Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Именно так звучит ч.2 ст. 381 ГК РФ.

• И, если после заключения предварительного договора купли-продажи не состоялся основной договор, то одна из сторон договора, глядя в первый том нашего драгоценного четырехтомника, абсолютно уверена, что норма о двойном задатке – незыблема.
• Не отличалась и произошедшая ситуация.
• Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков, оформили свои отношения неким документом под названием Расписка, который, однако, содержал все существенные условия как предварительного договора, так и договора о задатке (меня даже посетила мысль, что это стоит взять на заметку и не марать лишнюю бумагу).

Моя доверительница (Продавец) получила задаток. Срок для заключения основного договора стороны установили чуть более, чем через месяц после заключения предварительного договора. Единственное, чего не было указано в договоре – это место оформления и подачи документов на государственную регистрацию (стороны жили в разных регионах)

А дальше начались чудеса. Покупатель периодически проявлялся по телефону, давал зуб, что, вот еще немного, еще капельку, деньги соберу и все заключим. За три дня до Нового года покупателя посетила идея провести сделку через доверенность на покупателя от продавца, а продавец обратилась к кому-то из юристов, где ей было сказано, что так можно (тут должен быть смайлик «лицорука»).

Наличие в вышеуказанном четырехтомнике ч.3 ст. 182 ГК РФ никого не смутило. Тут сразу оговорюсь – мой продавец отличается адекватностью объяснения, поэтому я исключаю вариант, что кто-то чего-то недопонял. Дальше – больше.

Нотариус (в этом месте вспоминаем Михаила Задорнова: «Готовы?», читаем с его же интонациями) выдал доверенность от продавца покупателю… по вопросу государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи и права собственности… на имя самого продавца… Повторяем смайлик «лицорука»

Когда продавец дочиталась, что указал нотариус в доверенности, хвататься за голову было уже поздно, наступил новый, 2022 год, а заключение основного договора не состоялось.

После праздников стороны еще несколько раз созванивались, все еще горя желанием продать/купить недвижимое имущество, но в какой-то момент покупатель в своем желании стух, однако от него прилетела продавцу претензия вернуть сумму аванса (именно так назвал покупатель задаток).

Продавец, действуя по принципу не твое – не бери, была готова отправить денежные средства покупателю, однако состоялся между ними какой-то неприятный разговор о том, что покупатель-де обратился за составлением претензии к юристу, заплатил 40 тыс. рублей, но, так и быть, готов получить половину от затраченной суммы, помимо аванса. Продавец от такой подачи обалдела и никаких денег отправлять не стала.

Предсказуемо в суд был направлен иск, где уже покупатель желала получить с продавца двойную сумму задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами по. ст.

395 ГК РФ, а также судебные расходы – пресловутые 40 тыс. рублей по оплате услуг заботливо нанятого на старте представителя.

Я просмотрела достаточно много судебной практики на тему и поняла, что норма о двойном задатке – фактически мертворожденная.

То есть для того, чтобы его получить, нужно совершить очень много очень активных действий, вести постоянную переписку, все фиксировать, вплоть до того, что направить проект основного договора, а вишенкой на торте должен быть конкретно выраженный отказ стороны от покупки/продажи имущества. В противном случае суды мотивируют решение следующим образом:

Денежные средства в сумме _________ руб.

являются по своей природе авансом, а не задатком, поскольку применительно к приведенным выше нормативным положениям сторонами не заключено в письменном виде соглашение, которое бы однозначным образом определяло последствия для покупателя и продавца в случае не заключения основного договора купли-продажи в виде взыскания в пользу покупателя задатка в двойном размере или же оставления такового полностью у продавца.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=ygVC0JTQstC-0LnQvdCw0Y8g0YHRg9C80LzQsCDQt9Cw0LTQsNGC0LrQsCAtINCh0L7QstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

Соответственно только лишь поименование названного платежа задатком, без раскрытия природы такового и соответствующих последствий для сторон, вызывает сомнения в назначении спорного платежа, что влечет за собой применение к таковому правил об авансе.

Поскольку ни одна из сторон не совершила активных действий к заключению основного договора в установленный срок, что исключает отнесение не заключение такого договора к вине только лишь продавца или только лишь покупателя.

В силу ст.

1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Правила, предусмотренные настоящей главой (60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

ст. 1107 ГК РФ установлено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2).

То есть применяют нормы закона о неосновательном обогащении, расценивают переданную сумму как аванс и постановляют его возвратить. В данном случае суд поступил именно так. Но на этом история не закончилась. В качестве обоснования несения представительских расходов был представлен договор оказания услуг. Никаких квитанций или хотя бы расписок не было.

Приехавший из соседнего региона юрист для начала сильно был удивлен тем, что суд готов перейти к прениям и вынесению решения в первом же заседании. Потом настала моя очередь удивляться, когда на вопрос суда о подтверждении несения расходов представитель истца напрягся и сообщил, что у них в регионе так всегда делают и этого достаточно, а налоги с этой суммы уплачены (это почти дословно)

Суд вздохнул и задал вопрос, от которого уже напряглась я: «Вы настаиваете на требованиях?» «Да», ответил представитель истца. «Суд переходит к судебным прениям», адвокат Полинская С.В. выдыхает с облегчением.

Для меня основную сложность представлял вопрос о том, показывать эту чудесную доверенность или нет.

В итоге я решила, что хуже не будет, зато будет доказательство попытки со стороны истца принять меры к заключению основного договора, что позволило бы продавцу оставить себе сумму задатка, в лучшем случае.

А, нет, так нет. Решение суда не обжаловала ни одна из сторон.

Причина, почему не обжаловал покупатель, мне не известна, мы же не обжаловали в связи с законностью данного решения, доказательств, которые однозначно бы подтверждали, что вина на стороне покупателя у меня не было, стороны в основном общались по телефону, переписки было крайне мало, а так, которая была — была уже после нового года и практического смысла имела мало.

1. А, что касается расходов – иногда просто случается везение, чего я всем обитателям сайта Праворуб и желаю.
2. А в качестве анонса расскажу, что скоро порадую вас статьями о том, как мне удалось спасти одного ИП от взыскания ущерба, причиненного его водителем в результате ДТП, а также о том, как мы с Петровым Игорем Ивановичем честно  отработали психологами и, похоже, помогли двум людям.
3. Не отключайтесь, продолжение следует 🙂

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке.

Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки.

Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки.

Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора.

Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается.

Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца).

Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга.

Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег.

Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О.

сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон.

Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора.

В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа.

Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

https://www.youtube.com/watch?v=CL770XU3iqI\u0026pp=YAHIAQE%3D

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу.

Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде.

Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания.

Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке.

Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ.

К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются.

Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы.

Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки.

Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность.

Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Глоссарий

/ 6 декабря 2022 07:15

Текст изменился / 7 февраля 2023

Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.

В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.

Что нужно знать о задатке

Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.

Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.

Как это происходит на практике?

Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.

Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.

И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.

Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.

В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.

Что считается срывом сделки по вине продавца:

• предоставление заведомо недостоверной информации;
• долги по коммунальным услугам на момент сделки;
• наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
• опоздание с подготовкой документов;
• банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.

Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.

Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.

Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.

https://www.youtube.com/watch?v=tL8FBkYfz4k\u0026pp=ygVC0JTQstC-0LnQvdCw0Y8g0YHRg9C80LzQsCDQt9Cw0LTQsNGC0LrQsCAtINCh0L7QstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!

Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой –  возможность ее потерять может дисциплинировать.

Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.

На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.

После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.

Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне.

Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей. Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.

Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом.

Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам.

Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится?

Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны.

Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит.

Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы. Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму.

Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги. В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.

Задаток – самая популярная, но не единственная форма скрепления обязательств в сделках с недвижимостью. Есть еще два варианта: залог и аванс.

Аванс – это обычная предоплата, призванная показать, что у покупателя есть деньги. Главная отличие от задатка: аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон сделки может отказаться от нее и остаться при своих. Покупателю в любом случае вернут деньги, а продавцу не придется платить Х2 за срыв сделки.

Что касается залога, то это понятие не используется. В разговорной речи так называют аванс, задаток или обеспечительный платеж.

Последнее – это сумма, которая передается продавцу квартиры, но не засчитывается в стоимость покупки. Ее цель – покрыть определенные издержки в случае срыва сделки.

То есть если покупатель откажется от нее, то обеспечительный залог остается продавцу. Если сделка пройдет, эти деньги вернутся покупателю.

В договоре передачи задатка фиксируют важные моменты будущей сделки. Так что уже на этом этапе важно провести проверку продавца.

Что нужно проверять:

1. Паспорт продавца. Разумеется, данные должны совпадать с документами о собственности. Также паспорт нужно проверить на предмет текущих и бывших жен и детей, у которых могут быть имущественные права на недвижимость. Дополнительно стоит узнать, не числится ли этот документ в списке недействительных паспортов. Иностранные продавцы должны прикладывать к паспорту нотариально заверенный перевод. Это касается даже граждан стран, где русский язык – второй государственный, а документы оформляются на двух языках.
2. Выписка из ЕГРН. Она удостоверяет право собственности. Из выписки можно узнать, находится ли недвижимость под обременением. Обратите внимание на технический план квартиры, сравните его с фактическим на предмет перепланировок. Если они есть и не узаконены, то нужно понимать, что ответственность за них будет нести текущий владелец квартиры. Например, если однокомнатную квартиру превратили в студию, не демонтировав газовую плиту, то такую перепланировку нельзя узаконить. Нового владельца могут заставить переделать все как было. Банк на такую квартиру ипотеку, скорее всего, не даст.
3. Правоустанавливающие документы. В них указано, на каких основаниях человек владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, наследство, дарственная и т.д. Важно, чтобы данные владельца полностью совпадали с паспортом продавца или продавцов, если их несколько.

Новая квартира – это всегда дополнительные траты на ремонт и покупку мебели. Их можно сделать незаметными для бюджета, если платить в рассрочку!

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

https://www.youtube.com/watch?v=tL8FBkYfz4k\u0026pp=YAHIAQE%3D

Есть несколько моментов, которые не обязательно проверять до самой сделки по купле-продажи. Но из-за проблем с этими документами она может не состояться. Так что в соглашении о задатке желательно прописать эти нюансы.

• проверьте количество зарегистрированных жильцов в квартире, убедитесь, что среди них нет несовершеннолетних, возьмите с владельца обязательства выписать их до сделки;
• если есть несовершеннолетние владельцы недвижимости или зарегистрированные в ней же, добавьте пункт, что владелец должен получить разрешение опеки;
• в случае если у продавца есть супруг или супруга и это лицо не участвует в сделке, нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу;
• долгов за коммунальные услуги не должно быть или в документе нужно указать, что владелец обязуется их погасить;
• если у покупателя ипотека, то стоит прописать обязательства сторон при отказе банка после проверки объекта.

Договор заключается в свободной форме, у большинства риелторов есть свои шаблоны. Также шаблоны есть и у банков. Если квартира покупается в ипотеку, то лучше предпочесть вариант своего банка, внеся в него нужные изменения.

Соглашение о передаче задатка должно содержать:

• паспортные данные сторон и дату заключения договора;
• информацию об квартире, включая адрес, кадастровый номер и номер выписки;
• сумму задатка;
• срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;
• порядок передачи денег;
• обязанность покупателя внести аванс и выйти на сделку;
• обязанность продавца предоставить все необходимые документы для продажи квартиры;
• список документов, которые потребуются;
• порядок возвращения задатка, включая форс-мажорные обстоятельства;
• подписи сторон.

Как проходит передача задатка

Стороны могут прописать любые удобные условия. Но обычно порядок действий при покупке недвижимости выглядит так:

1. Покупатель, получив деньги или одобрение ипотеки, ищет квартиру.
2. Проверяет документы продавца и назначает дату подписания соглашения о задатке.
3. Составляет договор, стороны его подписывают, задаток передается на месте наличными под расписку или переводом.
4. Продавец готовит бумаги для продажи квартиры, а покупатель согласовывает вопросы с банком (если покупка с ипотекой).
5. Подписание договора купли-продажи и переход прав собственности.

При передаче задатка необходимо взять расписку в получении средств у продавца. В ней должны содержаться паспортные данные, дата, сумма и основание (в данном случае – договор).

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Не верим на слово: договор задатка при покупке квартиры

При оформлении ипотечного кредита не существует законодательных ограничений на задатки.

Но есть один принципиальный момент: он связан с возможным отказом банка в выдаче кредита или с переносом сроков заключения кредитного договора — эту ситуацию нужно грамотно прописать в документе.

Иначе покупатель может лишиться задатка, хотя по факту он не виноват — сделка срывается из-за решения банка, который предварительно согласился выдать кредит.

Проблема с задатком возникает из-за трактовки ситуации, когда банк принял отрицательное решение по кредиту.

В соглашении обычно в той или иной форме прописано, что задаток нужно вернуть, когда сделка срывается по независящим от участников обстоятельствам (ст. 381, 416 ГК РФ).

Покупатель уверен, что отказ в выдаче кредита — именно такое обстоятельство, но суды придерживаются иной позиции и оставляют задаток за квартиру у продавца.

Проблему можно решить двумя способами

1. Сначала получить одобрение ипотеки, а потом искать квартиру — банки дают на поиски жилья 90 дней, времени вполне достаточно.

В отличие от предварительного одобрения, после полной проверки вероятность получить отказ заметно меньше. Если не мухлевать с документами, не менять финансовое положение (дополнительные кредиты, увольнение, смена работы и т.п.

), не разводиться, не становиться участником судебного процесса, мнение банка о вас не изменится. 

Нужно будет тщательно проверить юридическую чистоту и состояние приглянувшейся квартиры, прежде чем сообщать банку о своём выборе. Если служба безопасности обнаружит незаконные перепланировки, обременения (арест, залог и т.п.) или посчитает, что жильё вскоре будет признано аварийным или подлежащим расселению, в ипотеке всё-таки откажут.

2. В соглашение с продавцом о задатке можно добавить, что в случае принятия банком отрицательного решения по кредиту задаток возвращается покупателю в полном объёме. Укажите, в какой период времени и на какой счёт продавец должен вернуть деньги.

При обращении в суд этот пункт принимается во внимание, ведь в законе оговорена возможность прописывать в договоре особые условия — в том числе и для прекращения обязательств (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).

Адвокат Владимир Бачурин рекомендует аналогичный пункт прописывать и в других документах: «Для большей уверенности условие о возврате задатка в случае отказа банка стоит прописать и в предварительном договоре купли-продажи».

Юрист Александр Партин предлагает учесть ситуации обращения в несколько банков и отказа банка из-за действий покупателя: «Стороны могут в соглашении прямо выделить те ситуации, которые будут или, наоборот, не будут считаться нарушением договора. Пример — прекращение ПДКП при отказе банка выдать ипотечный кредит.

Главное в этой ситуации для сторон — понимать, как будет оформлен отказ банка, при котором покупатель может отказаться от заключения ДКП и забрать задаток: должен ли покупатель получить отказ только в одном банке или обратиться в несколько?

Для продавца ещё может быть важно прописать, что отказ банка не должен быть вызван непредоставлением покупателем какой-либо информации или документов. Иначе покупатель может использовать это как способ «выйти» из предварительного ДКП без потери задатка».

Задаток при покупке недвижимости: что это такое, как правильно оформить и в чем отличие от аванса

При покупке или продаже недвижимости стороны сделки могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.

Что такое задаток

Задаток — это сумма, которую выдает одна из сторон сделки другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора. Возможность использования задатка предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.

«По сути это доказательство того, что покупатель собирается заключить в дальнейшем сделку, а не просто тратит время продавца. То есть это гарантия, что стороны реально заинтересованы в заключении договора», — говорит Андрей Хилажев, юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры».

В теории задаток гарантирует заключение сделки, но от нее все равно можно отказаться. Если это сделано по соглашению сторон, то никаких последствий не будет.

Если же одна из сторон нарушила условия договора задатка, то она лишается денег.

Причем когда сделка срывается по вине покупателя, он просто лишается внесенной суммы, а когда сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.

Когда и зачем нужен договор задатка

Договор нужен всегда, когда есть задаток. Закон допускает заключение сделки без него, но если покупатель и продавец договорились о задатке, то это должно быть закреплено на бумаге. Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.

«Стороны фиксируют обязательства в предварительном договоре купли-продажи, и в случае нарушения этих условий — уклонения от заключения договора с какой-либо из сторон, для каждой из них наступают последствия. Если договор нарушен со стороны покупателя, он лишается своего задатка, если со стороны продавца — он, согласно ГК РФ, должен вернуть задаток в двойном размере», — говорит юрист.

Как продать квартиру в ипотеке Как продать квартиру в ипотеке 30.11.2022 17:30

Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница

Перед заключением сделки стороны могут договориться не только о задатке. Это также может быть аванс или обеспечительный платеж. Разберемся, чем они друг от друга отличаются.

Аванс

Аванс представляет собой предоплату, которую вносят и в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемого объекта. Аванс, в отличие от задатка, можно вернуть в полном объеме — в таком случае не важно, кто виноват в срыве сделки.

Обеспечительный платеж

Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Это, например, возмещение убытков или уплата неустойки, погашение разницы курса валют и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=b_lnkF0x7gQ\u0026pp=ygVC0JTQstC-0LnQvdCw0Y8g0YHRg9C80LzQsCDQt9Cw0LTQsNGC0LrQsCAtINCh0L7QstC10YIg0K7RgNC40YHRgtCw

В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. Его засчитывают в счет исполнения соответствующего обязательства. Если таких обязательств не было, то деньги возвращают тому, кто их внес.

Риски при задатке

Риски могут быть связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал получить кредит на определенную сумму, заключил с продавцом предварительный договор, а банк отказал или согласовал меньшую сумму. В результате денег у покупателя нет, он вынужден отменить сделку, а значит, и лишиться задатка.

«Остальные риски зависят от добросовестности и ответственности сторон, — говорит юрист Андрей Хилажев. — Это касается ограничений и обременений, о которых добросовестные продавцы должны сообщить.

Но и покупателю желательно проверить или в предварительном договоре прописать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. То же самое касается перепланировки.

В противном случае, если все это выяснится после внесения задатка, а покупатель решит отказаться от сделки, задаток ему не вернут. Так что лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре».

Подобрать ипотеку

Порядок действий при задатке

Сторонам стоит убедиться в порядочности друг друга. Это касается в первую очередь покупателя, ведь это он отдает свои деньги постороннему человеку, пусть и по договору. Раз риски связаны с правами, перепланировками, обременениями — именно это и нужно проверять.

Какие документы нужно проверять

Проверить собственность можно, попросив у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данные из ЕГРН можно и самостоятельно — на сайте или в отделениях Росреестра, а также в МФЦ. Понадобится паспорт, заявление и квитанция об оплате госпошлины.

Внимательно изучите документ о праве собственности. В нем написано, как имущество попало к действующему владельцу — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или получено в наследство.

Особенно внимательным стоит быть к новоиспеченным наследникам: в течение трех лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя или признания его умершим) другие потенциальные наследники могут оспорить завещание.

Запросите у продавца справку о регистрации жильцов. Может оказаться, что в квартире прописаны осужденные, отбывающие наказание в колонии, или были прописаны дети, которые находятся в детском доме. Они потом смогут претендовать на имущество.

Что спросить у владельца квартиры перед покупкой: 15 каверзных вопросов

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Оформлять задаток у нотариуса необязательно, но ничто не мешает сторонам при желании к нему обратиться. Обязательно к нотариусу придется идти, если продается имущество несовершеннолетних (например, в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала) или договор допускает уступку требования (передачу долга третьему лицу).

Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор.

«В предварительном договоре сразу согласуются условия и включаются положения о задатке. Следующий вариант, который может быть — это просто соглашение о задатке, в котором прописываются условия.

Но здесь есть риски: в судебной практике иногда бывают варианты, что не признают данный документ договором, и задаток принимают в качестве аванса, то есть как предоплату, — говорит Хилажев.

— Иногда делают предварительный договор с приложением про задаток».

Как и когда передавать задаток

Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае необходимо взять с продавца расписку — ее можно оформить в свободной форме и даже написать от руки, но обязательно указать сумму и паспортные данные сторон.

Наличные также можно передать через банковскую ячейку, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.

При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. В этом случае в расписке не будет необходимости — данных из банка будет достаточно для подтверждения передачи денег в случае спора.

Что включить в соглашение о задатке

В законе говорится, что соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено. Однако чтобы документ был действителен и эффективно защищал права продавца и покупателя, юристы рекомендуют указать следующие сведения:

• ФИО продавца и покупателя;
• паспортные данные сторон;
• места жительства сторон;
• адрес недвижимости, по которой совершается сделка;
• стоимость недвижимости;
• сумму задатка;
• срок внесения;
• случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
• сроки заключения договора.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Как вернуть задаток при покупке квартиры

Если сделка не состоялась, то потенциальный покупатель может получить задаток назад. Правда, только в двух случаях: если сделка отменилась по соглашению сторон и если она была отменена по вине продавца. Расторгнуть предварительный договор или соглашение о задатке можно, даже если сторона не отменяет сделку официально, но саботирует.

«Если какая-то из сторон не исполняет обязательства предварительного договора, даже если прямо не говорит об отказе, у второй стороны есть право на отказ от сделки, — говорит Андрей Хилажев.

— Порядок этого отказа, то есть расторжения в одностороннем порядке, лучше прописывать в предварительном договоре подробно.

Но в любом случае всегда лучший вариант — это направление отказа по месту регистрации контрагента заказным ценным письмом с описью вложения».

Что нужно знать о задатке: кратко

1. Задаток — это доказательство того, что стороны заинтересованы в заключении договора. Но задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
2. Если сделка срывается по вине покупателя, то он просто лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
3. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
4. Покупателю желательно проверить продавца и объект, прежде чем вносить задаток. Лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре.
5. Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор. Можно оформить его у нотариуса, но это необязательно.
6. Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
7. Соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено.

Выбор пользователей Банки.ру