С помощью доверенности можно доверить право представлять свои интересы в сделке, например, при продаже или покупке недвижимости.

Полномочия того, кто выступает доверенным лицом, как и срок его полномочий, могут ограничиваться доверителем. Доверенность могут оформлять, когда человек хочет продать квартиру и доверяет это сделать кому-то другому.

Но может быть и наоборот, когда кто-то намерен купить жилье и хочет, чтобы ему это помог сделать другой человек.

Доверенность может оформить собственник квартиры для продажи или будущий владелец — для покупки.  Fotolia.com

Когда и на кого оформляют доверенность

Основная причина, по которой чаще всего оформляют доверенность — это невозможность лично участвовать в сделке. Причины могут быть разными, например, нехватка времени, нахождение в другом городе, в другой стране.

Например, человек проживает в одном городе, а планирует переехать в другой. Перед этим он хочет купить квартиру, но жилье еще не выбрал, а ездить каждый раз на просмотр, встречаться с продавцами возможности нет.

В такой ситуации можно доверить сделать все за себя другому человеку.

Интересы покупателя квартиры или ее продавца может представлять любой — как знакомый, так и незнакомый человек. Часто это бывает родственник, но может быть и кто-то другой, например, риэлтор.

Если доверенное лицо — риэлтор, он, как правило, сначала самостоятельно находит покупателя на недвижимость или подходящую квартиру, а потом проводит сделку, представляя интересы одной из сторон.

Но нельзя одновременно продавать и покупать квартиру у самого себя, например, собственник квартиры не может по доверенности приобрести ее для другого человека.

Ипотека для покупки квартиры по доверенности 

Иногда покупателей интересует возможность приобретения квартиры по доверенности с оформлением ипотечного кредита. Такая возможность есть — закон не запрещает оформлять кредит без личного присутствия покупателя. Но на практике банки редко соглашаются дать ипотечный кредит удаленно.

Часто в условиях ипотечного кредитования указано, что заявитель на получение ссуды должен лично подписать договор. Даже если банк готов выдать ипотеку без личного присутствия заемщика, может понадобиться предварительно посетить офис финансовой организации для идентификации личности.

При желании взять ипотеку удаленно нужно уточнять возможность таких действий и их порядок в конкретном банке.

О возможности оформления ипотеки удаленно и условиях кредитования лучше узнавать в конкретном банке. www.vedomosti.ru

Какой может быть доверенность

Она может быть такая:

• разовая. Применяется для осуществления одного или нескольких действий один раз. Например, когда доверяют другому лицу собрать документы, принять или передать залог, подписать ДКП. Ее часто оформляют в ситуациях, когда стороны уже договорились об основных моментах и выходят на сделку. Когда все доверенные действия будут выполнены, доверенность перестает действовать;
• генеральная. Это доверенность, на основании которой человек может многократно выполнять от имени доверителя различные действия. Если доверитель – собственник квартиры, то доверенное лицо может распоряжаться по доверенности жильем так, как своим. Поэтому при оформлении такого типа документа доверитель часто ограничивает полномочия доверенного лица, например, указывает, что разрешает проводить показы квартиры, заключать предварительный и основной ДКП, получать задаток и основную сумму.

Куда обращаться для оформления доверенности и на что обращать внимание

При оформлении нужно соблюсти два основных правила — это добровольное желание доверителя и необходимость заверения документа у нотариуса. Доверенность можно составить как в офисе нотариуса, так и в любом другом месте, например, дома у доверителя. Главное, чтобы нотариус, который подписывает документ, состоял в реестре Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Дополнительно учитывают следующие правила:

• документ может составляться только дееспособным. Но недееспособным может быть не только человек с психическими заболеваниями. Недееспособность может возникнуть из-за наркотического или алкогольного опьянения. Если у доверителя будут признаки опьянения или того, что он не осознает, что происходит, нотариус вправе отказать в заверении документа. Несовершеннолетние также не считаются дееспособными — их дееспособность наступает с 18 лет. За несовершеннолетних оформить доверенность может родитель, опекун или попечитель. Но в отдельных случаях дееспособным может считаться человек, который достиг 16 лет. Например, если он работает по трудовому договору или состоит в браке;
• доверять совершать какие-то действия можно только дееспособному лицу;

• доверителей, как и доверенных лиц, может быть несколько. Например, когда квартира получена по наследству двумя детьми умершего, а они доверяют третьему лицу продать жилье. Или когда два человека поручают приобрести квартиру для себя кому-то другому.

Доверенность от имени несовершеннолетнего может оформить родитель. ru.freepik.com

Что пишут в доверенности

В документе указывают:

• дату оформления;
• ФИО, дату и место рождения, данные паспорта, место регистрации доверителя и доверенного лица;
• перечень полномочий доверенного лица. Желательно их расписывать подробно, чтобы не было разногласий;
• данные о недвижимости. Их указывают, если уже известен объект, который выступает предметом сделки – конкретная квартира, дом;
• условия, на которых будет проводиться сделка. Например, доверитель может указать допустимую сумму — стоимость квартиры, которая его устроит. Часто ее указывают при выходе сторон на сделку или тогда, когда доверитель хочет ограничить стоимость жилья, например, указать максимальную сумму, по которой от его имени можно купить квартиру.

Документ подписывает доверитель и нотариус.

Кроме обязательных пунктов при необходимости указывают такую информацию:

• срок действия документа. Он может быть любым или вообще не указываться. Если информации о том, сколько действует документ, нет, то автоматически считается, что он может использоваться в течение года с момента оформления;
• дополнительные сведения, которые пожелал указать доверитель. Например, что будет продаваться или покупаться часть недвижимости;
• образец подписи доверенного лица;
• возможность передоверия. Если она будет, доверенное лицо может передоверить свои полномочия кому-то другому. Доверители чаще оформляют документ без права передоверия — если что-то пойдет не так, найти виновного и защитить свои права будет тяжелее.

Стоимость оформления доверенности может складываться из нескольких составляющих. Это непосредственно заверение документа, консультация по оформлению или оформление с учетом особенностей конкретной сделки. В среднем доверенность обходится в 2 000 рублей.

Доверитель может указать любой срок действия доверенности. law-divorce.ru

Может ли доверенность перестать действовать досрочно

Доверитель может прекратить действие документа в любой момент и по любой причине, например, когда он хочет самостоятельно провести сделку или доверить участие в ней другому лицу.

Чтобы прекратить действие доверенности, доверителю нужно написать заявление об отзыве. Но не обязательно идти к тому нотариусу, который подписал доверенность. Это может быть любой нотариус, который состоит в ФНП. Доверитель пишет заявление, в котором указывает просьбу отозвать доверенность. Нотариус на основании такого заявления вносит изменения в ФНП.

Для проверки статуса доверенности нужно зайти на сайт ФНП указать ее реквизиты – дату составления, реестровый номер и ФИО нотариуса, который подписал документ. В ответе на запрос будет указана информация о дате регистрации, номере документа и нотариусе, который его подписал. Дополнительно указывается действует ли доверенность в настоящий момент или нет.

Когда доверенность считается недействительной

Документ считается недействительным в таких ситуациях:

• тот, кто доверял совершать какие-то действия, умер;
• доверителя признали недееспособным на дату оформления документа;
• на момент составления документа нотариус не имел полномочий подписывать доверенность;
• истек срок действия документа, определенный доверителем при оформлении;
• доверитель отозвал оформленную доверенность.

Порядок покупки квартиры по доверенности

Есть несколько возможных вариантов, которые могут отличаться тем, что будет делать доверенное лицо – покупать квартиру или приобретать ее. Также порядок действий может отличаться тем, вышли ли уже стороны на сделку или нет, будет ли передаваться задаток, какой выбран способ расчета за недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=1xYyC3d7kIs\u0026pp=ygVW0JrQsNC6INC60YPQv9C40YLRjCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDINC_0L4g0LTQvtCy0LXRgNC10L3QvdC-0YHRgtC4INCx0LXQtyDRgNC40YHQutC-0LI%3D

Один из возможных вариантов покупки жилья по доверенности с передачей средств через банковскую ячейку может включать такие этапы:

1. Покупатель оформляет доверенность, в которой доверяет другому лицу найти и приобрести квартиру.
2. Доверенное лицо самостоятельно или с помощью риэлтора ищет подходящий объект.
3. Доверенное лицо выбирает квартиру, обговаривает условия сделки, при необходимости согласовывает их с доверителем, например, окончательную цену объекта.
4. Оформляется предварительный ДКП.
5. Передается задаток — наличными или на банковский счет. Независимо от того, кому будут передаваться средства, необходимо указать их назначение, например, в расписке о передаче наличных средств или в назначении платежа при банковском переводе. Дополнительно кроме назначения стоит указать реквизиты предварительного ДКП.
6. Подготавливаются документы, который нужны для сделки.
7. Подписывается ДКП.
8. Покупатель арендует ячейку в банке и кладет туда деньги.
9. Регистрируется право собственности на нового владельца.
10. Продавец забирает деньги из ячейки.

Доверенное лицо может самостоятельно просматривать квартиру перед ее покупкой. ru.freepik.com

Риски для сторон — что может пойти не так

Если доверителем выступает продавец квартиры, к основным рискам можно отнести:

• для собственника квартиры. Доверенное лицо может совершить несогласованные с владельцем действия, например, продать недвижимость слишком дешево. Чтобы оспорить сделку, владельцу придется обращаться в суд;
• для покупателя. Доверенность может быть подделана или отозвана. Если сделку признают недействительной, придется вернуть квартиру ее владельцу. Тот, кто взял деньги у покупателя, должен их тоже вернуть, но на деле получить их назад выходит не всегда — часто приходится обращаться в суд.

При покупке объекта по доверенности риски могут быть такие:

• для продавца это может быть признание сделки недействительной, когда квартира будет возвращена и придется вернуть назад деньги, которые могут быть потрачены;
• для покупателя это может быть недобросовестное доверенное лицо, которое приобретет квартиру по завышенной цене или по невнимательности купит жилье с прописанными людьми, с неузаконенной перепланировкой. Свои права можно защитить, но для этого нужно идти в суд.

• Доверенность на продажу квартиры: как составить, к кому обращаться, что писать в документе
• Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны
• Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Сделки с недвижимостью по доверенности риски покупателя: нюансы, подводные камни

Иногда люди покупают или продают жилье, находясь по той или иной причине в другом городе. Один меняет место жительства в результате выхода на новую работу, другой – по причине заключения брака или поступления в университет.

В такой ситуации возникает потребность в поручительстве. Чтобы купить квартиру без собственника нужна доверенность. Покупатель выписывает ее другому человеку или юридический компании на проведение сделки от своего имени.

Какие риски несет в себе покупка недвижимости по доверенности, рассмотрим подробнее.

Что такое доверенность на приобретение квартиры

Доверенность – это документ, который дает выбранному лицу полномочия действовать от имени покупателя. Тот, кому выдана доверенность может:

• подписывать документы от имени покупателя;
• принимать решения.

Возможность совершить сделку по доверенности на приобретение квартиры закреплена в статье 182 ГК РФ. Сделку проводит одно лицо от имени другого. Покупателя, выдающего документ, часто называют исполнителем или принципалом, а получателя генеральной доверенности на покупку квартиры – поверенным или агентом. 

Действия, доступные по доверенности 

Рассматривать риски покупки квартиры по доверенности начинают с особенностей самого документа.

В России граждане стараются вписать в нее все доступные действия, а не только подписание договора купли-продажи и регистрацию сделки в реестре.

Однако юристы советуют выписывать доверенность только на одно конкретное действие и избегать расплывчатых формулировок. Например, «нотариальная доверенность на покупку недвижимости» – в эту фразу можно поместить любые действия. 

Самые популярные действия для которых выписывают доверенность:

• Право на продажу или покупку квартиры в формате подписания договора и акта приема-передачи квартиры. Вписывать право получения денег не стоит, т.к. сегодня их легко перевести на карту продавца, воспользовавшись банковским переводом или платежным терминалом.
• Право представлять интересы. Подразумевается, что агент только договаривается, проводит осмотр квартиры, но не подписывает документы – это сделает покупатель при личной встрече с продавцом. Такие доверенности на право покупки недвижимости выдают риелторам или другим представителям покупателя.
• Право на подписание акта приема передачи квартиры и передачу ключей. Такую доверенность выдают, если продавец и покупатель подписали документы, но в силу обстоятельств, продавец освободит квартиру не в день подписания сделки на квартиру по доверенности, а через неделю или позже. Поэтому покупатель не дожидается освобождения квартиры – он предоставляет агенту право получить ключи и зафиксировать факт освобождения жилья продавцом.

Виды доверенностей 

Любая доверенность существует только в письменной форме. Обязательно подписывается доверителем. Специальные требования есть только к реквизитам, в остальном текст документа не ограничен стандартами. Доверенность подписывает тот, кто ее выдал и регистрирует у нотариуса. Последнее требование предусмотрено ст. 185.1 ГК РФ. 

В зависимости от полномочий, которыми наделяют агента, документ делится на:

• генеральную доверенность;
• специальную доверенность.

Генеральная представляет собой документ, который позволяет агенту действовать от имени своего принципала по ряду вопросов. Специальную оформляют, чтобы предоставить полномочия для выполнения конкретной работы. 

Как только работа выполнена, необходимость в доверенности пропадает. Поэтому в доверенности необходимо указывать срок действия. Если он не указан, то документ действителен в течение года с даты составления (ст. 186 ГК РФ). Доверенность сохраняет силу до окончания срока действия или до момента отмены.

Процедура выдачи доверенности

Опасно ли покупать квартиру по доверенности? Чтобы уменьшить риски при покупке недвижимости по доверенности, ее оформляют в присутствии нотариуса.

Если этого не сделать, то не удастся зарегистрировать переход права собственности в государственных органах. Тот, кто выписывает доверенность, вместе с агентом приходят к нотариусу.

С собой они берут паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, о которой идет речь.

Стоимость оформления доверенности 

Цены на оформление доверенности регулируются на уровне местных властей. Итоговая стоимость включает госпошлину и оплату услуг нотариуса. В Москве доверенность, чтобы купить квартиру обойдется примерно в 2000 руб., где 3/4 – это госпошлина. Отзыв доверенности – тоже платная услуга. Цена в Москве – от 500 руб.

Отзыв доверенности 

В интернете можно найти много статей, в которых покупателей недвижимости пугают мошенничеством со стороны продавца, выдавшего доверенность. Покупатель переводит деньги в тот же день, когда продавец отзывает свою подпись. Таким образом покупатель остается без денег, т.к. продавец признает документы, подписанные агентом незаконными.

https://www.youtube.com/watch?v=1xYyC3d7kIs\u0026pp=YAHIAQE%3D

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения, касающиеся законодательства о нотариате. Они введены, чтобы минимизировать опасность покупки квартиры по доверенности. 

Теперь отзыв подписи при покупке квартиры через гендоверенность должен осуществляться в той же форме, что и ее выдача. Если доверенность заверили нотариально, то и отказ тоже должен заверяться нотариально. Кроме того, момент отмены подписи в сделке по доверенности на квартиру связали с фактом уведомления агента. Он должен получить письменное уведомление (ст. 189 ГК РФ). 

Кроме того, граждане получили возможность проверить актуальность доверенности. Такая информация содержится на сайте Федеральной нотариальной палаты. 

Принятые меры сделали сделки по покупке квартиры через генеральную доверенность более прозрачными. Еще один источник информации о доверенностях – Единая информационная система нотариата (ЕИС). После того, как продавец отозвал нотариально заверенный документ, нотариус вносит это действие в ЕИС. Просмотреть информацию в базе может любое заинтересованное лицо.

Риски, связанные с покупкой недвижимости по доверенности: оформление документа 

Покупка квартиры по генеральной доверенности несет риски и для покупателя, и для продавца. Доверием продавца могут злоупотребить. Поэтому для него основные недостатки связаны с личностью агента:

1. Компетентность агента может быть поставлена под сомнение позже. Уже после подписания документов.
2. Если покупатель берет ипотеку, чтобы купить недвижимость, то банк может потребовать оформить доверенность на покупку квартиры по специальной форме или запретить покупку из-за ненадежности продавца. 
3. Агент может злоупотребить доверием и оказаться мошенником.

Поэтому продавцам рекомендуют поручать продажу квартиры третьему лицу только в случае крайней необходимости. Избежать ответственности за действия агента не получится.

Риски покупки квартиры по доверенности для покупателя

Поддельная доверенность – один из основных рисков покупки по доверенности до 2017 года. Требуйте нотариально заверенный документ и проверяйте его в действующих базах. Косвенными признаками мошенничества служит то, что агент не дает контакты владельца, или покупатель не смог проверить личность владельца. 

Черные риелторы – еще одна сложность покупки квартиры по доверенности. У них популярны доверенности, полученные обманным путем. Под видом оказания помощи пожилого человека заставляют подписать документы.

Затем продают квартиру и оставляют покупателя судиться с настоящим владельцем, который даже не знал о сделке.

Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит проверять личность владельца квартиры и не связываться с ситуациями, когда есть риск, что владельца признают недееспособным по суду, а сделку покупки квартиры по доверенности аннулируют.

Плюсы и минусы покупки квартиры по доверенности 

Чтобы решить, стоит ли покупать квартиру по доверенности, нужно рассмотреть достоинства и недостатки. Применяют их к собственной ситуации. 

Главное преимущество заключается в экономии времени. Сторонам сделки не нужно все делать самостоятельно. Достаточно оставить за собой ключевые моменты, а выполнение рутинных действий возложить на агентов по недвижимости или тех, кто будет действовать от вашего имени по доверенности на покупку. 

• Скорость, с которой может быть завершено приобретение недвижимости по доверенности. Многие люди не имеют достаточно времени, чтобы самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, ездить осматривать квартиры, проверять юридическую чистоту документов. Возможность переложить часть действий на агента ускорит совершение покупки жилья по генеральной доверенности.
• Психологический комфорт. Не все люди готовы настаивать на собственной цене или своих условиях. Для них выдача нотариальной доверенности для покупки квартиры – это способ переложить обсуждения и споры на другого человека.
• Простота. Ничего сложного в том, чтобы выдать доверенность нет.

• Превышение лимита. Допустим, покупатель планировал получить скидку 10% от цены, но агент убеждает, что 5% – это «уже хорошо в этом городе и в этих условиях». Те, кто не умеет настаивать, могут заключить сделку на менее выгодных условиях.
• Риск мошенничества при покупке квартиры по доверенности. Доверять постороннему человеку всегда рискованно.

Отвечая на вопрос, опасно ли покупать квартиру по генеральной доверенности, стоит помнить, что риски связаны с невнимательным отношением покупателя или продавца к другим сторонам сделки, излишней доверчивостью и беспечным отношением к проверке документов. Проверяйте регистрацию доверенности и юридическую чистоту сделки, тогда вы не пострадаете от мошенничества. 

Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, какие риски несут подобные сделки и как можно обезопасить себя, чтобы не остаться без денег и жилья

fizkesshutterstock

За последний год каждая четвертая сделка со вторичным жильем в Москве проходила по доверенности. Это максимум за более чем 20 лет. Однако среди продавцов нередко можно встретить не только добросовестных граждан, но и мошенников.

Эксперты объяснили, какие нюансы стоит учесть, приобретая жилье по доверенности.

Основные риски

Покупка квартиры не лично с собственником, а через поверенное лицо сопряжена с различными рисками, которые могут привести к признанию сделки недействительной и потере квартиры и денег.

«Доверитель имеет право в любой момент отменить доверенность, он не обязан уведомлять об этом поверенного. То есть существует риск, что сделка заключается с лицом, полномочия которого прекратились, а собственник недвижимости будет вправе потребовать ее возврата.

Аналогичным образом по закону прекращаются полномочия доверенного лица в случае смерти собственника, признания его недееспособным или пропавшим без вести, признания его банкротом.

Доверенное лицо может не знать об этом или намеренно скрыть от покупателя», — рассказал партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Также не исключена возможность подделки документов. Если покупатель лично не знаком с собственником квартиры и не имеет представления о продавце недвижимости, он может не заметить подделку документов (паспортных данных собственника или самой доверенности), уточнил Малинин.

«Мошенники могут ввести собственника квартиры в заблуждение и убедить его выдать необходимую доверенность с полномочиями на продажу недвижимости. В таком случае собственник квартиры будет иметь право оспорить такую сделку в суде и вернуть имущество, а покупатель рискует остаться без денежных средств, переданных мошенникам в счет приобретения недвижимости», — резюмирует юрист.

Как избежать встречи с мошенниками

Проверьте подлинность документов

Проверить доверенность на подлинность несложно, поскольку на большинстве нотариальных документов есть специальный QR-код, который позволяет узнать все сведения о заявителях и их актуальности, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, также для проверки актуальности документа в открытом доступе есть специальные платформы.

«К примеру, проверить доверенность можно через бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Для этого нужно ввести в соответствующие поля реестровый номер документа, дату выдачи доверенности и фамилию нотариуса — все эти данные вы найдете в документе, который вам представили.

Если доверенность выдавалась, то система это подтвердит, если нет, то проинформирует о том, что сведений не найдено. Если документ выдавался, но позже был отменен, проверяющий также увидит эту информацию», — уточнили в пресс-службе ФНП.

Изучите условия

Покупателю обязательно нужно посмотреть на срок действия доверенности — важно, чтобы он не истек на момент совершения сделки. Если документ был выдан очень давно, возникает вопрос, не изменил ли заявитель за это время свое решение.

Также нужно обращать внимание на полномочия, которые предоставляет доверенность, — разрешение на сдачу объекта в аренду или возможность продажи. У доверенного лица обязательно должно быть право на продажу объекта.

В документе должен быть прописан и сам объект, на который предоставляется доверенность. «Лучше связаться с собственником и лично узнать причину, по которой сделка совершается по доверенности, удостовериться в том, что он знает о намерениях продать его недвижимость.

Также важно убедиться, что деньги поступят на счет собственника», — рекомендует Дымова.

Запросите справки о здоровье владельца

При заключении сделки по доверенности важно удостовериться в том, что психологическое состояние здоровья доверителя и доверяемого позволяет ее провести. «Если, например, продавец окажется недееспособным, сделку могут признать ничтожной.

Поэтому важно, чтобы была предоставлена справка из психоневрологического диспансера.

Более тщательно стоит проверить доверенность от пожилых людей, а также доверенность на совсем посторонних для доверителя лиц», — рекомендует старший юрисконсульт офиса «Миэль» «Измайловский» Анастасия Ромашова.

Подробнее о том, как продать жилье через доверенное лицо, читайте в материале «РБК-Недвижимости».

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок

В конце сентября эксперты рассказали Forbes о зарождении этого тренда, а в октябре компания «Инком-Недвижимость» сообщила, что уже около 17% квартир на вторичке продают представители собственников по доверенности.

Опрошенные эксперты допустили, что эта доля может быть даже выше, порядка 20-25%.

По их словам, для рынка эта ситуация совершенно новая, она грозит рядом неудобств, спровоцирует рост цен на услуги риелторов и размер дисконтов.

Всплеск доверия

«Инком-Недвижимость» оценила долю московских квартир, которые продаются по доверенности, в 17% от всего рынка.

Все опрошенные Forbes эксперты отметили, что это беспрецедентное для рынка явление, поскольку в «нормальном» его состоянии доля продаж по доверенности находится в диапазоне 1-5%. Нынешний рост «доверенных» квартир зафиксировали все.

«Многие собственники релоцировались, выставили свои квартиры в аренду или на продажу, было выдано много доверенностей на близких родственников — мы оцениваем эту долю в 15% рынка», — говорит президент AREA Николай Винидиктов.

«По нашим оценкам, на сегодняшний день около 20% лотов на вторичном рынке в Москве продаются по доверенности», — рассказывает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Я бы сказала, что на вторичном рынке жилья доля квартир, которые продаются по доверенности, сейчас еще больше: от 20% до 25%», — добавляет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Оценки остальных собеседников Forbes укладываются в диапазон от 15% до 25%.

Рискованные сделки

Продажа по доверенности до сих пор считалась рискованной, ее по возможности старались избегать, рассказывают собеседники Forbes. Своей дурной славой такие сделки обязаны двум причинам: сложности правовой проверки и частому использованию доверенности для мошеннических схем.

«Продажа по доверенности до сих пор была редкостью на рынке, поскольку сопровождалась дополнительным риском, — объясняет независимый риелтор Евгений Коноплев.

— Большинство собственников, даже будучи за границей, находили возможность приехать на подписание, поскольку иначе возникали вопросы: нет ли тут проблем с законом».

«Риски очевидны, их несколько, — добавляет  управляющий директор сети «Миэль» Ирина Пешич.

— Мы не можем на 100% быть уверены, что человек, который по тем или иным причинам не присутствует на сделке лично, вообще существует и жив.

Что намерения человека по отношению к доверенному лицу не изменились. Такая доверенность требует обязательного подтверждения в день сделки, например по видеосвязи».

«У нас был кейс, когда нам показалась подозрительной доверенность, выданная сроком на 10 лет от собственника, которому на момент оформления доверенности было 93 года, — приводит пример заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Сергей Чужаков. — Чтобы нивелировать возможные риски, мы дополнительно организовали сеанс видеосвязи, в рамках которого пообщались с собственником. Сделка состоялась».

При этом Чужаков вспоминает и другой случай из практики, когда сделка состоялась, но позже выяснилось, что доверенность оформлена на поддельный паспорт.

«Сделки по доверенности чаще всего совершаются в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, — сетует представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты.

— В этом случае никто не проверяет, действительно ли гражданин хочет совершить сделку на заявленных условиях, не совершаются ли мошеннические действия, понимает ли гражданин последствия заключения такого договора. Естественно, доверенности активно используют в своих схемах мошенники».

Те же и банк

Определенную сложность в сделки с доверенностями добавляют банки. Большинство опрошенных участников рынка объяснили, что если сделка ипотечная, то все документы должны быть «по форме банка», то есть соответствовать требованиям кредитной организации.

Собственники часто этого не учитывают, поэтому в доверенностях не прописаны необходимые права и сведения.

«Важный момент: в доверенности должна быть максимально подробно указана вся информация о квартире и собственнике, так что обычный формат здесь не подойдет», — подчеркивает CEO компании Apple Real Estate Данила Савченко.

«Банки хотят, чтобы в доверенности было указано, что она выдана на распоряжение конкретным объектом, с указанием кадастрового номера и прочих реквизитов, — добавляет независимый риелтор Евгений Коноплев. — И так же подробно должны быть расписаны полномочия представителя».

«Да, большинство банков требует, чтобы доверенность была целевой, в таком документе указываются адрес объекта и его кадастровый номер, — говорит Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости».

— И в целевой доверенности четко прописано, что она выдается именно на продажу определенной квартиры».

Торг уместен

Фактор риска при сделках с доверенностями является поводом для дисконта, говорят опрошенные эксперты.

При этом представители агентств, работающих с высокобюджетными объектами, уточняют, что на их рынке дисконты меньше, а практика продаж по доверенности была и ранее более распространена, чем в массовом сегменте.

«По нашим данным, на рынке бизнес- и премиум-классов сейчас до 30% квартир продаются по доверенности, — рассказывает  Савченко из Apple Real Estate. — Рост начался в марте, и за последние восемь месяцев динамика составила +20%. Ранее объем таких сделок не превышал 10%».

По словам Савченко, дисконты в сегменте элитной вторички есть и могут даже достигать 20%, но это никак не связано с доверенностями. «Продажи по доверенности не являются чем-то незаконным, поэтому с дисконтами мы не сталкивались», — добавляет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank Russia) Андрей Соловьев.

Но в массовой вторичке дисконт, связанный с доверенностью, очень распространен. «Сейчас это как выброшенный белый флаг и приглашение к торгу, — рассуждает руководитель агентства «Прайд Групп» Алексей Бондарев. — Всем понятно, почему объект продается по доверенности, и очевидно, что это происходит вынужденно. Поэтому тут можно «крутить руки» как хочешь».

«В среднем при продаже по доверенности или при срочной продаже скидки составляют 5–15%», — отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

«При продаже по доверенности можно рассчитывать на скидку до 15% за риск», — соглашается Доброхотова из «Бест-Новостроя». При этом продавцам вторички, проводящим сделку по доверенности, грозят и дополнительные расходы, поскольку риелторы часто берут за такие сделки повышенные комиссии.

«Любое усложнение продажи или покупки недвижимости чаще всего влияет на стоимость услуг риелтора. Чем сложнее предстоящая сделка, тем больше будут комиссионные», — объясняет управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

«Если стандартно риелтор берет 3% от стоимости квартиры, то в случае сделки по доверенности комиссия повышается до 5%», — отмечает московский риелтор.

«В связи с особой сложностью таких сделок и их нестандартностью, конечно, комиссии по ним выше», — говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

Покупка и продажа недвижимости по доверенности: как избежать мошенников

Умный потребитель

/ 14 марта 11:05

Рынок недвижимости наводнили объявления о продаже жилья по доверенности. Причины понятны: покинувшие страну граждане доверили право распоряжаться собственностью близким людям. Рассказываем о рисках таких сделок и как не нарваться на мошенников.

Сделки с доверенной недвижимостью считаются рискованными

На рынке недвижимости беспрецедентная ситуация: число предложений о продаже «доверенных» квартир возросло примерно в 20 раз — зависит от региона. 

До 2022 года их количество не превышало 1,5% от всех объявлений на рынке вторички. В то время как на конец прошлого года, по оценкам разных экспертов, только в Москве этот показатель взлетел от 17% до 20%, а в некоторых регионах — до 25%.

На первый взгляд покупателем нечего опасаться. Наоборот, нужно радоваться, что появилась возможность купить желанное жилье по цене ниже рыночной. Скидку можно попросить из-за рисков, сопряженных с продажей по доверенности, и просто потому, что люди, как правило, спешат продать и готовы к уступкам.

Если вы нашли квартиру мечты по хорошей стоимости, не откладывайте покупку — воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.

https://www.youtube.com/watch?v=4Z_y4XMYcxs\u0026pp=ygVW0JrQsNC6INC60YPQv9C40YLRjCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDINC_0L4g0LTQvtCy0LXRgNC10L3QvdC-0YHRgtC4INCx0LXQtyDRgNC40YHQutC-0LI%3D

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Но все не так просто. Главные причины непопулярности сделок с доверенным имуществом, которые были актуальны в прежние годы, стали остро актуальными сегодня:

• правовую чистоту таких сделок сложно проверить;
• схемы с доверенностью используют мошенники.

Далее разберем, что такое продажа жилья по доверенности и какие подводные камни могут всплыть не только для покупателя, но и для продавца.

Что такое доверенность на продажу квартиры

Доверенность — это письменное разрешение (поручение), которое доверитель (физическое или юридическое лицо) дает своему доверенному лицу. Ключевое слово в этом определении — письменное. Нельзя доверить что-либо на словах.

Доверенность на сделки с недвижимостью относится к категории тех, что обязательно заверяют у нотариуса — это прописано в законе.

Можно оформить доверенность на определенные действия. Например, на продажу квартиры или своей доли в ней; на представительство в суде; на доступ к банковским счетам; на продажу автомобиля или сдачу его в аренду третьим лицам.

А можно — на большой перечень юридических действий. В народе такие документы прозвали «генеральной доверенностью».

Что такое генеральная доверенность

Считается, что этот документ — признак тотального доверия одного человека к другому. Доверитель от своего имени разрешает совершать абсолютно любые сделки, расторгать договоренности, получать и оформлять любые документы.

«Генеральной» доверенность называют потому, что в документе, как правило, прописан огромный перечень действий, на которые уполномочивается доверенное лицо. Однако в юридической лексике такого понятия нет, законодательно оно никак не закреплено.

• Покупать и продавать квартиру по «генеральной» доверенности можно так же, как и по обычной доверенности на продажу недвижимости.
• Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости:
• «Нотариусы осторожно относятся к выдаче генеральных доверенностей, предупреждая доверителя о возможных рисках.
• Если у доверенного лица есть криминальный замысел, то последствия для собственника жилья могут стать фатальными — потеря и жилья, и денег».

Риски покупателя 

Сделки с «доверенной» недвижимостью относятся к категории рискованных. Дело не только в том, что можно нарваться на мошенников. Судебная практика по данной категории сделок делится на несколько категорий.

Доверенность — подделка

В этой ситуации жертвами одновременно становятся и продавец, и покупатель. Первый не оформлял никаких доверенностей и вообще может быть не в курсе, что его жилье продают (так часто бывает с одинокими людьми пенсионного возраста и выходцами из детдома). А второй остается без денег и без квартиры.

Злоумышленник втирается в доверие, получает доступ к документам и оформляет липовую доверенность. Когда обман вскрывается, собственник отправляется в суд, где в 99% случаев признают сделку ничтожной. След мошенника к этому моменту уже давно простыл.

Отзыв доверенности

Доверенность так же легко отозвать, как и оформить — делается это в два счета у нотариуса. Мошенническая схема заключается в том, что собственник и доверенное лицо вступают в преступный сговор. Пока последний продает квартиру, первый отзывает доверенность.

К моменту, когда документы о купле-продаже поступят на регистрацию в Росреестр, покупатель уже внесет залог — часто это приличная сумма. Именно ее и будет сложно вернуть после того, как обман вскроется.

Сделку с отозванной доверенностью не зарегистрируют, а если это уже произошло, при обращении в суд признают ничтожной.

Доверенность на продажу квартиры оформляют у нотариуса

Если собственник недвижимости умер, доверенность автоматически прекращает действовать. Именно поэтому так важно познакомиться с владельцем жилья лично и попросить его присутствовать на сделке — хотя бы в видеоформате.

В противном случае доверенное лицо может скрыть факт смерти и продать квартиру. После чего покупателя ждут судебные разборки с наследниками доверителя, которые имеют право оспорить продажу — закон в этой ситуации на их стороне.

Случаи, когда еще доверенность прекращает действие, перечислены в законе.

Доверенность от недееспособного

По закону сделки от имени недееспособного человека проводит опекун. В числе прочего он может доверить право продажи недвижимости доверенному лицу.

Опекунство должно быть официально оформлено, чем часто пренебрегают граждане, которые фактически являются опекунами. Это приводит к тому, что злоумышленники втираются в доверие к людям с психическими заболеваниями и вынуждают их оформить доверенность, либо вообще «переписать» имущество на себя.

Квартиру, купленную по доверенности от недееспособного, легко отобрать у покупателя по суду. Чтобы вернуть деньги, придется потратить много времени и сил.

Помимо недееспособности, основанием для суда отменить сделку может стать преклонный возраст доверителя, который не осознавал опасности, оформляя доверенность на злоумышленника.

Проверить документы и чистоту сделки поможет грамотный риелтор. Услуги хорошего специалиста стоят прилично, но это тот случай, когда лучше заплатить. Не переживать о стоимости будет проще с картой «Халва» от Совкомбанка.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент.

Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент.

Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

В сделках по доверенности жертвой может быть не только покупатель, но и продавец. Конечно, рисков меньше, а исход событий более благополучный, что не отменяет неприятностей, связанных с судебными тяжбами.

Выбирать доверенное лицо нужно тщательно. Обычно это родственники или близкие друзья, реже — риелторы, которых собственник уполномочивает продать жилье, пока сам находится в отъезде.

Недееспособность доверенного лица

Помимо того, что это должен быть порядочный человек, неплохо бы удостовериться в его адекватности, что сделать бывает непросто. Люди, которых еще вчера признали недееспособными, под воздействием терапии восстанавливают право принимать юридические решения. Однако риск откатиться назад остается.

Особенно опасно, когда продавец оформил доверенность с правом передоверия. Недееспособный человек может стать жертвой мошенников, о чем уже написано выше.

Некомпетентность доверенного лица

Продавец рискует наделить правом распоряжаться своим имуществом человека, который плохо разбирается в тонкостях законодательства или слабо ориентируется в вопросах ценообразования на рынке недвижимости. Это приводит к тому, что квартиру продают по низкой стоимости, а договор оформляют с грубыми ошибками.

Мошенничество

В мире современных технологий утечка в сеть персональных данных — обычная практика. Завладев паспортом, мошенники берут на ничего не подозревающих граждан кредиты и даже продают их недвижимость. Сделать это возможно по липовой доверенности.

Понятно, что оспорить сделку по суду можно. Однако вернуть деньги бывает непросто.

Если вы продавец, но не можете присутствовать на сделке, будьте на связи в режиме видеозвонка

Если вы ознакомились со всеми перечисленными рисками, но все равно планируете продавать или покупать жилье по доверенности, есть способы если не избежать совсем, то хотя бы минимизировать риски.

Выбор доверенного лица

Выбирать человека, которому вы доверите продажу, стоит внимательно. Пусть это будет ваш близкий родственник или хороший друг. Не стоит уполномочивать на продажу риелтора, который лишь на словах гарантирует вам безопасность и быструю сделку.

Доверенность на определенные действия с ограниченным сроком

Не стоит оформлять «генеральную» доверенность, тем более с правом передоверия. Лучше всего оформить разовый документ, где будет четко прописано юридическое действие, которое может совершить доверенное лицо: продать квартиру, собрать и подать документы на регистрацию.

Предоставлять доступ к деньгам вовсе не обязательно. Человек за вас совершает сделку, а доступ к оплате собственник жилья может оставить за собой. Это верный способ защиты от мошенничества.

Также обязательно укажите срок действия документа.

Для покупателя

Навести справки о нотариусе

Ваша задача — выяснить, существует ли нотариус, который удостоверил доверенность, проверить действие его лицензии, узнать, по какому адресу он принимает. Вся эта информация содержится на официальном сайте нотариальной палаты.

Проверить доверенность на подлинность

Здесь можно проверить подлинность самой доверенности и срок ее действия. Понадобится номер документа, фамилия нотариуса и дата выдачи. Важно проверить доверенность не только перед сделкой, но и в момент ее заключения, чтобы избежать ситуации, когда документ отозвали.

Если в доверенности не указан срок действия, значит, она действует один год с даты оформления.

Познакомиться с владельцем жилья

Важно познакомиться с собственником. Ищите для этого всевозможные способы. Самый надежный — личная встреча. Если это невозможно, то современные технологии позволяют общаться по видеосвязи. Доверять переписке через мессенджеры и соцсети или простому телефонному разговору не стоит — на том конце провода может оказаться кто угодно.

1. Выясните, почему человек решил продать жилье и почему делает это через доверенного; сможет ли он приехать на сделку или хотя бы присутствовать на ней в режиме видеоконференции.
2. Мария Румянцева рекомендует:
3. «Часто при проведении сделки по доверенности стороны договариваются, что собственник будет присутствовать и сам подпишет договор купли-продажи.
4. Если владелец жилья старше 60 лет, то дополнительно рекомендуем пригласить медицинского эксперта, который засвидетельствует вменяемость собственника на день совершения сделки.
5. Если присутствие собственника невозможно, то запросите от него письменное подтверждение подлинности доверенности на дату заключения сделки.
6. Продумать безопасность взаиморасчетов по сделке

Покупатель и продавец по-разному договариваются о полной оплате жилья. Лучше для покупателя, чтобы доступ к деньгам продавец получил уже после того, как сделка прошла регистрацию. До этого момента пусть деньги лежат в банковской ячейке. Если что-то пойдет не так, и договор купли-продажи не зарегистрируют, вы не потеряете средства.

Провести сделку через нотариуса

Сделки с недвижимостью можно проводить в простой письменной форме. Однако не будет лишним засвидетельствовать оформление договора купли-продажи у нотариуса.

Мария Румянцева рекомендует:

«Покупая жилье, которое продается по доверенности, рекомендуем покупателю настоять на заключении договора купли-продажи в нотариальной форме. В этом случае все действия по проверке доверенности будет осуществлять нотариус. В случае оспаривания сделки он же будет выступать в суде как свидетель добросовестности покупателя».

Мы постарались рассмотреть основные риски, которые сопровождают сделки с доверенной недвижимостью и способы их минимизировать. Главное в этом деле — внимательность и следование такой простой истине, как «доверяй, но проверяй».

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram