Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

• Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
• Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
• Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аванс, задаток, депозит по Договору аренды. Разница. — Aleks realty — Все статьи на тему коммерческой аренды

При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причины
для заключения Предварительного Договора
с одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—
Помещение физически занято другими
Арендаторами, но вы договорились, что
через 5 месяцев, это Помещение будете
арендовать Вы, при этом вы хотите
заключить Предварительный Договор
аренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительный
депозит – распространенная практика
как в аренде жилой, так и не жилой
недвижимости. Если аванс – деньги,
оплаченные непосредственно за аренду
Помещения, то Депозит выступает именно
гарантией выполнения обязательств по
Договору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозит
может быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозит
как штраф.

Некоторые
Арендодатели прописывают условие, что
Обеспечительный платеж остается у
Арендодателя и не подлежит возврату
Арендатору, в случае одностороннего
внесудебного отказа Арендатора от
исполнения Договора (односторонний
выход Арендатора), обосновывая свою
позицию тем, что на поиск нового Арендатора
нужно время и Арендодатель рассчитывал,
сдавая Помещение в аренду, на то, что
Арендатор будет находиться в Помещении
в течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгли
через 3 года).

Я
считаю такое условие о том, что Депозит
удерживается как штраф и остается у
Арендодателя в случае расторжения
Договора Арендатором, необоснованным.
При согласовании условий одностороннего
выхода Арендатора, предусматривается
разумный срок на поиск нового Арендатора
(как правило, выход за 60 или 90 дней), и
Арендатор не обязан своими денежными
средствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

В
редких исключительных случаях, самые
сложные Арендодатели требуют внесения
кроме аванса и депозита, также задатка.
Или говорят об авансе, прописывая его
как «задаток». Но понятие аванса и
задатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

В
Предварительном Договоре, или Соглашении
о задатке, или Основном Договоре задаток
может быть прописан следующим образом:
«В течение 3-х рабочих дней с даты
подписания Договора арендатор оплачивает
задатки в размере месячной суммы аренды,
эксплуатационных и коммунальных
платежей. В отсутствие задатков помещение
в аренду не передается. В случае отказа
арендатора от подписания Акта
приема-передачи помещения в аренду,
задаток остается у Арендодателя.».

Подводя
итог:

Аванс,
задаток, депозит выполняют разные
функции. Для минимизации расходов
Предпринимателя при аренде Помещения
я рекомендую по возможности отказываться
от внесения всех платежей, кроме
авансового.

Предоплата до подписания договора найма — блоги риэлторов | ЦИАН

Недавно на форуме подняли вопрос о несогласии собственника квартиры (он же наймодатель) возвращать полученные денежные средства при отказе потенциального нанимателя от заключения сделки найма:

https://www.cian.ru/forum-rieltorov-najmodatel-otkazyvaetsja-vozvraschat-strahovoj-depozit-iz-za-otkaza-zakljuchat-dogovor-arendy-298205/

Суть была в том, что некий М. выбрал определенную квартиру для проживания, но заехать в нее собирался через месяц, соответственно тогда же заключить договор найма и подписать акт приемки.

В день просмотра был составлен, но не подписан договор, а также внесена предоплата в размере платежа за 1 мес, которую обозначили как страховой депозит. И по словам М., он мало того, что внес «страховой депозит» без подписания договора, так еще никак и нигде не прописал условия его возврата.

Через три недели после просмотра и всех договоренностей М. передумал снимать эту жилплощадь, требует страховой депозит обратно, получает отказ и собирается идти в суд.

Кто прав, кто нет и что делать?

В рамках таких бесплатных консультаций копаться в проблемах, которые люди себе сами создали — дело бесполезное и неблагодарное. В случившейся истории у каждого своя правда, с которой пусть разбираются специально обученные люди. А я лучше расскажу, как изначально не попасть в подобную неприятную ситуацию.

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026pp=ygVi0KDQsNC30LzQtdGAINCw0LLQsNC90YHQsCDQv9C-INC00L7Qs9C-0LLQvtGA0YMg0LDRgNC10L3QtNGLIC0g0K7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60LDRjyDQv9C-0LzQvtGJ0Yw%3D

Месяц до сделки — очень большой срок в аренде. За это время планы могут поменяться у любой из сторон. И я предпочитаю не связываться финансовыми обязательствами настолько заранее, особенно если этот месяц мы теряем, просто ожидая нанимателя, имея при этом полностью подготовленную и быстро сдаваемую недвижимость. Но если обе стороны все устраивает, значит оформлять все нужно правильно.

Какую ошибку совершил М.? Он не оформил переданные деньги как аванс, который он в случае отказа от сделки имел бы право получить обратно. Какую ошибку совершил в той истории собственник? Он не оформил полученные деньги как задаток.

Задаток при отказе нанимателя от сделки не подлежал бы возврату, а при отказе наймодателя от сделки — тот должен был бы его вернуть в двойном размере.

Но если наймодатель был уверен в своих планах и менять ничего не собирался, значит и брать нужно было именно задаток. Который при подписании договора пошел бы в счет предоплаты за первый месяц проживания, либо как страховой депозит. Все.

Наниматель передумал — собственник остался с компенсацией простоя и пошел искать нового арендатора.

И в задатке мы прописываем все самые важные условия, на которых в дальнейшем будет заключаться договор, чтобы потом у любой из сторон, решившей отказаться от сделки в свою пользу, несмотря на очевидную неправоту, не было повода сделать это через неправильно оформленную бумажку.

Арендатор внес аванс за полгода, а теперь требует с нас проценты на эту сумму. Законны ли его требования?

Нами было сдано в аренду нежилое помещение. Договор аренды предусматривал, что арендатор вносит арендную плату за шесть месяцев вперед. По прекращении аренды арендатор потребовал от нас уплатить проценты на сумму, уплаченную вперед, однако договор аренды такой обязанности не содержит. Законны ли требования бывшего арендатора?

Отвечает:  Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры».

В вашем случае арендатор считает, что раз он внес арендную плату за шесть месяцев вперед, то этим самым он предоставил арендодателю коммерческий кредит в размере авансового платежа и сроком на шесть месяцев (или меньше в отношении как минимум пяти частей этой суммы, если учитывать ежемесячное снижение суммы кредита за счет пользования объектом аренды). На чем основаны его требования?

Дело в том, что по ст. 823 Гражданского кодекса РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит).

Соответственно, к коммерческому кредиту применяются правила о займе и кредите.Фактически денежный аванс, предварительная оплата или отсрочка оплаты товара, которые вносятся по договору, — это заем денежных средств.По ст.

809 ГК РФ, заимодавец может получать проценты на такой заем в размерах, порядке и сроки, которые определены в договоре.

Причем, если соглашения о размере таких процентов нет, это не имеет значения, так как в этом случае проценты определяются ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования), которая существует в месте нахождения заимодавца на день уплаты таких процентов.

Эта правовая позиция есть и в Постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации N 13 и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 Года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Необходимо ли было предусмотреть в основном договоре условие о коммерческом кредите, чтобы сторона могла применить нормы ст. 823 ГК РФ?

Однозначной судебной практики по этому вопросу нет, однако в основном суды отказывают в удовлетворении подобных требований, если соглашение о коммерческом кредите не включено в текст основного договора.

Также есть сомнение в том, является ли перечисленный в ст. 823 Гражданского кодекса РФ перечень договоров, по отношению к которым применяется указанная норма права, открытым.

Ведь, строго говоря, арендная плата не является платежом за товар, работу или услугу. Договоры аренды — это самостоятельный вид договоров. И в этом случае, если перечень закрыт, ст.

823 ГК на такой договор не распространяется.

Другой нюанс — текст самого договора аренды. Размер арендной платы, который там предусмотрен, необязательно рассчитывается из месячной ставки аренды и необязательно выплачивается раз в месяц. То есть вывод о том, обоснованны ли требования арендодателя, зависит в том числе и от текста договора аренды.

Источник: Forbes

Залог и предоплата за аренду квартиры: что и когда платить

Аренда квартиры на первом этапе обычно обходится недёшево — нужно отдать залог, предоплату за проживание, а иногда ещё и комиссию риелтору! При этом практика на рынке аренды жилья и закон не всегда совпадают. Разбираемся вместе, что представляют собой залог и предоплата — по закону и в реальности — и в каких случаях получится вернуть свои деньги назад, а в каких придётся с ними попрощаться.

Залогом (депозитом, страховым платежом) считается сумма, которую наниматель платит арендодателю в качестве обеспечительного платежа. Другими словами, залог гарантирует выполнение условий договора на протяжении всего срока его действия.

Пример. Стоимость месячной аренды квартиры — 20 000 рублей, собственник просит в качестве залога ту же сумму. Договор действует полгода. Когда он закончится, владелец проверит состояние квартиры и имущества, а также оплату коммунальных услуг. Если всё в порядке, то залог он возвращает арендатору в полном размере.

Кроме защиты имущества, залог страхует собственника от внезапного выезда квартиранта, долгов по ЖКХ и других рисков, которые прописываются в договоре. Бывает, что квартиранты не убирают за собой мусор и грязь — тогда хозяин может оставить себе часть залога на услуги клининга.

Предоплата (аванс, задаток) — это сумма, которую наниматель отдаёт после подписания договора в счёт оплаты проживания. Обычно она равняется стоимости месячного проживания.

Предоплату берут для подтверждения намерений о съёме квартиры, а ещё в качестве первого платежа за аренду. Далее каждый месяц арендатор отдаёт предоплату за следующий период.

То есть, оплата происходит не по факту прожитого месяца, а в начале месяца.

Пример. За месяц проживания в квартире пара отдаёт 20 000 рублей. При въезде первого января они заплатили хозяину, и следующие платежи также выпадали на первое число месяца. К осени семейный бюджет увеличился, пара решила с ноября переехать ближе к центру — значит, последний платёж она внесёт первого октября.

Залог и предоплата — стандартные платежи в вопросах аренды. По закону они не обязательны, но арендодатель может требовать их по своему усмотрению — и это тоже не запрещено законом.

При этом у залога и задатка есть чёткие определения в законе. В ст. 380 ГК РФ прописаны понятия и условия возврата этих платежей. Важно разобраться в юридических тонкостях, чтобы правильно оформить договор: в случае судебных разбирательств документы на аренду жилья станут решающим фактором.

 Drazen Zigic (Freepik)

Рассмотрим ключевые понятия из законодательной базы.

1. Задаток (аванс, предоплата) — возвратный платёж, который идёт в счёт арендной платы. Если арендодатель вдруг откажется сдавать квартиру и подписывать договор, то он вернёт задаток арендатору в двойном размере. А если передумает квартирант, то задаток просто останется у собственника.
2. Обеспечительный платёж (залог, страховой депозит) — это юридическое понятие залога, который возвращается при соблюдении арендатором всех условий договора. Отдельного закона для залога при аренде нет, поэтому применяется общая статья ГК РФ для всех видов обеспечения исполнения обязательств — ст. 329. 

Получается, от того, как будет названа предоплата в договоре, зависит и «судьба» суммы.

Аренда без залога

Квартиры Яндекс Аренды сдаются без залога, предоплаты и единоразовой комиссии. Жильцам не приходится оплачивать двойную или даже тройную стоимость аренды в первый месяц, что сильно облегчает поиск нового жилья.

Кроме того, что в договоре отдельным пунктом прописывается условие передачи денег, этот факт подкрепляется ещё и распиской. Арендодатель должен составить её от своего имени и указать в неё следующее:

• ФИО полностью, паспортные данные, дату рождения;
• когда, за что и в каком размере получил деньги;
• дата, подпись.

Расписка имеет полную юридическую силу для суда, если составлена правильно.

Кроме того, в договоре нужно прописать условия, на которых депозит будет использован или возвращён:

• укажите, что арендодатель не может распоряжаться залогом в личных целях. Такая формулировка подтвердит, что задаток передан на хранение и не может быть потрачен без оснований;
• пропишите, в каком порядке и состоянии должна быть возвращена квартира — это поможет избежать спорных моментов при подписании акта сдачи жилья. Также нужно учитывать, что иногда собственники пытаются выдать за порчу имущества естественный уровень износа мебели, техники и отделки. Грань достаточно тонкая, определить её сможет судебная экспертиза;
• внесите пункт о том, что залог можно использовать в качестве компенсации ущерба (полностью или частично) или в счёт платы за проживание.

 Drazen Zigic (Freepik)

К добросовестному арендатору претензий быть не должно, но иногда хозяин всё-таки не хочет возвращать залог. Действовать в таком случае нужно так:

• предупредить собственника о том, что если он не не пойдёт навстречу, то вы имеете законное право обратиться в суд (и что суд наверняка встанет на сторону жильца).
• если разговоры не помогают, то надо обращаться в суд за взысканием залога: составить иск и приложить все документы, описанные выше — договор, расписку о передаче залога и так далее.

Снять квартиру без залога

Смотреть больше объявлений

Как в договоре аренды отразить условия об уплате аванса и его возврате в случае расторжения договора?

Ответ: В договоре аренды в разделе о порядке расчетов необходимо специально указать конкретную сумму, являющуюся авансом за определенный период аренды, или порядок ее расчета, порядок и срок ее уплаты, а также порядок зачета в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы.

На случай расторжения договора аренды возможно предусмотреть положение о возврате аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, а также порядок и срок его возврата.

Обоснование: Аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам.

При расторжении договора, если размер встречных предоставлений сторон не является эквивалентным, аванс подлежит возврату, поскольку в ином случае на стороне участника договора, не возвратившего аванс, возникает неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к договору аренды при его расторжении аванс подлежит возврату арендатору арендодателем за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 421 ГК РФ).

          В каком размере и в каком порядке уплачивается аванс

При заключении договора аренды арендатор, как правило, вносит плату за первый месяц аренды авансом, а также сумму обеспечительного платежа, кратную нескольким арендным платежам, которая удерживается арендодателем весь срок действия договора аренды как гарантия его надлежащего исполнения со стороны арендатора (ст. 381.1 ГК РФ).

Стороны могут договориться о внесении арендатором авансом арендных платежей не только за первый месяц аренды, а сразу за несколько либо, наоборот, установить минимальный размер арендной платы на определенный срок или даже вообще освободить от нее арендатора.

Такие льготные условия, именуемые в гражданском обороте «арендными каникулами», устанавливаются на случай, когда в арендуемом помещении требуется выполнение ремонтных и отделочных работ по приведению помещения в состояние, пригодное для его коммерческого использования.

В случае если арендная плата установлена не в твердой сумме, а одним из способов, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, например в виде процента от торгового оборота (выручки) арендатора, размер авансового платежа должен быть определен в твердой денежной сумме, поскольку на момент его уплаты конкретный размер арендной платы сторонам неизвестен.

Рекомендуется также включать в договор аренды условие о том, каким образом засчитываются авансовые платежи в счет арендной платы.

Аванс может вноситься в следующем порядке, в частности (п. 1 ст. 614 ГК РФ):

— до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.);

• — в установленную в договоре дату;
• — либо до определенного числа месяца, который предшествует расчетному месяцу.
• Основу расчета составляет сумма всего арендного платежа за пользование арендуемым имуществом.
• Авансовые платежи, как правило, вносятся в денежной форме безналичным путем на счет арендодателя либо наличными денежными средствами в его кассу.
• Обратите внимание!

Между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями допускаются наличные платежи по договорам аренды в сумме, не превышающей 100 тыс. руб. в рамках одного договора (п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов»).

Каков порядок возврата аванса при расторжении договора

При расторжении договора аренды или прекращении срока его действия арендатор вправе рассчитывать на возврат части не использованного аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные правила на этот счет, например удержание арендодателем суммы аванса в качестве отступного при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ст. ст. 409, 421 ГК РФ).

Если подобных условий договор аренды не содержит, аванс должен быть возвращен арендатору в срок, который указан в договоре, а если такой срок в нем не указан, то в течение семи дней с момента предъявления арендатором такого требования (ст. 314 ГК РФ).

Требование о возврате аванса арендатором арендодателю направляется в письменной форме или с использованием иных каналов связи, предусмотренных договором аренды (электронная почта, факс, выгрузка электронного документа через личный кабинет на сайте и др.). Данный документ можно отправить по обычной почте ценным письмом под опись вложения или вручить нарочным с фиксацией факта его получения со стороны уполномоченного представителя арендодателя.

Как оформить условия об уплате и возврате аванса в договоре аренды

Условие об уплате аванса включается в раздел договора аренды об оплате. Например, после положений о размере арендной платы, ее составных частях (базовая и переменная) и сроке внесения стороны могут указать условие об авансовом платеже. В частности, указываются размер авансового платежа, срок его уплаты, порядок зачета и иные условия (при наличии).

Пример. Условие об авансовых платежах в договоре аренды

Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до 10-го числа месяца, предшествующего очередному периоду аренды. Авансовый платеж в полном объеме засчитывается в счет оплаты соответствующего периода аренды.

Для возврата аванса в договоре аренды указывается, что при расторжении или прекращении договора аренды арендатору возвращается уплаченная им в авансовом порядке арендная плата за один или несколько месяцев аренды за минусом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества. За нарушение арендодателем срока исполнения данной обязанности арендатор может начислить ему неустойку, если она была предусмотрена договором аренды, или штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, если нет.

1.          Пример. Условие о возврате авансового платежа по договору аренды
2. В случае прекращения или расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму неиспользованного авансового платежа в течение семи дней со дня прекращения (расторжения) договора.
3. Информация предоставлена справочно-правовой системой «КонсультантПлюс».