Государство или местные власти могут передать гражданину или организации земельный участок в аренду или в собственность. По общему правилу это происходит в результате проведения аукциона. Участок получает тот, кто предложит за него большую цену или больший размер арендной платы.

Однако в некоторых случаях участок может быть предоставлен и без торгов. Если границы земельного участка не установлены, или их необходимо изменить, то перед этим необходимо пройти процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка.

Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен отдельным категориям граждан, в частности:

• Члену садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (СНТ или ОНТ);
• Собственнику здания или сооружения, которое расположено на этом участке;
• Собственнику объекта незавершенного строительства;
• Арендатору участка для сельскохозяйственного производства;
• Арендатору участка для ИЖС или ЛПХ на срок до 6 лет;
• Гражданину, желающих получить участок для ИЖС или ЛПХ;
• Гражданину, имеющий трех и более детей;
• Другим гражданам и организациям.

Также правом на предоставление земельного участка без торгов обладают некоторые организации. Например, крестьянские-фермерские хозяйства, казачьи общества, религиозные организации и другие.

Граждане и юридические лица, которые могут получить земельные участки на основании предварительного согласования, перечислены в Земельном кодексе РФ, а в Приказе Росреестра — документы, которые нужно предоставить, чтобы подтвердить свое право на приобретение земельного участка в таком порядке.

Для того чтобы получить предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду, собственность необходимо придерживаться следующего порядка действий:

Шаг 1. Собрать необходимые документы

Для получения предварительного согласования заявителю обязательно понадобятся?В соответствии с п. 2 ст. 39.15 Земельного Кодекса Российской Федерации:

• паспорт для граждан или выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
• документы, подтверждающие право на предоставление земельного участка без торгов (согласно перечню).

Кроме того, могут понадобиться схема расположения земельного участка; реестр членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества; документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.

Шаг 2. Подать заявление

Заявление о предварительном согласовании необходимо подать в местную администрацию, это можно сделать лично или через МФЦ, или онлайн через портал Госуслуг.

Заявление должно содержать следующие сведения?В соответствии с п. 1 ст. 39.15 Земельного Кодекса Российской Федерации:

• ФИО, место жительства и паспортные данные заявителя;
• кадастровый номер земельного участка – если границы участка установлены или их необходимо уточнить;
• кадастровый номер земельного участка (или нескольких) из которого будет образован или выделен предоставляемый земельный участок – если границы участка не установлены;
• реквизиты решения об утверждении проекта межевания территорий (если есть);
• основание предоставления земельного участка без торгов (из перечня);
• вид права, которое заявитель хочет получить в отношении участка (например, собственность, аренда или безвозмездное пользование);
• цель использования земельного участка;
• реквизиты документа или схемы территориального планирования (утверждается в каждом муниципальном образовании);
• почтовый адрес и адрес электронной почты заявителя.

При подаче заявления необходимо указать вид разрешённого использования (ВРИ). Например, если вы собираетесь строить дом, то стоит указать в качестве ВРИ индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Шаг 3. Дождаться рассмотрения заявления

Заявление будет рассмотрено местной администрацией в течение 20 дней (в 2023 году не более 14 дней). Срок в некоторых случаях может быть продлён до 35 дней (в 2023 году до 20 дней).

Шаг 4. Получить решение

После получения решения в течение 2 лет (срок действия решения) можно будет провести межевание участка, обратиться в местную администрацию и заключить соответствующий договор (аренды, приобретения за плату, бесплатно или безвозмездного пользования).

Отказать в предоставлении земельного участка уполномоченный орган может в нескольких случаях:

• Если допущены нарушения в составлении схемы расположения земельного участка;
• Если предоставлены не все документы;
• Если у заявителя нет права на предоставление участка без торгов.

В любом случае причина должна быть указана в решении об отказе. Такое решение не лишает гражданина возможности обратиться с заявлением о предварительном согласовании после исправления недочётов.

Предварительное согласование предоставления земельного участка

Организация земельных торгов и аукционов – регламентированная российским законодательством норма при передаче муниципальной и государственной земельной недвижимости в собственность, пользование или аренду отдельным физическим и юридическим лицам. В некоторых, подтвержденных законом случаях, земля предоставляется без проведения конкурсов, однако здесь не обойтись без процедуры предварительного согласования с местными органами самоуправления.

Предварительное согласование – что это?

Под предварительным согласованием передачи земельной недвижимости следует понимать юридическую процедуру утверждения того или иного объекта в определенной местности с целью его закрепления за заявителем согласно запрашиваемым параметрам для тех или иных конкретизированных целей. Это касается участков, которые передаются физическим и юридическим лицам в безвозмездное пользование (на ограниченный срок и бессрочно), аренду и даже владение.

Процедура предварительного согласования необходима в том случае, если земля, принадлежащая государству, выделяется и предоставляется без проведения торгов.

По факту, предварительное согласование – это экспертиза правовых оснований для выделения земельной недвижимости без проведения конкурса, в том числе и мониторинг соблюдения всех необходимых строительных, санитарно-экологических стандартов в процессе согласования.

Именно официальное решение уполномоченного ведомства по запросу заявителя на согласование может служить документальным основанием для внесения изменений данных участка в кадастровую базу и непосредственную передачу его стороне заявителя.

Процедура заблаговременного согласования регулируется Земельным кодексом РФ, а именно – Ст. 39.15 со всеми внесенными правками, вступившими в силу с 2017 года. Некоторые положения, которые могут служить основанием для вынесения отказа органами муниципалитета в передаче земли, излагаются также в Ст. 39.16 данного законодательного источника.

Условия заблаговременного согласования на передачу земельной территории

Регламент процесса предварительного согласования выделения земельной недвижимости состоит из ряда последовательных процедур:

• Заинтересованное лицо выбирает район расположения участка, а также готовит его схему расположения, если он на момент подготовительных работ не является выделенным и отмежеванным;
• Обращение в местный муниципалитет с заявлением о заблаговременном согласовании, в соответствии с требованиями, изложенными в Ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, касающимися образования земельного участка и уточнением границ (при необходимости);
• Организация заинтересованным заявителем всех этапов кадастровых работ с целью образования земельного объекта, потенциально передаваемого без торгов.
• Подача заявления в земельное ведомство местных муниципальных властей о выделении и предоставлении объекта;
• Вынесение решения о предварительном согласовании: подписание договора аренды, безвозмездного пользования, передачи запрашиваемого объекта заявителю на бесплатной основе и пр.

Порядок оформления заявления о предварительном согласовании

Как уже было сказано, основанием для предварительного согласования передачи земельного участка является письменное заявление заинтересованного лица, поданное в ведомство по земельным вопросам местных органов самоуправления.

Запрос должен содержать следующие данные:

• полные реквизиты заявителя, включая паспортные данные (реквизиты уставных документов для юридических лиц);
• кадастровый номер земельного участка (в том числе и номер надела, из которого будет выделен запрашиваемый участок, если это не было произведено ранее);
• данные решения об отмежевании (если было произведено);
• вид права, которое реализует заявитель при получении земли;
• основания для передачи земли без проведения конкурса (определяются, опираясь на Земельный кодекс РФ);
• цели пользования участком;
• реквизиты для корреспонденции (e-mail заявителя, почтовый адрес).

В течение 30 дней после подачи заявления с необходимыми документами, специалисты уполномоченного ведомства рассматривают запрос и проводят экспертизу всех представленных подтверждений наличия оснований согласования земельного объекта, после чего выносится решение – одобрение запроса или же его отказ.

Так же, к заявлению о предварительном согласовании следует приложить пакет документов, подтверждающих право претендовать на выделения земельной недвижимости без аукциона, схему расположения участка (если он не был образован).

Что делать после предварительного согласования участка?

В случае принятия положительного решения по согласованию земельного участка (заявитель оповещается письменным уведомлением), задачей заинтересованного лица является контроль выполнения всех кадастровых работ: фиксация всех границ земельного объекта, постановка на кадастровый учет.

Если местный муниципалитет выносит решение об отказе, в письменном оповещении должны быть отражены все законодательные основания для отклонения запроса о выделении земельного участка.

Подытожив, отметим: предварительное согласование объекта недвижимости является необходимой мерой проверки правомерности передачи земельного объекта заинтересованному лицу, если такая передача происходит без организации торгов, аукциона или открытого конкурса.

Придерживаясь законодательного регламента в организации действий и подготовке официального запроса, заявитель имеет возможность получить земельный участок в аренду, безвозмездное пользование на определенный срок (или бессрочно) и даже принять ее в собственность при наличии правовых оснований по упрощенной схеме.

Сокращены сроки принятия решения о предоставлении государственной или муниципальной земли | ИТП «Град»

Федеральным законом от 05.12.2022 № 509-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3.5 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Положения документа направлены на снятие административных барьеров при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выражающихся в наличии ряда избыточных сроков выполнения отдельных его процедур.

Документом сокращены следующие сроки:

• В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Срок принятия решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (отказе в ее утверждении) сокращен с тридцати дней до двадцати дней.

• В случае, когда земельный участок не образован, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию, срок может быть продлен не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

• В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

• 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
• 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка.
• Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий:
• 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.

15 Земельного кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.

В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Документ вступает в силу 01.03.2023.

Предварительное согласование предоставления земельного участка

Краткое описание услуги Заявителями, имеющими право на получение государственной услуги, являются: — физические лица;

— юридические лица. 

Кому предоставляется услуга

Физическим лицам

Юридическим лицам

Перечень необходимых документов

• Заявление о предварительном согласовании предоставления ЗУ Документы группы
  • Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка
• Документы, удостоверяющие личность заявителя

  Документы группы

  • Паспорт гражданина РФ
  • Временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2-П
  • Свидетельство о рождении
  • Паспорт гражданина СССР образца 1974 года
  • Паспорт моряка
  • Временное удостоверение, выданное взамен военного билета солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана
  • Военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана
  • Паспорт иностранного гражданина (национальный паспорт или национальный заграничный паспорт) или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина – для иностранных граждан, если они постоянно проживают на территории РФ
  • Вид на жительство
  • Дипломатический паспорт иностранного гражданина
  • Общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ (образца 1997 года)
  • Документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства
  • Разрешение на временное проживание
  • Удостоверение беженца
  • Военный билет офицера запаса
  • Временное удостоверение, выданное взамен военного билета офицера запаса
  • Удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу
• Документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя

  Документы группы

  • Решение единственного учредителя о назначении руководителя
  • Приказ о назначении руководителя
  • Решение (протокол) общего собрания участников общества о назначении директора
  • Решение (протокол) наблюдательного совета о назначении директора общества
  • Решение (протокол) совета директоров о назначении директора общества
  • Решение собрания акционеров о назначении руководителя
  • Доверенность от организации
  • Нотариально заверенная доверенность
  • Доверенность
• Документы, удостоверяющие личность представителя заявителя

  Документы группы

  • Паспорт гражданина РФ
  • Разрешение на временное проживание
  • Вид на жительство, выданный лицу без гражданства
  • Удостоверение беженца
  • Временное удостоверение беженца
  • Паспорт гражданина СССР образца 1974 года
  • Временное удостоверение личности гражданина РФ
  • Удостоверение личности военнослужащего РФ
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ)

  Документы группы

  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ)
• Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо

  Документы группы

  • Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо
• Схема расположения земельного участка

  Документы группы

  • Схема расположения земельного участка
• Подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов

  Документы группы

  • Подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов
• Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение ЗУ без проведения торгов (МЕЖВЕДОМСТВЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ)

  Документы группы

  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке)
  • Уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок
  • Договор о комплексном освоении территории
  • Утвержденный проект межевания территории
  • Утвержденный проект планировки территории
  • Указ Президента РФ
  • Распоряжение Президента РФ
  • Распоряжение Правительства Российской Федерации
  • Распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке)
  • Решение о предоставлении в пользование водных биологических ресурсов
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке
• Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение ЗУ без проведения торгов

  Документы группы

  • Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на ЗУ
  • Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на здание, сооружение либо помещение
  • Документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации
  • Решение органа некоммерческой организации о распределении земельного участка
  • Решение общего собрания членов некоммерческой организации о распределении испрашиваемого земельного участка заявителю
  • Решение органа некоммерческой организации о приобретении земельного участка
  • Решение органа некоммерческой организации о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования
  • Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров
  • Договор о развитии застроенной территории
  • Приказ о приеме на работу
  • Выписка из трудовой книжки
  • Трудовой договор (контракт)
  • Документы, подтверждающие условия предоставления ЗУ в соответствии с законодательством субъектов РФ
  • Выписка из документа территориального планирования
  • Выписка из документации по планировке территории
  • Решение, на основании которого образован испрашиваемый земельный участок, принятое до 1 марта 2015 г.
  • Договор аренды ЗУ
  • Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья
  • Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья
  • Договор пользования водными биологическими ресурсами
  • Выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков
  • Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка
  • Соглашение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Решение суда, на основании которого земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд
  • Свидетельство о внесении казачьего общества в государственный Реестр казачьих обществ в РФ
  • Выдержка из лицензии на пользование недрами, подтверждающая границы горного отвода (за исключением сведений, содержащих государственную тайну)
  • Свидетельство, удостоверяющее регистрацию лица в качестве резидента особой экономической зоны
  • Соглашение об управлении особой экономической зоной
  • Соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны
  • Концессионное соглашение
  • Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования
  • Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования
  • Охотхозяйственное соглашение
  • Договор о предоставлении рыбопромыслового участка
  • Решение субъекта РФ о создании некоммерческой организации
  • Государственный контракт
  • Документ, подтверждающий принадлежность гражданина к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока (при обращении гражданина)
  • Решение о создании некоммерческой организации
  • Решение общего собрания членов товарищества о приобретении права безвозмездного пользования земельного участка, предназначенного для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
  • Утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд
  • Договор найма служебного жилого помещения
  • Соглашение о создании крестьянского (фермерского) хозяйства
  • Документы, подтверждающие право заявителя на предоставление ЗУ в соответствии с целями использования ЗУ
  • Гражданско-правовой договор на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости
  • Договор безвозмездного пользования зданием, сооружением
  • Документ о предоставлении исходного земельного участка СНТ или ОНТ
  • Документ, подтверждающий членство
  • Решение общего собрания членов СНТ или ОНТ о распределении садового или огородного земельного участка заявителю
  • Решение общего собрания членов СНТ или ОНТ о приобретении права аренды земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории садоводства или огородничества
  • Специальный инвестиционный контракт
  • Реестр членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества
  • Инвестиционная декларация, в составе которой представлен инвестиционный проект
  • Решение общего собрания членов СНТ или ОНТ о приобретении земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, с указанием долей в праве общей долевой собственности каждого собственника земельного участка
  • Решение Правительства Российской Федерации о сооружении ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов и о месте их размещения
  • Свидетельство, удостоверяющее регистрацию лица в качестве резидента свободного порта Владивосток
• Кадастровый план территории либо его фрагмент, на котором приводится изображение сравнительных вариантов размещения инженерного сооружения, в случае отсутствия проекта планировки территории

  Документы группы

  • Кадастровый план территории либо его фрагмент, на котором приводится изображение сравнительных вариантов размещения инженерного сооружения, в случае отсутствия проекта планировки территории
• Договор, предусмотренный статьей 19 Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если подано ходатайство об установлении публичного сервитута в целях, предусмотренных частью 4.2 статьи 25 указанного Федерального закона

  Документы группы

  • Договор, предусмотренный статьей 19 Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если подано ходатайство об установлении публичного сервитута в целях, предусмотренных частью 4.2 статьи 25 указанного Федерального закона
• Договор, на основании которого осуществляются реконструкция, капитальный ремонт существующих линейных объектов в связи с планируемыми строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства, в случае, если ходатайство об установлении публичного сервитута подано для указанных целей

  Документы группы

  • Договор, на основании которого осуществляются реконструкция, капитальный ремонт существующих линейных объектов в связи с планируемыми строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства, в случае, если ходатайство об установлении публичного сервитута подано для указанных целей

Читайте также:  Оспаривание кадастровой стоимости квартир

Стоимость и порядок оплаты

Результат оказания услуги Результатом предоставления государственной услуги является:
— распоряжение Леноблкомимущества о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
— решение Леноблкомимущества об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка;

— уведомление о возврате заявления и документов заявителю.

Уровень услуги

Государственная (Региональная)

Ответственные организации

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом

2.2. Общая процедура предоставления прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности

Предоставление участков в собственность

В соответствии с п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев:

1)  предоставления их в собственность без проведения торгов;
2)  предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, основным титулом, на который можно претендовать для застройки земельного участка, является аренда. Это объясняется желанием государственных органов контролировать сроки строительства.

Если земельный участок в собственности, то, застраивая его, застройщик может руководствоваться только экономическими факторами, допустим, приостановить проект при наступлении экономического кризиса или вовсе не использовать участок, ожидая изменений рынка.

При нарушении сроков строительства, согласованных сторонами в договоре аренды, застройщик будет выплачивать арендодателю неустойку или вовсе лишится прав на земельный участок и незавершённый объект (ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу продажа земельных участков в собственность осуществляется на аукционе, за исключением закрытого перечня случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Необходимо отметить, что ст. 39.5 ЗК РФ также предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

Для целей строительства представляет интерес только бесплатное предоставление земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о её развитии, лицу, с которым заключён этот договор[1].

Земельные участки предоставляются в аренду также по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением закрытого перечня случаев, о которых будет более подробно сказано позже.

Большим плюсом недавних изменений в ЗК РФ стало установление предельных сроков аренды земельного участка. Раньше участок мог не застраиваться годами, а бесконечные продления сроков приводили к «замораживанию» территорий.

Теперь же п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли, которые приведены в таблице 23.

Таблица 23. Предельные сроки договора аренды земельного участка

№	Цель	Предельный срок
1	Для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением отдельных случаев	3–10 лет
2	Для размещения линейных объектов	49 лет
3	ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта	20 лет
5	Для завершения объекта незавершённого строительства	3 года
6	Если заключено концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнёрстве, соглашение о муниципально-частном партнёрстве	срок действия соглашения
7	Если заключён договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмных домов коммерческого использования	срок действия договора
8	Если строительство наёмного дома осуществляет некоммерческая организация, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием	срок, определённый законом субъекта РФ
9	Для сельскохозяйственного производства (за исключением строки 10 настоящей таблицы)	3–49 лет
10	Если участок предоставлен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества	3 года
11	Собственнику здания, строения, расположенного на данном участке	49 лет
12	Если предоставляется земельный участок, образованный из исходного земельного участка (за исключением КРТ)	срок действия договора
13	Для КРТ в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключён данный договор	срок действия договора
14	Если предоставляется участок взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд	срок, не превышающий оставшегося срока действия договора
15	Для проведения работ, связанных с пользованием недрами	срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами
16	Предоставление земельного участка, зарезервированного для государственных и муниципальных нужд	срок, не превышающий срока резервирования земельного участка
17	Для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития	срок реализации инвестиционного проекта
18	Для осуществления деятельности, предусмотренной решением о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договором о предоставлении рыбопромыслового участка или договором пользования водными биологическими ресурсами	срок действия решения/договора
19	Для осуществления деятельности, предусмотренной договором пользования рыбоводным участком	срок действия договора
20	Для реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённого в соответствии с законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ (далее – закон № 377-ФЗ)(1)	срок реализации договора
21	Для предоставления участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение	срок действия охотхозяйственного соглашения
22	Для предоставления земельного участка юридическому лицу, созданному РФ или субъектом РФ[2] и обеспечивающему в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КРТ	срок реализации решения о КРТ
23	Для реализации масштабного инвестиционного проекта (МИП)	срок реализации МИП

(1) Федеральный закон от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.

Так, п. 9 ст. 39.

8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства), договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В соответствии с  Приказом Минстроя России от 15.05.

2020 № 264/пр[3] такой срок определяется в зависимости от срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определённый в зависимости от площади объекта капитального строительства, и рассчитывается согласно приложению к Приказу Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр.

Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 79 месяцев.

Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершённого строительства принято решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с предельными параметрами разрешённого строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учётом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях её приведения в соответствие с установленными требованиями.

Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России[4], согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.

• Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
• Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершённого строительства на арендованных земельных участках.
• Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог всё равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.

В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73[5] отказ в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведён объект незавершённого строительства, истёк, противоречит закону.

Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землёй фактически без права её выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершённый объект другому застройщику или сделать с ним что-либо ещё, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внёс в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка с незавершённым строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:

1)  новому собственнику объекта незавершённого строительства, который приобрёл право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр;

2)  прежнему собственнику объекта на срок до трёх лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:

1. уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
2. суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
3. если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.