоенном объеме. Представим ситуацию, что обе стороны договорились, заключили договор и покупатель внес задаток, однако находится новый клиент, который готов предложить еще больше денег.

Если продавец принимает предложение нового покупателя, то он обязан вернуть всю сумму задатка, умноженную на два. Это происходит, так как сделка не была совершена по вине продавца.

Если сделка расторгается по инициативе покупателя, то продавец имеет полное право не возвращать задаток, оставив его себе.

Чтобы знать, возвращается задаток или нет, необходимо учесть некоторые нюансы, о которых речь пойдет ниже.

Что значит залог при аренде квартиры?

Залог при аренде квартиры — это, по сути, гарантия безопасности имущества для собственника. Даже если его порча и произойдет, ущерб будет возмещен из кошелька квартиранта.

Сегодня внесение залога при съеме квартиры привычное дело.

Правильная передача денег, грамотно составленный договор аренды защитят собственника от недобросовестных жильцов и возможных убытков, а самих жильцов от досрочного прекращения действия договора.

Добросовестному квартиранту не стоит бояться, ведь залог возвращается при выезде, если отсутствуют претензии по состоянию отделки и имущества.

Залоговую сумму, выплачиваемую за аренду квартиру, по-другому называют страховым депозитом.

Как правило, размер страхового депозита равен месячной арендной плате, но собственник вправе устанавливать и свои тарифы. Соглашаться или нет — право квартиранта.

Если же аренда квартиры осуществляется через посредника, то есть, через риелторское агентство, расходы будут еще выше. Квартиросъемщику придется дополнительно оплатить услуги специалистов.

При съеме жилой площади юристы настоятельно рекомендуют составлять договор аренды. А при выплате залога он нужен обязательно. Ведь происходит передача денег, не подтвержденная документально. Причем, сумма превышает размер арендной платы. От недобросовестных действий другой стороны не застрахован ни арендодатель, ни квартирант.

Договор аренды не требует нотариальной заверки. Исключения составляют соглашения, заключенные на длительный срок (от 1 года и более).

При составлении договора аренды обратите особое внимание на то, чтобы в нем содержался пункт об уплате залога (если это уместно), а также была указана точная сумма.

Владелец собственности должен вернуть ее квартиросъемщику при прекращении отношений по аренде, если состояние недвижимости его удовлетворит.

В противном случае часть залога или весь полностью, в зависимости от объемов причиненного ущерба, идет на устранение неполадок.

Особенности возврата

Рассматривая вопрос о возврате внесенного задатка, необходимо принять во внимание, что в конкретных случаях предусмотрены определенные особенности и условия данной процедуры. Чаще всего задаток используется на данный момент при сделках с недвижимым имуществом. Так в каких случаях возвращается задаток?

В теории внесение задатка должно гарантировать намерение покупателя приобрести объект, а также намерение продавца не заниматься больше поисками потенциальных клиентов. На практике, однако, все обстоит несколько иначе. Гарантия довольно условная и целиком зависит от человеческого фактора.

Условия возврата задатка в случае невыполнения обязательств по договору регулируются Гражданским законодательством.

При этом законом предусмотрено оформление задатка не только полновесным договором, но и распиской с соответствующими реквизитами.

Оформляя расписку следует предельно внимательно проверять все указанные данные, так как любые ошибки могут стать поводом для признания бумаги недействительной.

На повестку выносится вопрос гарантии возврата задатка участнику торгов в конкурсном производстве.

Анализ законодательства и судебной практики

  Совместная собственность и личные деньги супругов

Проанализированное законодательство и судебная практика позволяют сделать следующие выводы.

Денежные средства, уплаченные в качестве задатка, поступают в распоряжение конкурсного управляющего на расчетный счет должника, где обезличиваются. Согласно п.15 ст.110 Закона о банкротстве суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

Следовательно, исходя из данной нормы, может быть три варианта развития событий.

1. Денежных средств на счете было достаточно, и конкурсный управляющий вернул задаток.

2. Денежных средств на счете было достаточно, но конкурсный управляющий не вернул задаток.

В таком случае участник торгов вправе взыскать с конкурсного кредитора убытки, поскольку у конкурсного управляющего была объективная возможность вернуть денежные средства, но он не исполнил установленную законом обязанность. Следовательно, в такой ситуации вина управляющего, незаконность его действий, убытки и причинно-следственная связь могут быть доказаны.

3. Денежных средств на счете не было достаточно, и конкурсный управляющий не вернул денежные средства.

Такая ситуация возможна когда, например, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов денежные средства были списаны со счета на погашение текущих платежей.

В таком случае может быть две позиции.

Первая позиция гласит, что обязательства по возврату текущих платежей носят «особый» характер и должны быть погашены по удовлетворения требований текущих кредиторов. В частности, такого мнения придерживается ФАС ПО в Постановлении от 22 мая 2013 г.

по делу N А12-14207/2010.

Поэтому в данном случае можно также взыскать с конкурсного управляющего убытки, поскольку он неверно применил очередность удовлетворения требований, поскольку требования по возврату задатка должны удовлетворяться в первоочередном порядке.

• На уровне ВАС РФ подтверждение данной позиции не было найдено.
• Согласно второй позиции требования по возврату задатка должны удовлетворяться в четвертой очереди текущих как иные.
• На уровне ВАС РФ подтверждение данной позиции не было найдено.
• Судебная практика

1. ВАС РФ в Постановлении Президиума от 29 июня 2010 г. N 15842/09 установил, что если конкурсный управляющий не исполнил своей обязанности по возврату задатка участнику торгов, с него могут быть взысканы убытки в порядке п. 4 ст. 20.4 Закона о банкротстве.

2. В Определении от 2 октября 2009 г. N ВАС-12966/09 ВАС РФ, указал, что заявитель должен доказать неправомерность действий арбитражного управляющего, наличие причинной связи между допущенными действиями и возникшими убытками, размер убытков.

3. К аналогичному выводу пришел ФАС ПО в Постановлении от 18 декабря 2012 г. по делу N А55-1693/2012:

«При этом для привлечения конкурсного управляющего к ответственности в виде взыскания убытков в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 20.4 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 30.12.

2008 N 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо доказать противоправность его поведения, вину в причинении убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением и убытками».

Также суд пришел к выводу, что возврат задатка является текущим платежом: