К сожалению, многие дольщики сталкиваются тем, что строительство дома затягивается, а его сдача в эксплуатацию переносится на более поздний срок…

Часто это происходит потому, что у застройщика возникли финансовые проблемы, и прежние соинвесторы становятся пострадавшими дольщиками. Но задержка сроков не обязательно говорит о безнадежности ситуации.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, что в реальности происходит на стройплощадке и к чему стоит готовиться при срыве сроков сдачи дома.

Сроки срываются не так уж редко

Статистика говорит о том, что более половины жилых комплексов в России вводят в эксплуатацию позже изначально запланированного срока. Причем такая тенденция характерна для всех категорий домов и не зависит от размера застройщика. Сроки нарушают как небольшие, так и крупные строительные компании по проектам и стандарт-класса, и бизнес-класса.

Застройщик может переносить сроки не только из-за финансовых проблем

Чтобы перенести срок вручения ключей дольщикам, нужны серьезные причины. Но это не всегда говорит о неблагонадежности застройщика и его финансовых трудностях, особенно если подобный форс-мажор случается у компании впервые.

Как отмечает гендиректор IKON Development Евгения Акимова, часто девелоперы переносят сроки потому, что при подключении дома к коммуникациям возникли сложности.

Из-за монополии, которая сложилась на рынке таких услуг, поставщики зачастую не могут вовремя обработать поступающий поток заявок и подключают объект к тепло- и водоснабжению позже срока, поясняет эксперт.

Таким образом, дольщики получают ключи с опозданием, хотя застройщик выполнил все работы вовремя. Поэтому Евгения Акимова советует не паниковать, если дом уже достроен и находится на этапе подключения к коммуникациям.

Также причиной нарушения сроков могут стать проблемы прохождения объектом госкомиссии, которая отказывается его принимать.

К примеру, выявлены недостатки, связанные с использованием некачественных материалов, работами генерального подрядчика, нарушением технологии строительства.

В таком случае застройщику придется устранять эти дефекты. Часто возникают проблемы с документацией, которая нужна для госрегистрации объекта.

Задержка до полугода – нормальная практика

В среднем в России дома сдают на 3 месяца позже запланированного срока. Учитывая сложившуюся практику ввода новостроек в эксплуатацию, нарушение сроков до 6 месяцев можно считать вполне нормальным.

Но, по словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, при этом застройщик должен предпринимать какие-либо действия, чтобы решить возникшие проблемы.

Если сдача дома затянулась более чем на полгода, дольщику стоит насторожиться.

Если строительство прекратилось – пора бить тревогу

Если строительство ведется очень медленными темпами, значит, «что-то пошло не так». Это можно понять по простаивающей технике, отсутствию или малому количеству рабочих, медленному прогрессу в возведении дома. Также стоит насторожиться, если застройщик перестал сообщать о ситуации на стройплощадке.

По словам Евгении Акимовой, раньше фото строящегося дома со всех ракурсов появлялись на сайте девелопера еженедельно, а сейчас они появляются реже и отображают только вид с одной точки, то, возможно, возникли некоторые проблемы.

Тревожным сигналом является исчезновение с сайта видеотрансляции со стройки, которая должна вестись круглосуточно.

Также плохо, если застройщик отказывается пускать дольщика на строящийся объект, хотя раньше без проблем проводил экскурсии.

Строительные работы не всегда видно

Но ситуации, когда строительство остановилось после возведения нескольких этажей и когда выполняемые работы просто не видно, отличаются.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что некоторые покупатели пугаются, если на стройплощадке нет кранов.

Но застройщик мог завершить первые корпуса и рыть котлован для следующих. В таком случае вполне нормально, что кранов нет – они будут нужны позже. К тому же, застройщик может сэкономить, отказавшись на время от аренды кранов.

А если корпус уже возведен, в нем могут выполняться внутренние работы.

Застройщик должен проинформировать дольщиков о задержке сроков

Согласно закону, за два месяца до окончания срока застройщик должен направить дольщику письменное уведомление о задержке строительства, чтобы подписать дополнительное соглашение с новым временем сдачи объекта. Если строительная компания этого не сделает, ему грозит административная ответственность с выплатой штрафа.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов говорит, что надежные застройщики стараются детально информировать о том, почему произошла задержка и когда возникшие проблемы удастся решить. Кроме застройщика, у дольщика есть ряд источников информации – от социальных сетей до государственных инстанций.

Право на получение неустойки

Дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки сдачи квартиры (но при условии, что он не подписал соглашение с перенесенными сроками). Однако, по словам Ирины Доброхотовой, суды уменьшают размер неустойки, поскольку выплата больших сумм может привести к банкротству компании либо она уже обанкротилась и на это не имеет денег.

Дмитрий Логинов говорит, что часто дольщики, не дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, бегут с исками о взыскании неустойки в суд, но, как правило, это усугубляет ситуацию.

С точки зрения отдельно взятого дольщика решение о взыскании неустойки хорошее, но это плохо для всех дольщиков в совокупности.

Чтобы завершить проект, застройщик нуждается в стабильном финансировании, а если регулярно платить штрафы дольщикам, его просто не будет. В результате компания может разориться, а дом так и не сдадут.

Дождаться готовой квартиры или вернуть деньги

Если сроки нарушены, а объект ещё далёк от финальной стадии, дольщик может действовать двумя способами. Если дом достроен, но не подключен к сетям, эксперты рекомендуют добиваться именно получения квартиры. А если строительство остановилось на уровне начальных этажей, имеет смысл требовать назад вложенные деньги, говорит Ирина Доброхотова.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предупреждает, что шанс вернуть деньги у дольщика есть, пока не начнется процедура банкротства.  Если же застройщик официально будет признан банкротом, дольщики становятся в третью очередь кредиторов.

Но, как правило, у близких к банкротству компаний практически нет денег, поэтому получить деньги вряд ли удастся. Тогда существует другой вариант – просить компенсации у государства. Такая возможность появляется, если недостроенный дом включат в список проблемных объектов. Это автоматически происходит вместе с банкротством застройщика.

С момента остановки строительных работ до признания компании банкротом должно пройти минимум полгода.

Когда проект признают долгостроем, граждане-соинвесторы включаются в список обманутых дольщиков. В каждом регионе этот список свой. В таком случае к решению вопроса подключаются местные власти.

Если дом находится на начальных этапах строительства, дольщикам положена компенсация из бюджета.

Если до завершения объекта осталось не так много работ, власти ищут другого застройщика, который его завершит.

_____________________

 Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?

Просрочка в новостройке — что делать

Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.

Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ

Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.

Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.

Но и нервов вы потратите намного меньше.

Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.

Расторгать или не расторгать договор

Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.

Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.

Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.

Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.

Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию

Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?

Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.

Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения.

С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.

Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?

Возврат денег по договору. Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.

Проценты за пользование деньгами. За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.

Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.

Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.

Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.

5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.

Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.

3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля

Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.

Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.

Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.

Компенсация морального вреда. Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.

Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».

Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.

Если вы хотите дождаться свою квартиру

Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?

Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.

Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:

3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.

Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.

Компенсация морального вреда. Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика. Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.

Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.

Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.

На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.

Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.

  К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.

Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.

Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес,  отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.

Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.

Заключение

На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика.

Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно.

Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.

Как вести себя дольщику, если застройщик срывает сроки сдачи объекта недвижимости

Сейчас нередко встречаются ситуации, когда застройщики по своему усмотрению в одностороннем порядке сдвигают сроки и не сдают объект недвижимости заказчикам вовремя. Что в этом случае делать дольщикам? Самое главное, не забывать, что их права защищают сразу несколько законов: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.(214-ФЗ). В этих законодательных актах есть очень важные пункты, которые помогут обманутым дольщикам в борьбе с недобросовестными застройщиками:

1. В случае нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства, согласно Федеральному закону 214-ФЗ, дольщик может получить неустойку за каждый просроченный день после даты, оговорённой в договоре долевого участия.
2. Если сдача объекта задерживается больше, чем на два месяца, у дольщика появляется право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. В этом случае неустойка будет рассчитана с момента внесения дольщиком денег, предустановленных договором.

• Простейшая формула расчёта неустойки:
• Н=СДх1/300СРхДПх2
• Н – неустойка; СД – сумма, внесённая дольщиком по договору; СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ на день расчёта (вычисляется в процентах); ДП – дни просрочки.

Эта формула действует в отношении дольщиков – физических лиц. Есть похожая схема расчётов для юридических лиц.

Механизм взыскания неустойки в случае нарушения застройщиком сроков, оговорённых в договоре долевого участия.

На примере из жизни разберёмся, как это должно действовать. Предположим, просрочка по договору долевого участия составляет 200 календарных дней, стоимость квартиры по договору — 6 300 000 рублей.

По Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ неустойка будет составлять одну трёхсотую часть от ставки рефинансирования Центробанка России за просроченный день, умноженную на два.

То есть при задержке сдачи объекта на двести дней  застройщик обязан выплатить пострадавшей стороне:

6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей.

То есть дольщик должен получить немногим меньше семисот тысяч рублей.

Однако на практике может возникнуть ряд сложностей, поскольку в суде недобросовестные застройщики зачастую прибегают к помощи статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта статья позволяет снизить размер взыскиваемой неустойки по заявлению, в данном случае, ответчика.

Обычно ответчик старается найти возможность списать свои промахи на форс-мажорные обстоятельства, не позволившие ему соблюсти оговорённые с дольщиком сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Почти всегда, точнее, в подавляющем большинстве случаев, идут навстречу застройщикам и серьёзно снижают размер финансовых требований обманутого дольщика.

Как в подобной ситуации должен действовать обманутый дольщик?

Прежде всего, обратиться к Постановлению № 81 Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года.

Там, в частности, говорится: «Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства».

Из данного документа видно, что дольщик не должен доказывать размер убытка, причинённого ему недобросовестным застройщиком. Поэтому, опираясь на первый пункт всё той же 333 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, он имеет право предоставить суду доказательства морального и материального ущерба, нанесённого ему ответчиком.

Эти доказательства могут быть основаны на изменении процентных ставок по ипотечным и потребительским кредитам, росте цен на товары, скачкам курса валют и тому подобным обстоятельствам.

Иными словами дольщику будет необходимо доказать соразмерность требования по взысканию им неустойки и ущерба, который этот дольщик понёс из-за того, что застройщик нарушил или самовольно изменил срок сдачи объекта долевого участия.

В данном случае доказательством может послужить, например, договор аренды съёмного жилья и документы об оплате коммунальных услуг. Ещё можно предоставить договор ипотечного кредитования с квитанциями по оплате процентов. Туда же можно приложить медицинские справки и рецепты, подтверждающие ухудшение здоровья дольщика по вине недобросовестного застройщика.

Если для погашения ипотеки дольщик собирался сдавать своё будущее жильё в аренду, то доказательным обоснованием требуемого объёма неустойки будет предварительный договор аренды. Обманутому дольщику важно запомнить главное: любой свой убыток следует подтверждать документами.

И, естественно, чем их будет больше, тем вероятнее неустойка будет выплачена в полном объёме. Иначе почти со стопроцентной уверенностью можно сказать, что застройщик, если и не уйдёт от уплаты неустойки, то заплатит пострадавшей стороне сумму в разы меньшую, чем была заявлена. В нашем случае размер неустойки может быть снижен практически в пять раз: с почти семисот тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.

Нюансы расторжения договора долевого участия

В случае уверенности дольщика в платёжеспособности застройщика, по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.

, дольщик может не только потребовать выплатить ему неустойку, но и в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Можно попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке. Однако если застройщик откажется признать требования дольщика законными и вопрос придётся решать в суде, в таком случае пострадавшая сторона вправе требовать взыскания штрафа.

По закону «О защите прав потребителей» это взыскание составит пятьдесят процентов от задолженности застройщика за вычетом суммы неустойки.

В случае, если дольщик выиграет судебный процесс, ему, конечно же, будут компенсированы судебные издержки. Что касается неустойки, требуемой с застройщика по Федеральному закону 214-ФЗ, то её размер так же, как и в случае без расторжения договора долевого участия в строительстве, может быть снижен по просьбе застройщика.

Безусловно, он опять обратится к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. И так же, как и в предыдущем случае, по постановлению Верховного арбитражного суда № 81, дольщику придётся доказывать соразмерность своих финансовых претензий и убытков, понесённых им из-за сорванных застройщиком сроков сдачи объекта.

Несмотря на это, одностороннее расторжение дольщиком договора долевого участия —  вполне распространённое явление.  В случае возникновения таких конфликтов, суды чаще всего становятся на сторону обманутых дольщиков, так как на практике срыв сроков сдачи объекта обычно происходит по вине застройщика.

Тут всё зависит от того, доведёт ли пострадавшая сторона дело о расторжении договора долевого участия до победного конца. Если да, то усилия дольщика будут вознаграждены, и он сможет получить деньги с нерадивого застройщика.

Конечно, лучше не дожидаться проблем и не рисковать своими деньгами, нервами и временем, поэтому дольщику стоит очень внимательно и ответственно взвесить все аргументы и доказательства ещё до начала судебной тяжбы.

Что делать дольщику, которому навязывают дополнительное соглашения

Застройщики прекрасно знают, что в случае нарушения сроков сдачи объектов, им грозит выплата больших неустоек пострадавшим дольщикам, и поэтому некоторые из них пытаются перестраховаться, обязывая дольщиков подписывать дополнительное соглашение к договору долевого участия. По этому документу дольщик якобы соглашается на перенос сроков по усмотрению застройщика.

Как поступать, если застройщик требует подписать такое соглашение? Ни в коем случае не идти на уступки, поскольку это соглашение является противозаконным.

  Договор долевого участия чётко обозначает срок сдачи квартиры, а несоблюдение этого срока автоматически приводит к ответственности застройщика, о которой говорит статья 6 уже упоминавшегося Федерального закона 214-ФЗ.

В подобной ситуации необходимо обратиться в соответствующие контрольно-надзорные организации, имеющиеся практически во всех городах и регионах Российской Федерации.

В частности, в Москве такой организацией, контролирующей правомерность действий застройщика, является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), расположенный по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.

Стоит ли идти на конфликт с застройщиком?

Теоретически это разумно, но на практике строительный бизнес в Москве и Московской области работает так, что далеко не все застройщики в состоянии сдавать дома в установленные сроки. Это под силу только очень ответственным и опытным застройщикам.

Чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств, связанных с нарушением сроков сдачи объектов долевого участия, прежде всего, следует избегать ситуаций, которые могут привести к подобным проблемам.

Для этого нужно со всей ответственностью подойти к выбору не только местоположения своего будущего жилья, но и к грамотному выбору застройщиков. Для этого необходим внимательный анализ его финансовой и хозяйственной деятельности, проверка сроков сдачи уже функционирующих объектов.

Итак, что необходимо знать о будущем застройщике: основания и правомочность его деятельности, какова у него репутация, каковы перспективы соблюдения сроков сдачи выбранного строящегося объекта.

Основные показатели проверки репутации и опыта застройщика

Прежде всего, нужно узнать, сколько лет застройщик работает на рынке недвижимости, каков у него опыт возведения объектов, подобных тому, который нужен дольщику. Этот срок имеет смысл отсчитывать с фактического начала строительной деятельности.

Хорошо будет узнать о количестве и качестве сданных в эксплуатацию объектов, а заодно, были или нет просрочки при сдаче домов заказчикам.

Дальше неплохо будет проверить застройщика на финансовую стабильность и честность. В данном случае речь идёт о застройщиках, которые обслуживают большое количество объектов.

Зачастую, когда по каким-либо причинам не хватает средств на завершение строительства и своевременную сдачу одного дома, недобросовестные застройщики пытаются получить эти деньги, запуская новые объекты.

В подобном случае, весьма велики шансы того, что застройщик не сдаст объект в оговоренный срок или вовсе забросит строительство. Насторожить будущего дольщика должно обилие слишком агрессивной и навязчивой рекламы.

Если учесть, что деньги, получаемые от участников долевого строительства, могут расходоваться только на строительство, то дорогостоящая реклама может рассказать не только о достоинствах компании-застройщика, но и о возможном нецелевом расходовании средств дольщиков.

И ещё, если застройщик участвует в государственных программах и имеет аккредитацию в банках – это говорит о потенциальной надёжности застройщика. В обязательном порядке стоит познакомиться с партнёрами учредителями и акционерами компании-застройщика. Иногда гарантом надёжности строительной фирмы может служить финансовая состоятельность и стабильность её владельцев.

Необходимо также уточнить, не возбуждались ли в отношении застройщиков судебные дела, со стороны физических лиц (как правило дольщиков), так и со стороны юридических лиц (как правило подрядчиков). Уточнить наличие или отсутствие претензий и требований со стороны государственных органов, в частности, контрольно-надзорных.

Если потенциальный застройщик готов предоставить о себе максимум информации, то это явно говорит о его благонадёжности.

Если ко всему вышесказанному добавить мнение независимых экспертов о компании-застройщике и о выбранном дольщиком объекте, то картина станет достаточно ясной. Здесь имеет смысл обратиться к строительным сайтам в интернете, а также сведениям о застройщике, опубликованных в прессе, на телевидении и так далее.

Если дольщик не сочтёт потерянным время, которое потратит на сбор этой информации, он сможет обойтись без многих проблем с нерадивыми застройщиками и борьбой за свою недвижимость.

Однако даже самый информированный дольщик не застрахован от того, что не столкнётся с застройщиком, который будет менять сроки сдачи объекта. В таком случае сначала необходимо понять, почему сроки всё-таки переносятся, и как скоро будут устранены причины, вызвавшие этот перенос.

Для этого иногда хватает простого разговора, который даст возможность разобраться в политике застройщика и его отношении к дольщикам.

Если после разговора выяснится, что объект будет в ближайшее время введён в эксплуатацию, то обращаться в прокуратуру или суд с требованием взыскать с застройщика неустойку не стоит, поскольку судебные издержки могут оказаться гораздо больше суммы, которую удержит с застройщика суд.

Если перенос сроков сдачи объекта необоснован, и застройщик не собирается его сдавать, то у дольщика есть три варианта дальнейших действий.

1. Он может продать объект, переуступив права по договору долевого участия в строительстве;
2. Расторгнуть договор долевого участия, вернув себе вложенные в строительство деньги, а также неустойку и штраф. В случае,  если просрочка невелика и застройщик не обанкротился, это имеет смысл;
3. Дождаться сдачи объекта, а затем обратиться за взысканием неустойки с застройщика.

Иногда при попытке потребовать выплаты неустойки в досудебном порядке, застройщик предлагает компенсацию. Несмотря на то, что зачастую эта сумма в несколько раз меньше, чем та, которую можно будет затребовать по суду, этот вариант может оказаться наиболее оптимальным.

В самом деле, дольщик получает моментальную компенсацию, не тратя лишних денег, сил и времени на судебное разбирательство.

Косвенным образом это говорит и о том, что застройщик не хочет идти на конфликт, а также о том, что он собирается завершать строительство объекта и сдавать его в эксплуатацию.

В итоге, если дольщик знает свои права и ответственно подходит к вопросу выбора партнёров долевого строительства, то вероятность получить жильё вовремя очень велика, а в противном случае, при нарушении сроков сдачи объекта, дольщик может добиться выплаты приличной неустойки.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.