19 июл 2022

Что такое задаток? 

Задаток – один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляющий собой сумму денег, которую одно лицо передает другому в счет платы по договору.

Он не только обеспечивает исполнение сделки, но и доказывает факт ее заключения.

В момент начала исполнения обязательства по договору задаток прекращает обеспечительную функцию и превращается в платеж по договору, засчитываясь в сумму договора.

Форма соглашения о задатке обязательно должна быть письменной. В нее необходимо включить условия о сумме задатка и сделать ссылку на обеспечиваемое обязательство, иначе деньги станут авансом и их нельзя будет вернуть в двукратном размере в случае нарушения обязательства.

Общие правила о задатке в банкротстве

Регулирование торгов, включая правил о задатке, в делах о банкротстве подчиняется гражданскому законодательству. Для участия в торгах, будь то аукцион или конкурс, необходимо перечислить задаток на счет организатора торгов в размере и в сроки, указанные в сообщении о проведении торгов.

Если участник торгов не стал победителем и торги не состоялись, то задаток подлежит возврату. По принципу, о котором мы говорили выше, при заключении договора с победителем торгов сумма оплаченного обеспечения включается в общую сумму платы по заключенному договору.

Банкротная специфика задатка

В информационной публикации о продаже имущества организатор торгов (конкурсный управляющий) должен четко и ясно указать размер начальной продажной цены и задатка, сроки и порядок его внесения, а также банковские реквизиты счетов, на которые вносится задаток.

По закону максимальный размер задатка для участия в торгах составляет 20% начальной цены торгуемого имущества. На торгах в виде публичного предложения размер суммы обеспечения определяется исходя из начальной цены продажи имущества, установленной для конкретного периода снижения цены на определенном этапе.

Как правило, задаток оплачивается вместе с представлением участником торгов заявки и до окончания приема заявок, который также должен быть указан в сообщении о торгах.

Сложности, связанные с задатком при проведении торгов

Искажение информации о задатке является существенным нарушением

Нередко организатор торгов в сообщении о торгах указывает неправильные, противоречивые данные о задатке или искажает их. ФАС России в таких делах занимает сторону участника торгов.

Так, однозначным нарушением может являться то, что организатор торгов указал в извещении о торгах разные сроки внесения задатка.

Например, если в сообщении о торгах имеется указание на поступление задатка не позднее даты составления протокола об определении участников торгов, а в конкурсной документации указан иной срок, не позднее даты приема заявок на участие в торгах.

Нарушением является также неверное указание банковских реквизитов: в сведениях о получателе денежных средств не указан ИНН получателя, что в принципе затрудняет проведение банковского платежа.

Неправомерность действий организатора торгов может выражаться во введении в заблуждение потенциальных участников торгов.

Например, если с одной стороны, конкурсный управляющий на сайте оператора электронной площадки указал, что задаток должен быть оплачен на счет должника-банкрота, а с другой — в сообщении об объявлении торгов имеется ссылка на оплату задатка на счет организатора торгов, что само по себе недопустимо.

Такое разночтение является условием для возникновения неопределенности относительно порядка внесения задатка, оно указывает на неоднозначность восприятия информации о порядке внесения задатка и может повлиять на принятие решение о возможности участия в торгах.

Увеличение размера задатка или неверное определение сроков влекут отмену торгов

Законодательство устанавливает верхнюю планку размера задатка — 20% начальной цены лота. Если размер задатка превышает эту сумму, то это будет основанием для признания торгов незаконными. Так, в одном деле размер задатка одномоментно превышал указанный барьер, и превосходил общую стоимость двух лотов в несколько раз.

Задаток обладает не только обеспечительной функцией, но стимулирующей — риск невозврата задатка при отказе от заключения договора мотивирует к участию в торгах только настоящих, реальных покупателей.

Но также значительный размер задатка уменьшает престижность и привлекательность продаваемого имущества и ограничивает доступ потенциальным претендентам для участия в торгах.

В другом деле суд зафиксировал нарушения в определении момента поступления задатка. Конкурсный управляющий отклонил заявку потенциального участника торгов на участие в них ввиду того, что задаток был зачислен на счет по истечении сроков для внесения задатков, но до момента составления протокола об определении участников торгов.

По закону именно до этого момента он должен быть зачислен.

Организаторам торгов рекомендуем определять такой срок внесения задатка, чтобы между датой окончания приема заявок и датой составления протокола об определении участников торгов у него имелась возможность убедиться в поступлении или непоступлении денег в счет оплаты задатка от всех заявителей на участие в торгах.

Технические проблемы: оплата задатка третьим лицом, отсутствие подписанного договора о задатке и другие загвоздки при внесении и возврате задатка

Ответ на вопрос, можно ли внести задаток в кассу наличными кроется в судебной практике. Но здесь правоприменение разделилось на «За» и «Против». Единой позиции нет, а конкретные критерии применения такого способа оплаты задатка не выработаны.

В одном случае задаток был внесен в кассу предприятия наличными средствами, и плательщик был допущен до участия в торгах.

Суд посчитал это неправомерным ввиду того, что для соблюдения письменной формы совершения задатка необходимо предоставление платежного поручения, подтверждающего перечисление суммы задатка по реквизитам в соответствии с сообщением о торгах.

Только в этом случае потенциальный участник торгов будет считаться надлежащим образом исполнившим обязанность по внесению задатка.

В деле, где оспаривались торги, организованные специальной привлеченной компанией, задаток был внесен претендентом наличными деньгами в кассу компании.

Суд, признавая торги законными, отметил, что законодательство не содержит запрета на внесение задатка в кассу.

 При этом ни положением о реализации имущества, ни информационными сообщениями о торгах, ни проектом договора о задатке не была предусмотрена возможность внесения задатка в кассу.

Интересной остается позиция судебной власти, согласно ей факт внесения заявителем на участие в торгах задатка наличными денежными средствами непосредственно в кассу должника не может быть расценен как основание для отклонения заявки участника, поскольку такой задаток следует считать поступившим. Отклонение заявок претендентов на стадии определения участников торгов по формальным основаниям (оплата задатка в кассу) не соответствует ни целям реализации имущества должника, ни целям конкурсного производства. Законом не предусмотрен запрет на оплату задатка наличными средствами.

Для разрешения вопроса о возможности участия в торгах представителя (агента) от имени потенциального участника торгов имущества Верховный суд РФ дал специальные разъяснения.

Участие лица в торгах по агентскому договору от своего имени, но в интересах принципала, не нарушает природу торгов, не нивелирует принципы открытости и прозрачности процесса реализации имущества.

Наличие агентского договора не препятствует претенденту самостоятельно внести задаток на счет, указанный в извещении о проведении торгов.

Однозначно определено судом, что отсутствует необходимость вместе с заявкой на участие в торгах предоставлять и подписывать договор о задатке. Так, действия по оплате заявителем задатка по банковским реквизитам, предоставленным организатором торгов, являются согласием с договором о задатке и его одобрением (акцептом).

Вместе с тем, зачастую претенденты на участие в торгах, оплатившие задаток, но не подписавшие договор о задатке, неправомерно не допускаются до участия в торгах.

Верховный суд РФ и окружные суды неоднократно призывали организаторов торгов не совершать ошибок и злоупотреблений, и допускать до участия в торгах участников, приложивших необходимые документы к заявке и своевременно оплативших задаток.

Нюансы возврата задатка организатором торгов

Бывает, что конкурсный управляющий – организатор торгов не может вернуть задаток по причинам, связанным с допущенной им оплошностью.

Она выражается в неисполнении им обязанности по открытию отдельного специального счета, предназначенного лишь для приема и возврата задатков участникам торгов.

Кредитная организация строго следит за режимом счета и не допускает размещение на нем каких-либо платежных и инкассовых поручений для проведения платежей в пользу третьих лиц. Это обеспечивает неприкосновенность находящихся на счете средств в виде оплаченных задатков.

Таким образом, банкротное законодательство не освобождает арбитражного управляющего от обязанности по открытию специального банковского счета для зачисления задатка, перечисляемого участниками торгов при заключении договора о задатке. Нарушение этой обязанности влечет применение к арбитражному управляющему жесткой ответственности.

Открытие арбитражным управляющим обычного счета без специального статуса, и принятие задатков на такой расчетный счет предполагают неосторожное обращение с деньгами потенциальных участников торгов.

В случае списания с такого счета средств в пользу третьих лиц задатки вернуть невозможно. Вместе с тем имеется единственный способ возврата таких средств – это взыскание убытков с организатора торгов.

Суды исходят из того, что неоткрытие специального счета образует незаконное бездействие конкурсного управляющего, которое приводит к списанию денег со счета должника, являющихся задатками потенциальных покупателей для участия в торгах, что образует на его стороне убытки. Поэтому, если конкурсный управляющий или организатор торгов по разным причинам уклоняются от возврата задатков, то с них необходимо взыскивать убытки.

Задаток выполняет и обеспечительную, и доказательственную, и стимулирующую функции, а исполнение обязанности по его оплате по правильным реквизитам и в нужные сроки гарантирует участие в торгах.

Всегда ли работает норма о двойном задатке за неисполнение обязательств или как каждый остался при своем

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Именно так звучит ч.2 ст. 381 ГК РФ.

• И, если после заключения предварительного договора купли-продажи не состоялся основной договор, то одна из сторон договора, глядя в первый том нашего драгоценного четырехтомника, абсолютно уверена, что норма о двойном задатке – незыблема.
• Не отличалась и произошедшая ситуация.
• Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков, оформили свои отношения неким документом под названием Расписка, который, однако, содержал все существенные условия как предварительного договора, так и договора о задатке (меня даже посетила мысль, что это стоит взять на заметку и не марать лишнюю бумагу).

Моя доверительница (Продавец) получила задаток. Срок для заключения основного договора стороны установили чуть более, чем через месяц после заключения предварительного договора. Единственное, чего не было указано в договоре – это место оформления и подачи документов на государственную регистрацию (стороны жили в разных регионах)

А дальше начались чудеса. Покупатель периодически проявлялся по телефону, давал зуб, что, вот еще немного, еще капельку, деньги соберу и все заключим. За три дня до Нового года покупателя посетила идея провести сделку через доверенность на покупателя от продавца, а продавец обратилась к кому-то из юристов, где ей было сказано, что так можно (тут должен быть смайлик «лицорука»).

Наличие в вышеуказанном четырехтомнике ч.3 ст. 182 ГК РФ никого не смутило. Тут сразу оговорюсь – мой продавец отличается адекватностью объяснения, поэтому я исключаю вариант, что кто-то чего-то недопонял. Дальше – больше.

Нотариус (в этом месте вспоминаем Михаила Задорнова: «Готовы?», читаем с его же интонациями) выдал доверенность от продавца покупателю… по вопросу государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи и права собственности… на имя самого продавца… Повторяем смайлик «лицорука»

Когда продавец дочиталась, что указал нотариус в доверенности, хвататься за голову было уже поздно, наступил новый, 2022 год, а заключение основного договора не состоялось.

После праздников стороны еще несколько раз созванивались, все еще горя желанием продать/купить недвижимое имущество, но в какой-то момент покупатель в своем желании стух, однако от него прилетела продавцу претензия вернуть сумму аванса (именно так назвал покупатель задаток).

Продавец, действуя по принципу не твое – не бери, была готова отправить денежные средства покупателю, однако состоялся между ними какой-то неприятный разговор о том, что покупатель-де обратился за составлением претензии к юристу, заплатил 40 тыс. рублей, но, так и быть, готов получить половину от затраченной суммы, помимо аванса. Продавец от такой подачи обалдела и никаких денег отправлять не стала.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=ygXTAdCS0LfRi9GB0LrQsNC90LjQtSDQt9Cw0LTQsNGC0LrQsCDQsiDQtNCy0L7QudC90L7QvCDRgNCw0LfQvNC10YDQtSAyMDIzOiDQn9C-0YDRj9C00L7QuiDQuCDRg9GB0LvQvtCy0LjRjyDQstC30YvRgdC60LDQvdC40Y8g0LfQsNC00LDRgtC60LAg0L_RgNC4INC90LDRgNGD0YjQtdC90LjQuCDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNC90YvRhSDQvtCx0Y_Qt9Cw0YLQtdC70YzRgdGC0LI%3D

Предсказуемо в суд был направлен иск, где уже покупатель желала получить с продавца двойную сумму задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами по. ст.

395 ГК РФ, а также судебные расходы – пресловутые 40 тыс. рублей по оплате услуг заботливо нанятого на старте представителя.

Я просмотрела достаточно много судебной практики на тему и поняла, что норма о двойном задатке – фактически мертворожденная.

То есть для того, чтобы его получить, нужно совершить очень много очень активных действий, вести постоянную переписку, все фиксировать, вплоть до того, что направить проект основного договора, а вишенкой на торте должен быть конкретно выраженный отказ стороны от покупки/продажи имущества. В противном случае суды мотивируют решение следующим образом:

Денежные средства в сумме _________ руб.

являются по своей природе авансом, а не задатком, поскольку применительно к приведенным выше нормативным положениям сторонами не заключено в письменном виде соглашение, которое бы однозначным образом определяло последствия для покупателя и продавца в случае не заключения основного договора купли-продажи в виде взыскания в пользу покупателя задатка в двойном размере или же оставления такового полностью у продавца.

Соответственно только лишь поименование названного платежа задатком, без раскрытия природы такового и соответствующих последствий для сторон, вызывает сомнения в назначении спорного платежа, что влечет за собой применение к таковому правил об авансе.

Поскольку ни одна из сторон не совершила активных действий к заключению основного договора в установленный срок, что исключает отнесение не заключение такого договора к вине только лишь продавца или только лишь покупателя.

В силу ст.

1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Правила, предусмотренные настоящей главой (60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

ст. 1107 ГК РФ установлено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2).

То есть применяют нормы закона о неосновательном обогащении, расценивают переданную сумму как аванс и постановляют его возвратить. В данном случае суд поступил именно так. Но на этом история не закончилась. В качестве обоснования несения представительских расходов был представлен договор оказания услуг. Никаких квитанций или хотя бы расписок не было.

Приехавший из соседнего региона юрист для начала сильно был удивлен тем, что суд готов перейти к прениям и вынесению решения в первом же заседании. Потом настала моя очередь удивляться, когда на вопрос суда о подтверждении несения расходов представитель истца напрягся и сообщил, что у них в регионе так всегда делают и этого достаточно, а налоги с этой суммы уплачены (это почти дословно)

Суд вздохнул и задал вопрос, от которого уже напряглась я: «Вы настаиваете на требованиях?» «Да», ответил представитель истца. «Суд переходит к судебным прениям», адвокат Полинская С.В. выдыхает с облегчением.

Для меня основную сложность представлял вопрос о том, показывать эту чудесную доверенность или нет.

В итоге я решила, что хуже не будет, зато будет доказательство попытки со стороны истца принять меры к заключению основного договора, что позволило бы продавцу оставить себе сумму задатка, в лучшем случае.

А, нет, так нет. Решение суда не обжаловала ни одна из сторон.

Причина, почему не обжаловал покупатель, мне не известна, мы же не обжаловали в связи с законностью данного решения, доказательств, которые однозначно бы подтверждали, что вина на стороне покупателя у меня не было, стороны в основном общались по телефону, переписки было крайне мало, а так, которая была — была уже после нового года и практического смысла имела мало.

1. А, что касается расходов – иногда просто случается везение, чего я всем обитателям сайта Праворуб и желаю.
2. А в качестве анонса расскажу, что скоро порадую вас статьями о том, как мне удалось спасти одного ИП от взыскания ущерба, причиненного его водителем в результате ДТП, а также о том, как мы с Петровым Игорем Ивановичем честно  отработали психологами и, похоже, помогли двум людям.
3. Не отключайтесь, продолжение следует 🙂

Вс рф разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась — российская газета

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не «уйдет», заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, — весьма распространенная тема споров.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=YAHIAQE%3D

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма — почти 162 тысячи долларов — названа «необоснованным обогащением». Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

«Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды «допустили нарушения».

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество «необоснованно приобретенное». И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги — это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Аванс с возвратом. Верховный суд разъяснил, как вернуть залог при срыве покупки

Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не «уйдет», заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, — весьма распространенная тема споров.

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма — почти 162 тысячи долларов — названа «необоснованным обогащением». Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

«Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды «допустили нарушения».

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество «необоснованно приобретенное». И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги — это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

• В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
•  Наталья Козлова
• Российская газета — Федеральный выпуск №7711 (248)

Вс решил судьбу задатка по предварительному договору

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012  по расписке с условием заключить договор в 2013-м.

Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток.

Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму.

Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой.

Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17.

С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать.

Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).

Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер  Юлия Бузанова.

Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ  .

По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из  . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Аванс	Задаток
Задача	Платежная – он засчитывается в общую цену	Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора
Форма	Специальных требований в законе нет	Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)
Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить	Платеж возвращается
Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон	Вина не влияет на возврат аванса	Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

Олеся Спиричева

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.

В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из  .

«Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева.

Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.

Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

• * – имена и фамилии изменены редакцией.
• Евгения Ефименко
• Источник: Pravo.ru

Дата актуальности материала: 03.06.2019

Взыскиваем задаток или неосновательное обогащение? Условие о задатке ничтожно при отсутствии обеспечиваемого задатком обязательства

• Судебная практика
• Илья ПАНКОВ,
• магистр юридических наук,
• адвокат Минской городской
• коллегии адвокатов
• +375296799407

www.advocateminsk.by

По состоянию на 12 апреля 2011 г.

Адвокат по гражданским делам в Минске И.И. Панков готовил правовые документы в суд Ленинского района г. Минска в интересах А. по гражданскому делу о взыскании неосновательного обогащения.

Обстоятельства дела: деньги передавались по условию о задатке

Из обстоятельств дела следовало, что 25 мая 2010 г. гражданин А. заключил с гражданином Б. соглашение об условиях совершения сделки с объектом недвижимости, в соответствии с которым Б. принял на себя обязательства выполнить необходимые действия для устранения препятствий к отчуждению А.

по договору купли-продажи своей квартиры (указан адрес), а А. обязался в качестве задатка передать Б. денежные средства в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 2000 долларов США в подтверждение готовности приобрести данную квартиру.

Ими был согласован срок заключения договора-купли-продажи спорной квартиры: до 28 июня 2010 г. (п. 1.2 соглашения).

В этот же день А. передал Б.

денежные средства в белорусских рублях в размере, эквивалентном 2000 долларов США по курсу Национального Банка Республики Беларусь, в подтверждение готовности приобрести спорную квартиру.

О получении данной суммы Б. выдал А. расписку. 08 июля 2010 г. Б. письменно обязался вернуть А. переданную сумму после заключения договора купли-продажи спорной квартиры, о чем также составил расписку.

Однако Б. не заключил договор купли-продажи спорной квартиры с А. Позднее А. узнал, что Б. произвел отчуждение спорной квартиры другому лицу по договору купли-продажи от 09 августа 2010 г. (указан номер), удостоверенному нотариально (указана нотариальная контора) и зарегистрированному в этот же день в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

10 августа 2010 г. Б. возвратил А. часть указанной суммы в размере, эквивалентном 300 долларов США. Оставшуюся сумму, эквивалент 1700 долларов США, Б. гражданину А. не возвратил.

Анализируя правовую позицию по делу, адвокат И.И. Панков пришел к выводу о том, что в данном случае переданная сумма подлежит возврату не как задаток (в двойном размере), а как неосновательное обогащение (в однократном размере), что объясняется следующим.

Позиция адвоката И.И. Панкова: условие о задатке ничтожно, т.к. задаток передан во исполнение несуществующего обязательства. Присутствуют основания взыскать переданную сумму как неосновательное обогащение

В соответствии с законодательством задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Несмотря на то, что обязательство по отчуждению квартиры не выполнено по вине Б., А. не имеет правовых оснований взыскать переданную Б. сумму в двойном размере, как это предусмотрено в отношении задатка. А. вправе взыскать переданную сумму в однократном размере.

Так, обязательным условием для возникновения отношений задатка является наличие обязательства, которое им обеспечивается. Такового обязательства в данной ситуации не было. Сам документ под названием «соглашение об условиях совершения сделки с объектом недвижимости» не является таковым обязательством, т.е.

основным договором (например, договором купли-продажи квартиры), равно как и не является предварительным договором (по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором).

Предварительным договором указанное соглашение не является уже постольку, поскольку в соответствии с законом предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В данной ситуации для основного договора, а именно – это договор купли-продажи недвижимости, установлено требование о его заключении в письменной форме, с подписанием двумя сторонами и государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Соответственно государственной регистрации подлежит и предварительный договор.

Имеющееся соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было. Также оно не соответствовало иным требованиям, предъявляемым к предварительному договору.

Ввиду этого как предварительный договор имеющееся соглашение являлось ничтожным. Т.е. обязательство, обеспеченное задатком, не возникло, следовательно, отсутствуют отношения задатка.

Иными словами, условие о задатке ничтожно при отсутствии обеспечиваемого задатком обязательства.

Из этого следует, что взыскать уплаченную сумму в двойном размере, как предусмотрено в случае с задатком, А. правовых оснований не имеет.

Вместе с тем, в результате того, что после получения денежных средств от А., Б. не продал ему квартиру, Б. без установленных законодательством или сделкой оснований сберег и удерживал денежные средства А.

, что означает, что имеет место неосновательное обогащение Б. за счет А. Поэтому переданные гражданином А. гражданину Б. средства в размере, эквивалентном 2000 долларов США, подлежат возврату А.

как неосновательное обогащение.

Таким образом, условие о задатке ничтожно, т.к. задаток передан во исполнение несуществующего обязательства. Присутствуют основания взыскать уплаченную сумму в однократном размере, как неосновательное обогащение, а не в двойном размере, как предусмотрено в отношении задатка.

Требование о взыскании неосновательного обогащения

В связи с данными обстоятельствами адвокатом И.И. Панковым было подготовлено исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения.

В исковом заявлении, а также в судебном заседании истец А. описал указанные обстоятельства по делу. Утверждал, что поскольку А. передал Б. денежные средства в размере, эквивалентном 2000 долларов США, для того, чтобы Б. продал ему квартиру, чего Б. не сделал, а впоследствии возвратил А.

часть денежных средств в размере 300 долларов США, что свидетельствует о признании Б. обязанности возвратить денежные средства, Б. без установленных законодательством или сделкой оснований сберег и удерживал денежные средства А., т.е. имеет место неосновательное обогащение Б. за счет А.

Просил суд взыскать с Б. в его пользу сумму неосновательного обогащения в белорусских рублях в размере, эквивалентном 1700 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения, а также расходы по оплате юридической помощи.

Решением суда Ленинского района г. Минска от 12 апреля 2011 г. исковые требования А. были удовлетворены, с Б. в пользу А. были взысканы неосновательное обогащение и расходы по оплате юридической помощи.

Остались вопросы?

Посмотрите еще практику или справочные материалы

Звоните для платной помощи: +375 (29) 679 94 07