Дарить недвижимость может ее собственник. А получить недвижимость в подарок могут граждане, организации (юридические лица) или государство. Можно подарить квартиру или другой объект недвижимости как целиком, так и частично.

Дарение недвижимости запрещено в ряде случаев:

• Дети до 14 лет и недееспособные граждане или их представители не могут дарить недвижимость;
• Граждане, которые лечатся или содержатся в учреждениях соцзащиты, а также их супруги и родственники, не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений (например, пенсионер, живущий в доме престарелых, не может подарить квартиру сотруднику, который ухаживает за ним);
• Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей;
• Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу — хотя такая организация может подарить недвижимость гражданину и наоборот.

Договор должен содержать существенную информацию: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики квартиры (жилого дома или другого объекта недвижимости).

Обязательно следует указать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки.

Отдельно нужно указать, что квартира никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.

После этого пропишите в договоре условия сделки, например, кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый), и условия аннулирования договора (к примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску). Некоторые включают сюда пункт о том, что, если даритель пережил получателя, квартира возвращается к дарителю.

Для этого потребуется сделать несколько шагов:

Шаг 1. Соберите документы:

• договор дарения (можно составить самостоятельно, с помощью профессионального юриста или нотариуса);
• оригиналы паспортов дарителя и одаряемого;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о собственности на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если недвижимость в общей собственности (в остальных случаях не требуется);
• разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан;
• согласие банка, если в дар оформляется ипотечная квартира (если иное не указано при составлении договора об ипотеке).

Шаг 2. Подпишите договор дарения.

Шаг 3. Оплатите пошлину за оформление перехода права собственности (его стоимость 2 тыс. рублей) в любом банке или в МФЦ.

Шаг 4. Подайте в Росреестр документы, указанные в шаге 1, вместе с заявлением о переходе права собственности одним из способов:

• лично через многофункциональный центр госуслуг;
• подать заявление в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра;
• воспользоваться выездным приемом документов (специалисты Росреестра бесплатно примут документы по месту жительства у ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов I и II групп).

Шаг 5. После обработки документов Росреестр перерегистрирует право собственности на квартиру. Проверить статус заявления можно онлайн на сайте Росреестра

Самый простой путь — отправить договор дарения на регистрацию через МФЦ. Для этого всем участникам сделки либо их законным представителям нужно лично прийти в МФЦ с паспортами и пакетом документов.

В МФЦ выберите услугу «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и подайте документы.

После проверки документов сотрудник МФЦ выдаст вам расписку об их получении и сообщит о сроках готовности услуги.

Можно выбрать МФЦ не только по месту регистрации, но и в любом удобном районе — главное, убедитесь, что это подразделение занимается жилым фондом.

https://www.youtube.com/watch?v=yaNWcqEi4uQ\u0026pp=ygVT0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQsNGA0YHRgtCy0LXQvdC90L7QuSDQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0YfQtdGA0LXQtyDQnNCk0KY%3D

Если переход прав собственности на жилье зарегистрирован, правообладатель или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности может получить договор дарения с отметкой Росреестра о регистрации права и выписку из ЕГРН с печатью ведомства.

Да, могут, если договор содержит ошибки или был оформлен с нарушением закона. Например, если даритель будет признан недееспособным на момент заключения сделки (после завершения сделки это придется доказывать через суд) или если на него оказали давление.

Платить налог при дарении квартиры не требуется, если вы получили ее от близкого родственника:

• Супруга (супруги);
• Родителей или детей (в том числе усыновленных и удочеренных);
• Братьев или сестер;
• Бабушек/дедушек или внуков.

В остальных случаях придется заплатить подоходный налог 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры.

Отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если напишет отказ.

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:

• Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения;
• Ненадлежащим образом обращался с подарком.

Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами.

Как и в любых делах между близкими родственниками при дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае сделка может быть оспорена через суд и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Однако, оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.

На имущество, оформленное между ближайшими родственниками в виде договора дарения, распространяется следующее ограничение: продать ее без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только по прошествии трех лет.

Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, стоит прибегнуть к услугам нотариуса. Он составит грамотный документ и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.

Договор дарения: как оформить передачу квартиры в 2023 году

Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. «РБК-Недвижимость» разбирается в нюансах

fizkes/shutterstock

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.

Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2023 году.

Когда можно дарить

Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.

ГК РФ Статья 572. Договор дарения

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:

— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого.

Здесь следует помнить, что, согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор.

Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.

Безвозмездная сделка

Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу1, такая сделка признается мнимой или притворной.

Как оформить договор

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна ( fizkes/shutterstock)

Дарение доли квартиры

Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.

Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:

— В силу того что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники.

В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке).

В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.

Кому нельзя дарить

В ГК РФ2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Какие документы нужны при подготовке договора дарения:

• паспортные данные сторон сделки;
• свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
• технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
• доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.

Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением ( Photographee.eu/shutterstock)

Сколько стоит оформление

При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Налоги

В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

• супруг;
• братья и сестры (в том числе не полнородные);
• дети (в том числе усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество.

Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире.

Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:

— Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества.

В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.

 

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как зарегистрировать договор дарения

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами. 

На курсе повышения квалификации мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора

, определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.

Программа курса «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера».

Недвижимость может не только быть предметом договора купли-продажи, но и предоставляться в дар.

Есть определенные правила оформления такого договора, а также государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

О том, регистрируется сам договор дарения квартиры, дома, земли или достаточно зарегистрировать переход права собственности, а также о порядке такой регистрации читайте далее.

Нужно ли регистрировать договор дарения?

Закон предусматривает разные виды государственной регистрации. В частности, регистрацию самого договора, направленного на продажу, передачу в аренду или в дар недвижимости, либо регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=yaNWcqEi4uQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Сам договор дарения недвижимости государственной регистрации не подлежит. Однако переход права собственности на недвижимость обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в некоторых случаях перед этим его нужно заверить у нотариуса.

Это необходимо, когда:

• одним из дарителей выступает несовершеннолетний или недееспособный;
• недвижимость дарят ее совместные собственники.

Обратите внимание! Недвижимость не может быть подарена родителями от имени детей в возрасте до 14 лет. Переход права собственности по сделке не зарегистрируют, поэтому можно даже не пытаться составлять такой договор.

Квартира

Как и в общем случае, госрегистрации подлежит только переход права собственности на квартиру.

Порядок оформления договора дарения квартиры зависит от того, сколько собственников у жилья.

Дело в том, что недвижимость может оформляться в индивидуальную собственность, долевую, когда у каждого участника есть определенная доля, либо в общую совместную собственность, когда доли не определены в натуре (так происходит, например, если вы приобрели жилье в браке, и неважно, на кого именно зарегистрировано право собственности на квартиру).

Общий порядок оформления схож, но есть и особенности:

1. Если недвижимость находится в общей долевой собственности (например, в квартире две доли, равным образом распределенные между собственниками, и право каждого зарегистрировано в ЕГРН), то можно предоставить в дар свою часть квартиры, не получая при этом дополнительное согласие других долевых владельцев. И неважно, кто одаряемый, знаком он с другими долевыми собственниками или нет.

2. Если жилье в общей совместной собственности супругов, нужно получить согласие всех участников процесса, чтобы исключить судебные разбирательства в последующем.

Дом

Когда вы хотите подарить дом, нужно учитывать права на землю (дом стоит на земле, поэтому собственник и постройки, и самого участка должен быть один). Нельзя оформить дом на одного человека, а землю — на другого, поэтому если человек хочет оформить дарственную на дом, то и земля обязательно должна предоставляться по такому же документу.

Госрегистрации подлежит переход права собственности на землю и дом.

Земельный участок

Участки передаются в дар так же, как и другие виды недвижимости. Однако помните, что требуется провести межевание земли с получением всех необходимых документов перед тем, как даритель сможет передать ее в дар. Это связано с необходимостью точно определить границы участка, а также точки его соприкосновения с другими участками.

Государственной регистрации, как и в иных случаях, подлежит исключительно переход права собственности на землю, а не сам договор дарения.

Порядок регистрации в Росреестре

Процедура достаточно проста. Понадобится подготовить необходимые документы, передать их в Росреестр (напрямую, через МФЦ, онлайн на сайте, направить по почте, через нотариуса) и подождать результата оказания государственной услуги.

Заявление на регистрацию дарения

Заявление на регистрацию договора дарения в Росреестре будет заполнено сотрудниками на основании переданных вами документов и содержания договора аренды. Вам достаточно подписать составленный документ.

На портале «Госуслуги» заявление подать не получится, поскольку такая услуга онлайн не предоставляется (услуга только описывается, но не указывается, что заявление можно подать удаленно).

Однако онлайн можно подать документы через сайт Росреестра.

Документы для регистрации

Регистрация перехода права собственности по договору дарения в Росреестре требует представления следующего пакета документов:

1. Договор дарения — 3 экземпляра.

2. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

3. Нотариальная доверенность на представителя, если вы действуете через представителя.

4. Свидетельство о госрегистрации права собственности, если оно было выдано (этот документ выдавался только до 15.07.2016), либо выписка из ЕГРН.

5. Паспорта сторон договора.

6. Иные документы при необходимости. Например, согласие супруга на дарение квартиры, находящейся в общей собственности (нотариальное).

Госпошлина за регистрацию

Законодательством предусмотрена госпошлина за регистрацию перехода права собственности. Размер госпошлины в общем случае составляет 2000 руб. В некоторых случаях, например при дарении земельных участков, размер пошлины иной. В частности, при регистрации земли для ведения подсобного хозяйства уплачивается пошлина в размере 350 руб.

Сроки регистрации дарения

Государством прописаны правила, которые касаются сроков проведения регистрации договора дарения. Стандартным считается срок от 7 до 10 дней. Все зависит от того, куда и как было изначально подано заявление: в МФЦ, непосредственно в Росреестр, онлайн.

Регистрация дарственной через МФЦ

МФЦ («Мои документы») перенаправляют документы в Росреестр, а не регистрируют сами, поэтому срок регистрации в этом случае чуть дольше (увеличивается на 2 рабочих дня). Однако в некоторых регионах Росреестр не принимает документы напрямую. Тогда оформите регистрацию онлайн или обратитесь в МФЦ.

https://www.youtube.com/watch?v=EW0br6n6NHE\u0026pp=ygVT0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LTQsNGA0YHRgtCy0LXQvdC90L7QuSDQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0YfQtdGA0LXQtyDQnNCk0KY%3D

При этом важно учитывать следующие правила:

1. Должны явиться обе стороны с заранее собранным пакетом документов.

2. Не забудьте заранее уплатить госпошлину. Несмотря на то, что представлять квитанцию необязательно, факт оплаты проверят.

3. Перед выбором территориального отдела МФЦ следует удостовериться, что там оказывается необходимая вам услуга.

4. После того как истечет законодательно установленный срок регистрации прав на одариваемого человека, нужно прийти в МФЦ и получить на руки договор дарения, где уже есть отметка о проведенной регистрации в Росреестре, а также иные документы, в частности выписку из ЕГРН.

Можно ли зарегистрировать дарственную через «Госуслуги»?

Зарегистрировать переход права собственности по договору дарения нельзя, поскольку сервис не предоставляет такую возможность.

***

Таким образом, договор дарения регистрировать не нужно — регистрируется только переход права собственности на недвижимость. Но имейте в виду, что в некоторых случаях может потребоваться нотариальное удостоверение договора.

Договор дарения: как его оформить, сколько это стоит и можно ли оспорить сделку

Собственник квартиры может подарить ее детям, тете, брату и даже соседке. Но для этого нужно оформить дарственную или договор дарения. Рассказываем, как правильно это сделать, какие есть риски и можно ли признать такую сделку недействительной.

Что такое дарственная на квартиру

Дарственная, или договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества.

Оформляют ее часто для передачи между родственниками условно наследуемого имущества, так как оформить дарственную проще, чем завещание.

Кроме того, в случае с договором дарения близкому родственнику не нужно платить ни пошлину, ни налог, который возникает при наследовании по завещанию.

По закону письменный договор нужно составлять при передаче любого имущества дороже трех тысяч рублей. Договор дарения недвижимости нужно составить и официально зарегистрировать. Сделку — оформить в Росреестре, иначе она будет признана ничтожной.

Кто может оформить дарственную

Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен. Недееспособный человек и его представитель не смогут оформить дарственную. Детям младше 14 лет тоже запрещено дарить свою недвижимость, как и их родителям, опекунам или иным представителям.

На кого можно оформить дарственную

Здесь все проще — подарить недвижимость (как и любое другое имущество) можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием.

Однако если стороны договора дарения — не близкие родственники, тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества.

Получить в подарок недвижимость могут и физические лица, и юридические, и даже государство.

Как оформить дарственную

Чтобы составить договор дарения, понадобятся паспорта дарителя и одариваемого.

«Договор дарения предполагает обязательное условие: его подписание должно произойти одновременно двумя сторонами — дарителем и одаряемым. Это исключает подлоги и внесение корректировок в договор. Поэтому без вашего участия договор дарения оформить невозможно», — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Быстрова Наталья, адвокатский кабинет «Юр-интуиция».

Документы, которые нужны для оформления дарственной:

• Паспорт дарителя
• Паспорт одариваемого
• Свидетельство о праве собственности
• Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (в случаях, когда оно необходимо)
• Согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан
• Согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости
• Выписка из ЕГРН
• Техпаспорт

В договор нужно внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.

Также в договоре нужно прописать условия сделки — например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия аннулирования договора. К таким может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Выставлять условия для передачи имущества даритель не может — в таком случае сделка будет ничтожной.

Когда нельзя дарить недвижимость

Помимо недееспособности и возраста, есть и другие ограничения для договора дарения.

Если человек лечится или содержится в учреждениях соцзащиты, то ни он, ни его родственники и супруги не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.

Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.

Сколько стоит договор дарения

При оформлении договора дарения могут быть следующие расходы:

• Оплата услуг нотариуса
• Оплата пошлины за оформление перехода права собственности
• Налог на подарок

Налог считается в процентах от стоимости подарка, так что сумма может быть разной, как и стоимость услуг нотариуса, а вот пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей.

Налог

Налог на подарок равен подоходному налогу — 13%. Его можно не платить, но только если подарок был получен от кого-то очень близкого:

• Супруга (супруги)
• Родителей
• Детей
• Родных братьев или сестер
• Бабушек и дедушек
• Внуков

Как зарегистрировать сделку

Нужно оплатить пошлину, а затем подать документы в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра.

Риски для дарителя

При дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае они могут оспорить сделку через суд, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Но добиться этого непросто, говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству:

«Так, например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определенных случаях.

Крайне важной является фактура правоотношений, но в большинстве случаев признать такую сделку недействительной не удастся. Аналогично — в ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой.

Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно же, она дееспособна, не имеет место обман или заблуждение».

Однако оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.

Частые вопросы

• Можно ли оформлять дарственную на долю в квартире?
• Да, подарить можно любую недвижимость.
• Можно ли оформить сделку без собственника квартиры?
• Нет, дарить недвижимость имеет право только ее собственник.
• Можно ли отказаться от подарка?

Да, но сделать это гораздо проще до заключения сделки, чем после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность можно написать письменный отказ.

В чем разница между дарственной и завещанием?

Основное отличие дарственной от завещания — в моменте перехода права собственности на имущество к новому собственнику.

«Если рассматривать квартиру как предмет договора дарения, то переход права собственности на нее произойдет в момент подписания договора и передачи имущества.

А при составлении завещания — только после смерти собственника и истечения общего срока для принятия наследства (6 месяцев), — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Наталья Быстрова. — То есть дарственная позволяет передать имущество здесь и сейчас, а завещание — только после смерти.

Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, а завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным».

«Завещание можно отменить в любой момент, а вот дарственную так просто отменить не получится, — говорит юрист, специалист в сфере правового консалтинга Нихад Касумов. — Ведь дарственная — это сделка, по которой вы принимаете на себя обязанность передать кому-то ценную вещь.

Просто так отменить ее закон не позволяет. Только в исключительных случаях — например, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, при которой эта вещь может быть утрачена.

Но все это нужно будет доказывать еще в суде, а для отмены завещания достаточно посетить нотариуса».

Можно ли оспорить дарственную на квартиру?

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:

• Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения
• Ненадлежащим образом обращался с подарком

1. Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или был вынужден действовать из-за угроз и давления.
2. На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется следующее ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.
3. Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.

Кому и как правильно подарить квартиру | Отмена дарения | Как оспорить договор дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Место оформления договора выбирается исходя из условий заключения сделки. Некоторые условия предполагают заключение сделки только через нотариуса. 

В МФЦ

В МФЦ помогают заключить договор на супруга или родственника (ему уже должно быть 18 лет). Для сделки следует:

1. записаться в МФЦ;

2. подготовить все документы;

3. оплатить государственную пошлину (сумма пошлины – 2000 рублей, но при подаче заявки на портале госуслуг сумма пошлины снижается до 1400 рублей);

4. в случае электронного оформления договора потребуется подписание договора при помощи ЭЦП;

5. прийти в МФЦ, заполнить все бумаги и дождаться оформления договора.

У нотариуса

Сдать документы, и заключить договор можно по желанию и у нотариуса. Ниже перечислены случаи когда заключение договора дарения через нотариуса обязательно:

1. даритель дарит не всю недвижимость, а только ее долю;

2. одаряемый не достиг совершеннолетия;

3. одаряемый не является законным супругом и родственником;

4. одна из сторон не может по объективным причинам прийти в МФЦ лично.

В Росреестре

Зарегистрировать право собственности по договору дарения можно в Росреестре. Для этого необходимы документы:

1. договоренность, если сделка проводилась по договоренности;

2. договор дарения в двух экземплярах;

3. правоустанавливающие бумаги.

Нотариальное оформление договора дарения

В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).

Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).

Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).

Стоимость оформления дарственной

Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.

Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги  производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.

Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.

Кому нельзя дарить недвижимость?

Согласно ГК РФ запрещено оформлять договор дарения между работниками ряда организаций (образовательные, медицинские учреждения), государственными служащими, коммерческими организациями, если договор стоит больше 3000 рублей.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему?

Подарить недвижимость несовершеннолетнему можно, но для этого придется обратиться к нотариусу. Его помощь также потребуется при оформлении договора по факту дарения недвижимости недееспособному человеку.

Договор дарения оформляется письменно: процедура идентична стандартной. Если одаряемому нет 14 лет, договор подписывают его законные представители. По достижению 14 лет и до совершеннолетия одаряемый подписывает договор дарения самостоятельно, но с согласия законных представителей.

Как подарить долю в квартире?

Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников. 

Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.

При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.

Дарение ипотечной квартиры

Будучи безусловной собственностью владельца, приобретенная на банковский заем квартира является залоговой, т.к. обеспечивает кредитованные средства. Можно ли подарить ипотечную квартиру с невыплаченным кредитом?

Недвижимость, состоящую в ипотечном обременении, ее собственник вправе дарить лишь при одобрении залогодержателя (закон за №102-ФЗ, ст.37, п.1).

Условие о возможности передачи прав собственности на залоговую квартиру через дарственную должно быть внесено в ипотечный договор.

Это возможно сделать, даже если в подписанном с банком договоре нет пункта о допустимости смены заемщика при сохранении объекта залога – несложно оформить дополнительное соглашение. Однако прежде требуется согласование дарения с ипотечным банком.

Если ипотека по квартире действует менее 10 лет, если заемная сумма погашена менее, чем на 65% и если лицо, одариваемое залоговой недвижимостью, не докажет платежеспособности – вероятность отказа банка по сделке дарения составит 99%.

Определяя платежеспособность одаряемого ипотечной квартирой банк будет оценивать местоположение многоэтажки с залоговой квартирой, развитость инфраструктуры в этом районе (населенном пункте) и существующем месте жительства лица, которому заемщик намерен подарить залоговое жилье. При выводе о невозможности долговременного трудоустройства одаряемого гражданина в населенном пункте по адресу ипотечной квартиры, по сделке дарения одобрения банка не будет.

Заметим, что банк-кредитор скорее всего одобрит дарение залоговой квартиры, если финансовое состояние заемщика по объективным причинам (утрата работоспособности, болезнь) потеряло стабильность, а потенциально одаряемыми являются супруг(а) либо взрослые (трудоустроенные) дети заемщика, т.е. его близкие родственники.

Что касается дарения доли в ипотечной квартире – такую сделку кредитный банк гарантированно не согласует, поскольку увеличение числа собственников резко осложнит возможность возврата заемных средств (непогашенной части ипотечной суммы) путем продажи квартиры. Т.е. норма закона о правопреемниках залогодателя, как о солидарных залогодателях (закон за №102-ФЗ, ст.38, п.2) в большей степени относится к унаследованной ипотечной недвижимости.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Отметим, что Налоговый кодекс устанавливает также минимальные сроки владения подаренной недвижимость до ее последующей продажи (ст.217.1, п.3). При продаже дареной квартиры спустя менее, чем три года владения, одаряемый обязан выплатить НДФЛ вне зависимости от степени родства дарителю (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.2).

Сроки действия дарственной

Срок действия договора дарения не ограничен. После подписания договора обеими сторонами документ может быть отправлен на регистрацию в любое время. До тех пор, пока регистрация не состоялась, квартирой может распоряжаться только даритель: он же ее содержит и выплачивает налоговые начисления.

Отмена сделки дарения жилья дарителем

Даритель вправе отменить договор дарения в следующих случаях (Гражданский кодекс, гл.32, ст.578):

• если одаряемый покушается на жизнь либо здоровье дарителя или кого-либо из его семьи;
• если после совершения сделки даритель лишается последнего имущества. 
• после оформления договора состояние здоровья, семейное, имущественное положение дарителя ухудшилось и повлияло на качество его жизни;
• при недостойном обращении одаряемого с объектом дарения (в рассматриваемом случае – квартирой), возникновении угрозы ее уничтожения (утраты).

Пунктов в статье ГК об отмене дарения больше, однако применение остальных пунктов помимо вышеперечисленных при дарении квартиры невозможно из-за перехода прав собственности. По названным пунктам отмена дарения производится судебным разбирательством.

Однако основания для отмены договора должны быть существенными и доказанными. Законный отказ не подразумевает возмещения финансовых и моральных убытков одаряемому.

По факту судебного решения об отмене сделки дарения одаряемый обязан вернуть квартиру в собственность дарителю, если одаряемый на момент решения суда ею владеет. Если квартира продана третьему лицу – одаряемый обязан выплатить дарителю ее действительную стоимость.

Отметим, что третье лицо – покупатель данной квартиры – при отмене сделки дарения никаких последствий не несет, поскольку не является участником взаимоотношений между дарителем-одаряемым и сделка купли-продажи совершена им законно.

Оспаривание сделки дарения возможно на основаниях, изложенных в Гражданском кодексе (ст.166). Начать оспаривание договора дарения вправе как участники сделки, так и третьи лица (обычно это родственники). Впрочем оспорить дарение квартиры непросто, поскольку сложно собрать достаточную доказательную базу.

Можно ли оспорить дарственную, и как это сделать?

Даритель может оспорить договор дарения, а после его смерти такое право переходит к наследникам. На основании иска процедура оспаривания проводится в суде.

Прежде чем обращаться в суд, следует уточнить, когда оспаривание договора возможно. При наличии законных оснований сделка будет аннулирована.

Договор дарения признают недействительным, если:

• в нем прописаны некорректные условия. Например, даритель дарит квартиру одаряемому с учетом, что последний будет его пожизненно содержать;
• под договором дарения скрыта иная сделка – купля-продажа. Сделка считается притворной и мнимой;
• договор не соответствует законодательным нормам;
• договор нарушает нравственные основы и угрожает государственной безопасности, природе и прочее;
• договор составлен лицом, не понимающим и не осознающим свои действия;
• процедура дарения произошла в состоянии заблуждения;
• квартира была передана несовершеннолетним.

В случае смерти дарителя оспорить сделку сложно, но все-таки возможно. Для оспаривания договора в суд должны обратиться наследники дарителя, доказав, что:

• квартира являлась общей собственностью супругов, и даритель в момент заключения сделки не заручился согласием мужа/жены;
• договор, а именно подпись поддельна. Доказать это поможет почерковедческая экспертиза;
• в договоре имеются юридические ошибки и прописанные незаконные условия – посмертная передача имущества или пожизненное содержание дарителя;
• подписать договор дарителя вынудило моральное давление или физическое воздействие со стороны одаряемого;
• одаряемый заплатил за квартиру деньги. Доказать этот факт помогут независимые свидетели или другие весомые аргументы;
• в момент подписания договора даритель был недееспособен;
• одаряемый причастен к смерти дарителя.

Чтобы оспорить договор дарения, следует проверить, достаточно ли для того оснований. Если ответ утвердителен, следует составить исковое заявление и направить в суд.

С иском предоставляют:

• заключения экспертов;
• видео- и аудиозаписи, показания свидетелей;
• выписки, документы и справки, которые подтверждают недействительность сделки;
• договор дарения, который следует оспорить;
• квитанции об оплате пошлины.

Иск могут вернуть обратно, когда:

• не доказано досудебное урегулирование;
• истец недееспособен;
• отсутствует подпись истца;
• в случае неправильной подсудности.

Стоит понимать: все случаи индивидуальны, и на исход решения влияют самые разные факторы. Проще оспорить договор, подтвердив недееспособность (дарителя), в остальных же случаях прикладывается больше усилий для достижения удовлетворительного результата.

Важно: оспорить договор, заверенный у нотариуса, намного сложнее. Поэтому для одаряемого такой способ заключения договора наиболее предпочтителен.