Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

• Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).
• Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).
• Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

• по соглашению сторон;
• при невозможности заключения договора;
• если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
• при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
• если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

1. Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.
2. Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

Задаток при покупке квартиры (что нужно знать?)

Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.

Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.

Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает.

Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем.

Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.

До внесения задатка необходимо убедиться в надежности продавца и проверить все документы на объект недвижимости.

В первую очередь необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов, отсутствие обременений на квартиру и все основные характеристики.

Подробнее о том, как купить квартиру, мы рассказали в нашем материале – «Покупка квартиры. Пошаговая инструкция».

Законом предусмотрено, что внесение задатка должно быть оформлено в письменном виде, однако никаких специальных форм не утверждено. Стороны сделки могут самостоятельно выбрать не только сумму задатка, но и форму, в которой он будет оформлен — расписка или даже договор. В обязательном порядке в документе, который подтверждает внесение задатка, должны быть указаны следующие сведения:

• ФИО продавца и покупателя;
• паспортные данные сторон;
• место жительства сторон;
• адрес приобретаемой квартиры и ее стоимость;
• сумма задатка;
• срок внесения;
• случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
• сроки заключения договора.

Кому возвращается задаток зависит от ситуации, в которую попали стороны планируемой сделки. Возможно несколько вариантов:

• Задаток остается у продавца, если сделка не состоялась по вине покупателя;
• Задаток в двойном размере?Статья 381 Гражданского кодекса возвращается покупателю, если сделка не состоялась по вине продавца;

• Задаток возвращается покупателю и соглашение о нем расторгается, если стороны сделки пришли к выводу о том, что не будут ее заключать.

Внесение задатка вполне оправдано и при покупке квартиры в ипотеку. По сути, это такая же сделка купли-продажи между покупателем и продавцом только с привлечением заемных средств.

Задаток при покупке квартиры — риски и пути их преодоления

Задаток при покупке квартиры необходим практически при любой сделке купли-продажи недвижимости. Некоторая сумма, выплаченная заранее, является своеобразной гарантией, подтверждающей серьезность намерений покупателя относительно конкретного объекта недвижимости.

Суть задатка

Задаток стимулирует обе стороны заинтересованные в сделке к своевременному выполнению взятых на себя обязательств, согласно условиям договора. Покупатель обязуется приобрести именно ту квартиру, за которую заплачена часть ее стоимости.

Продавец же ожидает заключения договора о купле-продаже и окончательной оплаты стоимости квартиры в полном объеме, задаток за которую засчитывается в общую сумму.

При невыполнении условий покупателем, то есть если он отказывается от покупки квартиры в Москве, денежные средства остаются у продавца.

Если же продавец по каким-либо причинам отказывается от сделки, он должен непросто вернуть задаток, а уплатить денежные средства, превышающие выплаченную ему сумму в 2 раза. Казалось бы, все предельно ясно, задаток при покупке квартиры – простая схема, но на практике не все так гладко.

Как и в других ситуациях с недвижимостью главной угрозой являются мошенники, которые не прочь поживиться за счет добропорядочных граждан. Способов обмана разработано множество и с каждым днем их количество возрастает, поэтому бессмысленно перечислять каждый из них.

Только внимательность и бдительность покупателя, поможет избежать потери некоторой денежной суммы, потраченной на задаток. Естественно, не нужно отдавать деньги продавцу под честное слово.

Передача нужной суммы должна происходить только после заключения договора о передаче задатка, который дополняется распиской.

Причем документы составляются с соблюдением всех правил, иначе в дальнейшем произвольно оформленный договор, не будет иметь никакой юридической силы и в ходе судебного спора за недвижимость будет сложно что-либо доказать.

Особенности возврата задатка через суд

Возвращать задаток при успешном исходе сделки не нужно, но если возникнут проблемы и придется обращаться в суд, ключевую роль будут играть платежные документы и расписка. Решения суда неоднозначны и зачастую задаток приравнивается к авансу, что в корне меняет ситуацию.

Для того, чтобы избежать таких накладок, необходимо четко прописать не только в договоре, но и в расписке, подтверждающей факт передачи денег, что указанная сумма является задатком и ни чем другим.

Продолжая тему судебных споров за недвижимость, нужно отметить, что получить обратно залог в двойном размере будет достаточно трудно, если часть обязательств предусмотренных договором, продавцом выполнена. Например, к определенной дате все жильцы покупаемой квартиры должны были сняться с регистрации, но по каким-то причинам это не было сделано.

Покупатель не захотел иметь дело с безответственным продавцом и решил получить задаток через суд. При рассмотрении дела выясняется, что хоть и с опозданием, но продавец выполнил свои обязательства, поэтому претензия покупателя не обоснована. Судебные разбирательства, лишь следствие необдуманных решений с самого начала сделки.

Некоторые предприимчивые риелторы умудряются взять задаток с покупателя за покупку недвижимости в Москве, перед тем, как только начать поиски квартиры. Но получение денежных средств посредником от покупателя, минуя продавца, либо его доверенное лицо не может считаться, ни задатком, ни авансом. Такие требования незаконны и отказ от них будет самым правильным решением.

Что нужно учесть, передавая задаток при покупке квартиры?

Передавать задаток необходимо только при наличии договора, потому что простая расписка, полученная от продавца, о получении денежных средств не имеет никакой юридической силы.

Перед непосредственной передачей денег стоит проверить оригиналы правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость, выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), выписку из домовой книги, причем расширенную версию с указанием зарегистрированных лиц, которая может показать наличие временно выписанных граждан.

Упомянутые граждане могут со временем вернуться и претендовать на часть собственности, руководствуясь своими законными правами. Техпаспорт квартиры так же необходимо изучить на предмет перепланировки.

В присутствии всех собственников продаваемой квартиры, составляется договор в двух экземплярах, не требующий обязательного нотариального заверения.

Договор должен содержать сведения обо всех собственниках продаваемой недвижимости, паспортные данные и место проживания, как покупателя, так и продавца, стоимость недвижимости, точное описание приобретаемого объекта, вплоть до мебели, если жилплощадь продается вместе с обстановкой.

Четко обозначены сроки заключения сделки, переезда и прописаны остальные особые условия важные для обеих сторон участвующих в сделке. Оформляя задаток при покупке квартиры в Москве, не дайте себя обмануть, вспомните эти простые советы и сохраните свои деньги, время и нервы.

Если возникли дополнительные вопросы, то профессионалы, работающие в агентстве «Капитал-Недвижимость» всегда готовы Вам помочь словом и делом. Помимо предоставления качественных услуг агентство занимается срочным выкупом квартир в Москве, если Вас заинтересовала данная информация, то Вы можете позвонить нам или пройти по ссылке. 

Алина Лапаева  Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Зачем нужен задаток, аванс или задаток при покупке квартиры

Сделка с недвижимостью является серьезным событием, и подкрепить намерения покупатель может с помощью задатка или аванса, который затем будет учитываться при подсчете окончательной суммы. В чем отличие задатка от аванса и зачем нужна эта предоплата, отвечают сотрудники АН «Владис».

Аванс или задаток

Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.

Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.

Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты.

Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/

Зачем нужен задаток

В большинстве случаев задаток вносится, если объектом сделки является недвижимость на вторичном рынке. Этим инструментом пользуются и собственники жилья, и риэлторы, и даже сами покупатели, в общем, все лица, заинтересованные в том, чтобы конкретная сделка состоялась.

Стандартные условия возвращения или оставления задатка в случае расторжения предварительного договора могут быть изменены, и любые изменения должны быть прописаны в договоре. Например, при взаимном согласии продавца и покупателя, при расторжении договора задаток возвращается к последнему.

Риэлторы отмечают интересную тенденцию: чаще всего конфликты, связанные с возвращением задатка возникают, если недвижимость относится к эконом-классу.

Бывает, что продавец в последний момент пытается завысить цену на свое имущество, а когда покупатель отказывается от изменившихся условий, пытается выставить виноватым именно покупателя.

Тому в результате приходится тратить время и силы на возвращение своих средств, в большинстве случаев – удачно, но поиски квартиры приходится начинать заново.  

Если вы боитесь быть обманутым, звоните в АН «Владис». Наши сотрудники помогут вам подобрать подходящий объект недвижимости, будь то квартира, дом или участок, проверят его юридическую чистоту и помогут составить договор таким образом, чтобы у второй стороны не было шансов провернуть какую-то аферу.

Также мы будем рады оказать вам содействие в получении или рефинансировании ипотечного кредита в любом из банков-партнеров на выгодных условиях. Звоните! Покупка квартиры мечты с АН «Владис» — это просто и безопасно. Все отделы нашего агентства нацелены на обеспечение максимального комфорта наших клиентов.

 

Полезные статьи о недвижимости и ипотеке в Н.Новгороде:

Офис «Горьковский»

Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов

[email protected]

  Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных

[email protected] 

 

Как оформить задаток при покупке квартиры

Задаток и аванс — две большие разницы. Первый гарантирует выполнение договора купли-продажи, в то время как второй – никаких гарантий не дает. От договора с авансом стороны могут отказаться, не переживая, а в случае с задатком за отказ придется платить.

Юристы Юридического бюро Алексея Михайлова рассказали, как оформить задаток при покупке квадратных метров.

1 – Что такое

Задаток — это определенная сумма, которую одна сторона договора платит другой в знак серьезности своих намерений.

Простыми словами, покупатель дает задаток продавцу недвижимости для того, чтобы тот снял объявление о продаже, перестал показывать ее другим потенциальным покупателям и начал готовить документы для сделки.

Размер зависит от договоренностей сторон — если говорить о задатке на квадратные метры, то это 3–10% от суммы договора. В ГК РФ по этому поводу нет каких-то конкретных требований.

2 – Для чего нужен

Задаток выполняет две функции:

• Платежная
• Доказательная
• Обеспечительная

Платежная функция — задаток является частью платежа по договору. К примеру, по договору купли-продажи покупатель доплачивает сумму минус задаток. Доказательная — задаток подтверждает факт заключения договора, обеспечительная — стимулирует стороны договора к соблюдению его условий.

3 – Чем отличается от аванса

Разница проста, но существенна, если стороны отказываются от договора. Если от договора отказывается покупатель, то задаток остается у продавца; продавец — покупатель получает задаток в двойной[1]  размере в качестве компенсации за неудобства.

А вот с авансом другая история. В отличие от задатка, аванс возвращается покупателю, если тот сам отказался от договора. Но если от договора отказался продавец, то покупатель просто получит назад свои деньги — никакой компенсации. У аванса, в отличие от задатка, только две функции: платежная и доказательная.

4 – Почему путают с авансом

Чаще всего споры начинаются из-за того, что стороны не указывают в договоре, что именно передает покупатель продавцу — аванс или задаток. Опытные юристы в Москве говорят, что чаще всего в договорах купли-продажи недвижимости указывают сумму и срок оплаты, но не пишут прямо “аванс” или “задаток”.

В итоге, когда сделка срывается, заходит спор о компенсации, который приходится решать в суде. В свою очередь, суды исходят из анализа договора, возможно, что-то указано “между строк”, а если нет, то принимают решение, исходя из своих убеждений — гарантии, что суд признает сумму авансом или задатком, нет.

5 – Как правильно оформить

Во-первых, в предварительном или договоре купли-продажи необходимо указать конкретно — “задаток” или “аванс”.

В интересах обеих сторон, чтобы в договоре было указано “задаток”, ведь только он обеспечит защиту от отказа второй стороны от исполнения договора. Во-вторых, должна быть указана точная сумма: в процентах от суммы сделки или твердая сумма.

В-третьих, в договоре должен быть указан срок — как внесения задатка, так и возврата в том случае, если произойдет отказ от договора.

6 – Как избежать ошибок

Операции с недвижимостью сложные, а ошибки стоят дорого. Советуем не рисковать, и обратиться к юристам в Москве и Подмосковье Юридического бюро Алексея Михайлова. Мы проверим документы продавца и правоустанавливающие документы, составим договор купли-продажи и оформим право собственности.

Чтобы узнать больше, звоните юристу по телефону +7(495) 969-77-44.