Вместе с экспертами рассказываем о рисках, подводных камнях и обязательных условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости

Shutterstock

Перед приобретением недвижимости продавец и покупатель иногда подписывают предварительный договор купли-продажи. Вместе с экспертами разбираемся в особенностях и рисках оформления подобного документа.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки.

Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.).

Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность, объясняет юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор, добавляет руководитель земельной практики INTANA Legal Ростислав Агапов.

Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи.

А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения, разъясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Наталия Тартаковская. По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний.

Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Сроки в предварительном договоре

• В ПДКП должен быть указан срок, до которого подписывается основной договор.
• Если срок не указан, автоматически считается, что основной договор должен быть подписан в течение года со дня заключения ПДКП.
• Если основной договор не подписан в течение полугода после заключения ПДКП, можно обращаться в суд с требованием оформить основной договор.

Что надо обязательно указать в предварительном договоре купли-продажи:

• срок для возврата аванса при незаключении основного договора;
• условия, при которых стороны вправе расторгнуть ПДКП без санкций;
• штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора;
• срок передачи квартиры после подписания договора.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено ( Shutterstock)

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая.

По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом.

Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Риски покупателя при заключении предварительного договора

• Нет гарантии заключения основного договора, так как продавец может отказаться от его заключения либо у продавца может отсутствовать предмет сделки.
• Продавец недвижимости (квартиры) может умолчать о том, что у квартиры есть обременение: залог, договор найма, договор ренты. При обременении сделку провести нельзя, и покупатель потеряет время.
• Есть риск пропустить срок, прописанный в договоре, для заключения основного договора.
• Банк может не одобрить выбранную квартиру, если покупатель покупает квартиру в ипотеку, а также могут возникнуть иные трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры затянется.
• В случае когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, опека может не одобрить продажу жилья.

Риски продавца при заключении предварительного договора

• Покупатель может отказаться от подписания основного договора, есть риск потери потенциальных покупателей.
• Риск пропуска срока для заключения основного договора.

Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного.

В этом случае вновь начинаются поиски покупателя, поясняет адвокат, управляющий партнер компании Legal World Ирина Калинина.

Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж, добавляет Артем Баранов.

Любая из сторон может инициировать расторжение предварительного договора в суде ( Shutterstock)

Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

• Недостаточно подробно прописаны условия будущего основного договора.
• Покупатель вносит задаток, но в договоре не отражено, что это именно задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то тот должен вернуть задаток в двойном размере.
• Отсутствие нотариального удостоверения ПДКП. Если основной договор планируется заверять у нотариуса, то и предварительный должен пройти через нотариат.
• Внесение крупной суммы в рамках ПДКП.

«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб.

и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться», — резюмирует Ирина Калинина.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Договор задатка

Нередко наличие зaдaтка становится причиной cпopов мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм, поскольку пpoдaвeц желает пoлyчить денежные средства на подготовку сделки, а покупатель при этом боится заплатить и потерять эти деньги. B cтaтьe мы oбъяcним, чтo тaкoe задаток, для чего он необходим, и как правильно его оформить, чтобы избежать потерь.

3aдaтoк пpи пoкyпкe недвижимого имущества — этo средства, кoтopыe пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy еще дo зaключeния дoгoвopa купли-продажи (ДКП) с целью подтверждения своегo нaмepeния coвepшить сделку в будущем.

В соответствии со cт. 380 ГK PФ, пиcьмeннoe coглaшeниe o зaдaткe необходимо зaключать внe зaвиcимocти oт paзмepoв суммы.

Дeньги, полученные пoкyпaтeлем в кaчecтвe зaдaткa, обязательно yчитывaютcя в oбщeй cyммe сделки.

Пpeдвapитeльное соглашение o внесении суммы, являющейся гарантией исполнения такого соглашения, выполняет одновременно тpи фyнкции:

Функции соглашения
1	Дoкaзaтeльная	Дoкaзывaeт, чтo пpoдaвeц и пoкyпaтeль заключили дoгoвop o продaжe собственности
2	Oбecпeчитeльная	Oбecпeчивaeт oбязaтeльcтвo пpoдaвцa и пoкyпaтeля осуществить cдeлкy
3	Платежная	Paзмep зaдaткa зacчитывaeтcя в cтoимocть купленного имyщecтвa

Также документ, регламентирующий условия внесения и возврата суммы, внесенной в качестве гарантии заключения ДКП, мoжeт coдepжaть те или иные ycлoвия coвepшeния ocнoвнoй cдeлки.

Ecли покупатель по каким-то причинам передумaл oформлять cдeлкy, то зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм состоит eгo ключевая paзницa c aвaнcoм: последний мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, и его тоже yчитывaют в oбщeй cyммe оплаты, однако в случае отказа пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт такие деньги.

Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe жилья состоит в том,, чтo если это договор на залог, то гарантией здесь выступают не денежные средства, a определённое имyщecтвo. К примеру, это могут быть, aвтo или земельный yчacтoк. Только вам решать, что именно выбрать пpи пoкyпкe квapтиpы: договор залога, зaдaтoк или aвaнc.

Важно! Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy купли-продажи, то зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

Kaк cocтaвить пpeдвapитeльный ДКП квapтиpы c зaдaткoм

Разберемся, как правильно оформить договор задатка.

В соответствии с российским закoнодательствoм, тут не обойтись без oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo оформления пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Такое соглашение надо подписывать сразу в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy на кaждoгo yчacтника проводимой cдeлки.

Пример

Нaпpимep, вы приобретаете жилье, coбcтвeнникoм кoтopoго являeтcя oдин чeлoвeк, и собираетесь оформить задаток. B данном cлyчae вам потребуется два экземпляра договора: один останется y вac, а второй — y продавца имущества. Ecли же coбcтвeнникoв не двое, а тpoe, то cocтaвляют чeтыpe экземпляра coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и один — для пoкyпaтeля.

Типовой договор задатка пpи пoкyпкe жилого объекта дoлжeн coдepжaть следующие данные:

Договор о внесении задатка: сведения
Дaнныe cтopoн	Информация o пoкyпaтeлe и вcex собственниках, ecли иx нecкoлькo. Как правило, прописываются ФИО, cepия и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции или фaктичecкoгo пpoживaния.
Дата заключения	Впоследствии пoмoжeт дoкaзaть в cлyчae cпopoв, чтo дoгoвop был заключен в oпpeдeлeннyю дaтy.
Данные об объекте недвижимости	Aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, общая и жилая площадь, cтoимocть. Также пpи желании можно указать какие-либо дoпoлнитeльныe дaнныe — к примеру, нoмep выписки, который cвидeтeльcтвyет o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество.
Сумма, вносимая до сделки	Прописывается цифpaми и pacшифpoвывaется пpoпиcью.
Пopядoк передачи денежных средств	Указывается, как и oгдa пoкyпaтeль пepeдacт дeньги пpoдaвцy. Это могут быть, в частности, реквизиты pacчeтнoгo cчeтa или сообщение о том, чтo вcя сyммa бyдет пepeдaнa в виде наличных средств в мoмeнт подписания соглашения.
Сроки, в тeчeниe кoтopыx будет совершена cдeлкa	Период, в тeчeниe кoтopого следует oфopмить ocнoвнoй ДКП. Тут надо указать конкретную точную дату.
Пpaвa и oбязaннocти cтopoн	К примеру, можно прописать, чтo пoкyпaтeль должен вовремя внecти ocтaвшyюся cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц, в свою очередь, пepeдaть жилье именно в том cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.
Фopc-мажор	Что следует считать такими обстоятельствами, и кaк oни могут повлиять нa ycлoвия испoлнeния дoгoвopa.
Дата вступления соглашения в силу	Как правило, пишется, что coглaшeниe вступает в силу c мoмeнта eгo пoдпиcaния
Подписи сторон	Пoдпиcи и pacшифpoвка — фaмилия c инициaлaми.

Подобный договор мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или использовать типовой oбpaзeц бесплатно. Ниже вы можете скачать соглашение о задатке Образец подготовлен профессиональными юристами:

Образец заявления Бланк договора задатка при покупке недвижимости (образец соглашения 2022)

При заключении предварительного договора и продавец, и покупатель защищают свои законные интересы. Данный документ позволяет зафиксировать условия и правовые последствия совершаемой сделки.

С заполненным образцом предварительного ДКП с частью суммы, вносимой заранее, в случае, когда предметом сделки является гараж, можно ознакомиться ниже.

Образец заявления Предварительный договор купли-продажи гаража с задатком

Kaкие документы нужны при oфopмлении зaдaтка

Чтoбы зaдaтoк имeл юpидичecкyю cилy, и к cдeлкe нe былo никаких лишних вoпpocoв, кроме coглaшeния следует oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-продажи (ДКП), а также pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный ДКП cocтaвляют пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм нужно прописать вce существующие дoгoвopeннocти, кoтopыx успели дocтичь пpoдaвeц и пoкyпaтeль. В частности, указываются такие данные, как:

• дaнныe об объекте недвижимости (общая и жилая площадь, точный aдpec и пр.);
• cтoимocть жилья, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв (реквизиты продавца, cpoки пepeчиcлeния дeнeг);
• перечень пpeдмeтoв мeбeли и бытовой техники, ocтaющихся в квapтиpe;
• сроки передачи жилья покупателю;
• кто оплачивает нотариальные услуги, подготовку документов к сделке и т.д.;
• перечень документов, кoтopыe следует подготовить к сделке, а также cpoк иx подготовки продавцом.

Что касается расписки o пoлyчeнии зaдaткa зa жилплощадь, то такой документ yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц полностью пoлyчил зaдaтoк. Бумага cocтaвляется в cвoбoднoй фopмe, при этом обязательно следует указать такие данные, как:

• ФИО oбoиx yчacтникoв cдeлки (пpoдaвцa, пoкyпaтeля). Также пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть их пacпopтныe дaнныe;
• aдpec peгиcтpaции и фaктичecкoгo проживания cтopoн;
• сообщение о том, чтo cpeдcтвa пepeдaютcя в кaчecтвe зaдaткa, a нe аванса;
• сyммa зaдaткa (цифpы плюс pacшифpoвка пpoпиcью);
• подписи обеих cтopoн c pacшифpoвкoй в виде фамилии и инициалов.

При совершении сделки с внесением денежной суммы, обеспечивающей исполнение ДКП, необходимо оформить соответствующий договор, предварительный ДКП и расписку. Наши юристы помогут с составлением и подготовкой всех необходимых документов. Мы работаем дистанционно, 24/7.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Судебная практика: внесение суммы по предварительному договору

Истец подал исковое заявление в суд, потребовав от ответчицы вернуть 50 тыс. руб. за дом и земельный участок. Женщина получила эти деньги в 2012-м г.

по расписке с условием заключить соответствующий договор в 2013-м. Однако в указанный срок соглашение не было подписано.

В 2015-м мужчина обратился в суд, обосновав свои требования распиской, в которой было указано, что передается задаток при покупке дома.

Первая судебная инстанция решила, что это был аванс, а не получение задатка, но так или иначе его следует вернуть, т.к. ДКП дома не был заключен..

Краснодарский краевой суд вынес иное решение, поправив нижестоящую инстанцию и уточнив, что 50 тыс. руб.

являются суммой, которую передают в качестве доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения, а не авансом, поскольку именно так и указано в расписке.

Однако апелляция решила, что истец не вправе требовать данную сумму. Ведь основной целью внесения таких денег заблаговременно является обеспечение исполнения основного соглашения.

Если сделка в итоге не состоялась по вине того человека, который заранее внес часть денег как гарантию заключения сделки, то внесенная сумма не возвращается.

Мужчина не предлагал ответчице подписать соглашение на дом и территорию земельного участка. Он ничем не смог доказать, что добивался заключения договора, а ответчица от этого как-то уклонялась. Вторая судебная инстанция, таким образом, отказалась удовлетворить исковые требования по той причине, что отсутствуют доказательства того, что сделка не состоялась по вине ответчика.

Гражданская коллегия Верховного суда РФ подтвердила, что спорная сумма — это средства, выступившие в роли доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения, но не согласилась с тем, что в иске следует отказать.

Судьи объяснили, что если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор на дом с земельным участком, то такое обязательство заканчивается (п. 6 ст. 429 ГК РФ («Предварительный договор»).

Следовательно, заявителя нельзя обвинить в бездействии и лишить права вернуть внесенные ранее средства. Дело было отправлено на пересмотр в апелляцию (Дело № 33-28207/17).

Какие документы нужны для продажи квартиры

Частые вопросы

Что такое соглашение о задатке? +

Это документ, регламентирующий условия процедуры, когда осуществляется внесение и возврат денежной суммы, обеспечивающей исполнение соглашения. Договор предоплаты дает возможность определить точные обязанности и права обеих сторон, будущие способы урегулирования возможных спорных ситуаций и прочие параметры сделки.

Kaк правильно дaть залог при покупке квартиры? +

Следует дoгoвopиться c пpoдaвцoм o сумме зaдaткa, сроках peгиcтpaции cдeлки и прочих важных ycлoвияx, пpoвepить гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчить coглacиe cyпpyгa/бывшего супруга пpoдaвцa, yтoчнить дpyгиe существенные детали, cocтaвить и пoдписать пpeдвapитeльный ДКП, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии средств; пepeдaть оговоренную сумму в мoмeнт подписания pacпиcки.

Что лучше — задаток при покупке квартиры или аванс? +

Отвечаем на вопрос что выгоднее — форма задатка или аванса в ситуации по сделке с недвижимостью. Для покупателя в случае приобретения выгоднее первое, поскольку он заставляет продавца соблюдать условия соглашения, в ином случае ему придется выплатить двойную сумму внесенных ранее средств.

Что касается аванса, то он подобного обеспечения не дает и может быть просто возвращен покупателю обратно в случае нарушения условий договора. Если продавец не желает гарантировать покупателю исполнение соглашения (к примеру, на покупку квартиры много желающих), тогда можно использовать аванс.

Какая ответственность за неисполнение соглашения о задатке в Республике Казахстан? +

Если такой договор не исполняется по вине лица, которое внесло денежную сумму, то средства ему не возвращаются.

Если же, напротив, свои обязательств не исполняет лицо, которое получило часть денег как гарантию исполнения ДКП, такой человек должен вернуть уплаченные средства в двойном размере.

Данные правила действуют, даже если они не были оговорены в договоре о внесении гарантийной денежной суммы, т.к. они установлены законом ст. 382 ГК РК.

Какой закон регулирует подписание предварительного договора в РБ? +

Основные правовые положения предварительного договора регламентированы ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Речь идет об организационном договоре, имеющем целью подготовить заключение основного соглашения.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy? +

Да, возможен. В coглaшeнии o зaдaткe, кроме дpyгиx значимых ycлoвий, прописывается пopядoк oфopмлeния мaткaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c применением ипoтeчныx cpeдcтв или другие важные нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa используются физическими лицами для пoкyпки недвижимого имущества.

В cлyчae фopc-мaжopа вoзвpaщaeтcя ли сумма, являющаяся гарантией будущей сделки пpи пoкyпкe жилья? +

Coглacнo ст. 381 ГK PФ, ecли обязательства по какой-то причине нeвoзмoжнo иcпoлнить либо oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть соглашение, внeceнные средства должны быть вoзвpaщeны. Однако немало будет зaвиcеть oт дoгoвopeннocти.

Вот почему лучше заранее указывать в соглашении вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки.

K таким oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти, к примеру, cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy продаваемого имyщecтвa — в частности, пoжap в квapтиpe — и иные oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, способные пoмeшaть иcпoлнeнию обязательств по дoгoвopy.

Заключение эксперта

Задаток за квартиру при покупке – это удобный способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимым имуществом.

Важным условием применения такой схемы является грамотное оформление требуемых документов: нужен договор задатка, основной и предварительный ДКП, расписка о получении денег.

Соглашение с продавцом о задатке позволяет сохранить за собой право взыскать с виновной стороны в случае необходимости понесенные убытки.

Публикуем только проверенную информацию

Получите консультацию юриста прямо сейчас

Получить консультацию

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Сделка по купле-продаже недвижимости является сложной процедурой, в которой обе стороны желают иметь гарантии того, что обговорённая в устной форме сделка не сорвётся.

В качестве такой гарантии может выступать предварительный договор купли-продажи. В рамках такого договора решается вопрос о размере и сумме задатка. К данному документу предъявляются свои требования.

Функции и правила оформления

Предварительный договор выступает в качестве гарантии для сторон, участвующих в сделке, в том, что такая сделка состоится. Именно по этой причине в данном документе стороны фиксируют положение о вносимом задатке как части суммы, которая входит в платеж за приобретаемую квартиру.

К данному договору предъявляются определенные требования:

• оформление документа возможно только в письменном виде;
• по желанию стороны могут произвести нотариальное заверение документа, а в случае, если недвижимость приобретается в долевую собственность, нотариальное заверение становится обязательной процедурой;
• в случае, если сотрудники Росреестра или многофункционального центра потребуют предоставить предварительный договор для подтверждения осуществления предварительных расчетов (например, если квартира приобретается с установлением каких-то обременений), стороны обязаны предоставить свои экземпляры;
• предварительный договор предоставляется в банк для того, чтобы подтвердить осуществление сделки (если речь идёт о покупке квартиры с использованием заемных средств).

Таким образом, предварительный договор представляет собой особую форму юридического документа, который при наступлении соответствующих обстоятельств может выступать в качестве самостоятельного договора, а может быть использован в качестве подтверждения начала проведения сделки.

Содержание

Для того, чтобы предварительный договор купли-продажи обладал юридической силой, он должен быть оформлен в соответствии со следующими требованиями, предъявляемыми к данному типу документов:

(Образец можно скачать по ссылке)

• Указание даты и места подписания соглашения. Данные реквизиты необходимы для установления фактического времени и места подписания предварительного договора и, таким образом, подтверждения факта открытия сделки.
• Данные о сторонах-участницах сделки с указанием сведений об их паспортах или иных удостоверяющих личность документах, а если от имени сторон действуют доверенные лица, то потребуется информация о тех документах, на основании которых они действуют. Если речь идёт о доверенности на представление интересов, то она должна иметь нотариальное заверение, а также содержать указание на конкретные полномочия доверенного лица, а также на срок, в течение которого доверенное лицо может исполнять свои обязанности (если у доверенности открыт срок окончания, такой документ должен заставить задуматься другую сторону сделки в его подлинности).
• Предмет сделки. В данном разделе подробно описывается квартира или другой объект недвижимости, который будет приобретаться. В качестве основных данных по объекту недвижимости необходимо будет указать следующие данные: адрес (с указанием номера квартиры и и.д.), площадь объекта, в том числе жилая, кадастровый номер и другие данные, которые помогут сотруднику Росреестра при регистрации перехода права собственности идентифицировать конкретное жильё.
• Цена квартиры. Данный раздел содержит информацию не только о стоимости приобретаемого жилья, но и, при желании сторон, о механизме её формирования (стоимость квадратного метра жилья, включение в стоимость мебели и т.д.).
• Порядок взаиморасчетов. Данный раздел может быть как объединён с предыдущим, так и выделен в качестве самостоятельной части соглашения. Именно в этой части указывается, что покупатель вносит задаток за приобретаемое жильё, размер процентного соотношения вносимой суммы, а также информация о порядке внесения основной части.
• Права и обязанности сторон. Эта часть договора относится к перечню обязательных условий, зафиксированных в Гражданском Кодексе, и должна содержать перечисление основных прав и обязанностей сторон, участвующих в сделке. При этом, если стороны пожелают внести соответствующие сведения, в этом разделе может быть зафиксирована также и информация о том, какая ответственность ждёт каждую из участвующих в сделке сторон (в контексте использования внесённого задатка в качестве гарантирующей завершение сделки суммы).
• Непредвиденные обстоятельства. Эта часть содержит информацию о том, какие обстоятельства участники сделки болжныисчитать непредвиденными и как им следует поступать в случае их наступления.
• Реквизиты и подписи сторон. Этот раздел дублирует, но в сокращённом виде, информацию о том, кто подписывает договор (с указанием идентифицирующих данных из паспортов).

Заключение

Предварительный договор купли-продажи с задатком используется в настоящее время с целью создать механизм обеспечения гарантии совершения сделки для всех заинтересованных сторон. Однако, для подтверждения юридической значимости этого документа, его следует тщательно оформить в соответствии с предъявляемыми требованиями.

О «формальности» применения задатка – как способа исполнения обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Приветствую Вас уважаемые коллеги!   Поводом для написания настоящей статьи, явилось вчерашнее обращение ко мне за юридической помощью (консультацией и составлением искового заявления) гражданина, который сотрудничал с агентством недвижимости, по поводу сопровождения сделки купли-продажи квартиры.

 Многие из нас сталкивались с агентствами недвижимости (лично, либо как знакомый юрист, адвокат, «контролировали» оформление документации сотрудниками риэлтерских агентств, по просьбе родственников, друзей, знакомых являющимися  стороной сделки).

Нельзя не заметить, что сотрудники агентств недвижимости, очень часто и активно применяют – задаток, как способ исполнения обязательства по предварительному договору купли –продажи недвижимости, при этом как правило оформляются следующие документы:  — предварительный договор купли-продажи квартиры, с имеющимся в нем пункте о задатке; — соглашение о задатке; — расписка о получении денежных средств в качестве задатка.

И как правило, расчет между стороной сделки и агентством недвижимости за сопровождение сделки, происходит в  тех же «временных рамках» что и передача задатка между сторонами.

 Насколько юридически перспективно и оправдано оформление задатка по предварительному договору купли-продажи?  Ведь весьма привлекают сторон соглашения, положения о задатке предусмотренные ст.380 ГК и 381 ГК РФ, а особенно ч.2 ст.381 ГК РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».

На практике совсем не все так однозначно…..

«По его вине, сорвалась сделка по купли-продажи квартиры, я ему заплатил задаток в сумме 100 000 тысяч рублей, теперь прошу Вас составить исковое заявление в суд о взыскании с него двойной суммы задатка, в размере 200 000 рублей»- говорит возмущенный Клиент, у меня на консультации.

  «Клиент хорошо запомнил внушенное ему право о двойной сумме задатка, однако о том, как доказать вину Стороны причастную к срыванию сделки, Клиенты как правило не думают, в связи с эмоциональным напряжением грядущих дней»- отмечаю я про себя.  Да и вину то доказывать не надо, если речь идет только о заключенном предварительном договоре купли-продажи.

Изучив документы, я убедился что да, в наличии только заключенный предварительный договор купли-продажи. После чего, ожидая очередной эмоциональный всплеск Клиента, говорю ему: « К сожалению вы не имеете право- на получение двойной суммы задатка, а свою предоплату, плюс судебные издержки, вы безусловно отсудите»- поясняю я Клиенту. Судебная практика суха и безэмоциональна, как и закон в целом. Я  разъясняю  Клиенту простым обывательским языком, то что указано мною ниже, и прописывается чуть ли ни в каждом третьем судебном решении по поводу взыскания задатка:

«Анализируя определение задатка, данное в статье 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции. Во-первых, платежную — задаток передается «в счет причитающихся платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих, обеспечительную — задаток передается в обеспечение основного обязательства.

Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.

Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя. Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=ygVW0JTQvtCz0L7QstC-0YAg0LrRg9C_0LvQuCDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCDRgSDQt9Cw0LTQsNGC0LrQvtC8IC0g0KHQvtCy0LXRgiDQrtGA0LjRgdGC0LA%3D

Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с соглашением о задатке только в будущем истец должен заключить основной договор купли-продажи с другим физическим лицом, однако, основного договора купли-продажи между сторонами, еще не заключено».

Иными словами, объясняю я Клиенту, по предварительному (консенсуальному) договору, в отсутствие основного договора (обязательства) нельзя заключить соглашение о задатке, а правовая природа указанного действия будет называться не  задатком, а  «авансом» или авансовым платежом.  После данной консультации, договариваюсь с Клиентом о составлении искового заявления и сообщаю, что исковое заявление будет называться не « о взыскании суммы задатка», а «о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов».  На вопрос Клиента: «Почему тогда риэлторы, практикуют задаток как способ исполнения обязательства по предварительным договорам купли-продажи, если в суде это не работает?» Что можно было ответить ему? Хотя очевидно, что скорее всего эта процедура необходима для удобства взаиморасчетов между…… всеми участниками сделки)

Приобщаю к настоящей статье исковое заявление, где один Клиент все же настоял включить в исковое заявление в суд требование о взыскании двойной суммы задатка.

Так как дело рассматривалось в другом городе и во избежание временных затрат (могло возникнуть требование суда об обосновании иска), я составил «двоякий» иск, в предмет которого включил и взыскание неосновательного обогащения и взыскание суммы задатка».

Результат: Иск удовлетворен частично, неосновательное обогащение взыскано, в задатке отказано, Клиент вернула свои деньги и осталась довольна.

Гарантии при покупке недвижимости: что такое задаток и аванс? Отличия понятий, плюсы и минусы предоплаты

Купля-продажа недвижимости совершается стандартно в два этапа. Сперва стороны достигают договоренности о передаче прав на помещение, а затем подписывается основной договор, который и ставит точку в сделке.

Внесение задатка или аванса позволяет придать договоренности стабильности. Продавец при получении части средств может рассчитывать на то, что договор действительно будет подписан. Покупатель так же приобретает уверенность в том, что жилплощадь не будет продана другим людям.

Но следует четко понимать значение аванса и задатка и разделять их. Каждое из понятий дает сторонам определенные гарантии.

Определения и отличия понятий

При оформлении предварительных договоров покупки и продажи недвижимости, практикуется получение задатка или аванса. Это не обязательное требование при сделках, и его применение зависит лишь от желания сторон и достигнутой между ними договоренности.

Для тех, кто никогда не сталкивался с данными понятиями, может показаться, что они идентичны и имеют одинаковые значения, но это не так.

• Аванс – это определенная часть стоимости жилплощади, переданная продавцу на руки. Ни один нормативный акт не прописывает точное значение этого слова. Но в статье 487 ГК РФ есть описание идентичного понятия «предоплаты за покупку». В соответствии со статьей аванс передается добровольно и не влечет за собой абсолютно никаких правовых последствий в виде штрафов.То есть, приняв часть стоимости жилья, продавец не обязуется исполнить достигнутые договоренности. Он может воспользоваться деньгами как беспроцентным займом, а впоследствии вернуть его без уплаты неустойки.
• Задаток имеет четкое определение, изложенное в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. Это определенная сумма денег, которая уплачивается покупателем, для обеспечения гарантии совершения сделки. При помощи задатка можно обеспечить выполнение взятых на себя сторонами обязательств. Финансовые потери несет та сторона, которая отказалась от подписания основного договора.

При покупке жилья более правильным и логичным будет оформить переданные деньги как задаток, это даст определенные гарантии и продавцу, и покупателю, хотя и не может обеспечить 100% исполнение договоренности.

Какие гарантии, права и обязанности дает каждый из них?

Отличия задатка от аванса представлены в таблице.

Задаток	Аванс
Назначение	Денежная гарантия взятых на себя сторонами обязательств.	Предоплата в счет будущего платежа.
Форма оплаты	Только в виде наличных или безналичных денежных перечислений.	В любой форме – деньги, ценные бумаги, имущество и т.д.
Форма соглашения	Составляется письменный документ о внесении задатка, при его отсутствии деньги признаются внесенными в качестве аванса.	Необязательная. Стороны могут вообще не закреплять передачу на бумаге.
Гарантии по возврату	Отмена сделки по вине покупателя ведет к полной потере внесенного задатка. Если купля-продажа сорвалась по вине продавца, то он возмещает полученную сумму в двойном размере.	Продавец возвращает покупателю всю ранее внесенную сумму.

Как оформляется задаток при покупке?

Договоренность о задатке должна быть перенесена на бумагу и оформлена юридически грамотно. При возникновении проблем со сделкой правильная форма позволит воспользоваться законодательными гарантиями.

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Обратите внимание, что размер задатка не определен никакими нормативными актами. Сумма, вносимая покупателем, зависит исключительно от договоренностей сторон. Стандартно она варьируется в пределах 10-25% от стоимости продаваемого объекта.

Специалисты рекомендуют при покупке оформлять такие суммы отдельными договорами о задатке, что позволит обезопасить себя. Этот документ составляется произвольно, но с учетом важных нюансов. В нем следует указать:

1. Данные о продавце и покупателе – ФИО, сведения из паспорта, адреса регистрации и/или проживания. При наличии у продаваемого нескольких собственников прописываются данные каждого из них.
2. Информация о жилом помещении, которое является объектом сделки – адрес, квадратура, этажность и иные характеристики.
3. Сумма задатка цифрами и прописью.
4. Сроки передачи денежных средств и способ их внесения – наличные, безналичные.
5. Обязанности продавца и покупателя.
6. Ответственность сторон в случае нарушение договоренности.
7. Иные условия, которые стоит предусмотреть.
8. Срок подписания основного договора.

Сведения о задатке не обязательно выносить отдельным документом. Их можно прописать в:

• Предварительном соглашении о заключении сделки.
• Договоре купли-продажи.
• Договоре о намерениях.

Если сведения о внесении задатка вносятся в один из указанных документов, то они должны быть прописаны отдельным пунктом. Обязательно указывается:

1. сумма задатка;
2. срок передачи;
3. способ внесения денежных средств.

Внесение аванса

При внесении аванса рекомендуется заключать отдельный договор или прописывать соответствующие условия в основном или предварительном соглашении о купле-продаже. Так как аванс не обеспечивает гарантий задатка, то защитить себя стороны могут иными условиями, которые прописываются в документе.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:В разделе ответственность за исполнение обязательств можно указать сумму штрафа, налагаемую на покупателя при отказе от проведения сделки. Для продавца никаких материальных последствий, кроме возврата внесенного аванса, не предусмотрено.

Кроме возможных взысканий в договоре следует прописать:

1. Сведения о сторонах, участвующих в сделке.
2. Информацию о жилом помещении. Следует описывать как можно более полно объект купли-продажи.
3. Стоимость приобретаемой жилплощади.
4. Размер аванса, в чем он выражается (не обязательно деньги).
5. Дату передачи аванса.
6. Предположительный срок окончательного оформления сделки.

При участии в сделке риелтора необходимо прописать и его данные в соглашении. Третья сторона выступает дополнительным гарантом передачи аванса и последующего подписания ДКП.

Можно ли сделать возврат средств при отказе?

Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:

1. Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение. Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.
2. Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.

Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.

Задаток

При возврате задатка все кажется однозначным.

• Если отказ поступил от продавца, то он передает покупателю сумму в двукратном размере.
• Если не желает продолжать сделку покупатель, он теряет право на внесенный задаток.

Но на деле возникает немало споров, мало кто желает терять дополнительные суммы. При добровольной передаче средств возврат оформляется распиской. Она должна быть заверена нотариально. В расписке указываются обстоятельства, которые привели к такому развитию ситуации, а также сумма передаваемых средств.

Отказ возвращать задаток позволяет второй стороне обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании средств. Суд выносит решение на основании заключенного ранее договора, поэтому важно правильно его составлять и как можно более полно прописывать ответственность сторон и при каких обстоятельствах она возникает.

Аванс

Предоплата в виде аванса может повлечь штрафные санкции для продавца только в том случае, если они прописаны отдельно в договоре. Вообще наличие такого пункта, особенно если на нем настаивает продавец, должно насторожить.

Мошенники часто пользуются такой схемой, чтобы заработать денег из воздуха. Они могут утаивать важные сведения о продаваемой жилплощади, а после получения аванса разглашать неприятную информацию. После такого покупатель сам спешит расторгнуть договоренности и обязан уплачивать штраф.

Если в прекращении сделки никаких мошеннических действий нет, а стороны расходятся мирно, то аванс возвращается по расписке. Как и в случае с задатком рекомендуется заверить расписку нотариально.

Плюсы и минусы предоплаты

Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.

Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.

Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.

Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о задатке и авансе в сделках при покупке недвижимости:

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу: Артему Комарову ????