Пенсия

Подробно о переводе земель из одной категории в другую

21.06.2023 от автора Михаил Вировин

Прокуратура разъясняет. Основания перевода земель из одной категории в другую

На сегодняшний день имеется тенденция использования земель сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению, выявляются факты превышения полномочий органов местного самоуправления при переводе данной категории земель в другую и при изменении их разрешенного использования.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ по целевому назначению земли Российской Федерации разделены на категории. При этом, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.

2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», видами разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения являются: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, выращивание льна и конопли, садоводство, скотоводство, животноводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники.

На основании п. 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:
— земель, находящихся в федеральной собственности – Правительством РФ;
— земель. Находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности органами исполнительной власти субъектов РФ;
— земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
— земель, находящихся в частной собственности;
— земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
— земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Федерального Закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», которой подробно регламентированы особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных:
1. с консервацией земель;
2. с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3. с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5. с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно¬кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства указанных объектов;
7. с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8. с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9. с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается.

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ по целевому назначению земли Российской Федерации разделены на категории. При этом, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.

На основании п. 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:
— земель, находящихся в федеральной собственности – Правительством РФ;
— земель. Находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности органами исполнительной власти субъектов РФ;
— земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
— земель, находящихся в частной собственности;
— земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
— земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных:
1. с консервацией земель;
2. с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3. с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5. с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно¬кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства указанных объектов;
7. с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8. с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

Проблема перевода земельного участка из одной категории в другую

Миллер, В. И. Проблема перевода земельного участка из одной категории в другую / В. И. Миллер, В. С. Невструева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 48 (234). — С. 181-182. — URL: https://moluch.ru/archive/234/54308/ (дата обращения: 15.06.2023).

Одной из главных задач действующего законодательства о земле является регламентация всех вопросов, связанных с переводом земель и земельных участков из одной категории в другую. В настоящее время проблемы, возникающие при переводе, не урегулированы действующим законодательством.

Ключевые слова: перевод земель, институт перевода земель, категория земель, рассмотрение ходатайства, земельный участок.

В данный период времени каждый земельный участок имеет свою категорию по целевому назначению.

Но ситуация меняется в силу разных обстоятельств (строительство населенных, промышленных пунктов и расширение их границ, строительство дорог и проведение коммуникаций), поэтому необходимы некоторые изменения тех категорий земель, которые уже существуют.

Реализацией этих потребностей двигает институт перевода земель из одной категории в другую (важнейший институт земельного права). Данный институт выполняет много функций, например, регуляций оснований и порядков перевода категорий земель.

Но, как и везде, есть нерешенные проблемы, в данном случае они мешают людям, владеющим землей, использовать её в целях общественного достояния и извлечения общественных благ. В связи с этим нам бы хотелось раскрыть проблемы перевода земель из одной категории в другую с теоретической и практической сторон на основании Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004.

Первой актуальной проблемой является использование не закрепленных правовых понятий, таких, например, как: «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», которые в различных регионах России могут толковаться по-разному.

Данное обстоятельство даёт возможность государственным органам, непосредственно занимающимся проведением процедуры перевода земель и земельных участков, трактовать эти понятия каждому по-своему, что иногда влечет нарушение такого конституционного принципа как равноправие [1, Преамбула].

Второй глобальной проблемой является срок перевода. 3–4,5 месяца — это срок для осуществления перевода вплоть до его регистрации. Главным фактором, объясняющим это, является необходимость подготовки целого пакета документов. Также неотъемлемой частью является задержка процесса со стороны уполномоченных на перевод органов.

Они могут отказаться, например, от рассмотрения ходатайства, причем с очень неточной формулировкой отказа, под которую попадает большое количество случаев (в соответствии с п. 2 ст.

3 Закона в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям федеральных законов).

Ещё одной немаловажной проблемой является денежная составляющая перевода земель из одной категории в другую, которая не урегулирована Федеральным законом [2]. Ранее данная сумма варьировалась в зависимости от категории земель.

В 2018 году стоимость перевода земельного участка любой категории составляет от 9 000 до 12 000 рублей за 100 м2, что на 2000–3000 рублей больше, чем в предыдущие годы.

Данная сумма обязательна к уплате, окончательная же будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ по изменению категории земли.

Наряду с проблемами, упомянутыми выше, нам бы хотелось отметить также то, что нередко процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую и внесение изменений в документы в настоящее время приводит к принятию неправильных и незаконных решений, появлению коррупционных моментов.

Например: корректировка генерального плана населённого пункта за «круглую» сумму. Данное обстоятельство не дает возможности создать эффективную среду для развития земельных отношений.

В современных условиях земля выступает стержнем экономического развития, которая при грамотном подходе дает возможность усилить позиции на современном рынке.

В заключении необходимо отметить, что институт перевода земель из одной категории в другую не урегулирован в полной мере, вследствие чего нередко возникают проблемы в правоприменительной практике.

Мы думаем, что Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» стоит дополнить некоторым положениями, способными разрешить вопросы закрепления некоторых понятий, сроков, стоимости перевода земель.

Литература:

Порядок перевода земель из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую происходит по правилам, закрепленным законодателем. Так, обратившись к нормативным актам, можно узнать, какие бумаги нужно собрать для начала перевода земель из одной категории в другую, куда их сдавать, и сколько времени придется ждать ответа.

В Земельном кодексе РФ есть градация земель по категориям. В основу разделения положено целевое назначение участков. Отсюда следует, что есть территории, где строятся города, ведется сельское хозяйство, располагаются промышленные комплексы и т. д. Часть земель вообще законсервирована.

В рамках каждой категории существуют различные режимы разрешенного использования. Так, на землях сельхозназначения можно заниматься растениеводством или животноводством. А в населенном пункте есть многоэтажные и среднеэтажные застройки, а также частный сектор. Поэтому перевод земель из одной категории в другую влечет за собой и появление новых вариантов их применения.

Ход перевода земель из одной категории в другую расписан в федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Процедура заключается в подаче прошения вместе с подтверждающими написанное в нём документами в соответствующий орган.

Строгой формы прошения нет, озаглавливается оно как ходатайство, которое составляется для инициирования перевода земли из одной категории в другую, но в нём должна быть следующая информация:

категория, которая уже присвоена участку, и та, что должна ее заменить;
кадастровый номер участка;
обоснование обращения о переводе земли из одной категории в другую;
указание на то, как заявитель связан с объектом.

Это заявление рассматривается ответственным органом, и в случае принятия положительного решения им издается акт о переводе земли из одной категории в другую. Передача информации в Росреестр для внесения соответствующих изменений в реестр недвижимости возлагается на орган, издающий акт перевода.

Темой перевода земель из одной категории в другую занимаются различные органы. Куда именно обращаться, зависит от собственника земли:

Если собственником выступает государство, то обращаться надо только в Правительство РФ.
Если собственником является субъект федерации, то обращаются в орган этого субъекта; тут же принимаются решения по землям сельхозназначения, находящимся в муниципальной и частной собственности.
Если участок находится в муниципальной или частной собственности и не относится к землям сельхозназначения, тогда надо обращаться в орган местного самоуправления.

Если заявитель просит присвоить участку категорию земель населенного пункта или, наоборот, хочет вывести участок из этой категории, то этот вопрос нужно согласовываться с муниципалитетом, потому что будут передвигаться границы города или поселка.

При формировании пакета документов, необходимых для перевода земли из одной категории в другую, следует обратиться к условию об обязательном содержании ходатайства. К документам, при помощи которых можно подтвердить нужную информацию, относятся:

кадастровый паспорт или выписка из кадастра недвижимости (подтверждается кадастровый номер);
копия паспорта, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ — всё зависит от того, является заявитель физлицом, юрлицом или ИП (подтверждается личность заявителя);
выписка из Единого реестра прав на недвижимость — подтверждается правовая связь заявителя с участком (если заявитель не собственник, необходимо еще представить доказательство того, что владелец поддерживает перевод земли из одной категории в другую);
заключение экологической госэкспертизы (если это прямо предусмотрено правилами для конкретного случая, может использоваться как обоснование просьбы о переводе земли из одной категории в другую; если госэкспертиза необязательна, то можно к ходатайству прикладывать экспертное мнение специалиста, например, в аграрной сфере или эколога, о целесообразности смены категории земли).

Причем в обязательном порядке нужно подавать только документы, подтверждающие личность заявителя, и согласие от правообладателя. Все остальные документы орган, рассматривающий ходатайство, может получить самостоятельно в рамках межведомственного обмена.

Перевод земель из одной категории в другую относительно участков сельхозназначения происходит только в исключительных случаях, прямо предусмотренных в законе. Если владелец или арендатор земли сельхозназначения хочет построить на ней дом, то лучше всего подойдет условие о переводе земель из одной категории в другую из-за того, что населенный пункт расширяет свои границы, и теперь участок будет, например, в городской черте. После этого на участке можно будет построить дом, оформить на него все положенные документы и прописаться. Мало шансов, что дадут разрешение на перевод тех участков, где действительно плодородная почва. А вот если для сельского хозяйства земля не представляет большого интереса, тогда шансы многократно возрастают.

Перевод земель из одной категории в другую должен быть целесообразен и не наносить ущерба окружающей среде. Нельзя просто построить дом в понравившемся месте в лесу или в заповеднике. Разграничение для этого и существует, чтобы все земли использовались по назначению.

Участок, относительно которого инициируется смена категории, не должен представлять большого интереса в рамках своего целевого назначения — только при этом условии можно осуществить перевод земли из одной категории в другую.

Весь процесс занимает 2 месяца, кроме случаев, когда за перевод отвечает Правительство РФ — оно рассматривает вопрос 3 месяца.

Перевод земли в другую категорию

Площадь Российского государства более 17 млн. кв. км. Вся земли его разделены на категории, исходя из их предназначения. Понятия и составляющие всех территорий закреплены на законодательном уровне в Земельной кодексе РФ.

Законодательством установлен ряд ограничений на изменение категории земли.

Чтобы получить сведения о возможности перевода земли из одной категории в другую, нужно направить письменный запрос в муниципалитет, которому принадлежит данный участок.

Типы категорий земель

Законодательно выделены следующие земли:

✔ территории, предназначенные для сельского хозяйства;✔ выделенные для населенных пунктов;✔ выделенные для промышленной, энергетической, транспортной, оборонной деятельности, земли спецназначения; ✔ особо охраняемые объекты;✔ принадлежащие запасу, водному или лесному фонду.

Чаще всего причиной перевода земельных наделов служит необходимость в строительстве на данной земле зданий и сооружений. Например, законом запрещено использовать сельхоз земли под строительство жилых объектов, поэтому для воздвижения постройки нужно реализовать перевод земель сельхозназначения в другую категорию.

Порядок и условия изменения категории. Земли, разрешенные для перевода

Законом установлено, каким территориям разрешается изменять свой статус:

✔ территориям, закрепленными в собственности Правительства РФ;✔ территориям, владельцами которых являются частные лица;✔ угодьям сельского хозяйства, принадлежащим местному муниципалитету;✔ землям во владении местного исполнительного органа, которым предусмотрено другое назначение.

Первым шагом в процессе перевода земли является написание ходатайства и направление его вместе с другими, установленными законом документами, в соответствующий административный орган.

Поданная заявка рассматривается на местном, федеральном или правительственном уровне, после чего заявитель получает заключение в виде акта о согласии перевода земли или об отказе в переводе.

Срок рассмотрения документов занимает от 2-х до 3-х месяцев.

Акт с вынесенным вердиктом отправляется ходатайствующему лицу в течение 14-ти календарных дней после принятия решения.

Земли сельского хозяйства

Перевод подобных земель наиболее строго регулируется законом и возможен только для определенных целей:

✔ перевод связан с началом процесса добывания полезных ископаемых;✔ на земле будут прокладываться объекты инфраструктуры – дороги, электричество и т.д.;✔ земельный надел сохранится в прежнем виде;✔ участок планируется предоставить государству в оборонных целях.

В 2018 году перевод сельхозземель в другую категорию запрещен.

Земли населенных пунктов

Перевод данной категории земель встречается редко, и возможен лишь в случае, если данная земля по-прежнему будет включена в установленные границы населенного пункта.
К землям населенных пунктов относят:
✔ социально-деловая и жилая зоны;✔ сельскохозяйственные наделы;✔ военные объекты;✔ производственные территории;✔ зоны инженерных коммуникаций и транспортных структур;✔ земли спецназначения.

Промышленные земли

Перевод подобных земель происходит в упрощенном порядке, в отличие от других категорий. За последние годы законные и подзаконные акты о переводе данной категории земель не претерпели значительных изменений.

Какие земли нельзя переводить

Перевод земли бывает затруднителен или не возможен вовсе в некоторых случаях.

✔ Если на территории присутствуют строения в аварийном состоянии, а сам участок загрязнен. Для перевода необходимо привести землю в надлежащий вид.✔ Если поврежден почвенный слой земельного владения. Для изменения статуса такого владения, собственнику нужно произвести рекультивацию участка.

Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?

Законодательством разрешено подавать ходатайство:

собственнику владения;
землепользователю;
землевладельцу;
арендатору.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

номер участка согласно кадастровому учету;
исходная и желаемая категории земли;
причина перевода;
доказательство права собственности на владение. В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.

Кадастровый учет

При переводе земли, вносятся изменения в кадастровые параметры владения. Кроме того, изменения вносятся в:

акты органов исполнительной власти о предоставлении участка земли;
договоры о владении участком;
гос. кадастр недвижимости;
правоустанавливающие документы на землю.

Осуществить переход владения возможно и без согласия его владельца, если ходатайство будет подано органами администрации. Закон позволяет это сделать в следующих случаях:

если территория станет природоохранной, при этом оставаясь в собственности прежнего владельца;
если вносятся изменения в границы города.

Документы, необходимые для осуществления процедуры изменения земельной категории

Одновременно с ходатайством подаются следующие документы:

реестровая выписка о правах на землю;
копии документов физлица, реестровая выписка о его регистрации для юридического лица;
согласие на перевод владельца недвижимости;
при необходимости – заключение экологической экспертизы и отчет о потерях сельского или лесного хозяйства.

Особенности перевода категорий земель

Значительное количество случаев изменения категории земель регулируются на законодательном уровне, но на практике часто встречаются противоречивые ситуации. В таких случаях вопрос решается в судебном порядке. Наиболее часто, подобные сложности возникают при переводе сельхозземель, когда необоснованность отказа приходится доказывать через суд.

Консультация юриста и адвоката!
Предварительная запись по телефонам:
+7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.