Рассказываем, с какими неприятностями можно столкнуться при аренде жилья и как обезопасить себя от них

Lipik Stock Media/shutterstock

Зачастую желание снять хорошее жилье в привлекательной локации и по приемлемой цене превращается в испытание. Еще хуже, когда после длительных поисков нужный вариант найден, но затем начинают вскрываться различные неприятные обстоятельства: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые.

Рассказываем, какие проблемы могут возникнуть при аренде жилья и как обезопасить себя от них.

Прежде всего необходимо уделить должное внимание договору найма жилья. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Документ нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие арендаторов пункты — от оплаты до ремонта. Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Перед тем как подписать договор найма жилья, нужно тщательно проверить все правоустанавливающие документы. Они должны быть оригиналами, а не копиями. Бывают случаи, когда собственник говорит, что проживает в квартире с мамой, показывает паспорт с пропиской и отмечает, что мама живет в деревне.

Арендаторы заселяются, а через пару дней приезжает мама, которая ничего не знает о сдаче квартиры, и выгоняет жильцов. Поэтому важно, чтобы при заключении договора присутствовали все собственники квартиры.

Если такой возможности нет, то должно быть предоставлено нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Lipik Stock Media/shutterstock

Бывают случаи, когда человек снимает квартиру, а вместе с ней получает долги за коммуналку: собственник стал должником, а жилец остается без электричества. Недобросовестный арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а квартирант становится перед выбором: продолжать поиски жилья и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо попросить у собственника отчет о коммунальных платежах до подписания договора. Если жилец все-таки решает остаться в этой квартире и погасить долг, нужно письменно оформить, что внесенная сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания.

Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель сразу после заселения. Однако спустя время неисправности так и остаются. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, такие особые условия должны быть прописаны в договоре. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупка нужной мебели.

Кроме того, нередки случаи, когда нарушаются устные договоренности о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, жилец делает ремонт квартиры за свой счет и не платит за аренду в течение нескольких месяцев.

Но некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Это в ряде случаев может спровоцировать разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда и до угроз расторгнуть договор.

Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее.

Lipik Stock Media/shutterstock

Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключается. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому даже в таком случае лучше заключить договор.

Встречаются случаи, когда квартира сдается по доверенности. В договоре обычно указано, что доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. Но в документе не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату.

Может произойти ситуация, когда жилец исправно оплачивает проживание доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.

Распространенный вариант обмана с техникой, когда при заселении собственник говорит, что все работает, а спустя время после подписания акта приема-передачи квартиры выясняется, что неисправна стиральная машина.

Вина в этом случае ляжет на арендатора. Во избежание подобных неприятностей нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества.

То же самое необходимо проделать применительно к мебели.

Lipik Stock Media/shutterstock

О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, да и узнать об этом достаточно трудно. Идти по квартирам и надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт, не стоит.

Для того чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, стоит обратить внимание на места общего пользования: подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с соседями не возникнет.

В бюджетных вариантах квартир нередко обнаруживаются тараканы, клопы или муравьи. Недобросовестные собственники умалчивают о проблеме и показывают жилье исключительно в светлое время суток, когда насекомые прячутся. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать «живность».

Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Арендодатель может начать отпираться и убеждать, что принесли это в квартиру сами жильцы, более того — заставить сделать дезинсекцию. Поэтому, чтобы избежать подобной ситуации, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.

Lipik Stock Media/shutterstock

Бывают случаи, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит, который обычно равен сумме месячной аренды жилья. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать деньги из-за досрочного расторжения договора найма. Чтобы не попадать в такую ситуацию, следует правильно составлять договор и внести в него необходимый пункт.

Плюсы и минусы аренды квартиры — Статьи раздела Аренда

Снять квартиру или приобрести – чтобы разрешить эту дилемму, нужно взвесить плюсы и минусы аренды и сделать для себя выводы. Разобраться со всеми за и против в этой статье нам поможет эксперт компании «Жилфонд» Ирина Вонарха. Она уже много лет руководит отделом аренды и знает все тонкости этого сегмента рынка недвижимости.

Содержание

Плюсы

1. Свобода выбора
2. Уровень комфорта
3. Нет риска лишиться жилья
4. Не нужно решать проблемы и тратиться на содержание
5. Легче найти общий язык с владельцем

Минусы

1. Нет квартиры в собственности
2. Зависимость от владельца
3. Риск пострадать от «чёрных риэлторов»
4. Нет возможности обустроить всё по своему вкусу
5. Повышение ставки

Плюсы

Основным плюсом аренды эксперт считает возможность свободно выбирать место жительства. Если человеку что-то не нравится в квартире, в соседях или в локации, можно оперативно сменить вариант. В случае с собственной квартирой переезд будет процессом более сложным и длительным.

– Рынок аренды мегаполисов всегда активен. Привлекательных вариантов много – у клиента есть выбор. Если у человека что-то меняется в жизни, к примеру, он устраивается на другую работу, можно без труда подобрать хорошую квартиру поближе к новому офису, – говорит эксперт.

Ещё один важный момент при выборе в пользу аренды – комфортные условия для жизни. Некоторым клиентам не по карману покупка квартиры в хорошем районе, с достойным ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Но они вполне могут арендовать жильё желаемого уровня.

– Купить квартиру в приличном жилом комплексе, да ещё с полным обустройством – довольно дорогостоящее приобретение. Мало у кого есть сразу вся сумма на покупку подобного варианта. Чтобы стать собственником такого жилья придётся взять ипотеку.

Но не все готовы оформлять долгосрочный кредит и переплачивать банку. В том числе по этой причине ряд клиентов предпочитает аренду. Тем более, что можно снять квартиру на длительный срок. Важно быть аккуратным жильцом.

Арендодатели заинтересованы в порядочных постояльцах и готовы предоставлять им свою квартиру на максимально долгий период, – рассуждает специалист.

Если у арендатора упал уровень заработка, он может снять квартиру подешевле. Риска потерять жильё, как, допустим, в ситуации с ипотекой, нет. Не нужно выполнять обязательства перед банком и ежемесячно вносить строго фиксированную сумму. Ставку всегда можно скорректировать, просто сменив арендную квартиру на вариант попроще.

– Есть возможность снимать одну квартиру с кем-то ещё, тем самым делить финансовую нагрузку. Такой вариант популярен среди студентов и молодых специалистов, которые делают первые шаги по карьерной лестнице, – делится наблюдениями специалист.

1. Не нужно решать проблемы и тратиться на содержание

Постояльцу не нужно платить налог на недвижимость, рассчитываться за капитальный ремонт, делать прочие взносы. Нет необходимости решать какие-то общедомовые проблемы, участвовать в собрании жильцов, вступать в споры с управляющей компанией – всё это заботы собственника.

– Если арендатора что-то не устраивает, он может быстро съехать – туда, где просто не будет проблем. Повторюсь, сменить арендное жильё гораздо проще. А собственнику придётся погружаться в проблемы этажа, подъезда, дома или даже микрорайона.

К примеру, рядом с домом может развернуться вырубка деревьев под площадку для какого-то незаконного строительства. Могут начаться проблемы с коммунальщиками. Придётся писать жалобы в разные инстанции, обращаться в суд. Всё это непростые задачи владельцев недвижимости.

Арендатору не нужно тратить время и силы на подобную борьбу, – уверена руководитель отдела аренды агентства «Жилфонд».

1. Легче найти общий язык с владельцем

Зачастую договориться с владельцем жилья арендатору проще, чем, в частности, ипотечному заёмщику с сотрудниками банка. Хозяина квартиры можно по-человечески попросить об отсрочке платежа на несколько дней.

– Или даже можно договориться о снижении ставки на какой-то объективно сложный экономический период – владелец обычно идёт навстречу, если не хочет потерять порядочного постояльца. Так, например, многие поступали во время пандемии, – вспоминает Ирина Вонарха.

Искать общий язык с финансовой организацией гораздо сложнее. Да, есть возможность взять отсрочку в рамках кредитных каникул или обратиться за рефинансированием. Но для этого придётся собирать документы, заполнять бумаги, тратить время. И не факт, что в результате удастся получить более выгодные условия.

Минусы

1. Нет квартиры в собственности

Квартирант не делает вложений в своё будущее, тратит деньги безвозвратно. И это, пожалуй, главный минус аренды. Собственное жильё – капитал владельца. Недвижимость – надёжный инструмент сохранения денег. Основной способ приобретения квартиры сейчас – это ипотека.

– Покупка жилья в кредит происходит на определённом этапе жизни, многим нужно время созреть для такого шага.

Решение взять ипотеку, как правило, принимают, когда создают семью, планируют детей, продвигаются по карьерной лестнице, делая накопления, которых хватит на первоначальный взнос.

При этом аренда остаётся отличным подспорьем в решении квартирного вопроса, в том числе и для покупателей жилья в ипотеку.

К примеру, когда недвижимость приобретена в новостройке, можно жить на съёмной квартире до окончания строительства, чтобы не тесниться в одних стенах с родственниками. Иногда, кстати, семьи сдают свои ипотечные квартиры, а сами при этом тоже арендуют жильё, но более просторное, в более удобном для себя районе, доплачивая определённую сумму. Тем самым они получают доступ к более комфортабельному варианту недвижимости, – рассказывает эксперт.

Общение с хозяином квартиры может стать головной болью арендатора. Бывает, что владелец недвижимости нарушает личные границы постояльца. Приходит без предупреждения, устраивает проверки. Визиты наносит в том числе, когда жильца нет дома.

По наблюдениям специалистов, такое происходит крайне редко. Вероятность столкнуться с подобным поведением собственника невелика, но риск всё же есть.

А ещё у арендодателя могут измениться жизненные обстоятельства, из-за чего он в любой момент потребует, чтобы квартирант съехал.

– Если вы арендуете жильё через надёжное агентство, то вы можете воспользоваться специальной услугой, благодаря которой при подобных форс-мажорах вам оперативно найдут аналогичный вариант для переезда. К примеру, у нас, в «Жилфонде», можно приобрести Гарантийный сертификат.

Если у вас оформлен этот документ, то платить за услугу по переселению не нужно. Конечно, незапланированный переезд – это лишние хлопоты и дискомфорт, но тут ничего не поделать.

Главное, что, по Гарантийному сертификату, риэлторы быстро подыщут достойный вариант, не придётся в спешке переезжать абы куда, – отмечает Ирина Вонарха.

1. Риск пострадать от «чёрных риэлторов»

При поиске арендной квартиры можно столкнуться с мошенниками. Есть риск заплатить за «услугу» и остаться и без денег, и без съёмного жилья. «Чёрные риэлторы» просят рассчитаться с ними заранее, после чего дают адреса, по которым на самом деле никто ничего не сдаёт, и исчезают с гонораром. Ещё хуже, когда постоялец вселяется и становится жертвой ограбления, подстроенного «арендодателями».

– Эти преступные схемы давно и хорошо известны. Правоохранительные органы и средства массовой информации регулярно предупреждают об опасности, но почему-то люди всё равно продолжают попадать в сети «чёрных риэлторов».

Возможно, причиной тому становится желание снять квартиру недорого. Привлекает низкая цена, которую просят за свои «услуги» мошенники. Если с вас требуют заплатить деньги заранее, стоит насторожиться. Ещё раз напомню, что добросовестные специалисты берут плату только за результат.

Услуги по подбору и показу недвижимости – оказываются бесплатно.

В агентстве особое внимание уделяется вопросам безопасности – фиксируются паспортные данные каждого клиента, составляются договоры, имеющие полную юридическую силу, тщательно проверяется информация об объектах недвижимости, – говорит руководитель отдела аренды «Жилфонда».

1. Нет возможности обустроить всё по своему вкусу

В съёмном жилье не почувствуешь себя полноценным хозяином. Нельзя без разрешения внести изменения в интерьер. Многие арендодатели запрещают заводить домашних животных.

Если у квартирантов есть дети, то рисунки на обоях и прочие шалости малышей могут обернуться для родителей скандалом с владельцами квартиры. Некоторые собственники и вовсе отказываются сдавать недвижимость семьям с ребятишками.

Таким арендаторам вообще сложнее найти подходящий вариант.

– Если арендатор хочет внести какие-то улучшения, например, сделать косметический ремонт, то всё это, разумеется, делается по согласованию с хозяином и владелец имущества не обязан компенсировать затраты.

В идеале подобные ситуации должны быть прописаны в договоре.

Подобные вопросы лучше всего изначально обсудить со специалистами агентства недвижимости, грамотные риэлтор и юрист дадут рекомендации по составлению договора, и вы будете юридически защищены на весь срок действия этого документа, – объясняет спикер.

Владелец может поднять стоимость аренды, и не всегда это решение обосновано. С таким неприятным сюрпризом часто сталкиваются те, кто снимает жильё без договора. Квартиросъёмщик будет вынужден сменить жильё, если не согласится с повышением ставки. Всё иначе, в частности, при расчётах за ипотеку. В отличие от арендных, платежи по кредиту строго фиксированы на весь срок гашения.

– Ипотека – хороший инструмент для покупки жилья, но не все могут позволить себе оформить заём. Решением квартирного вопроса становится аренда. Главное, обратиться в стабильную риэлторскую компанию. За свою многолетнюю историю «Жилфонд» сделал очень многое, чтобы рынок аренды стал цивилизованным.

Агентство гарантирует, что вы снимите квартиру точно у собственника. При оформлении договора найма специалисты внимательно проверяют паспортные данные, изучают правоустанавливающие документы. Договор составляется грамотно – в нём фиксируются все условия, чётко прописываются права и обязанности сторон.

Клиент получает максимально понятный документ, имеющий полную юридическую силу, – заключает эксперт рынка аренды жилья.

Уточнить подробности по вопросам аренды вы можете у риэлторов компании «Жилфонд» по телефону +7 (383) 227-14-14. Также вы можете оставить заявку дистанционно – специалисты агентства свяжутся с вами и проконсультируют бесплатно.

Своя квартира VS арендованная: что выгоднее

NewAfrica/Depositphotos

Покупка квартиры. Плюсы

Работа «на себя». И за ипотечную, и за арендованную квартиру приходится платить каждый месяц. Разница лишь в том, что при покупке жилья деньги не уходят в карман чужому человеку (арендодателю), а вкладываются в собственную недвижимость.

«Неважно, через какой срок вы выплатите ипотечный кредит, – через 10, 15 или 20 лет. В итоге вы получите эту квартиру в собственность, и уже в дальнейшем сможете ее передать по наследству, продать, сдать или подарить», – комментирует доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру по договору переуступки?

Сопутствующие бонусы. Беседовавшие с Domofond.ru эксперты сошлись во мнении, что у ипотечных и арендуемых квартир, по большому счету, разная целевая аудитория. Так, более молодые люди, не обремененные семьями, предпочитают арендовать жилье. Тогда как парам с детьми выгоднее оформить жилищный кредит на квартиру.

«Определенным преимуществом собственного жилья является наличие постоянной регистрации, которая упрощает некоторые бытовые вещи. К примеру, устройство детей в сад и школу по месту жительства», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Налоговые льготы. Собственники квартир должны ежегодно уплачивать налог на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости жилья и региона проживания.

По идее, данный факт можно было бы отнести к «минусам» собственной квартиры и «плюсам» арендуемой. Но, в целом, сумма налога не является настолько существенной в вопросе выбора покупки или аренды жилой недвижимости.

Кроме того, расходы на уплату налогов собственники, как правило, включают в арендную плату.

«При покупке квартиры есть возможность воспользоваться налоговыми льготами. Государство предоставляет имущественный вычет: 13% от стоимости жилья, но не более 2 млн руб. Максимально можно получить 260 тыс. руб. Также есть вычет по процентам за ипотеку. Для него отдельный лимит – 3 млн руб.», – объясняет управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Инвестиционная привлекательность. Покупка собственной квартиры – хороший способ сохранения сбережений. Недвижимость – один из самых стабильных активов. В последние годы стоимость жилья на рынке новостроек только растет, поэтому в среднесрочной перспективе при перепродаже квартиры можно еще и заработать, рассказывает Ирина Доброхотова.

Перспектива на будущее. Немногие об этом задумываются, но при покупке собственного жилья вы обеспечиваете себе стабильную жизнь при выходе на пенсию. Оплата услуг ЖКХ и налога на недвижимость – статьи расходов, которые по сравнению с арендными платежами имеют большую вероятность вписаться в пенсионные выплаты, отмечает Оксана Васильева.

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Покупка квартиры. Минусы

Большой первоначальный взнос и переплата. Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо иметь на руках достаточно крупную сумму денег на первоначальный взнос. Как правило, речь о 15-20% от стоимости жилья. Также не стоит забывать про переплату: за квартиру, купленную в ипотеку, подчас приходится отдать сумму, размер которой в 1,5-2 раза превышает первоначальную цену.

Согласование с банком. До выплаты жилищного кредита квартира находится в залоге у банка. Это накладывает на человека, взявшего ипотеку, определенные обязательства по согласованию с банком всех действий с данным жилье. Так, без ведома кредитной организации не получится продать, обменять квартиру или совершить с ней иные действия, комментирует Оксана Васильева.

Постоянная экономическая нагрузка. Данный пункт можно отнести к «минусам» условно, однако ипотека обязывает следить за финансовой дисциплиной. Платежи, предусмотренные кредитным договором, должны поступать в установленных размерах и с определенной периодичностью.

«В случае, если ваше финансовое положение ухудшится, вы вправе обратиться в банк для рефинансирования или реструктуризации кредита. Однако стопроцентной гарантии того, что условия ипотеки изменят в лучшую для вас сторону, никто дать не сможет. А если вы нарушите условия договора, с вас могут взыскать неустойку или даже обратить взыскание на заложенную квартиру», – объясняет Иван Иутин.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Аренда квартиры. Плюсы

Мобильность. Главным преимуществом арендного жилья является его «гибкость». Всегда есть возможность взять и сразу переехать в другой, более подходящий дом, район или даже соседний город. Также можно позволить себе жить в понравившемся лоте, купить который было бы трудно.

«Если упали доходы, можно переехать в более дешевую квартиру подальше от центра, либо, если квартира большая, найти сожителя, с которым можно разделить ежемесячную арендную плату. Второй вариант как раз наиболее распространен среди молодежи, которая зачастую арендует более дорогие квартиры в престижных районах города», – рассказывает Ирина Доброхотова.

Отсутствие трат на содержание и обслуживание жилья. Арендатору квартиры не нужно оплачивать капитальный и косметический ремонт дома, налог на недвижимость.

«На собственника жилья ложатся и другие расходы: к примеру, когда нужно устранить поломку или неполадки бытовой техники. Также владелец квартиры будет обязан оплатить сборы на ТСЖ, озеленение, замену окон от застройщика на новые и т.д.», – рассказывает Оксана Васильева.

Смена окружения. Каждый житель МКД знает, что живет не только в конкретной квартире, но и рядом с определенными соседями.

Здесь может не повезти: попадутся шумные соседи, любители попеть ночью в караоке; люди, делающие перманентный ремонт; собаки, выражающие протест против того, что они остались дома одни, и т.д.

Если разговоры не помогают решить проблему, собственникам квартиры приходится терпеть такое положение дел. Тогда как человек, снимающий жилье, может легко съехать.

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Права арендатора квартиры

Аренда квартиры. Минусы

Нет собственного жилья. Арендуя квартиру, вы не вкладываетесь в свое будущее – не покупаете квартиру. Пожалуй, это основной недостаток найма жилья.

Зависимость от собственника. Среди минусов аренды стоит отметить необходимость соблюдать требования собственника квартиры. Так, многие владельцы запрещают проживание с животными или маленькими детьми, комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Сюда же можно отнести незащищенное положение арендатора. Если у арендодателя изменились обстоятельства, и ему в какой-то момент потребовалась данная квартира, арендатор должен ее освободить и съехать с насиженного места.

Плюс к этому собственники могут часто и не всегда обоснованно поднимать стоимость аренды.

С учетом того, что многие договоры аренды на практике оказываются формальными и слабо регулируют отношения сторон, квартиросъемщики вынуждены съезжать из арендуемого жилья в связи с его удорожанием, дополняет Иван Иутин.

«Еще один важный момент: все улучшения и ремонт, которые арендатор производит в съемной квартире, остаются в итоге арендодателю, как владельцу данного имущества. И, если это не предусмотрено рамками договора, затраты на данные улучшения арендатору не компенсируются», – комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Экстраординарные требования владельца квартиры. При съеме квартиры арендатору приходится ежемесячно коммуницировать с арендодателем, который часто не понимает, что оказывает услугу за плату, а не делает одолжение. Нередки случаи, когда хозяин квартиры наносит визиты без предупреждения, проверяет жилье каждую неделю или приходит, когда жильца нет дома.

Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Калькулятор финансов

Есть устоявшееся мнение, что снимать квартиру дешевле, чем оплачивать платежи по ипотеке. Доказала, что это не всегда так, управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для примера Надежда взяла наиболее бюджетное предложение среди однокомнатных квартир в одном из ЖК комфорт-класса, расположенном в старых границах Москвы. Это квартира с чистовой отделкой площадью 32 кв. м и стоимостью 6,8 млн рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=2JrE999o0M4\u0026pp=ygV20JDRgNC10L3QtNCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L7RgiDRhdC-0LfRj9C40L3QsCDRgNCw0LfQsdC-0YAg0LLRgdC10YUg0LTQvtGB0YLQvtC40L3RgdGC0LIg0Lgg0L3QtdC00L7RgdGC0LDRgtC60L7Qsg%3D%3D

По данным Банка России, в январе средний срок ипотечного кредита составил 19 лет. Ставка по программе льготной ипотеки сегодня равна 6,5% годовых.

Приняв величину первоначального взноса в размере 1,36 млн рублей (20%), получается, что сумма займа составит 5,4 млн рублей, ежемесячный платеж – 41,6 тыс. рублей. В итоге покупатель квартиры должен заплатить за нее 9,5 млн рублей.

«При этом к цене жилья необходимо прибавить сумму налога за имущество (0,1% от кадастровой стоимости; в данном случае она приравнена к рыночной – 6800 рублей в год и 129,2 тыс. рублей за 19 лет), расходы на оформление квартиры (50 тыс.

рублей), траты на меблировку (250 тыс. рублей), а также платежи за услуги ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей).

Итого: покупка и содержание квартиры обойдется в сумму около 11,4 млн рублей», – приводит цифры Надежда Коркка.

Снять аналогичную квартиру в доме со схожими характеристиками, расположенном на территории ЮВАО, можно за 40 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды квартиры за 19 лет – 9,1 млн рублей.

К этому необходимо прибавить уже упомянутые выше расходы на оплату услуг ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей).

Итого: наниматель должен заплатить за арендуемую квартиру порядка 10,6 млн рублей.

На первый взгляд, в долгосрочном периоде наем выглядит выгоднее, чем приобретение квартиры в кредит. Однако, если принять во внимание продолжительность временного отрезка, снимающие жилье экономят не так много по сравнению с теми, кто взял квартиру в ипотеку.

«Ключевой аргумент за покупку жилья заключается в другом. Переплатив на 7,5% больше, покупатель, помимо непосредственно места проживания, получит еще высоколиквидный актив, которым можно распорядиться по своему усмотрению», – заключает Надежда Коркка.

Решать, какой вариант выгоднее или удобнее, каждому придется самостоятельно. Главное здесь – чтобы этот выбор был осознанным, а решение взвешенным. 

• Не пропустите:
• Как взять ипотеку: инструкция для новичков
• Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать
• Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
• Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Вопрос о том, как снять квартиру, чтобы не обманули, волнует многих арендаторов. В сети найдется масса пугающих историй об обмане людей со стороны недобросовестных посредников. И часто от этого не спасает даже договор.

Что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок? Об этом мы поговорили с юристом, риэлтором и опытным нанимателем. Наш материал о том, как правильно снимать квартиру, чтобы не разочароваться и не попасть на удочку мошенников.

Читайте также:  Раздел дома при разводе между супругами

 

О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.

«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“.

 — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего.

Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия». 

Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях

Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.

https://www.youtube.com/watch?v=2JrE999o0M4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.

Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.

«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации.

На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности.

Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.

Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.

Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».

Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников 

Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться. 

Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов. 

Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.

Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.

Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору

Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.

В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.

Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.

В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается.

У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы. Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости.

Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».

Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина 

По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».

Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.

Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.

По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.

В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии 

Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве». Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.

Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.

«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.

Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы

✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.

✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.

✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.

✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.

✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.

✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.

✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты. 

✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.