Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки.

Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия.

Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять – не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

• супруги (жена/муж);
• родители (официальные усыновители);
• дети (в том числе не родные, а усыновленные);
• братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
• опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

Банк	Срок max	Ставка min	Первоначальный взнос min	Суммаmax
Юникредит	30 лет	10,75%	15 %	Москва, СПб – 30 млн.Регионы – 15 млн.
ВТБ	30 лет	10,1%	10%	60 млн.
Газпромбанк	30 лет	10,5%	10%	Москва, СПб – 60 млн.Регионы – 45 млн.
Райфазен Банк	30 лет	9,99%	17 %	26 млн.
Сбербанк	30 лет	10,2%	15 %	85% от стоимости оценки

• Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.
• Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).
• Типы штрафов, повышающие ставку:

• не подтверждение целевого назначения кредита;
• не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
• не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
• отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
• отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

• участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
• увеличение суммы первого взноса;
• уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
• возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке

Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.

При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.

Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:

• если являешься участником зарплатного проекта;
• при оформлении электронной регистрации сделки;
• при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).

Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:

• покупка готового жилья (10,2%);
• покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
• покупка дома (11,1%);
• с участием материнского капитала (10,2%);
• ипотека для военнослужащих (от 9,5%).

Ограничения по возрасту:

• получение займа возможно с 21 лет;
• полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).

Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.

Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке

Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.

1. Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.
2. Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).
3. Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Особенности военной ипотеки у родственников

Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.

https://www.youtube.com/watch?v=Z6Vt-EQWxJY\u0026pp=ygVP0J_QvtC60YPQv9C60LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDRgyDRgNC-0LTRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60L7QsiDQsiDQuNC_0L7RgtC10LrRgw%3D%3D

ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.

При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).

Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.

В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.

Возможные причины отказа и как их избежать

Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.

Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

• Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
• Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
• Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с  актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.

Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.

Поговорим об особенностях и ограничениях сделок с недвижимостью между близкими родственниками. Ответы на вопросы читателей

Кто считается близкими родственниками

Подробнее о таких сделках

Контроль со стороны налоговой

Получение налогового вычета

Сделки с несовершеннолетними

Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.

Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:

• Дети, внуки;
• Родители;
• Дедушки и бабушки;
• Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.

Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.

Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.

Контроль со стороны налоговой

ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.

Получение налогового вычета

Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.

Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Сделки с несовершеннолетними

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.

Пример:

Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.

Сделки между супругами

Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.

Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.

Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.

При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.

FAQ 

• Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?
• Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.
• Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата.

Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.

Вместо вывода 

• Сделки с недвижимостью между родственниками пройдут на общих условиях, если осуществлять их с соблюдением законодательных ограничений.
• Если оформлен договор купли продажи недвижимости между близкими родственниками, продавец не будет платить налог на полученный доход, но покупатель не сможет получить налоговые выплаты.
• При покупке недвижимости у близкого родственника, если в сделке участвуют средства материнского капитала, будьте готовы к дополнительным проверкам.
• Чтобы избежать проблем, нужно будет заранее оформить документы, доказывающие фактическое проведение сделки между сторонами.
• Проверять недвижимость перед продажей или покупкой следует в обязательном порядке. Если это сложно сделать самостоятельно, лучше обратиться к специалистам. Оплата услуг юридической фирмы встанет дешевле, чем затраты на судебные разбирательства.

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

ElenaR/Fotolia

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:

Если под родственником не подразумевается один из родителей ребенка, то процедура ничем не отличается от любой другой. Оформляется заем, на погашение его процентов или первоначальный взнос подается заявление в ПФР об использовании средств материнского капитала.

Ограничения, собственно, касаются только тех случаев, когда сделка с приобретением недвижимости может расцениваться как попытка монетизировать маткапитал, обналичить средства заветного сертификата. Для этого приобретаемая недвижимость в обязательном порядке оформляется на всех членов семьи в равных долях.

По той же причине невозможна продажа квартиры мужем жене или наоборот.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает к. ю. н., адвокат, управляющий партнер компании «ЦентрЮрГорСтрой» Юлия Вербицкая:

Да, покупку квартиры в этом случае возможна. Потребуется согласие ПФР на сделку и, важный нюанс, денежные средства материнский капитал можно использовать исключительно при безналичных расчетах. На руки получить денежные средства от государства невозможно. И, конечно, указанные денежные средства могут быть направлены на погашение существующего ипотечного займа.

https://www.youtube.com/watch?v=Z6Vt-EQWxJY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Стоит уточнить: приобретая недвижимость с использованием материнского капитала, Вы обязаны при оформлении сделки выделить доли всех родственников, включая несовершеннолетних детей. Это обязательное требование для совершения такого вида сделок.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Давайте разберемся, какую цель выполняет данная операция. Государство охраняет права ребенка и следит за законным использованием федеральных денег, а именно материнского капитала. Банки, выдающие ипотеку, также следят за целевым назначением своих денег.

Проще говоря, если Вы проживаете в одной квартире с мамой, квартира принадлежит ей, и Вы задумали построить дачу, но кредит под строительство дачного дома Вам никто не дает, то Вы решили пойти на хитрый шаг: хотите выкупить у мамы квартиру с использованием ипотечного кредита, средствами материнского капитала погасить часть этого кредита, а на обналиченные деньги в размере кредита построить дачу. Вся эта схема может быть признана мошеннической. Так как улучшений для ребенка нет никаких (он как жил в этой квартире, так и живет), сделка носит явно фиктивный характер, так как мать может просто подарить эту квартиру детям, а целью является обналичка ипотечных и государственных средств.

Если же у Вас другая ситуация, например Ваша свекровь владеет трехкомнатной квартирой и хочет уехать на ПМЖ за границу, ей нужны на это средства, а Вы приобретаете ее квартиру в ипотеку, действительно перечислив ей первоначальный взнос и ипотечные деньги, желательно на расчетный счет.

Затем свекровь освобождает квартиру, и Вы фактически туда въезжаете и прописываетесь. Часть ипотечного кредита гасите средствами из маткапитала. Данная сделка является с точки зрения закона абсолютно нормальной, потому что целью сделки была купля-продажа квартиры в интересах несовершеннолетнего, а ипотечные деньги ушли продавцу, а не вернулись покупателю.

Но вообще сделки между близкими родственниками подвергаются серьезной проверке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не отделяет гражданско-правовые сделки между родственниками от сделок между любыми другими лицами, за исключением сделок с участием несовершеннолетних граждан.

Учитывая, что Вы планируете для покупки квартиры использовать материнский капитал, несовершеннолетние лица в Вашей семье присутствуют.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, проведение сделок между несовершеннолетними гражданами (детьми) и их близкими родственниками прямо запрещено, за исключением дарения от взрослых родственников к несовершеннолетним.

Ближайшими родственниками в данном случае признаются родители несовершеннолетнего, его бабушки / дедушки и братья / сестры (как полнородные, так и неполнородные).

Таким образом, если Вы планируете приобрести квартиру в собственность с использованием материнского капитала (то есть в собственность, в том числе и несовершеннолетних граждан) у кого-либо, входящего в этот перечень, то она будет прямо противоречить закону, и такая сделка может быть признана недействительной решением суда.

Если же Вы предполагаете приобрести квартиру с использованием материнского капитала у кого-либо из родственников, не входящих в число близких, то к этому никаких препятствий законом не установлено.

Что же касается использования совместно материнского капитала и ипотеки, то это также не возбраняется. Причем сейчас банки охотно принимают материнский капитал не только для частичного погашения уже взятого кредита, но и в качестве первоначального взноса при его получении, чего раньше не практиковали.

Но надо отметить, что даже если Вы при приобретении квартиры будете использовать средства ипотечного кредита и дадите нотариальное обязательство оформить квартиру в собственность несовершеннолетних детей только после выплаты кредита, то приобрести квартиру у близких родственников несовершеннолетнего с использованием материнского капитала, скорее всего, все равно не получится, потому что это будет расценено опять же как такое же нарушение закона, только отложенное во времени.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
• С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
• Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сделка с недвижимостью между родственниками: как ее провести и в каких случаях это незаконно

Сделка купли-продажи — одна из самых частых на рынке недвижимости. Если покупатель и продавец чужие друг другу люди, то сложностей с заключением договора и регистрацией в Росреестре (конечно, если все юридически чисто) обычно не возникает. Но если стороны приходятся друг другу родственниками, появляются нюансы, о которых лучше знать заранее.

Рассказываем, можно ли покупать жилье у своих родственников и какие особенности есть у таких сделок.

Особенности сделок купли-продажи

Российское законодательство регулирует общий порядок сделок купли-продажи недвижимости. Никаких ограничений в этом плане для сделок с участием родственников нет.

Они собирают все необходимые документы, договариваются о расчетах, подписывают стандартный договор, а затем регистрируют его в Росреестре.

Если все проходит успешно, право собственности на недвижимость переходит от продавца покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=gVdnpgtyI34\u0026pp=ygVP0J_QvtC60YPQv9C60LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDRgyDRgNC-0LTRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60L7QsiDQsiDQuNC_0L7RgtC10LrRgw%3D%3D

Но в ряде случаев сделки с недвижимостью между близкими родственниками невозможны. Ниже мы расскажем об этих случаях подробнее.

Кто считается близкими родственниками

Ответ на этот вопрос дает Семейный кодекс РФ. Близкие родственники по закону — это:

• дети и родители;
• бабушки и внуки;
• братья и сестры, в том числе сводные (по одному родителю).

Кроме того, Налоговый кодекс РФ определяет еще одну категорию, называемую взаимозависимыми лицами. С точки зрения родственных отношений ним относятся:

• дети и родители;
• супруги;
• братья и сестры, в том числе сводные (по одному родителю);
• опекуны и подопечные.

Как взять ипотеку в декрете Как взять ипотеку в декрете 16.01.2023 15:50

Кому из родственников нельзя продать квартиру

Существует два основных запрета на сделки между родственниками. Первый — родитель, усыновитель, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки с несовершеннолетним ребенком, за исключением передачи ему имущества в дар или в безвозмездное пользование.

• «Также они не могут представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками», — пояснил Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice.
• То есть законный представитель не может купить недвижимость у своего несовершеннолетнего ребенка и не может продать ее от его имени своим родственникам.
• А при продаже третьим лицам жилья, принадлежащего полностью или частично детям, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства и удостоверить сделку нотариально.

Второй запрет касается супругов: они не могут продать друг другу жилье, которое было приобретено в браке и является совместной собственностью (даже если официально оно оформлено на одного супруга). Поскольку они все еще женаты, фактически они будут покупать недвижимость сами у себя (ведь она снова станет общей собственностью).

«Для проведения сделки в этом случае необходимо заключить соглашение о разделе совместного имущества», — отметил Андрей Саунин.

Обратите внимание. Супруги могут продать друг другу имущество, которое не является совместно нажитым. Согласно Семейному кодексу РФ, это недвижимость, приобретенная каждым до вступления в брак, а также полученная во время брака в порядке наследования, в дар или по другой безвозмездной сделке.

Как купить жилье у родственников с использованием маткапитала

Запрещено покупать жилье с использованием средств маткапитала у мужа и жены. Причина в том, что все члены семьи должны быть наделены долями в приобретаемой недвижимости, соответственно, несовершеннолетний ребенок будет стороной сделки со своим родителем, а это не разрешается.

Теоретически купить квартиру за маткапитал у других близких родственников можно — например, у бабушки или брата.

Но такие сделки тщательно проверяет Социальный фонд (ранее — Пенсионный фонд России): соответствует ли цена рыночной, была ли продавцу переведена вся сумма, действительно ли жилищные условия детей были улучшены.

К сожалению, нередки случаи, когда подобные сделки могут использоваться для обналичивания средств маткапитала, потому и внимание к ним повышенное.

Как купить жилье у родственников с использованием ипотеки

Правила остаются теми же: нельзя купить квартиру у супруга или у своего несовершеннолетнего ребенка. В остальных случаях сделки возможны, но банки могут рассматривать такие ипотечные заявки в индивидуальном порядке и запрашивать дополнительные документы.

К примеру, продавца могут попросить подтвердить, что ему есть где жить (право собственности на другую недвижимость, регистрация по другому адресу), а покупателя — показать сумму на счете, достаточную для первого взноса. Это должно стать доказательством того, что сделка не фиктивная.

Банк может отказать в ипотеке на покупку жилья у родственника. Среди наиболее вероятных причин — стоимость квартиры ниже рыночной, отсутствие другой недвижимости у продавца, использование наличного расчета (в этом случае сложно подтвердить, что он вообще состоялся).

Подобрать ипотеку

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

К сожалению, нельзя получить налоговый вычет после покупки недвижимости у родственника, входящего в перечень взаимозависимых лиц (они перечислены выше).

«В этом случае налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке, — сказала Алена Лежнева, юрист юридической компании «Генезис». — Но при этом правило не распространяется на случаи, когда стороной сделки являются бабушки, дедушки, внуки, другие родственники, которые не входят в число взаимозависимых лиц».

К примеру, супруги Алексей и Марина купили квартиру у матери Алексея. Он не сможет претендовать на налоговый вычет, а вот Марина имеет право его оформить.

Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры 18.02.2023 13:00

Преимущества и недостатки покупки жилья у родственников

Пожалуй, главным преимуществом будет чистота сделки: скорее всего, покупатель знает историю недвижимости и уверен в надежности продавца. С большой долей вероятности для такой сделки не потребуется риелтор, а это позволит избежать дополнительных трат. Также с родней проще договориться о подходящих условиях и сроках передачи жилья.

Среди недостатков — невозможность получения налогового вычета в некоторых случаях. И не стоит сбрасывать со счетов психологический аспект, порой родне сложно отказать в дополнительной скидке или просьбе пожить подольше в уже проданной квартире.

Важно быть внимательным при сделках с пожилыми родственниками. По словам адвоката Андрея Саунина, суды особенно тщательно проверяют сделки между родней, если даритель или продавец был признан невменяемым.

«В этом случае сделку могут признать недействительной по той причине, что покупатель должен был знать о недееспособности своего родственника. И требуется много усилий, чтобы переубедить судью», — сказал он.

Анна Лежнева также отметила, что не стоит пытаться прикрыть куплей-продажей безвозмездную сделку.

«Цена объекта должна быть рыночной. Если сделка пройдет без оплаты или по заниженной стоимости (ниже кадастровой на 20 и более процентов), то у налоговой службы могут возникнуть вопросы по поводу действительности данной сделки», — пояснила юрист.

Почему банки могут отказать в ипотеке: 7 основных причин

Что нужно помнить при купле-продаже жилья у родственников: кратко

1. Итак, родственники могут продавать друг другу квартиры, дома и другую недвижимость, с точки зрения Гражданского кодекса они являются такими же сторонами сделки, как и ранее незнакомые люди.
2. Есть две ситуации, в которых сделки запрещены: это покупка жилья родителем, усыновителем или опекуном у несовершеннолетнего собственника и покупка совместно нажитого имущества у супруга (равно как и продажа ему).
3. В остальных случаях можно приобретать недвижимость, в том числе с использованием материнского капитала и ипотечных средств. Но нужно быть готовым к тому, что к таким сделкам повышенное внимание и у банков, и у органов власти.
4. В исключительных случаях, если будет доказано, что сделка носила фиктивный характер, например, использовалась для обналичивания маткапитала, она может быть признана недействительной.
5. Если вы решите покупать жилье у родни или продавать его кому-то из семьи, заранее договоритесь и зафиксируйте письменно стоимость объекта, способ перечисления денег, сроки освобождения квартиры после сделки, а также другие важные моменты. Это поможет избежать в дальнейшем проблем и неудобств, связанных с необходимостью решать финансовые вопросы с родственниками.

Выбор пользователей Банки.ру

Покупка квартиры у родственников в ипотеку в 2023 году

Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выбор квартиры для покупки на рынке вторичного жилья в ряде случаев выгоднее приобретения в новостройке. Однако такие сделки проходят более тщательный контроль, особенно если стороны договора приходятся друг другу родственниками.

Можно ли покупать недвижимость у родственника

В целом закон не запрещает близким родственникам совершать сделки, предметом которых выступают объекты жилой недвижимости. Но такие сделки всегда будут находиться под пристальным вниманием уполномоченных органов, в частности, ФНС, ПФР или ОПП.

Внимательнее относится к таким сделкам и кредитор, у которого покупатель ссуживает средства для приобретения.

Именно поэтому банк может запросить документ, подтверждающий тот факт, что у продавца, кроме реализуемой имеется иная, пригодная для проживания, недвижимость.

Как к таким сделкам относится ФНС

В налоговом законодательстве применяется понятие взаимозависимых лиц, являющихся участниками сделки. В целях налогообложения, если сделка совершена между такими лицами, налогоплательщику не предоставляется налоговый вычет ни в части потраченной на покупку суммы, ни в части уплаченных по ипотеке процентов.

Взаимозависимыми участниками сделки, совершаемой гражданами, признаются лица, состоящие друг с другом в близком родстве или относящиеся к членам одной семьи, это: супруги, братья и сестры, дети и родители, опекуны и опекаемые, усыновители и усыновленные. Предполагается, что если договор заключен между такими лицами, сделка может быть фиктивной.

К примеру, брат продает квартиру сестре по искусственно заниженной стоимости, чтобы уплатить в бюджет меньшую сумму налога. Существует также вероятность того, что квартира продана исключительно на бумаге, а реальные расчеты так и не произведены.

Сделки с несовершеннолетними детьми

ГК РФ прямо запрещает совершать возмездные сделки с не достигшими совершеннолетия лицами. И даже если принадлежащая ребенку недвижимость может быть реализована стороннему лицу, предварительно необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.

ОПП в свою очередь крайне неохотно одобряет сделки с недвижимостью несовершеннолетних лиц. Продавцу придется очень постараться, чтобы доказать, что сделка совершается в интересах такого лица и не приведет к критическому уменьшению его имущества. Идеальной в данном случае будет сделка, в результате которой улучшаются условия проживания несовершеннолетнего.

Сделки между супругами

Согласно семейному законодательству нажитое в браке имущество делится пополам. Поэтому если один супруг хочет продать другому общую недвижимость, предварительно нужно разделить совместно нажитое. Сделать это можно во несудебном порядке путем заключения нотариального соглашения или через суд. Кроме того, имущество может быть поделено и на основании брачного договора.

Обратите внимание! Если супруги продают общую недвижимость кому-то из родственников, сделка должна быть совершена либо от имени обоих собственников, либо с обязательным получением нотариального согласия на продажу супруга, не участвующего в сделке.

В том случае, когда квартира является единоличной собственностью одного из супругов, он праве продать ее любому лицу независимо от результатов раздела. К примеру, личной собственностью может быть признана недвижимость, приобретенная женой или мужем до регистрации брачного союза или перешедшая в собственность супруга во время брака в результате дарения или по наследству.

Покупка в ипотеку с маткапиталом

Если средства материнского капитала используются для погашения первоначального взноса или общей задолженности по ипотеке, вероятность мошенничества сводится к нулю.

Другое дело, если квартира покупается без привлечения средств кредитора, а сумма маткапитала перечисляется продавцу. В таком случае сделка, совершенная между родственниками или членами семьи, может стать поводом для всесторонней проверки ПФР, так как подобные схемы часто используются для обналичавания маткапитала.

Отношение кредиторов к сделкам с родственниками

Каждый банк действует сообразно не только действующим нормам права, но и внутренней политике. А это значит, что кредитор вправе обезопасить себя на случай возможного мошенничества. В этой связи отказ в одобрении ипотеки на покупку квартиры у родственников может последовать, если:

• заемщик заявляет заниженную стоимость недвижимости (значительно ниже рыночной);
• отсутствует подтверждение того, что после продажи квартиры продающему ее родственнику будет где жить;
• расчеты осуществляются в наличной форме.

В заключение отметим, что покупка в ипотеку жилья у родственника в принципе возможна. Однако прежде необходимо исключить нежелательные последствия, основываясь на установленных законом ограничениях и запретах.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку.

Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд.

Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга.

Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа.

Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

• Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.
• Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).
• Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.
• Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.

 Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя.

Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями.

Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.

 В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие.

Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт».

Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР.

Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников.

Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

• анкета-заявление;
• паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;
• нотариально заверенная копия трудовой книжки;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;
• справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Спросите у ипотечного специалиста