Пенсия

Согласие супруга на приобретение недвижимости

Последнее обновление: 10.06.2023

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру. Нужно ли мне оформлять нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?

Согласие супруга на приобретение недвижимостиОтвет:

Сразу уточним – речь здесь идет о случае, когда покупка недвижимости оформляется только на одного из супругов. Если квартира оформляется сразу на обоих, то оба супруга становятся стороной Договора купли-продажи или Договора долевого участия, и подписывая договор, очевидно, и так выражают свои согласованные действия.

Отдельное письменное согласие супруга на покупку квартиры может понадобиться только в том случае, когда недвижимость приобретается в период брака и регистрируется на одного из супругов. Но нужно ли здесь оформлять согласие другого? Обязательно ли оно требуется для покупки квартиры? Можно ли зарегистрировать сделку без этого документа?

Если ответить коротко, то согласие супруга для приобретения недвижимости в общем случае необязательно, но… на рынке оно применяется. Зачем?

Это как раз тот случай, когда неоднозначность закона приводит разных юристов к разным выводам. Но в целом ситуация понятна, и мы объясним ее на основе существующей практики рынка.

Если сделку признают недействительной, как Покупателю получить компенсацию?

Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?

Тут все базируется на совместной собственности супругов – то есть на том факте, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей совместной собственностью мужа и жены, независимо от того, на кого именно это имущество оформлено (хотя там есть и исключения, подробнее – см. в Глоссарии по ссылке).

Когда речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, то по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по обоюдному согласию (п.1, ст.35, СК РФ).

Но при этом, если один из супругов продает квартиру (буквально – для «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга на отчуждение (п.3, ст.35, СК РФ).

А что если речь идет о распоряжении «общими» деньгами, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Нужно ли здесь получать нотариальное согласие мужа или жены на сделку? Закон тут однозначного ответа не дает. Видимо, наши думные дьяки не очень глубоко анализировали такую ситуацию.

Некоторые юристы считают, что деньги – это тоже общее имущество супругов, а покупка квартиры – это сделка «подлежащая обязательной государственной регистрации», значит, согласно тому же п.3, ст.35 СК РФ, нотариальное согласие супруга здесь обязательно.

Другие юристы возражают, что этот пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не его покупку. Договоры купли-продажи квартир уже не регистрируются (за исключением ипотечных).

 Да и Верховный Суд РФ в свое время указывал, что сделки хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.

Покупку недвижимого имущества суд не признает формой распоряжения общим имуществом (см. определение ВС РФ от 04.02.2016 № 308-КГ15-13732).

В общем, законы, как всегда, не идеальны, а юристы, как всегда, зарабатывают на их толковании. А что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием супруга» или нет? Обратимся за ответом к всемогущему Росреестру.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Какова позиция Росреестра по вопросу согласия супруга на сделку?

Согласие супруга на приобретение недвижимостиВ составе обязательного пакета документов, которые Росреестр требует для регистрации права и перехода права по сделке купли-продажи, согласия супруга на покупку квартиры нет (подтверждение см. здесь – выбрать в списке «купля-продажа квартиры»).

То есть регистрация сделки пройдет и без этого документа. Более того, Росреестр не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при ее покупке, но даже и при ее продаже:

Сообщение от Росреестра (цитата):

…«регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки».

То же самое подтверждается и на официальном сайте Общественной палаты – здесь.

Вот так. Значит, для регистрации прав на недвижимость никакого нотариального согласия супруга предоставлять не обязательно. Но… желательно, а в некоторых случаях закон даже прямо этого требует (об этом ниже). Зачем же нужна эта бумага?

Та же статья закона (см. ссылку выше) дает право «забытому» супругу, согласия которого не спросили, потребовать признания сделки купли-продажи недействительной.

На реализацию этой возможности ему дается один год.

Правда, оспорить сделку он сможет только в том случае, если докажет в суде, что не знал и не мог знать о том, что другой супруг покупает квартиру (втихаря!) на их общие сбережения.

Именно поэтому на практике опытные риэлторы (в Москве, например) стараются подстраховаться согласием супруга даже в тех случаях, где можно было обойтись и без него. Тем более, что такая «страховка» никакой сложности не представляет.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка 

Согласие супруга на приобретение недвижимостиНа практике, вообще-то, Покупателю, равно как и его супруге, крайне невыгодно оспаривать совершенную сделку и признавать ее недействительной. Почему? Да потому что в этом случае супруги рискуют потерять не только купленную квартиру (общую собственность), но и уплаченные за нее деньги.

Да, суд, конечно, применит двустороннюю реституцию (т.е. обяжет обе стороны вернуть все полученное по сделке), если она будет признана недействительной.

Но вернуть квартиру Продавцу – это быстро и просто, достаточно внести новую запись в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А вот вернуть деньги Покупателю гораздо сложнее, особенно, если Продавец заявит, что этих денег у него уже нет (потратил).

Тогда суд обяжет Продавца возвращать эти деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из его официальной зарплаты или пенсии.

Если супруга Покупателя находится в трезвом уме, то вряд ли она будет сама инициировать оспаривание сделки. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к такому невыгодному для супругов сценарию.

Например, если муж умышленно скрыл от жены приобретение недвижимости на свое имя. Или если жена после развода решила вернуть деньги, которые муж вывел из под раздела общего имущества, купив себе квартиру.

То есть поводы для оспаривания сделки по причине отсутствия согласия на нее супруга, вполне могут быть.

Риэлторы здесь исходят из принципа – «лучше перебдеть, чем недобдеть», вреда от этого точно не будет, а вот в случае конфликта супругов (когда один оспаривает сделку другого), этот документ будет очень кстати. Причем, поможет он не только Покупателю, чья супруга может предъявить претензии, но и Продавцу, которому тоже эта канитель вряд ли понравится.

Того же принципа придерживаются и банки при выдаче ипотеки, и у них есть для этого дополнительные аргументы (об этом ниже).

 Как этот вопрос решается на практике, участники рынка обсуждают на нашем тематическом ФОРУМЕ: Можно ли обойтись без согласия супруга при покупке квартиры?

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Письменное согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку

Банковские юристы тоже иногда читают законы и тоже понимают, что «лучше перебдеть», то есть снизить риск там, где это возможно. Поэтому при выдаче клиенту ипотеки на покупку квартиры, они практически всегда требуют нотариального согласия супруга на сделку.

Аргументы здесь такие:

  • во-первых, ипотечное обременение на купленную квартиру регистрируется в ЕГРН;
  • во-вторых, передача недвижимости в залог банку расценивается судом как форма распоряжения ею (определение ВС РФ от 17.03.2020 № 19-КГ20-3). Ведь в случае невозврата кредита собственность на квартиру может перейти к банку. Поэтому супруг, узнав, что их общая квартира была заложена без его согласия, может оспорить сделку в течение одного года со дня, когда узнал об этом.

Таким образом, если недвижимость, приобретенная в ипотеку, оформляется в собственность на одного из супругов, то другой супруг все равно имеет на нее право (совместное имущество).

А здесь уже закон (п.1, ст.7, ФЗ-102 «Об ипотеке…») прямо указывает на необходимость получения письменного согласия супруга на оформление ипотеки, а значит и на покупку самой квартиры.

Конечно, это согласие нужно только если второй супруг не выступает созаемщиком по кредиту. Если оба супруга – созаемщики, то отдельное согласие на покупку оформлять не требуется, так как супруги уже оба являются участниками сделки.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

Та же статья закона (п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) ясно указывает, что согласие супруга на сделку с недвижимостью должно быть удостоверено нотариусом.

Состав (текст) этого документа не имеет строгого регламента – главное, чтобы из него было понятно, кто, кому, и на что именно дает согласие.

Можно там указать адрес конкретной квартиры, а можно «дать добро» на покупку любой квартиры за цену и на условиях по усмотрению покупателя.

Срок действия для согласия супруга, обычно, не указывается в документе, т.е. оно дается бессрочно (но при желании, можно его и ограничить по срокам).

Образец согласия супруга на покупку недвижимости – см. ниже по ссылке.

Для оформления нотариусу надо будет предоставить паспорт того супруга, который дает согласие, и свидетельство о браке. Личное присутствие другого супруга (титульного Покупателя) для этого не обязательно.

Стоимость нотариального удостоверения согласия супруга невелика – в районе 1-2 тысяч рублей. Цена может немного отличаться в разных регионах.

Образец согласия супруга на покупку квартиры – смотри ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ)

Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?

Согласие супруга на приобретение недвижимостиДля некоторых случаев закон (тот же п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) устанавливает обязательное получение нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью. Это те случаи, например, когда Договор купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса.

В общем случае, заверять договор у нотариуса нет необходимости. Но для некоторых ситуаций такое требование существует (подробнее об этом – по ссылке). И если сделка проходит через нотариуса, то здесь уже согласие супруга на покупку квартиры обязательно.

То же касается и случаев покупки квартир в ипотеку, покупки новостройки по ДДУ или Договору переуступки прав – так как все эти договоры (в отличие от Договора купли-продажи) подлежат регистрации.

А значит, на них распространяется действие того же п.3, ст.

35, СК РФ, где сказано о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга для сделок «подлежащих обязательной государственной регистрации».

Кроме того, эту бумагу, страховки ради, могут потребовать для сделки и Продавец квартиры на вторичке (или его риэлтор).

Читайте также:  Жалоба на врача поликлиники способы и правила подачи

Нужно ли согласие на покупку квартиры от бывшего супруга?

А что насчет бывших супругов? Что если недвижимость покупается уже после развода?

Принципы формирования общего имущества супругов и распоряжения им приводят к тому, что даже после развода нотариально заверенное согласие бывшего супруга для покупки квартиры все равно может понадобиться. Оно будет иметь юридический смысл только в том случае, если после развода не было раздела общего имущества супругов (по добровольному соглашению или по решению суда).

Выходит, что даже бывший муж или жена могут оспорить сделку по приобретению имущества, так как формально на него были израсходованы их общие (еще не поделенные после развода) деньги. Или – потребовать долю в купленной бывшим супругом квартире. Решение суда здесь будет зависеть от обстоятельств конкретного случая и может быть как положительным, так и отрицательным.

Дополнительные расходы при покупке квартиры – что грозит Покупателю?

Когда согласие супруга на покупку НЕ требуется?

Согласие супруга на приобретение недвижимостиЕсть и такие случаи в законе, где согласие супруга на приобретение квартиры точно не потребуется. К таким случаям относятся:

  • Заключение супругами брачного договора. В нем можно указать условие, что, например, вся приобретаемая недвижимость переходит в личную собственность одного из супругов и в случае развода разделу не подлежит.
  • Получение квартиры одним из супругов в наследство или в дар. Здесь имущество по закону сразу переходит в единоличную собственность того, кому оно досталось.
  • Оформление доверенности одним из супругов на имя другого – на совершение от имени первого сделки купли-продажи квартиры. Например, жена по доверенности от мужа покупает квартиру на его имя. Здесь сама доверенность имеет ту же юридическую силу, что и оформленное нотариальное согласие супруга.
  • В последнем случае – хотя титульным собственником квартиры становится муж, жена по закону тоже приобретает право собственности на общее имущество.
  • К слову, если один из супругов действует по доверенности в интересах третьего лица (например, своего отца или брата) и именно для него покупает квартиру, то на такую сделку согласие второго супруга тоже не требуется.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Согласие супруга на продажу и покупку квартиры: когда нужно оформлять

Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях недвижимость не считается совместно нажитой и может быть продана без согласия второго супруга

Согласие супруга на приобретение недвижимости

Shutterstock

При продаже дома или квартиры продавцу может понадобиться заверенное нотариусом согласие супруга (жены или мужа). Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях оно необходимо, а когда можно обойтись без него и что будет, если продать недвижимость без такого согласия.

Когда нужно согласие супруга на сделки с недвижимостью

Продавец должен получить согласие супруга для проведения купли-продажи недвижимости в следующих случаях (ст. 37 Семейного кодекса):

  • если недвижимость куплена в браке;
  • при совместной выплате ипотеки;
  • если недвижимость была получена путем мены на другое совместное имущество;
  • если брачный договор установил совместное владение объектом.

София Имамутдинова, старший юрист практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation:

— Необходимо помнить, что если супруг передумает, выданное им ранее согласие на уже совершенные сделки отозвать нельзя. Наиболее оптимально давать такое согласие непосредственно перед регистрацией сделки и только в отношении отчуждаемого актива.

Когда не нужно согласия супруга на сделки с недвижимостью

Иногда согласия на сделки с недвижимостью от супруга не требуется. Не все об этом знают, но оформлять согласие супруга не нужно в следующих случаях.

Недвижимость куплена до вступления в брак

Если квартира или дом были куплены и полностью оплачены до вступления в брак, такое жилье будет принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности и нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не требуется. Это относится также и к тем случаям, когда право собственности было оформлено уже в браке, но деньги уплачены до этого, объясняет партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

Недвижимость, полученная по наследству, по закону не является совместно нажитым имуществом ( Shutterstock)

Жилье было подарено одному из супругов

Полученная в дар недвижимость — это личная собственность человека, которая не подлежит разделу. Соответственно, на ее продажу согласие супруга не требуется, поясняет старший юрист практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation София Имамутдинова.

Жилье досталась в наследство одному из супругов

Недвижимость, полученная по наследству, по закону не считается совместно нажитым имуществом. Таким образом, наследник имеет право распоряжаться своей квартирой или домом, не оформляя согласия супруга, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Недвижимость куплена во время брака, но на личные средства одного из супругов

Важное условие здесь — деньги, на которые приобреталась квартира, принадлежали одному из супругов еще до официального заключения брака, что надо подтвердить документально. В противном случае квартира или дом будут считаться совместно нажитым имуществом, поясняет Андрей Саунин.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

Полученная в дар недвижимость — это личная собственностью человека и не подлежит разделу ( Shutterstock)

Продавцами недвижимости выступают оба супруга

Если муж и жена владеют недвижимостью и продают ее, то логично, что согласия на сделку не требуется. Ведь они оба выступают продавцами, а значит, выступают за ее реализацию, объясняет Виктория Дергунова.

Недвижимость приватизирована в браке одним из супругов

В случае если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг в приватизации не участвовал, то можно обойтись без его согласия, говорит Виктория Дергунова.

Недвижимость является собственностью одного из супругов на основании брачного договора

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса, имущество супругов является их совместной собственностью. Но если супруги заключили брачный договор, по которому продаваемая недвижимость собственность только одного из них, то и согласия второго супруга не нужно, резюмирует София Имамутдинова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Поговорим о согласии супруга на продажу недвижимости. В каких случаях требуется согласие, а когда можно обойтись без него

Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.

https://www.youtube.com/watch?v=SqVptHNiyrk\u0026pp=ygVW0KHQvtCz0LvQsNGB0LjQtSDRgdGD0L_RgNGD0LPQsCDQvdCwINC_0YDQuNC-0LHRgNC10YLQtdC90LjQtSDQvdC10LTQstC40LbQuNC80L7RgdGC0Lg%3D

Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости

В каких случаях согласие не требуется

Согласие при приобретении в ипотеку

Как оформить согласие супруга или супруги

Риски сделки без согласия

Примеры из жизни и разбор конкретных случаев

Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:

  • Квартира была куплена в браке.
  • Совместно приватизирована.
  • Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.

Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.

В каких случаях согласие не требуется

Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:

  • Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
  • Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
  • Если супруг отказался от приватизации.
  • Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.

Согласие при приобретении в ипотеку

При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.

При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.

Как оформить согласие супруга или супруги

Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:

  • Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
  • Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
  • Адрес объекта недвижимости.
  • Выражение согласия.
  • Срок действия.
  • Подпись и дата.

Образец можно посмотреть в интернет.

Что потребуется

Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.

Нужно собрать пакет документов:

  • Паспорт соглашающегося.
  • Брачный договор (при наличии).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.

Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.

Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.

Пошаговый алгоритм действий

Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:

  • Обратитесь в нотариальную контору.
  • Оплатите госпошлину.
  • Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
  • Проверьте документ и поставьте подпись.;
  • После заверения нотариусом справка передается супругу.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

Сколько это стоит

Заплатить потребуется только госпошлину.

Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.

Возможные проблемы и нюансы

Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.

Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.

Риски сделки без согласия

Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.

Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.

Примеры из жизни и разбор конкретных случаев

В качестве примеров:

  • Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
  • Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется. 

FAQ 

Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?

Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.

  • В какой срок можно оспорить сделку?
  • В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.
  • Сколько действует согласие супруга?
Читайте также:  Правительство объявило о мерах поддержки бизнеса в условиях санкций

Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи. 

Вместо вывода 

  1. При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
  2. Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
  3. Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
  4. При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
  5. Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
  6. Согласие оформляется нотариально.

Цена согласия: какие сделки должен одобрить второй супруг

26.12.2022 Согласие супруга на приобретение недвижимости

Свобода одного супруга заканчивается там, где начинается совместно нажитое имущество. По закону, все, что появилось в браке, является общей собственностью и делится пополам: недвижимость, накопления на счетах, техника, дорогие вещи и так далее. Даже если только один супруг зарабатывал, покупал и регистрировал имущество на свое имя, а второй в это время, например, путешествовал или обеспечивал семейный уют. При этом для распоряжения общим семейным добром нужно согласие второго супруга. Иногда не только для продажи, но и для покупки чего-то ценного. Рассказываем о нюансах в получении согласия, последствиях его неполучения и роли нотариуса в этой истории.

Сделки с недвижимостью

Подразумевается, что пара распоряжается общей собственностью по обоюдному согласию, но иногда согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено. Один из поводов для этого — заключение сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Например, продажа квартиры, земельного участка или дачи.

Нотариальное согласие необходимо и при других «манипуляциях» с общей недвижимостью: дарение, передача в залог, мена, долгосрочная аренда или рента.

Однако если сама сделка проходит без участия нотариуса, отсутствие согласия ее не затормозит, и договор будет зарегистрирован в Росреестре. В ЕГРН может появиться отметка о том, что необходимое в силу закона согласие супруга не было представлено.

Правда, как отмечают эксперты, это происходит не всегда и информативность реестра в этом плане — не полная.

Если недвижимость куплена до свадьбы, получена в подарок или по наследству, она является единоличной собственностью и разделу не подлежит. То есть согласие мужа или жены для распоряжения ею — не требуется.

Если уже после продажи объекта вторая половина вспоминает, что вложила много денег в ремонт, можно обратиться в суд и попытаться взыскать потраченную сумму.

Но лучше, конечно, решить вопрос мирно и спокойно: режим личной собственности можно поменять на совместную или долевую с помощью брачного договора.

Особенно важно уладить все имущественные дела перед разводом. Нотариальное согласие экс-супруга при сделках с общей недвижимостью уже не требуется, несмотря на то, что права на нее за бывшими женами и мужьями сохраняются. Если имущество зарегистрировано только на одного человека, записи о том, что оно является совместным, в ЕГРН не будет.

При этом информация о брачном договоре, который устанавливает тот или иной режим собственности, должна быть внесена в реестр. Нотариус, который удостоверяет брачный договор, рассказывает супругам об обязанности зарегистрировать брачный договор в Росреестре. А также может оказать содействие и направить документы в регистрирующий орган за них.

Детали согласия

При желании, супруг может выдать согласие на распоряжение имуществом на определенных условиях. Например, может разрешить продажу общей жилплощади за 5 млн рублей и больше, а дешевле — уже нет. Свое согласие можно и отозвать, Гражданский кодекс разрешает.

В практике такие случаи бывают: человек извещает об отмене все стороны сделки и госорганы, в которых другой супруг мог воспользоваться полученным согласием. Есть важный нюанс — это можно сделать только до совершения сделки, для которой это согласие требовалось.

Мало кто знает: если заключается сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, согласие супруга требуется не только для продажи, но и для покупки недвижимости. Например, когда на стороне продавца есть несовершеннолетний владелец. Или, например, приобретается не вся квартира, а только доля.

Последствия несогласия

Осенью вступили в силу поправки, в соответствии с которыми сделка с недвижимостью, совершенная без необходимого согласия мужа или жены продавца, может быть признана недействительной только если покупатель знал о том, что у владельца есть супруг, который не одобрил происходящее. А если не знал и не мог знать, сделка должна устоять. При этом при разделе общего имущества при разводе суд в качестве компенсации может увеличить долю, которая причитается пострадавшему супругу.

Новые нормы закона помогают добросовестным покупателям, однако все многочисленные риски не убирают.

Причиной для объявления сделки недействительной по-прежнему может стать, например, ущемление прав несовершеннолетних, банкротство или недееспособность продавца, требования его наследников, обременение или ограничения по объекту, мошеннические схемы и другое. Поэтому самое надежное — проводить сделку через нотариуса, который тщательно проверяет и объект, и всех участников события.

Когда еще нужно согласие?

Одобрение второго супруга требуется еще и при сделках, которые подлежат обязательной госрегистрации. Например, если это договор ипотеки или залога касательно жилой или коммерческой недвижимости. Некоторые банки требуют включать в согласие супруга все условия: сумму кредита, проценты, сроки выплаты и так далее.

Многие привыкли, что бюджеты в семье — общие и можно без спроса тратить деньги с карты мужа или жены. С точки зрения закона такие действия могут быть признаны серьезным правонарушением.

Если в период брака человек оформил на свое имя вклад, банк не будет разбираться, являются ли деньги — общими, и не отдаст половину суммы второму супругу на основании свидетельства из ЗАГС или заверений о великой взаимной любви.

Поэтому стоит позаботиться о легальном «разрешении»: сделать соответствующую доверенность, открыть общий счет или выпустить дополнительную карту к счету кого-то из супругов.

Согласие второй половины также может потребоваться владельцам бизнеса. Причем не только для покупки или продажи доли в уставном капитале, если она приобреталась или уставной капитал увеличивался в период брака. Но и при выходе из состава участников ООО. Если это неудобно, снова выручает брачный договор.

С ним можно разделить имущество таким образом, чтобы доля в обществе принадлежала только тому супругу, который ведет и вкладывается в бизнес. Тогда согласие второго для тех или иных бизнес-шагов можно будет не запрашивать. Напомним, что в таком случае в собственности этого второго супруга должно остаться другое имущество.

Брачный договор не может одному дать все, а другому — ничего или только долги.

Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить? | советы юриста

Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором. 

Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

  • сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
  • сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале)
  • сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ — от супругов цедента и цессионария, если распространяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий регистрации)

Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

  • определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
  • определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие
  • Пример № 1: Вы приобретаете объект недвижимости по договору купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется (регистрируется переход права собственности, а не договор). При этом если вы являетесь покупателем (соответственно совершаете сделку не по распоряжению правами на недвижимость), а сделки не требует нотариальной формы (например, сделки с долями в праве собственности), то нотариальное согласие супруги не нужно получать.
  • Пример № 2: Между продавцом и супругой продавца заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество, приобретаемое в браке. В этом случае согласие супруги продавца на сделку купли-продажи не требуется.
  • Пример № 3: Квартира приобретена по договору дарения в браке. На такую квартиру не распространяется режим совместной собственности. Поэтому не требуется согласие супруги продавца на сделку.
  • Пример № 4: Физические лица заключают договор уступки прав требования по ДДУ. Оба состоят в браке, брачный договор отсутствует. В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги как цедента, так и цессионария, так как договор уступки по ДДУ является регистрируемой сделкой.

Какие сделки должны заключаться обязательно в нотариальной форме

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом.

На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. № 

Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?

Iriana Shiyan/Fotolia

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса.

Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно.

В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга.

Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение.

Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:

Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие.

Читайте также:  Защита персональных данных обрабатываемых с применением средств автоматизации

Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов.

Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=SqVptHNiyrk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости.

Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.

Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.

Для покупки недвижимого имущества на одного из супругов согласия второго не требуется, так как предполагается, что супруги, приобретая недвижимость, распоряжаются совместно нажитыми денежными средствами сообща, без специального разрешения друг для друга.

При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.

10 фактов о брачных договорах

Брак, развод и ваша недвижимость

Отвечает партнер АБ «Тонкий и партнеры», адвокат Денис Степкин:

Вы правы, по данному вопросу действительно существовала некоторая путаница, возникшая в связи с изменениями закона, а также неправильным его толкованием, в том числе и госорганами. Однако сейчас все пришли к единому пониманию.

В соответствии с законом, согласие супруга требуется на распоряжение некоторыми видами имущества, в том числе земельными участками и домами.

Но, поскольку в случае приобретения земельного участка и жилого дома Вы распоряжаетесь не недвижимостью, а денежными средствами, согласие второго супруга не требуется.

Подавайте документы на государственную регистрацию без нотариального согласия супруги, оно не нужно.

Обращаю Ваше внимание, что согласие не требуется, если Вы не будете оформлять сделку по приобретению участка и дома нотариально.

По закону нотариальная форма и не требуется, но если Вы или продавец будет настаивать на ее оформлении, то нотариус с огромной долей вероятности без документального согласия Вашей супруги сделку не удостоверит.

Это связано с особенностями законодательства о нотариате. Также нотариальное согласие потребуется, если Вы решите приобрести не дом целиком, а долю в данном доме.

Важно знать, что приобретенная недвижимость будет являться Вашей с супругой совместной собственностью вне зависимости от того, что она оформлена на Ваше имя. Соответственно, супруга является собственницей 1/2 такой недвижимости. На отчуждение приобретенной недвижимости согласие супруги необходимо получать во всех случаях.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?
  • Как построить загородный дом: 15 полезных статей
  • Почему ваш дом могут снести?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья? — блоги риэлторов | ЦИАН

28 мая 2015 24 512

2019-03-14T12:57:28.173000+00:00

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.   ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. В частности, ст. 34 п.1 СК РФ прямо устанавливает правовой режим имущества, нажитого в период брака – совместной собственности.    С точки зрения юриста, смысл заключения брака — в изменении правового режима имущества супругов, которое они приращивают в период брака. Закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ.      Вполне логично, что распоряжаются супруги совместной собственностью по обоюдному согласию, которое предполагается. Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило гражданский оборот излишними процедурами. Однако, для распоряжения наиболее ценными вещами, которые зачастую представляют основной семейный актив – недвижимостью — необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом. Причина законодательного закрепления роли нотариуса в удостоверении согласия, указанная в ст.35 п.3 СК, решает два важных момента:  

 Во-первых, заверенное согласие страхует гражданский оборот от поддельных

согласий, которые наводнили бы нашу жизнь, если бы законодатель предъявил требование о его получении в простой письменной форме (не говоря уже об устной форме). Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.  

Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия,

разъясняет имущественные права супругов.  В 2013 году государство, следуя доктрине упрощения оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не нужным. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия супруга на покупку и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной. Казалось бы, заявление такой стороны нелепы. Зачем оспаривать супругу сделку к своей выгоде? Однако, правоотношения между сторонами разнообразны, например, супруга может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица, выступая покупателем по такой сделке, получать согласие супруга не нужно, а имущество вместе с тем у семьи не прирастает. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок — не ясно.   Судебная практика изобилует примерами злоупотребления супругом обязанности получать согласие на продажу жилья и как следствие — признание сделок не действительными. Наиболее часто, недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки на 14 странице о семейном положении. Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.    Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то как указано выше, в силу ст. 34 СК РФ она такая же собственник квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам. По 122-ФЗ ст.2 о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая жилье, супруг получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное; однако по закону, мы знаем, что оно совместное. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще хозяин — не ясно.   Проблему такого злоупотребления можно решить, если реестр прав начнет корректно вносить информацию и вне зависимости от количества сторон сделки выражать сущность правоотношений, регистрировать совместное право собственности на имущество. Тогда, получая к сделке выписку или информацию в режиме он-лайн, покупателю станет ясно, кто в действительности владеет жильем.  Сейчас активно обсуждается вопрос подключения нотариусов к базам данных ЗАГС. Надеюсь, что эта работа будет реализована в 2015 году, так как ее актуальность для оборота жилья очевидна.

Источник:  spb.gdeetotdom.ru/articles/2036714-2015-05-28-chem-grozit-otsutstvie-soglasiya-suprugov-pri-kuple-prodazhe-zhilya/ 

Нотариальное согласие супруга на покупке или продаже квартиры: когда требуется и как оформить?

Вникаем

Читать: 5 минут

09 ноября

В каких случаях нужно получать согласие жены/мужа на совершение сделки Отредактировано: 16 ноября Урбан Медиа рассказывает, когда по закону вам необходимо спросить у своей второй половинки разрешение на покупку/продажу недвижимости и как сделать это правильно.

Муж и жена одна сатана, говорится в русской пословице. А в российском законодательстве отмечается: что у супругов общие не только семейный быт, дети, но и недвижимость.

Так что если вы собрались покупать или продавать квартиру, то перед этим вам следует посоветоваться с супругом/супругой (и оформить это согласие нотариально). Возможно, он или она будут против. Тогда сделку совершить не получится.

Правда, есть некоторые исключения. Какие? Рассказываем в статье Урбан Медиа.

Когда нужно получать согласие супруга на сделку?

Вступив в брак, оба супруга официально подтверждают разделение конкретных прав и обязанностей. Согласно семейному кодексу, юридически заверенный брак подразумевает, что члены семьи принимают совместные решения и обладают правами на приобретенную недвижимость.

Поэтому при сделках потребуется дополнительный заверенный нотариусом документ, подтверждающий согласие второго супруга на проведение сделок с недвижимостью. К таким ситуациям относятся:

  • госрегистрация
  • оформление ипотеки
  • аренда жилья от года
  • договор уступки прав при оформлении долевого участия.

Конечно, каждая сделка уникальна и может возникнуть множество нюансов. Мы рекомендуем обращаться к специалистам для юридической консультации при проведении сделок с недвижимостью.

Когда согласие на продажу не требуется?

  • Рассмотрим несколько ситуаций, когда согласие супруга не потребуется:
  • — при продаже квартиры/дома/комнаты, приобретенных до брака
  • — если недвижимость перешла к вам по дарственной

— в случаях, когда был заключен брачный договор и там прописано разделение прав на недвижимость. В этом случае каждый супруг может сам распоряжаться своим имуществом без нотариально заверенного согласия второго. Это упрощает проведение юридических сделок, а также бракоразводный процесс.

Adblock
detector