Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

Зачем оценивать квартиру?

Документы для оценки квартиры

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Возможные проблемы и нюансы

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

https://www.youtube.com/watch?v=ZdrphkRxmAc\u0026pp=ygW8AdCU0LvRjyDRh9C10LPQviDQvdGD0LbQvdCwINC-0YbQtdC90LrQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0YDQuCDQuNC_0L7RgtC10LrQtSAo0L7QsdGA0LDQt9C10YYg0L7RgtGH0LXRgtCwKTog0LrQsNC6INC_0YDQvtGF0L7QtNC40YIg0L7RhtC10L3QutCwLCDQutCw0LrQuNC1INC90YPQttC90Ysg0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtGL

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

https://www.youtube.com/watch?v=ZdrphkRxmAc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Оценка квартиры для ипотеки: зачем нужна, кто платит и как проходся оценка

Вникаем

Читать: 2 минуты

12 сентября

Отредактировано: 13 сентября Оценка недвижимости — важное условие при взятии жилищного кредита: без этого документа деньги банк вам не выдаст. Рассказываем, что включает в себя оценка квартиры и можно ли повлиять на ее результат.

Представим ситуацию: вам одобрили заявку по ипотеке, квартира мечты уже была найдена, и остался лишь маленький шаг — подготовить для банка полный пакет документов.

Согласно действующему законодательству, в нем обязательно должна присутствовать оценка недвижимости. Это ключевой акт, который определяет стоимость вашей квартиры.

В этой статье мы ответим на самые популярные вопросы: для чего нужна оценка квартиры, кто ее проводит и что пишут в отчете.

Зачем проводится оценка недвижимости

Для большинства клиентов проведение внешней оценки квартиры остается непонятной: зачем ее делать, если банк все равно выполняет собственный анализ?

Во-первых, это требование Федерального закона №135 «О защите конкуренции». Во-вторых, важно учесть и то, что банки не располагают собственным штатом лицензионных оценщиков недвижимости. Иными словами, они не могут объективно назвать точную стоимость конкретной квартиры.

Для банков гораздо выгоднее обратиться к услугам сторонних компаний и применять корректировки уже после их решения. В большинстве случаев работа выглядит так: оценщик дает официальную стоимость квартиры, банк ее немного занижает для своих гарантий, после чего выдает кредит.

Цель оценки недвижимости всегда одна — избежать спорных ситуаций при определении стоимости залогового имущества. Это прежде всего нужно самой кредитной организации, если вдруг заемщик откажется платить ипотеку. В этом случае банк будет возвращать квартиру себе и выставит ее на торги, возместив свои потери.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Как определяется рыночная стоимость квартиры

Размер ипотечного кредита всегда определяется рыночной стоимостью квартиры. При этом если собственники указывают одну цену, а независимая компания — другую, банк будет брать во внимание только официальный отчет оценщика. Именной по этой причине важно подбирать варианты, где разница между реальной и заявленной стоимостью квартиры будет минимальной.

https://www.youtube.com/watch?v=or5AcbZbnUY\u0026pp=ygW8AdCU0LvRjyDRh9C10LPQviDQvdGD0LbQvdCwINC-0YbQtdC90LrQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0YDQuCDQuNC_0L7RgtC10LrQtSAo0L7QsdGA0LDQt9C10YYg0L7RgtGH0LXRgtCwKTog0LrQsNC6INC_0YDQvtGF0L7QtNC40YIg0L7RhtC10L3QutCwLCDQutCw0LrQuNC1INC90YPQttC90Ysg0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtGL

В качестве основных критериев оценки квартиры можно выделить:

• Район. Пожалуй, это один из определяющих факторов, влияющих на стоимость одного квадратного метра. В центре города и в элитных районах цены всегда будут выше по сравнению с аналогами.
• Технические параметры здания. Год постройки, дата проведения последнего капитального ремонта и общее состояние здания — важные составляющие оценки стоимости квартиры. Помимо этого, может учитываться общая этажность здания, наличие в нем мусоропровода и даже общая площадь парковки.
• Состояние квартиры. Качество ремонта, общее количество комнат и материалы отделки формируют основу ценообразования. При этом в случае со вторичным жильем будет учитываться даже мебель и техника от бывших хозяев, если вдруг они оставляют ее после продажи.

Большое значение будут играть также изменения на рынке недвижимости. Оценщик всегда смотрит на аналогичные предложения, формируя максимально точную стоимость объекта. Повлиять на экспертную оценку достаточно сложно. Хотя некоторые «ушлые» покупатели выставляют фейковые объявления на популярных агрегаторах, чтобы подогнать стоимость квартиры под нужную им отметку.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Важно понимать, что под отчет об оценке недвижимости — это не просто бумажка с цифрой. Это весьма объемный документ, который может насчитывать в себе до 50 страниц. В нем подробно расписывается вся информация по квартире и почему недвижимость была оценена именно на указанную сумму.

Отчет по оценке квартиры обычно содержит:

• Подробную информацию о самой квартире: расположение, этаж, общая площадь, полный адрес.
• Данные о компании, проводившей оценку.
• Рыночную стоимость квартиры и аргументы, почему была поставлена та или иная оценка.
• Фотоотчет, который может включать в себя не только снимки самих комнат, но и фотографии дома, парковки, подъезда и т. д.
• Описание здания. Полная техническая база, включающая общее состояние объекта.
• Подробное описание обустройства комнат. Наличие лоджии, используемый стеклопакет, материал пола и потолка, тип санузла и т. д.
• Анализ ликвидности. Простыми словами — то, как быстро банк сможет продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика.

Основную часть отчета занимает именно анализ ценообразования. Здесь эксперт указывает, на основании чего была установлена финальная стоимость недвижимости. После подготовки отчета документ будет действителен в течение 6 месяцев: важно успеть оформить ипотеку в срок, иначе потом придется заказывать оценку квартиры повторно.

Куда обратиться за оценкой и кто ее оплатит

Вопрос с оценкой недвижимости не должен быть тяжелой ношей для клиента. Поскольку ее делают специально для оформления ипотеки, обычно весь процесс курирует сотрудник банка.

Вам даже никаких действий предпринимать не придется. Какая именно компания будет производить оценку квартиры, принципиальной разницы нет.

Все эксперты работают по одному и тому же шаблону — отличие может заключаться разве что в сроках и стоимости услуг.

Варианта здесь всего два:

• Попросить сотрудника банка самому найти оценочную компанию. Для банков это даже выгоднее — в большинстве случаев они уже имеют в партнерах подобные учреждения.
• Самостоятельно изучить рынок и выбрать понравившеюся компанию. Можно самому смотреть отзывы, консультироваться и искать подходящее предложение.

Процедура оценки и финальный результат в любом из перечисленных сценариев будут одинаковы. Компании работают по одному и тому же принципу, поэтому стараться найти более «лояльного» оценщика смысла нет.

Платит за процедуру оценки недвижимости обычно вторая сторона — покупатель (заемщик). Однако в ряде случаев эта услуга может выполняться на льготных условиях, здесь все зависит от политики самого банка.

В Казани стоимость услуг оценщика начинается от 1000 рублей и выше.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Порядок работы оценочной компании

Оценка недвижимости производится только после того, как вы получили одобрение по ипотеке и выбрали квартиру для покупки. Если в качестве объекта выбрано вторичное жилье или новый дом, оценка выполняется сразу же. Если это новостройка, то оценивать объект будут в день сдачи объекта в эксплуатацию.

https://www.youtube.com/watch?v=or5AcbZbnUY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Заемщику нужно будет предварительно подготовить выписку из ЕГРН, а также документы технической инвентаризации. В ряде случаев могут понадобиться и иные справки, однако об этом клиента всегда предупреждают заранее. Все документы в этом случае вы должны собирать самостоятельно — банк на себя такие обязательства не берет.

Оценка квартиры выполняется поэтапно:

• Подается заявка на оказание услуг. Сейчас это можно сделать дистанционно буквально за несколько минут.
• Назначает день осмотра квартиры экспертом. Далее специалист производит осмотр и делает необходимые для оценки отметки.
• На основе полученной информации подготавливается отчет.

Касательно сроков — чаще всего составление отчета занимает порядка одной недели. Поскольку банк отводит на подготовку всех документов 60-90 дней, этого времени хватит с запасом на выполнение всех манипуляций.

Как получить готовый отчет

Если вы подаете заявку на оценку квартиры через банк, готовый отчет будет передан финансовому учреждению напрямую.

При этом вы также можете с ним ознакомиться: для этого достаточно скачать электронный вариант, который будет доступен в прикрепленных к ипотечному договору документах.

В случае, если вы заказываете оценку недвижимости для себя, компания отправит отчет лично вам на указанный адрес электронной почты. Отчет подписывается электронной подписью оценочной компании и является официальным документом.

Квартиры

Реклама

Как заказать отчет об оценке квартиры

Ипотека

/ 31 января 12:30

Собираетесь купить квартиру в ипотеку? При оформлении ипотечного займа банк обязательно попросит отчет об оценке недвижимости. Делимся личным опытом, как правильно оценить жилье.

Оценку квартиры проводят для того, чтобы банк убедился, что сможет продать залог

Банк берет ипотечную квартиру в залог. Ему важно, чтобы эта недвижимость была ликвидна, то есть ее можно было бы легко продать по рыночной цене. 

А еще кредитор не хочет обмана. Например, заемщик возьмет в долг больше, чем стоит жилье. Подтвердить стоимость квартиры можно заключением специалиста — оценщика.

Кто оценивает квартиру

Оценку проводят в соответствии с законом об оценочной деятельности. В нем определено, что оценивать могут только профессионалы. Оценщик может работать на себя или сотрудничать с компанией. 

При этом он должен:

• иметь высшее образование в области оценочной деятельности или пройти специальные курсы;
• быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
• получить квалификационный аттестат;
• не иметь судимости по экономическим преступлениям, по другим средним, тяжким и особо тяжким преступлениям.
• застраховать свою ответственность. Оценщик — физическое лицо или ИП — страхует риски на сумму от 300 тысяч рублей, оценочная компания — от 5 млн рублей.

Дополнительные требования устанавливают банки. Они отдают предпочтение только аккредитованным оценщикам — тем, которым доверяют.

Мы оформляли ипотеку в 2016 году. Уже тогда риелтор со стороны продавца рекомендовала заказать отчет у аккредитованного оценщика, чтобы банк не придрался к отчету.

При этом она не навязывала никакую конкретную компанию. Лишь указала на несколько фирм, которые готовят отчеты в максимально короткие сроки.

Аванс за квартиру был уже внесен, и сделку надо было закрыть в течение 30 дней, поэтому я решил остановиться на наиболее «оперативном» оценщике с хорошими отзывами.

В 2016 году об оценке приходилось договариваться напрямую с оценочной компанией. К 2023 году многие кредитные организации предлагают специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно заказать отчет, не выходя из дома.

Только собираетесь оформить ипотеку? Присмотритесь к ипотечному кредиту в Совкомбанке.

https://www.youtube.com/watch?v=1KuOEyDPyCQ\u0026pp=ygW8AdCU0LvRjyDRh9C10LPQviDQvdGD0LbQvdCwINC-0YbQtdC90LrQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0YDQuCDQuNC_0L7RgtC10LrQtSAo0L7QsdGA0LDQt9C10YYg0L7RgtGH0LXRgtCwKTog0LrQsNC6INC_0YDQvtGF0L7QtNC40YIg0L7RhtC10L3QutCwLCDQutCw0LrQuNC1INC90YPQttC90Ysg0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtGL

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Я не привлекал риэлтора при покупке квартиры. Юридическое образование позволяло проверить чистоту объекта самостоятельно и собрать все документы для банка. А еще я допускал, что со стороны продавца будет свой посредник, который ответит на интересующие вопросы.

Если не привлекаете риэлтора, то рассмотрите хотя бы проверку юридической чистоты сделки. Особенно это важно по вторичному жилью, которое несколько раз покупали и продавали. 

В процессе сделки я быстро понял, что все расходы по сделке, включая отчет об оценке квартиры, нотариальное удостоверение, аккредитив и прочие, ложатся на покупателя.

Отчет по оценке в 2016 году в Казани обошелся в 2 000 рублей. По состоянию на январь 2023 года, эта сумма увеличилась в полтора раза — примерно до 3 000 рублей.

В нашем случае оценщик попросил оплату после того, как приехал в квартиру и сфотографировал ее, но до того, как прислал нам отчет. Некоторые же оценщики работают по полной предоплате.

Договор с оценщиком заключила риэлтор со стороны продавца. Она сфотографировала договор вместе с условием о цене. Я перевел деньги риэлтору на банковскую карту, она заплатила оценочной компании.

Да, такой формат работы осудят юристы. Риэлтор гипотетически могла поступить недобросовестно.

Однако я понимал, что это маловероятно: риэлтор работает за комиссию от продавцов, да и ее агентство недвижимости на рынке много лет и имеет хорошую репутацию.

Так что «юридической чистотой» иногда можно пренебречь. Мы ведь выиграли время: мне не нужно было приезжать в оценочную компанию и подписывать договор.

Что касается банка, то ему важно получить отчет об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика. Кто заказал отчет, его не интересует.

Чтобы банк быстро одобрил отчет об оценке, закажите его у аккредитованного оценщика

Для подготовки отчета нужны:

• технический паспорт. Если его нет, то нужна расширенная выписка из ЕГРН, включая поэтажный план.

До 2017 года вместо выписки из ЕГРН выдавали выписку из ЕГРП. 

• свидетельство о праве собственности (его выдавали до 1 января 2017 года) или обычную выписку из ЕГРН.
• паспортные данные заказчика отчета.

Поскольку мы оформляли сделку в 2016 году, а дом был построен в 2008 году, продавец представил оценщику свидетельство о праве собственности и технический паспорт.

Сколько времени готовят отчет

Оценщики работают быстро, но в договоре фиксируют гибкие сроки для подстраховки. Некоторые оценщики указывают минимальный срок — от одного дня, а максимальный не уточняют. На практике срок оценки обычно не превышает двух рабочих дней.

В моем случае оценку сделали максимально быстро. Оценщик фотографировал квартиру в пятницу утром, а уже в субботу вечером отчет был готов.

Немного о форме и содержании отчета

К 2023 году широкое распространение получила электронная форма отчета об оценке. Она вытеснила бумажную, которая была основной еще 5–7 лет назад. При этом такой отчет обязательно должен быть заверен электронной подписью оценщика. 

Отчет оценщика — объемный документ. Обычно он содержит не менее 40 страниц. В перечень основных сведений входят:

• реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета. Последняя важна потому, что у документа ограничен срок действия — 6 месяцев с момента составления;
• характеристики района, где расположена квартира. Оценщик учитывает транспортную доступность, развитость инфраструктуры района и т. п.;
• информация о доме. Учитывают год постройки дома, материал, используемый при строительстве, этажность, срок эксплуатации и другие параметры;
• сведения об объекте недвижимости. Это общая и жилая площадь, высота потолков, наличие перепланировок, общее состояние квартиры.

С учетом этих параметров оценщик определяет рыночную стоимость и ликвидационную стоимость.

Отчет об оценке сопровождают фотографии жилплощади.

На основе рыночной стоимости, указанной в отчете, банк определяет итоговую сумму кредита

Основные параметры, на которые ориентируется банк — это рыночная и ликвидационная стоимость. Первая является ориентиром для банка при одобрении ипотечного займа. 

Если вы заключаете сделку по более высокой цене, то банк все равно будет смотреть на сумму из отчета оценщика. В такой ситуации придется увеличивать первоначальный взнос, что не всегда возможно.

Лучшим решением будет попросить оценщика указать рыночную стоимость квартиры, максимально приближенную к указанной в сделке.

Мы как покупатели не просили оценщика указать стоимость, идентичную будущей сделке. Возможно, это сделал риэлтор, ведь итоговая разница между отчетом и реальной ценой договора составила всего 10 тысяч рублей. Разумеется, отчет был одобрен банком, а ипотека выдана.

Ликвидационная стоимость — менее значимый показатель, однако банк ее также учитывает, ведь ему, возможно, придется продавать залоговую квартиру.

Ликвидационная стоимость всегда ниже, чем рыночная цена, поскольку при срочной продаже приходится снижать цену. Разница с рыночным прайсом будет выше, если квартира неликвидная.

Речь идет о старом жилом фонде или больших площадях. Также на стоимость влияют район, близость к метро и другие похожие критерии. Поэтому ликвидационная стоимость однушки рядом с метро не будет сильно отличаться от рыночного ценника.

Подводя итог, отметим:

• отчет об оценке является обязательным документом при ипотечной сделке;
• документ готовят профессионалы, ответственность которых застрахована;
• стоимость квартиры в отчете должна максимально соответствовать цене договора.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Оценка квартиры для ипотеки: как выбрать компанию, сколько стоит

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.

Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна

При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.

Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:

• ему нужно знать реальную стоимость квартиры, чтобы определить возможную сумму кредита. Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст;
• ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. Получается, что оценщик становится глазами банка, которые видят реальный объект;
• для проверки юридической чистоты объекта.

Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.

Технически можно попробовать договориться с оценщиком. Он может применить какие-то повышающие коэффициенты для расчета рыночной цены. Не факт, что получится, но попробовать можно.

Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки

Это может сделать только уполномоченная фирма. Есть даже специальный ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, где прописаны все критерии к оценщикам, их работе. Просто так право заниматься такой деятельностью они не получают.

В законе прописаны даже требования к образованию сотрудников оценочных компаний. Это могут быть только специалисты, получившие диплом о высшем образовании, сдавшие квалификационные экзамены.

Деятельность оценочных компаний подконтрольна государству, поэтому не стоит надеяться на какие-то послабления, на получение нужного вам результата за деньги.

Но лично вам не придется заниматься поиском оценочной компании, соответствующей нормам закона. За вас это сделает банк. Кредиторы уже имеют партнерские договора с фирмами. И эти фирмы прошли аккредитацию самого банка, то есть соответствуют всем его требованиям.

На сайтах ипотечных банков обычно сразу указывается перечень аккредитованных оценочных компаний, куда вы можете обратиться. И это совсем немаленький список, в том же Сбере больше 200 партнеров по всей стране.

В каждом городе действует свой перечень аккредитованных банком оценочных компаний. Например, если взять Сбербанк и выбрать город Пермь, выйдет перечень из примерно 3 десятков партнерских фирм, ипотечный заемщик может обращаться в любую из них:

Как выбрать оценочную компанию

Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.

По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.

Возможны два варианта выбора:

1. Попросить менеджера подобрать вам оценочную компанию и дать ее контакты. Некоторые банки полностью берут организацию оценки, сами договариваются с фирмой и просто говорят продавцу, когда ему ждать специалиста.
2. Самостоятельно изучить перечень фирм и выбрать одну из них. Можно звонить, получать консультации, спрашивать о сроках, цене.

Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

Что отражается в отчете:

• полная информация об объекте: его расположение, метраж, адрес, кадастровый номер и пр.;
• кто проводил экспертную оценку;
• рыночная стоимость квартиры и полный расклад по тому, на каких основаниях установлена именно эта цена;
• фотографии квартиры, в отчет могут входить снимки подъезда, фасада дома, придомовой территории;
• отдельное описание самого многоквартирного дома: в каком он состоянии, состояние подъезда, лифта, наличие коммуникаций, мусоропровода, материал наружных стен, этажность;
• описание самой квартиры: наличие балкона или лоджии, остеклены ли они, площадь кухни, высота потолков, состояние окон и вид из окна, совместный санузел или раздельный, состояние отделки, есть ли перепланировка;
• наличие обременений на объект;
• анализ ликвидности. То есть как долго в случае чего банк будет продавать этот объект.

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Частые вопросы

Если это серьезная незаконная перепланировка, этот объект для залога банк не примет. Если это незначительная перепланировка без изменения несущих стен и важных конструкций — на усмотрение банка. Банк не выдаст больше, чем сумма по отчету эксперта. Поэтому вам придется либо решать с продавцом вопрос о скидке, либо добавлять собственные средства. На нее влияют многочисленные факторы, все они будут отражены в отчете. Самое главное — расположение объекта, стоимость аналогичных в этом районе. Всегда идет сравнение. Плюс играет роль состояние квартиры, дома, отделка. Если объект уже сдан, оценка проводится обязательно. Если еще не сдан, то ипотека выдается сейчас, а оценка заказывается после введения дома в эксплуатацию и приема квартиры. Такое не исключено, отчет составляется вручную специалистами, подход может быть разным. Но в целом разница все равно не будет большой.