Продолжаем цикл статей, посвященных практике применения предварительных договоров в сфере гражданского оборота недвижимости. В прошлый раз (статья «Предварительный договор и договор задатка» № от) речь шла о сути предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого дома), его отличии от договора задатка.

Надеюсь, читатель прислушался к моим рекомендациям по составлению предварительного договора и по возможности воплотил их в реальность. Но жизнь есть жизнь, и ситуация, когда предварительный договор не достигает своей цели – заключения основного договора, при отчуждении жилья не так уж редка.

Вот о последствиях несоблюдения условий предварительного договора мы поговорим сегодня.

Эти последствия в силу важности для большинства населения «квартирного вопроса» имеют, прежде всего, финансовый характер. Наибольшая тяжесть во многих разрывах сделок с недвижимостью, как правило, ложиться на покупателя и состоит в возможной потере внесенного аванса. Именно добровольный не возврат продавцом суммы полученного аванса является риском покупателя.

В то же время для сторон договора в различных случаях может иметь большое значение потеря времени и других вариантов покупки или продажи недвижимости. К примеру, отчасти можно понять продавца, удерживающего полученный от несостоявшегося покупателя аванс в размере 3 % от суммы будущей сделки, когда за время задержки со стороны покупателя цена недвижимость выросла на 5 %.

Однако все же наиболее незащищенной стороной при таких обстоятельствах в большинстве случаев является покупатель.

Условно разделим мероприятия по возврату аванса по предварительному договору на судебные и внесудебные.

Внесудебные или, скорее досудебные действия, к сожалению, редко оказываются продуктивными – слишком велик соблазн продавца оставить деньги у себя.

К сожалению, если путем переговоров самостоятельно или с помощью риэлтерской компании сторонами не достигается компромисса, получить аванс обратно можно только по вступившему в силу решению суда.

Дальнейшая переписка, как правило, остается безрезультативной. Решение вопроса иными, не совсем законными способами, находиться вне плоскости правового регулирования.

Итак, Вы – покупатель, и иного варианта как обращение в суд с целью возврата своих денег не находите.

В-первую очередь, составляется исковое заявление, которое состоит из наименования и адреса суда, истца и ответчика; описания обстоятельства заключения предварительного договора, причин не заключения основного договора, обоснования неустойки и возникшего вследствие бездействия продавца ущерба.

Поскольку подобные споры случаются в абсолютном большинстве между физическими лицами – собственником жилого помещения и его покупателем, они разрешаются в порядке гражданского судопроизводства.

Причем, несмотря на слово «гражданское…», порядок един как граждан РФ, так и иностранных государств, так называемых бипатридов и даже лиц вообще без гражданства. В зависимости от суммы аванса споры согласно ст. 23 ГПК РФ разрешаются в мировых судах (не превышающий 50 000 руб.) или судах общей юрисдикции (при сумме аванса больше 50 000 руб.).

При этом сумма аванса, переданная в иностранной валюте без указания рублевого эквивалента, определяется по курсу Центрального банка РФ этой валюты на дату подачи иска.

На практике, существующей в Ростове-на-Дону, в большинстве из 8- ми административных районов прием исковых заявлений осуществляется в приемные дни и время: вторник, четверг, с 16 до 18 ч. Прием ведет, как правило, в мировом суде — по территориальной принадлежности сам судья или его помощник, в суде общей юрисдикции – консультант или канцелярия суда.

Если покупателей и (или) продавцов, т.е. сособственников жилого помещения, — несколько, то в качестве истцов и (или) ответчиков указываются все стороны договора.

Наименование и место нахождения суда, ФИО и адрес проживания истца (истцов) и ответчика (ответчиков) указываются полностью.

Подсудность (то есть территориальность) подачи иска определяется местом жительства ответчика. Как правило, таким местом является место регистрации постоянного жительства или пребывания. Зачастую продавец на момент подачи иска продолжает проживать в спорной квартире (доме).

В случае же неизвестности места нахождения ответчика (если он успел продать квартиру) иск подается и рассматривается по последнему известному месту жительства.

Для установления местонахождения ответчика суд может, не удовлетворится представленной истцом справкой из адресного бюро об отсутствии сведений о запрашиваемом лице (получить ее может каждый) и направить соответствующие запросы в паспортно-визовую службу, жилищно-экплуатационную организацию (ЖЭО) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) по последнему известному адресу проживания ответчика.

Если же все предпринятые поиски не дали результата, суд в качестве представителя ответчика, место жительства которого неизвестно обязан назначить адвоката (статья 50 ГПК РФ).

Цена иска состоит из непосредственно суммы невозвращенного аванса в рублевом эквиваленте, определяемом по вышеописанному способу, и других сумм. К таким суммам могут относиться:

— проценты за пользование чужими денежными средствами, которые согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ определяются исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ. По состоянию на 15.03.2005 она составляет 13 % годовых, следовательно, за день незаконного пользования авансом Вы можете рассчитывать на 0,03 % от суммы аванса;

— неустойка, предусмотренная предварительным договором, в виде фиксированной суммы – штрафа, и (или) пени в процентах от суммы аванса;

— убытки истца в форме прямого ущерба или упущенной выгоды в связи с удерживанием аванса;

От общей цены исковых требований на дату подачи заявления в бюджет уплачивается государственная пошлина за рассмотрение дела. Госпошлина определяется по правилам, установленным с 2005 года главой 25.3 Налогового кодекса РФ. По таким делам госпошлина составляет при цене иска:

до 10 000 руб. — 4 % цены иска, но не менее 200 рублей;

от 10 001 руб. до 50 000 руб. — 400 рублей плюс 3 % суммы, превышающей 10 000 руб.;

от 50 001 руб. до 100 000 руб. — 1 600 рублей плюс 2 % суммы, превышающей 50 000 руб.;

от 100 001 руб. до 500 000 руб. — 2 600 рублей плюс 1 % суммы, превышающей 100 000 руб.;

свыше 500 000 руб. — 6 600 руб. плюс 0,5 % суммы, превышающей 500 000 руб., но не более 20 000 руб.

Оплата госпошлины производиться в отделении сбербанка или другого коммерческого банка, принимающего платежи от физических лиц в бюджет.

В квитанции указываются: получатель платежа – например, УФК Минфина РФ по РО для ИФНС Ворошиловского района г.

Ростова-на-Дону (если исковое заявление в Ворошиловский районный суд), банк получателя — ГРКЦ ГУ Банка России по РО и его БИК, КБК, сумма и назначение платежа.

Вы также можете попросить суд отсрочить или рассрочить уплату госпошлины. Основанием для принятия судом такого решения могут быть справка о низком размере заработной платы (МРОТ на сегодня – 720 руб.), иные сведения, подтверждающие тяжелое имущественное положение истца: документы об отсутствии имущества, наличии долгов и т.д.

Итак, к подаваемому в суд исковому заявлению в экземплярах по количеству сторон прикладываются: квитанция в оригинале, предварительный договор между сторонами (или его копия), доверенность на представление интересов (если заявление подписано Вашим представителем) и другие документы. К последним могут относиться: переписка сторон по вопросам встречи для заключения основного договора купли-продажи или возврата аванса и доказательства их почтового направления; документы, подтверждающие убытки и материальное положение сторон.

Направлять исковое заявление ответчику не нужно, это сделает за Вас суд.

Для того, чтобы быть уверенным не только в исходе дела в суде, но и в реальном получении обратно своих денег, одновременно с исковым заявлением Вы можете подать заявление об обеспечении иска, как правило, в таких случаях в форме ареста, денежных средств или имущества в размере цены иска. Обеспечительные меры лишают возможности распоряжения (т.е. заключения с ним сделок) ответчиком в отношении арестованного имущества. Однако, суд субъективно может не удовлетворить такое заявление, если Вы не предоставите доказательств, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным в будущем исполнение решения суда. На отрицательное решение суда по этому может повлиять также несоразмерность цены иска и стоимости неделимого имущества, на которое Вы просите наложить арест – например, объекта договора – квартиры, дома.

Главный документ, который будет предметом исследования в судебном заседании, — сам предварительный договор, его условия о выдаче аванса и ответственности сторон.

Принципиально важно положение профессионального посредника между покупателем и продавцом – агентства недвижимости. Предлагая свой проект договора, некоторые риэлтеры между тем устраняются от участия в нем, тем самым не неся никаких обязанностей – например, по подготовке документов.

Поэтому в таком случае суд чаще всего не привлекает к участию в процессе риэлтерствую компанию.

Если же риэлтерское агентство, хоть даже в лице менеджера, есть в договоре в качестве стороны, Вы можете ходатайствовать либо суд самостоятельно привлечет его к рассмотрению дела в качестве 3 – го лица.

Некоторые риэлтеры в своих формах предварительных договоров указывают передачу суммы в форме задатка. Обращаю внимание читателей на признание судом независимо от формулировок фактической передачи аванса, а не задатка.

Абсолютное большинство риэлтеров в качестве основной меры ответственности за неисполнение условий договора для обеих сторон указывают штраф (неустойку) в размере суммы переданного аванса.

Справедливость такой конструкции вызывает сомнения: ведь продавец находится в более выгодном положении – деньги находятся у него в любом случае, прав он или нет.

Между тем аванс или предварительная оплата в счет будущего договора по своей сути в результате не заключения договора должен подлежать возращению — тем самым стороны приводятся в первоначальное состояние, а уже потом уплачивают добровольно или взыскивают принудительно друг с друга неустойку. На деле же получается, что никакого обоюдного согласия нет – у покупателя никто не спрашивает, согласен ли он, что по его вине не состоялась сделка и тем самым аванс оставить в качестве неустойки.

Поэтому ключевой момент для взыскания судом неустойки является определение вины в не заключении основной сделки.

Для этого в ходе заседания судом выясняются изначальные и последующие с момента заключения предварительного договора намерения сторон в отношении объекта недвижимости, кто какие обязанности и в какой срок должен был исполнить, где и когда предполагалось встретиться для заключения основного договора. Со стороны истца

С целью установления истины судом не должно быть отказано сторонам в вызове в заседание свидетелей для дачи существенных для дела показаний — обстоятельства встреч и темы разговоров сторон.

Важнейшие сведения могут предоставить вызванные в суд в качестве свидетелей представители риэлтерской конторы – конкретные агенты и менеджеры, сопровождавшие процесс поиска жилья, процесс переговоров между сторонами и.

Если в договоре не указано конкретное место и время встречи для заключения основного договора (например, нотариальная контора), это, как правило, происходит в агентстве недвижимости.

Риэлтеры могут поведать суду также о списке и сроках подготовки документов. Эта обязанность по предварительному договору относится чаще всего к продавцу жилья.

И поэтому, не подготовка в обозначенный предварительным договором без его пролонгации срок технического паспорта жилого помещения, отсутствие справок из налоговой инспекции, паспортного стола и т.д.

, является самым типичным основанием вины продавца в не заключении в срок основного договора.

При отсутствии данных о сроках подготовки документов, равно как о наличии сомнений в достоверности имеющихся сведений (например, от заинтересованного свидетеля) суд вправе самостоятельно либо обязан по заявлению стороны запросить необходимую информацию в соответствующих органах власти и организациях: в МУПТиОН, Регистрационной службе Минюста, районной ИФНС и т.д.

Установление виновника несостоявшейся сделки вовсе не означает взыскание неустойки в полном размере – т.е. 100 % суммы аванса.

Почти всегда суд, субъективно оценивая последствия нарушения условий договора для пострадавшей стороны, в порядке ст. 333 ГК РФ значительно, иногда в несколько раз, уменьшает неустойку.

Поэтому иногда она не намного отличается от процентов за пользования чужими денежными средствами.

Что касается убытков, то их, как правило, встречающихся в форме прямого ущерба, довольно сложно доказывать. Прямыми убытками в случае не возврата аванса может быть уплата процентов по кредитному договору или договору займа, который истец был вынужден заключить на сумму аванса.

Кредит или заем должны быть хотя приблизительно равны сумме аванса и получены вскоре после не заключения основной сделки, иначе Вы вряд ли докажете причинно-следственную связь между этими событиями.

В условиях сезонного или инфляционного роста цен на недвижимость убытки несостоявшегося покупателя могут состоять в разнице стоимости объекта жилья по предварительному договору и квартиры (дома), реально купленного по другому договору в связи с не заключением предыдущего основного договора.

Однако Вам предстоит доказать в этом случае соотношение рыночной оценки обоих объектов недвижимости на одинаковую дату.

Таким образом, если судом устанавливается вина продавца, с него взыскивается сумма аванса и всех доказанных вышеописанных сумм.

В случае же, если на лицо вина покупателя, суд в зависимости от суммы аванса (как правило, 5–10% от суммы жилья – солидная сумма) все равно взыскивает с продавца значительную часть денег покупателя.

Помимо вышеуказанных сумм суд пропорционально взыгранным суммам распределяет судебные расходы, между сторонами. Расходы на представителя взыскиваются при их подтверждении: ордер, договор, квитанции об оплате и т.д.

После первой инстанции сторона, недовольная решением вправе в 10-дневный срок его обжаловать в вышестоящий суд (для мирового суда – в районный, для районного – в областной).

В итоге, по вступлению в силу решения судом выдается исполнительный лист, собственно и являющийся основанием для принудительного удовлетворения правомерных требований.

Судебным приставом для этого будет предложено должнику исполнить решение добровольно, в противном случае описано и реализовано его имущество.

В заключение, и покупателю, и продавцу дам совет в судебных делах не экономить на представителе (тем более, что расходы на него к Вам вернуться).

К сожалению, ни все адвокаты и другие профессиональные представители в силу специфики отношений по предварительному договору и незначительности судебной практики на эту тему способны грамотно защитить интересы клиента по такому спору.

Поэтому лучше сторонам обращаться к профессионалу, имеющему опыт представительства в рассмотрении таких дел.

Возврат предоплаты при отказе от покупки: закон о задатке

При осуществлении сделки по продаже недвижимости или по ее аренде используется такое понятие, как залог (или задаток).

Собственник получает часть суммы, предоплата становится гарантией того, что сделка будет завершена. Оплата задатка является добровольным действием, которое уже стало нормой при проведении самых разных сделок по имуществу.

Продавец знает преимущества получения части денег до подписания договора, а вот покупателю интересно, возможен ли возврат предоплаты при отказе от покупки. Ведь за время, которое проходит между подписаниями предварительного и основного договора по сделке, могут произойти разные события.

ВНИМАНИЕ! Меняется финансовое состояние покупателя или меняются его планы – все это вызывает желание вернуть аванс.

Тем, кто планирует серьезную покупку – приобретение дома, квартиры, участка земли – стоит знать, задаток возвращается или нет. Это позволит действовать более взвешенно и продуманно.

Отличие от аванса

Для юристов такие понятия, как «задаток», «аванс» имеют разную правовую силу. Аванс связан с платежной функцией, он выступает как часть оплаты за покупаемое имущество.

ВНИМАНИЕ! В случае отмены сделки аванс возвращается.

А залог связан еще и с обеспечительной функцией. Его передача – это гарантия того, что сделка будет совершена, обе стороны не откажутся от своих обязательств. В случае отказа выполняются стандартные действия по отношению к каждой.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw\u0026pp=ygW0AdCS0L7Qt9Cy0YDQsNGCINCw0LLQsNC90YHQsCDQv9C-INC_0YDQtdC00LLQsNGA0LjRgtC10LvRjNC90L7QvNGDINC00L7Qs9C-0LLQvtGA0YMg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgzog0KPRgdC70L7QstC40Y8g0Lgg0YLRgNC10LHQvtCy0LDQvdC40Y8g0Log0LLQvtC30LLRgNCw0YLRgyDQv9GA0LXQtNC-0L_Qu9Cw0YLRiw%3D%3D

Нет гарантии того, что внесенный залог будет покупателем возвращен при отказе покупателя от своих намерений, по общепринятым нормам задаток чаще всего остается у продавца.

Если покупатель хочет обезопасить свои финансы и не терять средства при изменении своих обстоятельств, ему нужно в предварительном договоре указать обязательность возврата залога. Продавец в таком случае решает, устраивают его такие условия сделки или нет.

Внесение и возврат

Сделки по продаже жилой недвижимости, транспортного средства, земельного участка всегда забирают много времени, усилий на поиски выгодного покупателя и продавца.

Поэтому продавец, а также и будущий собственник имущества, хотят обезопасить себя от напрасно потраченных усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является внесение залога при покупке квартиры или другого дорогого объекта.

Задаток говорит о том, что покупатель хорошо обдумал свои намерения и желает обезопасить себя от конкурентов, а в случае отказа от сделки продавец будет иметь некоторую компенсацию.

Внесение задатка обычно выполняется по предварительному договору, в нем указывается сумма внесенных средств, возвращение или невозвращение в случае, если покупатель отказался от приобретения имущества. Отказаться может и продавец, в таком случае залог возвращают обязательно, как правило, в двойном размере.

Если нет точной уверенности в том, что сделка состоится, объект покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить в нем возможность передачи задатка покупателю.

Требования

Как вернуть за квартиру задаток? Есть условия, при которых можно покупателю реально получить задаток, который он внес в счет оплаты за дом, участок, автомобиль. Задаток чисто условно считается гарантией того, что ни покупатель, ни продавец не откажется от запланированной сделки.

Но нередко возникают случаи, которые не вписываются в схему традиционных отношений при осуществлении имущественных сделок. И возникают отказы от договора по купле-продаже покупателя или того, кто намерен продать имущество. Играет роль человеческий фактор, индивидуальные обстоятельства, предварительная договоренность.

По правилам при отказе покупателя залог остается у продавца, при его намерениях отменить сделку – задаток должен вернуться потенциальному покупателю в двойном размере.

Две стороны могут договориться о других условиях предварительного документа по сделке, учитывая их отношения, риски, другие моменты.

Нет строгого требования к выплате залога и нет строго требования к его возврату.

ВАЖНО! При передаче задатка обязательно нужно потребовать от продавца расписку, составленную по всем правилам данного документа.

В расписке указываются данные обеих сторон, предмет сделки. Точно нужно указать сумму задатка (письменно в том числе). В этой бумаге также говорится о дате подписания главного договора. Заверяется расписка подписями сторон.

Расписка должна сохраняться покупателем до подписания основного договора. Иногда деньги хранят у себя агентства, которые занимаются сделкой, при подписании договора они отдают из продавцу. Это зависит от договоренности сторон.

Законодательство

Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.

Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:

• Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
• Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
• Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
• Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.

Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.

ВНИМАНИЕ! Деньги, которые потенциальный покупатель дает продавцу как гарантию подписания договора, могут быть только задатком.

Именно так нужно обозначить средства в расписке и в соглашении по задатку.

Продажа недвижимости через аукцион

Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.

Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.

Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.

Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.

Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».

Аренда жилья

Понятие залога используется не только при купле-продаже недвижимости, но и при ее аренде, независимо от того, действует лицо самостоятельно или через агентство. Если найден оптимальный результат, удовлетворяющий все критерии, следует гарантировать подписание сделки. Причем гарантия нужна обеим сторонам.

Сразу отдать все деньги за проживание, особенно при длительном сроке аренды, арендатор не всегда может, поэтому до подписания договора он должен себя обезопасить передачей залога. В таком случае собственник уже не будет никому другому отдавать в аренду свою недвижимость.

ВНИМАНИЕ! Задаток в дальнейшем идет в счет оплаты аренды.

В случае его передачи собственнику тот уже не должен рассматривать предложения других претендентов. А агентство недвижимости (если поиск осуществлялся через него) должно снять объявление о поиске квартиры.

При аренде жилья задаток также оформляется документально, с указанием данных сторон, суммы задатка, предмета договора. Чтобы дата подписания договора (основного) аренды не откладывалась, стоит указать в расписке или в предварительно соглашении, на какой срок дается залог. Если одна из сторон не может дальше действовать в рамках договора, действия производятся стандартные.

Сорвал сделку будущий арендатор – собственник оставляет его деньги себе, а отказался от договора владелец жилья – он возвращает в двойном размере полученный задаток. Таким образом, обе стороны получают компенсацию за не свершившуюся сделку.

К сожалению, залог, на данное время, не является действенной мерой от мошенников. Но для тех, кто действует честно и открыто это хорошая гарантия того, что время на подготовку сделки не было потрачено напрасно.

Если у обеих сторон нет никаких скрытых намерений, проблем с задатком не возникает, наоборот, он обеспечивает уверенность и спокойствие на время, которое дается для подписания главного договора по купле-продаже. Использовать прием задатка можно и при проведении сделок по аренде.

Заключение предварительного договора купли-продажи: гарантии, потенциальные риски и ошибки

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор.

Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе.

Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров.

Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф.

В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.

Возврат аванса по предварительному договору

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат аванса по предварительному договору (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Путеводитель по судебной практике. Возмездное оказание услугВ данном случае договором предусмотрено, что как при досрочном расторжении договора заказчиком (что имело место вследствие отказа заказчика от исполнения договора до 31.12.2008), так и при истечении срока действия договора предварительная плата (аванс) не подлежит возврату, независимо от того, оказывались ли услуги фактически. Это условие не направлено на дарение денежных средств заказчиком исполнителю, запрещаемое в отношениях между коммерческими организациями (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации). Экономической основой такого условия является возложение на заказчика производственного риска и последствий неиспользования услуг исполнителя, которые последний готов был предоставить.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2020 г.(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М.)

(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 11)

Гражданин, получивший аванс от покупателя на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости, при незаключении основного договора из-за неготовности покупателя заключать его по согласованной в предварительном договоре цене, получении требования покупателя вернуть аванс и неспособности это сделать по причине израсходования не может быть признан злостно уклоняющимся от исполнения своих обязательств перед покупателем. Соответственно, при банкротстве такого гражданина не может применяться правило п. 4 ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) о сохранении обязательства должника-гражданина после завершения процедуры его банкротства, и при завершении процедуры банкротства такого продавца надлежит освободить от обязательства по возврату аванса покупателю.

Нормативные акты