Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Источник оплаты и порядок расчетов

Права и обязанности сторон

Образец заполнения договора

Основные нюансы и возможные ошибки

Что такое предварительный договор купли продажи?

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.

В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком.

Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость.

До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости.

В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН.

Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее).

Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора.

При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=ygVL0JTQvtCz0L7QstC-0YAg0LrRg9C_0LvQuCDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINGBINC30LDQu9C-0LPQvtC8

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее.

При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки.

Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки.

Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Риски покупки ипотечной квартиры

Какие схемы покупки залоговой квартиры сейчас существуют и с какими трудностями они могут быть сопряжены — читайте в нашем материале

Shutterstock

Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость.

Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.

Схемы продажи ипотечных квартир

Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения.

Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку.

Другая причина продажи ипотечной недвижимости — переезд, реже это связано с определенными недостатками самой квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%.

На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком. Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.

Доля залоговых квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения ( Shutterstock)

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем.

Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена.

После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры.

В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца).

«При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя.

В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки.

Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка.

Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса.

«Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист.

В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками. Например, продавец может отказаться от сделки после погашения кредита ( Shutterstock)

Покупка ипотечной квартиры с торгов

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах.

Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре.

Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания в суде, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия, отметила Светлана Токарева

Риском для покупателя могут быть претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.

При признании торгов недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя, пояснила юрист.

Кроме того, возможно, что приобретенная квартира все-таки будет обременена, только уже не ипотекой, а значительными коммунальными долгами, добавил управляющий директор компании «Метриум». Важно также проверить, чтобы в квартире не было прописанных. Это тоже может доставить определенные неудобства в будущем, отметил эксперт.

Покупка ипотечной квартиры у банка

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Такую квартиру тоже можно купить, в том числе в ипотеку, только продавцом в данном случае выступает банк.

«Покупка у банков проще и удобнее, так как он является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц», — считает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность ( Shutterstock)

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Процедура в банках сейчас настроена так, что рисков у клиента почти никаких нет. Ранее клиенту нужно было либо заранее гасить задолженность продавца перед банком, что, естественно, рискованно, так как происходит до перехода права собственности на покупателя, либо оформлять договор с переводом долга.

Сейчас банки научились работать с такими ситуациями максимально прозрачно и с наименьшими рисками для клиента. Обычно делается два аккредитива, на первый выдается сумма для погашения задолженности, на второй — остальное.

После чего залог снимается и одновременно происходит переход права собственности на покупателя. Поэтому сейчас в банках предусмотрена прозрачная схема проведения таких сделок и клиент ничем не рискует.

Даже в случае срыва сделки его деньги вернутся обратно с аккредитива.

Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения.

По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка.

Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.

Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру.

Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс.

Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик.

Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова.

Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет. Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»

Договор купли-продажи квартиры с залогом: образец документа, правила оформления и существенные условия

Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида сделки и способа расчета. Заключение договора с условием залога недвижимости у продавца позволяет покупателю рассрочить платеж и является средством дополнительной гарантии для продавца.

Правила составления договора с залогом

Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.

Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.

В тексте договора должны быть следующие разделы:

• представление сторон;
• предмет сделки;
• данные об обременениях;
• описание объекта купли-продажи;
• цена и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи имущества;
• способы разрешения споров;
• дополнительные условия.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.

К обременениям на недвижимость следует относить:

К последнему относится только залог, оформленный до заключения сделки, так как новый залог в пользу продавца указывается в описании порядка расчетов. Перезакладывать недвижимость нельзя, поэтому в данном пункте продавец должен подтвердить отсутствие обременения залогом.

В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.

К обязанностям продавца относятся:

• передача квартиры покупателю по акту;
• участие в регистрации перехода прав;
• предоставление покупателю полных сведений о недостатках квартиры;
• устранение обременений и задолженностей по коммунальным услугам.

Также важно упомянуть, что на время подготовки к сделке продавец не должен ухудшать состояние жилого помещения.

К обязанностям покупателя относятся: принятие недвижимости по акту, участие в государственной регистрации и своевременная оплата всех платежей согласно графику, приведенному в разделе «Цена».

Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.

Способами решения споров указываются переговоры, заключения дополнительных соглашений и обращение в суд.

В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.

Если продавец состоит в браке, здесь также приводятся реквизиты свидетельства о браке из ЗАГСа и подтверждение наличия письменного согласия супруга на продажу жилья.

Существенные условия

Важной частью договора с залогом является регулирование ответственности покупателя в случае просрочки платежей или отказа от оплаты. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, при отказе покупателя от оплаты залогодержатель (продавец) вправе реализовать проданную квартиру через суд и возместить убытки с вырученных средств, вернув оставшуюся часть покупателю.

Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.

Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.

Важно упомянуть, что действие залога прекращается автоматически в случаях:

• полного погашения обязательств;
• смерти одной из сторон;
• обнаружения в квартире недостатков, существенно снижающих ее стоимость.

Чтобы избежать споров при возникновении у покупателя финансовых трудностей, в договоре следует подробно описать, при каких условиях и сроках пропуска платежей возможна реализация квартиры, а при каких только начисляются пени.

Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями.

Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю.

При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца.

Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных.

При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

• Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер:
• 
• Скачать образец

В системе КонсультантПлюс есть готовые образцы договоров с обременением, например, договор купли-продажи квартиры с обременением, договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением, а также соответствующие акты приема-передачи такого имущества. Получите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к документам.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара.

Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения.

В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею.

При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст.

178 ГК РФ.

Как продать квартиру под обременением (ипотекой)? — блоги риэлторов | ЦИАН

Вы купили квартиру с использованием кредитных средств или заложили недвижимость банку? Теперь недвижимость находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита. В Росреестре на недвижимость накладывается обременение. 

• Если на квартиру заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), то можно увидеть следующую информацию:
• — В каком банке квартира находится в залоге?
• — По какому кредитному договору (номер кредитного договора и дата)
• — Номер и дата государственной регистрации залога.

Без согласия банка собственник квартиры не может продать недвижимость. Отметка в ЕГРН о залоге не позволит провести регистрацию без согласия банка. Поэтому, первое, что нужно сделать — это обратиться в банк (залогодержателю) и согласовать один из вариантов сделки по продаже. Задолженность, которая осталась не выплаченной перед банком, должна быть погашена.

ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПОД ОБРЕМЕНЕНИЕМ

1 вариант: Купля-продажа с переходом залога на нового собственника 

Задолженность погашается за счет денег покупателя после регистрации права собственности. На покупателя оформляется ипотека на минимальную сумму с целью сделать его залогодателем перед банком. Фактически, покупатель и продавец меняются местами: теперь покупатель становится залогодателем вместо продавца. 

Покупатель обязуется после сделки (регистрации) подать в Росреестр все необходимые документы для прекращения права залога продавца и все документы для возникновения права залога на квартиру, где залогодателем будет являться покупатель.

А продавец обязуется направить часть денег, полученных от продажи квартиры, на погашение кредита. После сделки продавец получает деньги за проданную квартиру, за вычетом суммы задолженности перед банком.

А банк получает всю сумму задолженности. 

Пример: 

Рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 р. Задолженность квартиры перед банком: 2 000 000 р. У покупателя личных средств: 10 000 000 р. Форма расчетов: аккредитив.

Как проходит сделка?

Покупатель берет ипотеку в банке, подписывает кредитный договор. Покупатель открывает аккредитив, где получателем суммы 8 000 000 р. будет продавец, получателем 2 000 000 р — банк. Сторонами подписывается Договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должна быть следующая информация:

 «Квартира находится в залоге банка N по кредитному договору ___. Банк уведомлен и не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности. Покупатель после государственной регистрации перехода права по настоящему договору становится на место продавца и принимает на себя обязательства Залогодателя».

1. Документы для сделки:
2. 1. Документы-основания права собственности на квартиру
3. 2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)
4. 3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
5. 4. Согласие банка на продажу квартиры
6. 5. Доверенность на подписанта согласия от банка
7. 6. Кредитный договор
8. 2 вариант. Купля-продажа с одновременным снятием обременения (продажа квартиры «из под-залога»)

При этом виде регистрация снятия залога (обременения) происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Продавец пишет два заявления в Росреестр: на снятие залога, на регистрацию перехода права. Покупатель получает не обремененный старой ипотекой объект.

Важно! 

Нужно знать, была ли зарегистрирована в Росреестре закладная. Если да, то нужно сделать запрос в банк о получении закладной. От сроков получения закладной будет зависеть дата выхода на сделку. Если утеряна закладная, то нужно сделать в банке дубликат, зарегистрировать его в Росреестре. Банк поставит отметку о о погашении задолженности на закладной или дубликате. 

Так как оплата задолженности фактически произойдет после регистрации, сделка и расчеты проходят под контролем банка. Банк может взымать дополнительную комиссию за организацию сделки и настаивать на подаче документов в Росреестр через своих регистраторов. После регистрации при раскрытии аккредитива продавец пишет заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита.

• Документы для сделки: 
• 1. Документы-основания на квартиру 
• 2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)
• 3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
• 4. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

5. Доверенность на подписанта отметки на закладной. Доверенность должна содержать соответствующие полномочия.

Если закладная не регистрировалась, то нужны следующие документы:

1. Документы-основания на квартиру 

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе).

1. 3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
2. 4. Присутствие сотрудника банка на подаче документов либо доверенность от банка
3. 3 вариант. Снятие обременения до продажи
4. Такая сделка проходит двумя этапами:
5. I этап. 
6. — Подписание предварительного договора купли-продажи.

— Полное досрочное погашение задолженности деньгами покупателя. Банк выдает документы о погашении кредита. 

— Снятие залога (обременения) в Росреестре занимает 3 раб. дня.

• Документы:
• 1. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств 
• 2. Доверенность на подписанта отметки на закладной
• II этап. 
• — Подписание договора купли-продажи. 

— Регистрация перехода права в Росреестре (5-7 раб. дней). 

1. Документы для сделки:
2. 1. Документы-основания на квартиру 
3. 2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталось на возмездной основе)
4. 3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

При таком варианте покупатель очень сильно рискует. Он погашает чужую задолженность до сделки. А что будет завтра с продавцом — неизвестно.

Резюмирую: вариантов продажи квартиры с залогом много, все зависит от определенного банка и Вашей ситуации.