Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодателем – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

В него входят:

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без торгов вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле;
• ее категории;
• виде пользования;
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

Нужны:

1. 3 экземпляра арендного соглашения;
2. постановление главы муниципалитета;
3. паспорт арендатора;
4. кадастровый паспорт участка;
5. заявления от сторон;
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводятся к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Аренда земли у государства: как взять, условия, стоимость, нюансы

Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

gan chaonan/shutterstock.com

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе.

Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность.

После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели.

«Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора.

Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации.

«Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе.

Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

«Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок.

Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв.

м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб.

за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
• не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

• А — кадастровая цена участка;
• С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский.

«На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение.

Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д.

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года.

Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ.  ( ronstik/shutterstock.com)

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги.

Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ».

Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену.

Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова.

После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно).

Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет.

Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru). 2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

• заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
• паспорт;
• документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

• заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
• договор — оригинал и копии;
• кадастровую документацию на участок;
• паспорт;
• документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

• собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию.

«Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский.

Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев.

«В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги.

Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости.

В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Росреестр разъяснил порядок оформления аренды земли у государства — Российская газета

• Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:
• — для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;
• — для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

1. — для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;
2. — для завершения строительства – до 3 лет;
3. — для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;
4. — для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.
5. В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Аренда государственного и муниципального имущества

С целью предоставления недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственные и муниципальные органы формируют соответствующие перечни.

Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется через проведение открытых торгов в форме конкурса или аукциона. Без проведения торгов имущество в льготную аренду малому бизнесу предоставляется в ограниченном перечне случаев (подробнее см. подраздел «Аренда без торгов»).

Процесс предоставления в аренду государственного имущества регулируется:

• Земельным кодексом РФ;
• ФЗ «О защите конкуренции»;
• подзаконными актами Правительства РФ, а также нормативным документами государственных и муниципальных органов, наделенных полномочиями по сдаче имущества в аренду.

В аренду малому бизнесу может быть предоставлено в том числе имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Вопросами аренды федерального имущества для малого бизнеса занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Перечни федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, публикуются на сайте Росимущества. По состоянию на ноябрь 2022 года в перечне федерального имущества по Московской области содержались 1 земельный участок и 21 здание/сооружение.

Вместе с тем субъекты малого и среднего предпринимательства не ограничены в праве претендовать на аренду государственного имущества, не включенного в указанный перечень и представленного в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества.

Объем возможного к аренде имущества в Маркетплейсе с перечнями несопоставим: по состоянию на ноябрь 2022 года в него были включены расположенные в Московской области и Новой Москве 248 зданий и сооружений, 106 помещений и несколько сотен земельных участков.

Предоставление федерального имущества в аренду малому бизнесу производится путем проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, ФЗ «О защите конкуренции» и нормативными документами Федеральной антимонопольной службы РФ.

Инициатором выставления земельного участка на торги для предоставления в аренду может выступить как Росимущество, так и любое заинтересованное лицо, обратившееся с заявлением об аренде земельного участка у государства в территориальное подразделение Росимущества (ст.39.11 ЗК РФ). Подать такое заявление можно 4 способами:

• лично;
• в МФЦ;
• по почте;
• через функционал личного кабинета на сайте Росимущества.

Размер арендной платы будет определяться на основании оценки, проводимой независимым оценщиком.

При обращении с заявлением о выставлении на торги земельного участка, в случае, если такой участок не зарегистрирован в установленном порядке, заявителю придется самостоятельно и за свой счет провести мероприятия по его межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права государственной собственности.

Учитывая, что затраты по регистрации земли при любом исходе торгов возмещению не подлежат, необходимо заранее убедиться, что у земельного участка нет ограничений, установленных п.8 ст.39.11 Земельного кодекса (ограничения в обороте, отсутствие категории земли, несоответствие разрешенного использования заявленному и т.п.).

Что касается возможностей инициировать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества за исключением земельных участков, то закон напрямую не устанавливает возможности обращения любого заинтересованного лица с заявлением о выставлении имущества на торги для предоставления в аренду. Вместе с тем ограничений для аренды госимущества помимо земельных участков также не установлено, и на сайте Росимущества содержатся разъяснения порядка подачи соответствующих заявлений. 

Правила проведения торгов по аренде государственного имущества установлены Федеральной антимонопольной службой России (Приказ № 67 от 10.02.2010), организатором торгов выступает Росимущество, либо заключившая с ним договор специализированная организация.

• Информация о проведении торгов размещается не позднее, чем за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до аукциона на официальном сайте.
• В случае, если в торгах принял участие только один претендент, он признается единственным участником, и организатор торгов обязан заключить с ним договор аренды имущества.
• Если предметом торгов было имущество из перечня, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП, предусмотрена льготная аренда для малого бизнеса:
• 1) срок договора аренды (за исключением земельных участков) – не менее 5 лет (если заявитель сам не захотел меньший срок);
• 2) размер арендной платы:

• в первый год аренды – 40 % от ставки аренды, указанной в договоре,
• во второй год – 60 %,
• в третий – 80 %,
• начиная с четвертого – 100 %;

3) в договоре должна быть предусмотрена возможность дальнейшего отчуждения объекта недвижимости арендатору на льготных условиях (преимущественное право покупки, рассрочка платежа на 5 лет и т.п.).

Сдача в аренду государственного имущества Московской области относится к компетенции Министерства имущественных отношений МО.

Перечень областного имущества, предназначенное для сдачи в льготную аренду малому бизнесу, размещается на сайте Министерства в разделе, посвященном поддержке малого бизнеса.

По состоянию на конец 2022 года перечень объектов льготной аренды для малого бизнеса насчитывал 65 объектов недвижимого имущества, в т.ч. 33 здания и сооружения, 10 сооружений и 22 земельных участка.

Полный список всего имущества Московской области, в т.ч. социальной, инженерной инфраструктуры и т.п., насчитывал на на октябрь 2022 года 26 326 объектов (подробнее см. здесь). Сделать вывод о том, какое имущество из данного списка не задействовано для нужд Московской области и могло бы быть сдано в аренду предпринимателям практически не возможно.    

Муниципальные органы власти в лице советов депутатов также обязаны утверждать, публиковать и вести перечни муниципального имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Такие списки размещаются, как правило, на официальных сайтах муниципальных образований в разделах, посвященных поддержке малого и среднего предпринимательства.

В отличие от федерального и региональных перечней имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям, списки муниципального имущества, как правило, в разы превосходят их и по количеству, и по качеству представленных объектов недвижимости. По состоянию на 1 квартал 2022 года единый список муниципального имущества в аренду для малого бизнеса насчитывал 1997 позиций.

Помимо имущества, включенного в перечни, муниципалитеты Московской области, как и сама область, располагают обширным списком объектов, не включенных в перечень имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Список насчитывает свыше 390 тысяч позиций.

Однако, как и в ситуации с областным имуществом из списка невозможно установить, какое имущество не используется муниципалитетом и может быть предложено для размещения малому бизнесу. Вместе с тем на портале госуслуг Московской области можно подать онлайн-запрос на предоставление информации об объектах в конкретном муниципалитете, которые предназначены для сдачи в аренду.

Запрос можно подать в том числе и в отношении аренды муниципальных земельных участков.

Порядок инициирования выставления регионального или муниципального имущества на торги правом аренды в целом аналогичен порядку, утвержденному для федерального имущества.

Для инициирования процедуры выставления областного имущества на торги правом аренды предприниматель вправе обратиться с соответствующим заявлением в Министерство имущественных отношений Московской области, в отношении муниципального имущества – в Комитет по имуществу местной администрации.

Обращаться лучше лично или по почте, поскольку эта госуслуга может быть не везде доступна через МФЦ.

При обращении за выставлением на торги правом аренды муниципальных земельных участков и земельных участков, собственность на которые не разграничена, можно воспользоваться также Региональным порталом госуслуг. 

1. Торги по аренде госимущества Московской области и аренде муниципального имущества проводятся на специализированном региональном портале Московской области – ЕАСУЗ с обязательным дублированием в ГИС «Торги».
2. Порядок проведения торгов аналогичен торгам правом аренды федерального имущества.
3. Льготы по арендной плате для малого бизнеса в Московской области
4. В Московской области действуют льготы по арендной плате как областного, так и муниципального имущества, для субъектов МСП, занятых в социально ориентированных видах деятельности.
5. К таким видам деятельности отнесены:

• магазины шаговой доступности, пекарни, парикмахерские, химчистки, ремонт обуви, дома быта, ветеринарные клиники, торговля розничная книгами, с занимаемой площадью до 100 кв.м. включительно;
• частные детские сады и образовательные центры;
• развитие здравоохранения;
• развитие физической культуры, спорта;
• социальное обслуживание граждан;
• народно-художественные промыслы и ремесла;
• научные исследования и разработки.

Льгота по арендной плате составляет 50 % от обычной ставки и может периодически пересматриваться решениями областных или муниципальных органов власти.

При этом в отношении видов деятельности, указанных в п.1, в случае, если площадь арендуемого объекта превышает 100 кв.м, льготная ставка действует только для 100 кв.м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.

Объекты капитального строительства

В случае аренды объектов капитального строительства право на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов предоставляется уже существующему арендатору при соблюдении четырех условий:

• размер арендной платы установлен на основании рыночной оценки;
• минимальный срок аренды госимущества – 3 года (если арендатором не заявлен меньший срок);
• собственник не принял решений об ином, отличном от аренды, использовании имущества;
• отсутствие просроченной задолженности по внесению арендной платы.

При соблюдении указанных условий собственник объекта капитального строительства не вправе отказать существующему арендатору в заключении договора.

В случае необоснованного отказа и заключения договора аренды госимущества с другим лицом в течение года с момента заключения такого договора существующий арендатор имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности по такому договору.

На заключение договора аренды без проведения торгов помимо уже существующего арендатора может рассчитывать крайне ограниченный перечень лиц, установленный ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в числе прочих в котором указаны:

• адвокатские, нотариальные конторы и торгово-промышленные палаты;
• некоммерческие организации;
• медицинские и образовательные организации;
• лица, заключившие государственный или муниципальный контракт (если предоставление участка было предусмотрено конкурсной документацией);
• владельцы недвижимого имущества, расположенного в сносимом или реконструируемом здании;
• арендаторы малых площадей (не более 20 кв.м. и не более 10% площади недвижимого имущества).

Земельные участки

В случае аренды земельных участков у государства перечень лиц, имеющих право на заключение договора аренды без проведения торгов, установлен ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:

• собственники зданий и сооружений, в т.ч. объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке;
• лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования;
• сельскохозяйственные организации (в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель с/х назначения») и крестьянско-фермерские хозяйства;
• лица, у которых изъят земельный участок для государственных или муниципальных нужд;
• недропользователи;
• лица, которым земельный участок предоставлен для деятельности в рамках заключенного концессионного соглашения, соглашения о ГЧП или МЧП;
• резиденты ОЭЗ, зон территориального развития (в границах таких зон, в отношении ОЭЗ также прилегающие земельные участки);
• лица, занимающиеся рыболовством и товарной аквакультурой, в отношении соответствующих участков;
• лица, реализующие на территории соответствующего региона масштабный инвестиционный проект или заключившие специальный инвестиционный контракт.

Уже существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но при этом он также должен относиться к лицам, указанным в ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Процедура предоставления госимущества в аренду без проведения торгов

Предоставлением госимущества в аренду занимаются:

• на федеральном уровне – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице своих территориальных подразделений;
• на региональном уровне – Министерство имущественных отношений Московской области.

Арендой муниципального имущества ведают соответствующие подразделения муниципальных органов власти (комитеты по имуществу и т.п.).

Сам процесс предоставления имущества в аренду малому бизнесу регулируется соответствующими административными регламентами, при этом процедура в целом одинакова:

• обращение заявителя в государственный или муниципальный орган с заявлением о предоставлении имущества в аренду без проведения торгов с приложением соответствующих документов;
• рассмотрение документов и принятие решения о заключении или отказе в заключении договора аренды.

Срок проведения всей процедуры не превышает 30 дней, за исключением случаев, когда требуется проведения рыночной оценки ставки аренды, либо необходимо провести кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.

Подать заявление на аренду можно, лично обратившись в соответствующий государственный или муниципальный орган, через МФЦ, по почте или с использованием электронных сервисов (личный кабинет на сайте Росимущества, региональный портал госуслуг Московской области и т.п.).