Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Еще полезные материалы на сайте БУХ.1С в разделах:

Верховный суд разъяснил, как предоставлять отсрочку по арендным платежам

Верховный суд впервые выпустил разъяснения об отсрочке платежей за аренду государственного и муниципального имущества, которую вправе получить бизнес в пострадавших от пандемии отраслях экономики.

Обязанность органа местного самоуправления предоставить такую отсрочку предусмотрена статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Мы рассказывали об этом подробно в апрельском и майском номерах журнала «Практика муниципального управления».

Верховный суд в своем обзоре не только поддерживает арендатора, но и приводит причину, по которой арендодатель может правомерно отказать в отсрочке.

В каком случае судьи признают отказ в отсрочке правомерным

Документ: Верховный суд разъяснил условия отсрочки в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Сovid-19), № 2 от 30.04.2020

Получив от арендатора заявление с просьбой об отсрочке, орган местного самоуправления обязан ее удовлетворить. Но Верховный суд указал, что из этого правила есть одно исключение. Вы можете не предоставлять отсрочку недобросовестному арендатору.

Арендатор может использовать отсрочку, если он действительно пострадал или с очевидностью пострадает из-за ситуации, сложившейся в связи с распространением коронавируса. В противном случае его требование отсрочить платежи — проявление заведомо недобросовестного поведения. Если орган МСУ докажет, что арендатор недобросовестный, судьи откажут последнему в защите права на отсрочку.

Например, судьи могут встать на сторону арендодателя, если компания или бизнесмен использовали недвижимое имущество вопреки установленным ограничительным мерам (п. 2 ст. 10 ГК, п. 1 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25). При этом суд будет принимать решение в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий недобросовестного поведения арендатора.

Осуществление деятельности в одной из наиболее пострадавших отраслей — достаточное основание, чтобы просить об отсрочке. Не требуйте, чтобы арендатор приводил какие-либо дополнительные основания.

Например, арендатору не нужно доказывать, что он не может пользоваться имуществом по назначению. Отказ предоставить отсрочку будет законным, только если вы сами доказали недобросовестность арендатора.

Для справки: Какие отрасли относятся к наиболее пострадавшим

Перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших из-за распространения коронавируса, Правительство утвердило постановлениями от 03.04.2020 № 434, от 18.04.2020 № 540-ФЗ, от 10.04.2020 № 479. В этот список входят:

• — авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  — культура, организация досуга и развлечений;
  — физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  — гостиничный бизнес;
  — общественное питание;
  — деятельность турагентств и других организаций, оказывающих услуги в сфере туризма;
  — деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  — деятельность по организации конференций и выставок;
  — деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
  — стоматологическая практика;
• — розничная торговля непродовольственными товарами.

С какого момента меняются обязательства сторон

Арендодатель должен предоставить отсрочку начиная с даты, когда власти региона ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (п. 3 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439).

Верховный суд разъяснил, что обязательства сторон по договору аренды в связи с отсрочкой меняются с этой же даты, а не со дня заключения дополнительного соглашения об отсрочке.

Хотя орган МСУ и арендатор вправе установить, что их обязательства по договору аренды меняются с более ранней даты.

Важная деталь: При любом варианте начала отсрочки предусмотрите ее до 1 октября 2020 года

Арендатор, которому не предоставили отсрочку, может обратиться в суд. Если отказ был неправомерным, суд обяжет орган МСУ заключить допсоглашение с условием об отсрочке. В этом случае отсрочку надо предоставить с момента введения режима повышенной готовности или ЧС, а не со дня, когда решение суда вступило в силу.

Надо ли предоставить отсрочку, если сдали в аренду лишь часть объекта

Если орган местного самоуправления сдал в аренду не весь объект недвижимости, а лишь его часть, это не лишает арендатора права на отсрочку.

 Закон № 98-ФЗ не содержит указания на то, что предоставлять отсрочку надо только по договорам, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь целиком.

Применяйте положения об отсрочке, если о ней попросил арендатор части помещения или части земельного участка.

С какого момента снизить размер платы за аренду

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в 2020 году, если он в условиях режима повышенной готовности или ЧС не может использовать имущество (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Установите пониженную плату с момента, когда наступила невозможность использования имущества. Когда вы заключили допсоглашение об отсрочке, значения не имеет. Следуйте этому принципу и в случае, если снижаете арендную плату по решению суда.

Арендатор вправе платить меньше с того момента, когда использование имущества стало невозможным.

Можно ли начислять неустойки по оплате услуг ЖКХ

Договором аренды может быть предусмотрено, что платежи за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт вносит арендатор. Если он делает это несвоевременно или не в полном объеме, неустойку не взимайте.

Правительство приостановило действие правил о неустойках за просрочку или неполную оплату коммунальных услуг в МКД на период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года (п. 5 постановления Правительства от 02.04.2020 № 424).

Верховный суд разъяснил, что можно взыскать только неустойку, которая образовалась до 6 апреля 2020 года или образуется после окончания моратория.

Арендные каникулы для бизнеса из-за COVID-19: разъяснения Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Отсрочка и уменьшение арендной платы в период пандемии

Вступил в силу один из так называемых «коронавирусных» законов –Федеральный закон от 1 апреля 2020 г.

№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Его действие охватывает большой круг различных отраслей права: туристскую деятельность, защиту населения от ЧС природного и техногенного характера, контрактную систему закупок, банкротство, избирательное право, охрану здоровья, включая оборот лекарственных средств, и т.д.

Хотел бы подробнее остановиться на регулировании взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимого имущества (ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Данная норма обладает ретроактивностью и состоит из трех частей.

Первая посвящена возможности обращения арендатора к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей.

При этом с момента обращения арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку платежа.

Для этого должен быть соблюден ряд условий – как указанных в Законе № 98-ФЗ, так и дополнительно установленных Правительством РФ (в частности, в Постановлении от 3 апреля 2020 г. № 439):

• орган государственной власти субъекта Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» должен принять решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС;
• арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) работают в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии коронавирусной инфекции (перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 с последующими дополнениями. Он включает субъектов среднего и малого предпринимательства в следующих сферах: аэропортовая деятельность, авиа- и автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; оказание услуг в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание; дополнительное образование, негосударственные образовательные учреждения; организация конференций и выставок; предоставление бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты) и другие;
• предметом аренды не должны быть жилые помещения.

Часть 2 данной статьи, на мой взгляд, носит скорее декларативный характер и предусматривает возможность изменять в любое время по соглашению сторон размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения в 2020 г. режима повышенной готовности и ЧС. Полагаю, что данное положение принято, скорее всего, в дополнение к п. 3 ст. 614 ГК РФ, которым введено ограничение на изменение арендной платы чаще одного раза в год.

Как добиться уменьшения размера арендных платежей?И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?

Также интересна и ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предоставляющая арендатору право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в 2020 г. за период невозможности использования имущества в связи с введением режима повышенной готовности или ЧС на территории конкретного субъекта РФ. В то же время обязанность арендатора уменьшать арендную плату ввиду указанных обстоятельств не предусмотрена.

На мой взгляд, при практическом применении данной нормы уместно также ссылаться на ст. 328, 401 и 417 ГК РФ. Так, п. 2 ст. 328 Кодекса установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае – арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором.

Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер.

В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации.

Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.

Дополнительным основанием для снижения арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Подписан закон о введении налога на доход с процентов по вкладамНалогом будет облагаться сумма процентов по всем вкладам физического лица, если она превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ РФ

В завершение хотелось бы отметить, что «коронавирусное» законодательство отличают чрезвычайный характер, направленность на борьбу с последствиями COVID-19 и ограниченный текущим годом срок действия.

В частности, 1 апреля также вступили в силу поправки в НК РФ (части первую и вторую), предоставляющие Правительству РФ и высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Федерации новые полномочия в области налогового права, а также ряд других уточняющих и дополняющих Закон № 98-ФЗ постановлений правительства.

Законодательство, направленное на борьбу с последствиями пандемии COVID-19, только начинает формироваться и ввиду существенного влияния на большинство отраслей права заслуживает пристального внимания юридического сообщества.

Разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по некоторым вопросам арендных отношений в условиях пандемии COVID-19

В дополнение к ранее выпущенному Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.

2020 года, посвященному, в том числе, вопросам толкования норм о непреодолимой силе (форс-мажоре), Верховный Суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2 (далее — «Обзор № 2»; утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

В Обзоре № 2 Верховный Суд РФ, в частности, разъясняет положения «антикризисного» законодательства, посвященного аренде недвижимого имущества: анализирует статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон № 98-ФЗ»), а также принятое в его развитие постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – «Постановление № 493»).

В ответе на Вопрос № 3 Верховный Суд РФ указывает, что согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением № 493.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, арендодателям стоит иметь в виду, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения COVID-19, арендодатель сам должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных Законом № 98-ФЗ и Постановлением № 493. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях отсрочки.

https://www.youtube.com/watch?v=bxim3AcWwPk\u0026pp=ygWMAdCa0LDQuiDQv9C-0LvRg9GH0LjRgtGMINC-0YLRgdGA0L7Rh9C60YMg0L_QviDQsNGA0LXQvdC00LUg0LIg0L_QtdGA0LjQvtC0INC_0LDQvdC00LXQvNC40Lgg4oCTINGA0LDQt9GK0Y_RgdC90LjQuyDQktC10YDRhdC-0LLQvdGL0Lkg0YHRg9C0

В ответе на Вопрос № 4 Верховный Суд РФ подчеркивает, что достаточным основанием для предоставления отсрочки уплаты арендных платежей за недвижимое имущество является факт осуществления арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения COVID-19 (согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434). Установление наличия иных дополнительных оснований или условий, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.

Вместе с этим, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права на отсрочку полностью или частично.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (ответ на Вопрос № 5).

В завершении блока вопросов по арендным отношениям Верховный Суд РФ разъяснил, что положения «антикризисного» законодательства, посвященного аренде недвижимого имущества, применимы также к договорам аренды части недвижимой вещи (ответ на Вопрос № 6).

Правительство утвердило правила арендных каникул

Примечание. Мера поддержки больше не действует

Условий три:

Верховный суд разъяснил: арендатор должен вести себя добросовестно и пользоваться рассматриваемой отсрочкой, если действительно пострадал или с очевидностью пострадает из-за ситуации, сложившейся в связи с распространением коронавируса. Если арендодатель докажет обратное, суд откажет арендатору в защите права на отсрочку.

На какой срок и на какую сумму дается отсрочка по арендным платежам

Общий период отсрочки — с момента введения РПГЧС до 1 октября 2020 года.

Этот период можно разделить на два этапа:

• период РПГЧС. Арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден. Отметим, что если арендатор в период РПГЧС не смог пользоваться арендованным имуществом, он вправе требовать уменьшения арендных платежей, а не только их отсрочки. Верховный суд указал: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможным пользоваться имуществом. Когда было заключено допсоглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет;
• период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Как погашается долг, образовавшийся за период отсрочки по арендным платежам

Этот вопрос арендодатель и арендатор должны урегулировать в допсоглашении об отсрочке.

https://www.youtube.com/watch?v=bxim3AcWwPk\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом установлены следующие обязательные требования:

• начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
• периодичность уплаты — равными платежами не чаще одного раза в месяц;
• размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.

Как заключается допсоглашение об отсрочке по арендным платежам

• Арендодатель обязан в силу закона в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить допсоглашение с соблюдением указанных выше требований.
• Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе.
• Независимо от даты подписания соглашения оно действует на установленных правительством условиях.

Какие меры поддержки введены для арендодателей

Примечание. Мера поддержки больше не действует

Регионам и муниципалитетам рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости. Поддержка оказывается на период действия отсрочки арендных платежей.

На федеральном уровне решено, что индивидуальную отсрочку по налогу на имущество, земельному налогу, налогу на имущество физлиц и соответствующим авансам могут получить арендодатели, которые:

• являются собственниками торговой недвижимости;
• состоят в перечне налогоплательщиков, предоставивших арендные каникулы. Такие перечни формируют региональные власти и передают в УФНС;
  • по состоянию на 1 марта имели основной код по ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом». С учетом разъяснений Минэкономразвития, полагаем, плательщики с кодами более низкого уровня (68.20, 68.20.1 и 68.20.2) тоже могут претендовать на налоговую отсрочку.

Эта отсрочка касается только тех платежей, срок перечисления которых наступил в 2020 году. Получить ее можно при наличии допоснований: снижение дохода минимум на 10% или получение убытка. Максимальная длительность налоговой отсрочки — год. Заявление можно подать до 1 декабря 2020 года.

Какие есть еще меры поддержки арендаторов

Отсрочка уплаты по арендным платежам при аренде федерального имущества

Примечание. Мера поддержки больше не действует

По договорам аренды можно получить отсрочку уплаты арендных платежей на период с 1 апреля 2020 года по 1 октября 2020 года.

Условия предоставления:

• договор заключен до 1 апреля 2020 года;
• арендатор является субъектом МСП — по договорам, заключенным с Росимуществом; субъектом МСП из пострадавших отраслей — по договорам, заключенным с федорганами исполнительной власти или госпредприятиями (госучреждениями), находящимися в их ведении.

Образовавшуюся в период отсрочки задолженность арендатор может гасить ежемесячно равными платежами в размере не более 50% от ежемесячной арендной платы в срок с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Отсрочка не будет основанием для:

• взыскания штрафных санкции;
• установления дополнительных платежей.

Освобождение от уплаты арендных платежей при аренде федерального имущества

Примечание. Мера поддержки больше не действует

Субъекты МСП, работающие в пострадавших отраслях могут быть освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды, заключенным с Росимуществом. Период освобождения: с 1 апреля 2020 года по 1 июля 2020 года. После указанного срока, такие арендаторы могут получить отсрочку по 1 октября 2020 года.

Для получения отсрочки достаточно лишь иметь подходящий код по ОКВЭД, который внесен в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 года. Причем, такой код может быть как основным, так и дополнительным.

Аналогичные меры рекомендовано реализовать регионам и муниципалитетам.

Уменьшение арендной платы, односторонний отказ от договора аренды зданий, строений, нежилых помещений

Примечание. Мера поддержки больше не действует

Арендатор — субъект МСП, работающий в наиболее пострадавших отраслях, по договору, заключенному до введения в регионе РПГЧС, может потребовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года.

Если стороны не договорятся об уменьшении платы, то арендатор в срок до 1 октября 2020 года может воспользоваться правом на отказ от договора без применения к нему таких санкций, как взыскание упущенной выгоды, штраф за односторонний отказ от договора, взыскание убытков по ст. 393.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж остается у арендодателя. Отказ производится в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды публичной недвижимости, заключенного на торгах (помимо земли)

Примечание. Мера поддержки больше не действует

Данным правом может воспользоваться арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности до введения РПГЧС. Срок пролонгации — до одного года. Дата окончания действия договора значения не имеет. Допсоглашение должно быть заключено на условиях, не ухудшающих положение арендатора, без проведения торгов и рыночной оценки объекта аренды.

Пролонгация договора аренды публичного земельного участка

До 1 марта 2021 года арендаторы смогут потребовать пролонгации договоров при соблюдении следующих условий:

• договор заключен до введения в регионе РПГЧС;
• на момент обращения срок договора не истек, а арендодатель не предъявил иск о его расторжении;
• нет сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Срок пролонгации определяется арендатором с учетом следующих ограничений:

• если срок договора аренды 3 года и менее — не больше срока аренды, согласованного сторонами до его увеличения;
• если срок договора аренды больше трех лет — не больше трех лет.

Основание заключение договора аренды и наличие задолженности по арендной плате при заключении соглашении о пролонгации не учитываются.

Арендодатель обязан заключить допсоглашение не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

Правовые пробелы пандемии ВС ответил на вопросы по кредитам, аренде и банкротству

Верховный суд РФ опубликовал второй обзор судебной практики по делам в период пандемии.

Документ распространяет разъяснения ВС из первого обзора от 21 апреля (в том числе об исчислении материальных и процессуальных сроков) на новые нерабочие дни с 6 по 8 мая и дает указания судам по делам о потребительских и ипотечных кредитах, плате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), аренде и банкротстве.

Кредиты для граждан

По кредитным каникулам ВС указывает на презумпцию выполнения условия, что доход обратившегося за отсрочкой заемщика снизился более чем на 30%. Впрочем, здесь же высшая инстанция отмечает, что кредитор может запросить подтверждающие это документы как у самого заемщика, так и самостоятельно у соответствующих органов.

Верховный суд РФ (ВС) выпустил второй обзор практики о том, как рассматривать гражданские и банкротные дела во время пандемии.

Документ объясняет, может ли один гражданин получить и кредитные, и ипотечные каникулы, как арендаторам из пострадавших отраслей бизнеса добиться отсрочки платежей, а кредиторам обанкротить должника под мораторием.

Опрошенные “Ъ” юристы в целом положительно оценивают разъяснения ВС. Но отмечают, что в регулировании еще есть пробелы и многие вопросы остаются нерешенными.

Верховный суд РФ опубликовал второй обзор судебной практики по делам в период пандемии.

Документ распространяет разъяснения ВС из первого обзора от 21 апреля (в том числе об исчислении материальных и процессуальных сроков) на новые нерабочие дни с 6 по 8 мая и дает указания судам по делам о потребительских и ипотечных кредитах, плате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), аренде и банкротстве.

Кредиты для граждан

По кредитным каникулам ВС указывает на презумпцию выполнения условия, что доход обратившегося за отсрочкой заемщика снизился более чем на 30%. Впрочем, здесь же высшая инстанция отмечает, что кредитор может запросить подтверждающие это документы как у самого заемщика, так и самостоятельно у соответствующих органов.

Ипотечные и кредитные каникулы могут предоставляться одному и тому же заемщику, но не одновременно, а последовательно.

Если же заемщик не получил от банка отсрочку или не обращался за ней, ВС предписывает судам по возможности идти навстречу таким гражданам.

Так, заемщик может быть освобожден от ответственности за просрочку или неполное внесение платежей, если причиной этого стали чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, в том числе связанные с ограничительными мерами, например невозможность выполнить онлайн-платеж или заплатить обычным способом, отмечается в обзоре.

При этом установление президентом нерабочих дней не переносит сроки платежей по кредитам на следующие за ними рабочие дни. Исключение — период с 30 марта по 3 апреля, невнесение платежа в который не будет считаться просрочкой, согласно информационному письму ЦБ РФ от 27 марта.

В обзоре также приводится сообщение ЦБ от 3 апреля о том, что в период с 4 по 30 апреля обязательства должны исполняться заемщиками в срок по договору, а кредиторы, действуя добросовестно, должны «учитывать фактические возможности должника» по исполнению обязательств, а также наличие возможности дистанционного обслуживания, а при ее отсутствии — режим ограничительных мер, введенный в регионе и препятствующий посещению отделения банка.

Руководитель проектов юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный поясняет, что ВС предоставил гражданам возможность не платить по кредитам в «нерабочий период» только в случае объективной невозможности, причем доказывать ее придется самому заемщику.

Скорее всего, банки будут автоматически квалифицировать просрочку и уже в дальнейшем разбираться с заемщиком в индивидуальном порядке»,— полагает юрист.

Прощение просрочки за 30 марта—3 апреля связано с тем, что ЦБ посчитал эти дни действительно нерабочими, а ВС в первом обзоре от 21 апреля объяснил, что они не являются таковыми.

«Из-за возникшей неопределенности задержку в оплате кредитов на этот период суды не будут учитывать как просрочку.

Эта позиция обоснованна, поскольку многие заемщики уже пострадали от несогласованности позиций госорганов»,— говорит господин Набережный.

По закону одномоментно нельзя получить и новые кредитные, и старые ипотечные каникулы, но ВС сохранил возможность последовательного получения этих льгот, отмечает юрист.

«Граждане могут сначала воспользоваться кредитными каникулами, поскольку их проще получить, а потом уже воспользоваться ипотечными, если финансовое положение за этот период не удалось улучшить»,— предполагает Андрей Набережный.

• Оплата услуг ЖКХ
• ВС напоминает, что неустойка за несвоевременную или неполную уплату взносов на капитальный ремонт, оплату услуг ЖКУ (в том числе по газу, электроэнергии и водоснабжению) не начисляется, согласно постановлению правительства №424, за период просрочки с 6 апреля по 1 января 2021 года, в том числе если сумма основного долга образовалась до 6 апреля.
• «Прощение» неустойки распространяется как на собственников и пользователей квартир и жилых домов, так и на лиц, управляющих многоквартирными домами.
• Эти правила действуют вне зависимости от места жительства, места пребывания гражданина, местонахождения и места осуществления деятельности юрлица, а также независимо от введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, указывает ВС.
• Партнер BGP Litigation Дмитрий Базаров считает разъяснения по кредитным каникулам и запрету неустойки за неоплату коммунальных услуг социально ориентированными и не видит здесь подводных камней.
• Аренда для бизнеса

Целый блок разъяснений ВС посвящен отсрочке арендной платы для бизнеса до 1 октября.

Постановлением правительства №439 от 3 апреля такая льгота дается по договорам аренды государственной, муниципальной и частной нежилой недвижимости (заключенным до введения режима повышенной готовности) для юрлиц и ИП, работающих в сферах, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции. В обзоре уточняется, что правило об отсрочке применяется к договорам аренды не только целого помещения, но и его части.

Отсрочка предоставляется с даты введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС.

ВС подчеркивает, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными именно с этой даты независимо от того, когда было подписано допсоглашение об отсрочке с арендодателем или когда суд обязал владельца помещения дать такую отсрочку. Более ранний момент предоставления отсрочки может быть установлен по соглашению сторон, учитывая ухудшение положения арендатора.

В случае просрочки платежа арендатором из наиболее пострадавших во время пандемии отраслей арендодатель сам должен уведомить его о праве на отсрочку и предоставить ее, подчеркивает ВС.

При неуведомлении или уклонении от заключения допсоглашения к аренде отсрочка все равно считается предоставленной на условиях, изложенных в постановлении правительства, говорится в обзоре.

Наличие дополнительных оснований для отсрочки, например невозможность использования арендуемого имущества, не требуется, достаточно отнесения лица к списку наиболее пострадавших отраслей.

Однако, предупреждает ВС, если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал от пандемии и действовал недобросовестно (например, использовал помещение вопреки установленным ограничительным мерам), суд может отказать в праве на отсрочку.

Арендатор также может потребовать уменьшения арендной платы, но лишь с момента невозможности использовать арендуемое имущество по назначению, подчеркивается в обзоре.

В целом юристы положительно оценивают разъяснения ВС по отсрочке арендных платежей. Юрист «КСК групп» Андрей Трубицын особенно приветствует пункт о том, что арендаторам для получения отсрочки не требуется иных условий, кроме отнесения их отрасли к списку наиболее пострадавших.

Юристы отмечают, что ВС пытается пресечь попытки воспользоваться отсрочкой недобросовестными арендаторами, не пострадавшими от пандемии, но здесь не хватает конкретики.

Дмитрий Базаров поясняет, что это разъяснение может привести к спорам и попыткам арендодателей не давать положенную отсрочку, так как в обзоре нет критериев недобросовестности арендатора. «Разбираться в конкретных обстоятельствах придется уже суду, который может занять сторону арендодателя, особенно если таковым выступает госорган»,— отмечает господин Трубицын.

Юрист считает проблемным и пункт об уменьшении арендной платы: «ВС не объясняет, как определить момент невозможности использования имущества и какие могут быть объективные препятствия для арендатора, из-за чего арендодатели получают простор для споров».

Партнер юрфирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает еще несколько важных вопросов, оставшихся без разъяснения: «Есть противоречия между постановлением правительства и законом, устанавливающим право на отсрочку арендных платежей.

В постановлении говорится лишь о тех арендаторах, которые относятся к наиболее пострадавшим от пандемии отраслям, но закон не ограничивает круг арендаторов и не предоставляет таких полномочий правительству.

Таким образом, применяться должен акт более высокой юридической силы, то есть закон, но ВС не дает разъяснений на этот счет».

Банкротство и взыскание долгов

Обзор затрагивает и проблемы банкротства во время пандемии. Если подмораторный должник решил заявить о своей ликвидации в течение действия моратория на банкротство, то иммунитет с него снимается и кредиторы вправе инициировать процедуру, указывает ВС.

Таким образом, «само по себе отнесение ликвидируемого должника к числу лиц, на которых распространяется действие моратория, не является препятствием для подачи кредитором заявления о признании должника банкротом».

Более того, ликвидатор такого должника обязан обратиться за признанием того банкротом при наличии признаков несостоятельности.

ВС объясняет, что мораторий направлен на защиту пострадавших из-за пандемии должников с целью дать им возможность «вернуться к нормальной хозяйственной деятельности», но при ликвидации речь об этом не идет.

По истечении срока моратория, чтобы обанкротить подпавших под него должников, кредиторы будут обязаны вновь разместить уведомление о намерении признать лицо банкротом за 15 дней до соответствующего обращения в суд, даже если они публиковали такое уведомление ранее.

Для подмораторных должников, поясняет ВС, приостанавливается начисление не только неустоек по требованиям, возникшим до введения моратория, но и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса (за нарушение исполнения денежных обязательств).

Также ВС обратил внимание на следующий пробел. Закон предусматривает приостановление исполнительного производства на время моратория, чтобы приставы не могли обратить взыскание на имущество должника, включенного в мораторный список. Но при этом у кредиторов остается возможность направить исполнительный лист на взыскание долга непосредственно в банк, где открыты счета должника.

ВС разъясняет, что введение моратория означает невозможность любого принудительного взыскания с подмораторных должников — не только через приставов, но и через кредитные организации.

Юристы приветствуют возможность инициирования кредиторами банкротства ликвидируемых лиц из мораторного списка.

Андрей Набережный отмечает, что кредиторы получают возможность не только обанкротить подмораторных должников, но и привлечь к субсидиарной ответственности их руководителей, так как послабления работают лишь в случае продолжения деятельности лица из списка.

При этом, добавляет юрист, ВС, по сути, возлагает на банки обязанность контролировать наличие ограничений в отношении клиентов: «Если банк спишет деньги с компании, которая находится под мораторием, то с него можно будет взыскать убытки. Обзор закрыл потенциальную лазейку получения денег через банк, которую могли использовать недобросовестные кредиторы».

Впрочем, не все юристы поддерживают полный запрет на взыскание с подмораторных должников. Дмитрий Базаров полагает, что ВС мог бы сделать здесь исключения:

Очевидно, что существуют категории требований, которые в силу своей природы не должны подпадать под такие ограничения, например требования о возмещении вреда жизни и здоровью».

Разъяснения ВС, по мнению юристов, помогут гражданам и бизнесу отстаивать свои интересы в судах, но не стоит ожидать, что это решит все вопросы.

«В любом случае стороны арендных, кредитных и иных отношений будут устанавливать новый формат отношений в переговорном порядке с учетом положений конкретных договоров и сложившейся деловой практики»,— предупреждает господин Базаров.

Многое, по его мнению, будет зависеть от качества и обязательности нормативного регулирования уполномоченных органов, а также от локального регулирования конкретного игрока рынка, например туроператора, банка и других.

    Источник: Коммерсант©