Российские законы позволяют купить квартиру в рассрочку не только от банка или строительной компании, но и обычного человека, гражданского лица. В любом случае квартира считается заложенной, пока не будет выплачена ее полная стоимость.

Обычная история – человек хочет купить квартиру, но на нее либо совсем нет денег, либо не хватает какой-то части. При этом есть 2 выхода: взять ипотеку на несколько десятков лет, или взять рассрочку на срок до 5 лет.

Рассрочка не так популярна, как ипотека, т.к. о ней существует множество мифов и догадок. Например, популярно заблуждение, что отсрочить платеж может только банк или строительная компания. На самом деле на рассрочку может согласиться и обычный продавец, если он не хочет или не может искать другого покупателя.

 Что такое покупка квартиры в рассрочку?

Купля-продажа квартир в рассрочку – это сделка, в которой продавец является кредитором, а покупатель – заёмщиком. Вы берете займ у продавца, оставляя в залог объект сделки – квартиру. Покупателю такая сделка выгодна: выплачивается не вся стоимость единоразово, а какая-то ее часть ежемесячно. Также ему не нужно оформлять и получать одобрение на ипотеку, переплачивать проценты и издержки.

Важно также, что для покупки квартиры в рассрочку не требуются документы о размере дохода. Не нужно привлекать поручителей. Продавец не может назначить дополнительные, скрытые платежи, а значит вы не будете переплачивать за пользование займом и обслуживание. Вероятность получить рассрочку выше, чем получить одобрение на ипотеку.

Стандартная ситуация, в которой наиболее выгодно предложить отсрочить платежи – вы собираетесь продать машину, квартиру или ждете получения крупной суммы из другого источника дохода, но уже нашли понравившуюся квартиру и боитесь, что ее может кто-то перекупить. Сделка с рассрочкой даст вам время, чтобы вы накопили нужную сумму, а до той поры уже въехали в приобретенную квартиру.

Продавцам полезно предложить отсрочку, если мало желающих приобрести их недвижимость. Рассрочка благодаря своей гибкости быстро привлечет покупателей.

Вторая причина, по которой популярна такая система – опасения возможности падения цен на недвижимость.

Проще продать сейчас по большей цене и дождаться полной выплаты в течение нескольких лет, чем продать за меньшую стоимость, но внесенную единовременным платежом.

Рассрочка – это выгодно?

Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Покупателю рассрочка выгодна, если у него есть стабильный источник дохода или ожидается получение крупной суммы в недалеком будущем. Продавцы же серьезно рискуют, если не будут следить за грамотностью оформления договора купли-продажи на квартиру с рассрочкой.

Приобретатель может переехать в квартиру, которая является объектом сделки, сразу после оформления соответствующих документов. Он может в ней жить, но не имеет права ей распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству и т.д.). До момента полного погашения задолженности квартира считается обремененной залогом.

Обременение в виде залога – это гарантия для бывшего владельца. Так он может быть уверен, что вы не исчезнете с платежами, перепродав недвижимость кому-то другому. Что же такое рассрочка? Это продажа-покупка объекта недвижимости, имеющая черты ипотеки, но при этом предоставляемая без участия банка.

В рассрочку можно взять не только вторичное, но и первичное жилье. Вторичку продают гражданские лица, а первичку – застройщики. Кстати, предложение по оформлению рассрочки от строительной компании можно получить на этапе строительства, до ввода в эксплуатацию.

Поэтому в строительной компании на рассрочку оформляется не ДКП, т.к. по факту объекта недвижимости еще не существует, а ДДУ.

Кому подойдёт покупка в рассрочку?

Эксперты фиксируют большое число таких сделок на российском рынке. Хотя выгодно, эффективно программу помесячного распределения платежей могут использовать только 2 категории людей.

Первая категория – люди, которые готовы внести половину стоимости сразу же, при оформлении договора, а оставшуюся часть в течение 6 или 12 месяцев. В таком случае строительная компания может дать беспроцентную рассрочку.

Но покупатели должны быть готовы ежемесячно вносить достаточно крупную сумму (половину стоимости квартиры разделить на 6 месяцев).

Поэтому другими критериями к определению данной категории покупателей будут: стабильно высокий доход, уверенность в скором получении крупной прибыли (к примеру, от реализации своего автомобиля, дома и другого имущества).

Вторая категория – люди, которым банк не одобряет ипотеку. Причины могут быть любыми, кроме низкого дохода. Если вы не способны платить ипотеку с относительно небольшими ежемесячными взносами, то в выплате рассрочки тоже могут возникнуть проблемы.

Таким образом, покупка в рассрочку подойдет людям со стабильной, высокой зарплатой, уверенным в хорошем уровне зарплаты в ближайший год.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Оформление квартиры в рассрочку ничем не отличается от сделки на обычных условиях. Разве что первым этапом будет – договориться с собственником/застройщиком о том, в какой срок и какую сумму вы будете выплачивать частями. Остальные этапы стандартные:

1. Подписать предварительный ДКП.

2. Внести задаток/авансовый платеж.

3. Собрать документы на квартиру (список ниже).

4. Подписать основной ДКП.

5. Обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за перерегистрацией прав собственности. Заявление продавца указывает, что квартира будет налагаться обременением в виде залога.

6. Дождаться проверки документов и выдачи выписки из ЕГРН (7-9 дней).

7. Получить выписку из ЕГРН, содержащую имя нового собственника и указание об обременении.

8. Вносить платежи согласно графику в договоре.

9. Внести последний платеж и обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за снятием обременения.

Если график внесения платежей будет нарушен или оплата совсем прекратиться, продавец имеет право начать судебное разбирательство. На практике по таким вопросам выносятся 2 вида решений. Ответчика обяжут выплатить задолженность либо в неопределенный срок, что невыгодно для истца, либо за короткий срок, единовременным платежом, что ответчик сделать не сможет по объективным факторам.

 Как оформляется непосредственно договор

Правильно оформленный ДКП на квартиру с рассрочкой содержит четкий порядок и график ежемесячных платежей. Обязательно также соответствие нормам Гражданского Кодекса РФ.

К примеру, в 454 статье прописано, что продающая сторона передает недвижимость, а покупающая – деньги в сумме, которая обозначена договором.

Статьи 488 и 489 предусматривают обязанность покупателя внести сумму (или части) вовремя, не позже дат, обозначенных в договоре.

Если платеж все же был просрочен следует 2 вида штрафных санкций: либо возврат неоплаченного имущества, либо оплата оставшейся задолженности с начислением штрафа.

Стандартные пункты, из которых строится ДКП на недвижимость с рассрочкой:

• ФИО, контакты и паспортные данные сторон сделки;
• параметры недвижимости: площадь, номер этажа, фактический адрес, кадастровый номер и др.;
• серия и номер документа, дающего право собственности продавцу: свидетельства, выписки из ЕГРН, договора дарения, свидетельства о праве наследования и т.д.;
• реальная стоимость недвижимости;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• порядок и даты внесения платежей (сроки, суммы);
• процент и сумма первоначального платежа;
• штрафные санкции за просрочку;
• основания и порядок расторжения договора;
• дата последнего платежа, снятие обременения и полная передача прав владения.

Если договор будет оформлен по данным пунктам, юридически он будет иметь статус ипотечного. Это снизит некоторые риски продавца.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Документы, которые необходимо принести в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав, обычно одинаковы. Рассрочка никак на пополнение списка документов не влияет. Сбором документов занимается продавец. Перечень документов для перерегистрации права собственности:

1. Техпаспорт квартиры. Оформление: БТИ. Срок: 1 месяц. Стоимость: от 1 500 до 2 300 р. Срок действия: 1 год.

2. Выписка из домовой книги или справка о прописанных гражданах. Оформление: паспортный стол, МФЦ, Госуслуги. Примечание: стоит позаботиться о том, чтобы к моменту покупки в квартире никто не был зарегистрирован.

3. Копия лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке. Оформление: Информационно-расчетный центр.

4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность продавца, а такте тот факт, что квартира не является обремененной, заложенной или арестованной.

5. Другой документ, дающий право собственности продавцу (договор дарения, свидетельство о наследовании или др.).

6. Согласие супруги на продажу недвижимости (если продавец женат), согласие органов опеки (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети).

7. Основной договор купли-продажи, содержащий условия, на которых дается рассрочка.

8. Заявления продавца и покупателя.

9. Квитанция оплаченной гос. пошлины (2 000 р.).

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Если вы хотите взять квартиру в рассрочку на первичном рынке, для начала стоит узнать у строительной компании, предоставляет ли она такую программу. Например, в Новороссийске купить квартиру в рассрочку можно у многих строительных компаний, таких как «Неометрия», «Дарстрой-Юг» и «ЮгСтройИмпериал», застройщика лидера продаж АСКА Недвижимость – жилого комплекса «Босфор».

Поэтапная схема такая: понимаете, даст ли строительная компания рассрочку, узнаете в отделе продаж условия и список документов, которые потребуются для покупки.

После того как вы заключите ДКП или ДДУ, можете вносить первоначальный взнос. Какая будет сумма первого взноса, тоже решить застройщик.

После внесения первоначального платежа вы можете переезжать в квартиру или дождаться ввода в эксплуатацию, а также оплачивать ежемесячные платежи по условиям договора.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Самое важное – убедиться, что продавец на самом деле является собственником предлагаемой к покупке квартиры. Если окажется, что у него не было права распоряжаться недвижимостью, сделку признают недействительной.

Российское законодательство позволяет купить в рассрочку у обычного человека, гражданского лица. Но при возникновении форс-мажоров, непредвиденных обстоятельств, есть вероятность, что квартира будет возвращена в собственность продавцу. Хотя он будет обязан вернуть все внесенные средства.

И продавец, и покупатель должны быть готовы сначала переоформить права собственности на квартиру с наложением обременения, а потом (после выплаты полной стоимости) снять это обременение. Выгода в данном случае в том, что не потребуется много справок, оформления страховки, переплаты из-за процентов (в сравнении с ипотекой от банка).

По понятным причинам на сделки с предоставлением рассрочки соглашаются только продавцы, близко знакомые со своими покупателями: их друзья, родственники, коллеги. Т.к. для физ.

лица в такой сделке крайне важно доверие к покупателю. Но даже близкие отношения между сторонами не должны быть основанием для отказа от юридической безопасности.

Вы также должны запросить документы, которые подтверждают право собственности.

Кроме перечисленных документов (пункт Перечень необходимых документов для рассрочки) для сделки на вторичном рынке лучше запросить также справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую, что продавец не находится на учете в ПНД.

Если после заключения договора родственники продавца докажут, что он имел зависимость, через суд сделку признают недействительной.

Конечно, суд обяжет вернуть внесенные средства, но по понятным причинам возврат средств затянется на неопределенный срок.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Хотя в такой сделке больше рискует именно продавец, кое-что может угрожать и покупателю. Например, вы можете столкнуться с отказом переоформления прав собственности. Это может быть не прямая угроза или настойчивый отказ, а, к примеру, затягивание срока.

Чтобы такого не случилось, нужно вносить средства только под расписку о их получении, и лучше в присутствии нотариуса. Расписка о последнем платеже должна включать также указание, что задолженность выплачена в полном размере. Не передавайте деньги лично, без свидетелей и расписки. Пусть нотариус подтвердит, что вы производили выплаты вовремя, согласно графику и закрыли долг полностью.

Вывод

Мы описали стандартную программу рассрочки, стандартные требования, условия, пакеты документов. Однако, в каждой конкретной строительной компании могут быть свои критерии. Поэтому внимательно изучите договор, прежде чем соглашаться на оформление сделки.

Преимущества покупки в рассрочку

В заключение расскажем, чем отличаются рассрочка и ипотека. Первая программа хороша тем, что застройщик, предлагающий ее, сам заинтересован в оформлении такой сделки. Поэтому вам могут предложить гибкую систему оплаты, отсутствие процентной ставки, удобные графики платежей, большой выбор вариантов и т.д.

Также рассрочка будет оформлена быстрее, чем ипотека. Застройщик – это не банк. Ему не принципиально, кому продавать недвижимость, поэтому к проверке они относятся не с такой тщательностью. Например, для рассрочки не нужна справка о зарплате.

Наконец, застройщики не так суровы в штрафных санкциях, могут помочь в форс-мажорах. Например, на практике были ситуации, когда покупателю возвращали все потраченные деньги.

Мы составили таблицу сравнения ипотеки и рассрочки, чтобы вам проще было понять, чем отличаются программы.

Критерий сравнения	Ипотека от банка	Рассрочка от застройщика
Сроки	1 год – 30 лет	4 месяца – 5 лет
Процент	8–15%	0–3%
Первоначальный платеж	10–30%	30–70%
Объект	Первичная недвижимость (дом, квартира, коттедж); Гаражи; Объекты ИЖС и СНТ; Вторичная недвижимость.	Первичная недвижимость
Документы на одобрение	Более 10 документов (справка о доходах, сертификат на мат. капитал и мн. др.)	2 документа (паспорт и письменное согласие супругов)
Кредитная история	Учитывается	Не учитывается
Объект	Любой дом, ЖК и т.д.	Конкретные ЖК от данного застройщика
Оформление страховки	Обязательно	Не обязательно

Недостатки

Размер первоначально платежа достаточно большой, поэтому для заключения сделки с застройщиком нужно обладать серьезными финансовыми возможностями. Такой порядок гарантирует, что вы сможете выплатить оставшуюся часть задолженности.

Не все могут оплатить полную стоимость недвижимости за предоставляемый срок. Ежемесячно нужно вносить довольно крупную сумму. Это больше, чем платеж за ипотеку. И хотя застройщики предлагают рассрочку без переплат, некоторые порой взимают комиссии.

Может случится так, что стоимость кв. м. будет пересмотрена. Т.е. вам придется выплатить больше, чем рассчитывали на первом этапе. С другой стороны, есть застройщики, которые фиксируют стоимость недвижимости.

Остальные нюансы

Проверяйте репутацию строительной компании, к которой обращаетесь. То, что вы берете квартиру в рассрочку, не обезопасит вас от непредвиденной остановки стройки. Застройщик может оставить вам и без денег, и без дома. Избегайте малоизвестных компаний и застройщиков с плохой репутацией. Помочь проверить репутацию могут риелторы агентства недвижимости.

Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

1. Продавец выполняет роль кредитора.
2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса. Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее продать недвижимость.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка — это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Поэтому в данном случае не заключается договор покупки квартиры в рассрочку (так как самой квартиры еще юридически не существует), а договор долевого строительства.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

• то должен вернуть неоплаченное имущество;
• уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

• стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
• предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
• основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
• сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
• права и обязанности сторон.

• Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.
• Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.
• Договор должен содержать график платежей, а именно:

• общую стоимость квартиры;
• сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
• количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
• порядок внесения платежей;
• сроки полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
• порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

1. Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.
2. Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Купить квартиру в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными

По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (от одного года до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей ( shutterstock.com)

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.

Эксперты в статье

• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Что такое покупка жилья в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).

«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию.

Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%.

Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры.

В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления.

В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.

Какой бывает рассрочка

На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка.

Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева.

Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами ( Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Что нужно покупателю:

• паспорт;
• не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.

Требования к застройщику:

• официальная регистрация;
• наличие разрешений на строительство;
• уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
• наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме.

Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров.

Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате.

Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.

Какие рассрочки предлагают девелоперы сейчас

Поговорим о разнице ипотеки и рассрочки. Нюансы ипотеки и рассрочки от застройщиков. Почему рассрочка может быть невыгодна для покупателя

Ипотека и рассрочка — основные отличия

Ипотека в рассрочку в новостройках

Как происходит оформление

Почему рассрочка может быть невыгодна покупателям

Рассрочка на другие виды жилья

Принятие решение о том, какой способ покупки жилья подходит лучше – рассрочка или ипотека, нужно учитывать отличия между ними. Наиболее значимая разница состоит в следующем:

1. Кредитор. Ипотечное кредитование оформляет банк, рассрочку – застройщик.
2. Срок. Для ипотечного финансирования нормальным условием считается продолжительность в 10 или 20 лет, в некоторых банках – до 25-30. Рассрочка редко предоставляется дольше, чем на год-два, в крайнем случае – два с половиной.
3. Первоначальный взнос. При оформлении ипотечного кредита нередко удается договорить об отсутствии стартового платежа. Альтернативный вариант финансирования требует уплатить не менее 20% от стоимости квартиры. У некоторых застройщиков указанная цифра достигает 30-40%, а самые выгодные условия предоставляются при уплате половины суммы.
4. Процент. Ипотечная ставка ниже других видов кредитования. Но при получении рассрочки в новостройке нередко удается вообще не переплачивать.
5. Страховка. Оформление ипотеки неизбежно сопровождается получением страхового полиса. Для второй из рассматриваемых схем покупки жилья это требование не относится к актуальным.
6. Выбор жилья для покупки. Ипотечное кредитование позволяет приобрести квартиру или дом как первичном, так и на вторичном рынке. Рассрочка распространяется исключительно на новостройки.

Не стоит забывать о том, что условия предоставления обеих финансовых услуг сильно варьируются в зависимости от конкретного банка или застройщика. Важно помнить о возможности совмещения условий каждой из них в одном продукте. Типичный пример – ипотека в рассрочку от СберБанка, который активно сотрудничает сразу с несколькими крупными российскими застройщиками.

Ипотека в рассрочку в новостройках

Сегодня сотрудничество банков и застройщиков стремительно расширяется.

Главной причиной этого стали нововведения в законодательстве, регламентирующем правила долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

В настоящее время привлечение средств дольщиков возможно исключительно в рамках проектного финансирования стройки со стороны банка и открытия так называемых эскроу-счетов.

В результате зависимость застройщиков от банковских средств заметно возросла, одним из результатов чего стало появление такой услуги, как ипотека в рассрочку. Она фактически является совместным продуктом банка и строительной организации.

Главным преимуществом рассрочки выступает минимизация общих расходов на покупку жилья. В числе недостатков – необходимость начального платежа, незначительный срок и необходимость выбирать квартиру в новостройке.

Плюс ипотеки – возможность получить крупную сумму и на очень длительный срок, что делает доступнее покупку более дорогого жилья. Другими достоинствами банковской услуги выступают:

• понятные условия финансирования;
• большое количество банков, предлагающих ипотечное кредитование;
• наличие на рынке комплексных предложений, сочетающих ипотеку с рассрочкой, и т.д.

Ключевой недостаток ипотечного кредитования – необходимость платить достаточно серьезный процент банку. Общая переплата по кредиту нередко достигается очень внушительных размеров, доходя до 30-50% исходной стоимости жилья или даже больше.

Условия — сроки и суммы

Конкретные условия финансирования по каждому из рассматриваемых вариантов очень сильно варьируются в зависимости от правил конкретного банка или застройщика. Особенно выгодным выступает сотрудничество для участников многочисленных рекламных акций, часто проводимых и финансовыми, и строительными организациями.

Как происходит оформление

Порядок получения ипотеки не отличается от обычного кредитования. Рассрочка оформляется непосредственно у застройщика или в банке при оформлении комплексной услуги. В любом случае в обязательном порядке составляется договор с детальными условиями сделки, который подписывают все заинтересованные стороны.

Важным юридическим нюансом становится необходимость регистрации прав собственности покупателя на приобретаемое жилье в Росреестре. Применительно к ипотеке она происходит одновременно с подписанием договора, но учитывает обременение. В отношении рассрочки регистрация происходит после полного выполнения финансовых обязательств.

Почему рассрочка может быть невыгодна покупателям

Основные минусы рассрочки были упомянуты выше. Но в силу актуальности вопроса целесообразно перечислить их еще раз:

• небольшая продолжительность рассрочки;
• необходимость платить внушительный начальный взнос;
• переход прав собственности только после полного выполнения финансовых обязательств;
• ограничение в плане выбора жилья исключительно новостройками.

Рассрочка на другие виды жилья

Услугу предоставления рассрочки на вторичное жилье или частные дома сложно назвать широко распространенной. Любые подобные продукты становятся следствием индивидуальных договоренностей потенциального покупателя и застройщика или банка.

FAQ

В чем основные отличия рассрочки и ипотеки?

Рассматриваемые способы покупки жилья обычно сравниваются по нескольким параметрам:

• кредитору: для ипотеки это банк, для рассрочки – застройщик;
• сроку финансирования: до 30 лет при ипотечном кредитовании, до 2,5 лет при альтернативном варианте;
• начальному платежу: небольшой, вплоть до нуля при ипотеке и не менее 20% при рассрочке.

Каковы плюсы и минусы рассрочки?

Главным плюсом рассрочки заслуженно считается возможность сэкономить, причем очень значительно, на покупке жилья. Из недостатков – необходимость начального взноса, повышенный риски и относительно короткий срок.

В чем состоят плюсы и минусы ипотеки?

Достоинства ипотечного кредитования хорошо известны: большой размер, серьезная длительность, относительно низкий процент. Основным недостатком становится необходимость платить банку, причем сумма переплаты нередко достигается очень существенной величины.

Что такое ипотека с рассрочкой?

Комплексная услуга, которую банк предоставляет в сотрудничестве с застройщиком. Совмещает преимущества каждого из вариантов покупки жилья и одновременно минимизирует их недостатки.

И рассрочка, и ипотека стали сегодня популярной финансовой услугой, позволяющей приобрести жилье на сравнительно выгодных условиях. Каждая из них обладает собственным набором плюсов и минусов, что предоставляет потенциальному покупателю возможность подобрать оптимальную схему сотрудничества с банком или застройщиком.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов | ЦИАН

       В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .

            В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).  Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку  уплаты платежей покупателем.

           Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи  с рассрочкой пункт,  будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены  покупателем. Согласно п.5 ст.

488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

            При купле-продаже квартиры с рассрочкой  платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты  распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).

  Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца  не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца,  а также заявить об этом при подаче документов на государственную  регистрацию перехода права собственности.

             Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи  следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.

В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке,  в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на  расписках о получении денежных средств  у нотариуса.

 Так при необходимости покупателю  будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.

                В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи  с рассрочкой платежа  без участия банка, так как  не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула.  Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что  «если что-то пойдет не так»,   не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру.  Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа    только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в  определенных жизненных   ситуациях    именно такая сделка будет являться оптимальным решением.

Рассрочка на недвижимость между физическими лицами

Глоссарий

/ 9 ноября 2022 10:10

Текст изменился / 28 ноября 2022

Все знают о банковском ипотечном кредитовании, но оформить ипотеку можно и напрямую, без участия банка. О том, как устроена рассрочка на недвижимость между физлицами и как ее правильно оформить, читайте в статье.

Рассрочка на недвижимость между физлицами — удобный и выгодный инструмент

Когда мы хотим купить квартиру и у нас нет полной суммы, куда мы обращаемся? Правильно, в банк. Но мало кто знает, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, можно заключить договор напрямую с собственником.

По факту рассрочка между частными лицами — это ипотека, условия которой прописываются в договоре. Подобные случаи встречаются не так часто, но свои преимущества у ипотеки между физлицами все же есть.

Например, приобретая квартиру у собственника, вы по сути берете на нее рассрочку с первоначальным взносом. То есть оставшуюся стоимость недвижимости разделят на равные части, а вы будете вносить платежи следующие несколько лет без переплаты процентов.

В некоторых случаях немного доплатить все же придется, но цифры будут не такими внушительными в сравнении с банковскими.

Однако в силу того, что договор заключается между физлицами, такой способ покупки недвижимости предполагает некоторые риски. Поэтому перед заключением сделки советуем детально прописать все условия в договоре — так обе стороны будут юридически защищены в случае форс-мажоров.

Об ипотеке или ипотечном кредитовании слышали все, но между этими понятиями есть существенная разница.

Ипотека подразумевает, что в сделке участвуют два лица. Один передает другому квартиру под залог, который выступает гарантией того, что должник выполнит свои обязательства. В противном случае он потеряет недвижимость.

Ипотечное кредитование отличается тем, что при заключении договора присутствует еще и третья сторона — банк, который финансирует сделку.

Финансировать вашу сделку поможет Совкомбанк. Мы предлагаем широкий выбор ипотечных программ, а найти подходящее жилье не составит труда даже на вторичном рынке.

Когда люди продают недвижимость на «вторичке», не прибегая к заемным средствам банка, обычно покупатель платит всю сумму сразу. Но есть и другой путь — рассрочка.

В этом случае между продавцом и покупателем заключается договор, в котором прописывают ежемесячную оплату и другие условия сделки.

Стоит также отметить, что рассрочка на недвижимость между физлицами не запрещена законодательно, даже несмотря на то, что в ней не участвует банк.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами

Рынки первичной и вторичной недвижимости сильно отличаются друг от друга. Причем дело не только в праве собственности на жилье, но и в разных категориях рисков.

Вкладывая деньги в новостройку, люди, как правило, переживают только за то, что застройщика лишат финансирования и строительство заморозят.

Чаще всего застройщики замораживают строительства из-за нехватки финансирования и технических неувязок

С вторичкой настолько глобальные риски отсутствуют, но зато хватает других, более мелких неприятностей.

Например, известная проблема со многими домами на вторичном рынке — права собственности. Чем больше хозяев было у квартиры, тем больше юридических проблем с ней может возникнуть. Поэтому риэлторы обычно не советуют брать недвижимость, которая перепродавалась по несколько раз в течение коротких промежутков времени.

Кроме того, существует стереотип, что ко «вторичке» относятся преимущественно квартиры в старых домах, без ремонта и исправных коммуникаций. На самом деле это не совсем так — хорошие варианты есть как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, дома вторичного рынка обычно располагаются в местах с уже развитой инфраструктурой.

Однако многие люди действительно испытывают затруднения при продаже старых квартир, и рассрочка между физическими лицами может частично решить эту проблему. Так, продавцам будет намного проще продать трудно реализуемую недвижимость, а покупатели смогут приобрести жилплощадь на более выгодных условиях.

Кроме того, при частных сделках покупателям не нужно беспокоиться о подтверждении дохода или испорченной кредитной истории, а также отпадает необходимость привлечения созаемщиков и поручителей для обеспечения дополнительной платежеспособности.

Все эти показатели не имеют большого значения. Продавец квартиры, конечно, тоже может потребовать от вас подтвердить доход или внести в договор поручителя, но вряд ли будет этим заниматься.

Стоит также отметить, что ипотека — это целевой кредит. То есть банк выдает деньги только для определенной покупки, в данном случае — квартиры. Отсутствие банка дает продавцу возможность использовать деньги не по целевому назначению и тратить их как угодно, не отчитываясь.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами

Особых отличий между обычной ипотекой и рассрочкой между физлицами нет. Частники точно так же подают заявление в Росреестр, чтобы права собственности в будущем перешли покупателю, а учреждение регистрирует факт сделки.

Разница заключается в следующем:

• в договор вносят дополнительные изменения, касающиеся помесячной оплаты;
• подавая документы в Росреестр, стороны соглашаются, что на время выплаты покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью. Продажа, дарение и завещание квартиры находятся под запретом, пока не будет уплачена вся сумма.

Грамотно составленный договор обеспечит защиту обеих сторон

Договор купли-продажи между частниками вполне стандартный, а все отличия находятся в разделе, посвященном оплате.

Чтобы сделка имела юридическую силу и обе стороны были защищены, необходимо максимально подробно расписать все условия предоставления рассрочки. Среди них:

• полная стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса — как в денежном выражении, так и в процентном;
• общее количество платежей и их размер;
• дата и порядок оплаты;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафы в случае невыполнения условий договора;
• причины расторжения договора;
• указание на то, что квартира находится в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит установленную сумму.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами

Ипотека между физическими лицами имеет все те же риски, что и любые другие сделки на вторичном рынке недвижимости. К ним можно отнести и вышеперечисленные юридические проблемы с правом собственности, и часто встречающиеся случаи незаконной перепланировки квартиры.

Существуют и другие недостатки, свойственные только этому типу кредитования, но большая часть из них регулируется грамотно составленным договором.

Тем не менее есть еще одна важная особенность — отсутствие страховки, которую обычно как раз обеспечивает банк. Если покупатель недвижимости в какой-то момент не сможет платить из-за утраты трудоспособности, то решить эту проблему будет сложнее. Поэтому лучше оформлять рассрочку на небольшие сроки — максимум два-три года.

Оформляя ипотеку в Совкомбанке, вы всегда получаете страховку на случай потери трудоспособности, а возможность растянуть платежи на длительные сроки серьезно уменьшит ежемесячный платеж.

Самый очевидный риск — утрата покупателем платежеспособности. Но это вовсе не означает, что вы потеряете квартиру и деньги. Вспоминаем, что при подаче заявления в Росреестр на квартиру накладывается обременение, а значит, покупатель ничего не сможет с ней делать, пока не выплатит долг. Поскольку платить его он больше не в состоянии, придется обращаться в суд и расторгать договор.

Если бы речь шла об обычной ипотеке, которую выдает банк, то у этой ситуации могло бы быть три исхода:

1. суд вынуждает покупателя досрочно выплатить всю сумму;
2. по решению суда квартиру продадут, чтобы погасить долг;
3. суд вернет все на свои места и заставит вернуть продавцу квартиру, а покупателю — его деньги.

При ипотеке между частниками суд чаще всего обращается к третьему варианту. Конечно, отдавать деньги назад не хочет никто, зато вы точно не останетесь без квартиры.

Риски для покупателя

Для покупателя тоже есть существенные риски, связанные с правом собственности. Как мы уже упомянули, после получения денег продавец отправляет заявку в Росреестр для снятия обременения.

В редких случаях недобросовестные владельцы квартир могут затянуть этот процесс либо вовсе от него отказаться. Получается ситуация, в которой покупатель выполнил все условия договора, но не получил в собственность недвижимость.

Проблема прав на владение недвижимостью является одной из самых распространенных на вторичном рынке

Выход все тот же — обращаемся в суд. При себе необходимо иметь документальное подтверждение того, что оплата произведена в полном объеме. В идеале — каждую передачу денег заверить у нотариуса с подписями обеих сторон.

Расписки выступят неоспоримым аргументом в суде того, что вы не только полностью выполнили условия договора, но и погашали платежи в установленные сроки.

Важно отметить, что процесс передачи денег в присутствии нотариуса тоже нужно прописать в договоре.

Ипотека между физическими лицами — малоизвестный, но местами очень эффективный способ приобретения недвижимости. Он помогает как продавцу, так и покупателю, но все же сопряжен с некоторыми рисками, что всегда стоит учитывать. Главное — грамотно составленный договор, который избавит вас от лишних проблем.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram