Сроки и порядки

Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать

В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».

         С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.

Виды обмена.

       Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем «альтернативную цепочку».        Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена.      В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.

   Риелтор, собирающий «цепочку», должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения «цепочки» и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается

сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов

           Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. В стандартном случае в такой пакет должны входить:

правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (договоры передачи, купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае).

кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ.  В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. Если кадастровый паспорт на квартиру предоставлялся ранее, и данные эти есть в Росреестре, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости. — документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги — для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый «Единый жилищный документ». — паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. — свидетельства о браке,  расторжении брака (при необходимости). — нотариальное согласие супруга на сделку (при необходимости, если квартира приобреталась в период брака). Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй  половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья. — если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.      В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплата

  

   Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене.

Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки.

Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным — а Вы счастливым собственником новой квартиры.

Договор мены между близкими родственниками

  • Договор мены недвижимого имущества

Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог.

Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье.

Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

  • Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
  • Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
  • Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым.

Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений.

Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

  • данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
  • точное описание объектов мены;
  • сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
  • указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
  • перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
  • ответственность сторон за выполнение условий договора;
  • действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Читайте также:  Как получить пособие по безработице

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки.

Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней.

В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

  • Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
  • Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ.

Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Нотариальное действие Тариф по НК Услуги ПТХ
1 Договор купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.): не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).
супругу, родителям, детям, внукам
а) до 10 000 000 руб. вкл. 3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки); 6 600 руб.
б) свыше 10 000 000 руб. 23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более50 000 руб.; 6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
другим лицам в зависимости от суммы договора:
а) до 1 000 000 руб. вкл. 3 000 руб. плюс 0,4 % суммы сделки; 6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
б) свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. вкл. 7 000 руб. плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб.; 6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
в) свыше 10 000 000 руб. 25 000 руб. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., а в случае отчуждения жил. помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 руб. 6 600 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13 000 руб.
2 Договор купли-продажи доли в праве общей собственности другому лицу, договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (подлежащие обязательному нотариальному удостоверению) 0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. 6 000 руб. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона.Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).

Обменять комнату на квартиру в Москве и Московской области или наоборот

Коммуналки — бесспорный пережиток прошлого. В наше время справиться с проблемой расселения коммунальных квартир пытается государство, но делает это не слишком быстрыми темпами и в порядке очереди.

https://www.youtube.com/watch?v=dmSS-rXvgyM\u0026pp=ygVh0JrQsNC6INC-0YTQvtGA0LzQuNGC0Ywg0L7QsdC80LXQvSDQutC-0LzQvdCw0YLRiyDQuCDQutCw0LrQuNC1INC00L7QutGD0LzQtdC90YLRiyDRgdC-0LHRgNCw0YLRjA%3D%3D

Если Вам надоело делить места общего пользования с абсолютно посторонними людьми, Вы можете обменять комнату в коммуналке на квартиру. Помочь Вам в решении этого вопроса, провести все необходимые консультации и сделать большую часть работы за Вас могут специалисты .

Алгоритм обмена комнаты на квартиру

  • Для начала необходимо заручиться письменным согласием других собственников о том, что у них нет возражений против осуществления сделки. Когда несовершеннолетний ребенок является одним из собственников, связываются с органами опеки и попечительства, которые должны дать свое разрешение. В случае коммуналки следует получить согласие всех соседей в письменной форме.
  • Если кроме собственников прописаны иные лица, их надо выписать.
  • После урегулирования первых двух вопросов приступают к поиску подходящего варианта как самостоятельно, так и с профессиональной помощью. На данном этапе определяются с рыночной стоимостью и суммой доплаты, уточняют требования к новому жилью – будет ли это тоже комната в коммунальной квартире, две комнаты, однокомнатная квартира, дом и т.д.
  • Если продается помещение в коммуналке, то предварительно вы должны предложить ее соседям. Отказ жильцов фиксируется письменно и заверяется у нотариуса. В документе прописывается цена, за которую они не согласились приобретать объект, основания отказов. Когда ваше жилище является единственно приватизированным среди остальных комнат, от местной администрации также нужно получить подтверждение отказа в покупке.
  • Если ваша жилплощадь находится в муниципальной собственности, то вы можете только обменять ее на аналогичную в Москве и МО.
  • Затем наступает черед различных организационных моментов: показов и осмотров недвижимости, проведения переговоров, внесения финансовых компенсаций и пр.
  • При достижении договоренностей собирается пакет необходимой документации.
  • Составляется и подписывается договор – мены (равноценные варианты) или купли-продажи (с выплатами от каждой из сторон).
  • Регистрируется передача права собственности.

Если объекты значительно отличаются по цене, собственниками обговаривается возможность доплаты. Она выплачивается по-разному: наличным расчетом, в безналичной форме, посредством материнского капитала. Порядок и размер выплаты обязательно отражаются в договоре. Если сумма передается не при подписании контракта, оформляют акт приема-передачи, составляют расписку и т.д.

Обмен квартиры на нежилое помещение

Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.

Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками.

Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

  • офисное;
  • торговое;
  • свободного или иного коммерческого.

Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.

Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:

  • путем заключения договора мены с доплатой или без;
  • через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).

Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.

Перечень документов

  • Паспорт и его копия для подтверждения личности.
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности.
  • Технический / кадастровый паспорт помещения.
  • Справка из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка о количестве людей, прописанных на жилплощади.
  • Квитанция о коммунальных платежах и отсутствии задолженностей.
Читайте также:  Всё о том можно ли выписаться из квартиры если есть долг по квартплате

В каждом отдельно взятом случае документы могут изменяться.

Так, зачастую требуются:

  • разрешение от органов опеки,
  • согласие жены / муж,
  • согласие соседей на вселение (если речь идет о коммуналке),
  • доверенность на представителя интересов физлица.

После предоставления нужных бумаг в период от одной недели до месяца (в зависимости от особенностей конкретной сделки) вы станете владельцем новой недвижимости (комнаты или квартиры в Москве). Обычно время уточняют в момент подачи документации. Продавцам, владевшим жильем менее 3-5 лет, следует еще оплатить налог, равный 13%.

Можно ли обменять квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

https://www.youtube.com/watch?v=dmSS-rXvgyM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Мена квартиры, приобретенной после 01.01.2016, не подлежит налогообложению, если она совершается после 5 лет нахождения в собственности лица, в противном случае налог следует выплатить.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира оценивается ниже этой суммы, то налог равен нулю.

Налог не придется платить той стороне в сделке, которая осуществляет доплату, так как это применяется к неравноценному обмену. Аналогично и с доплаченной суммы будет взиматься налог только в том случае, если она превысит 1 млн руб.

Как обменять долю в квартире?

Более серьезной и проблематичной ситуацией признается желание обмена долевой собственности, особенно если одним из собственников является ребенок. Поскольку большинство обменов у нас производится путем продажи, то поговорим именно об этом способе.

С законной точки зрения никаких препятствий к совершению такой процедуры нет. Однако найти реального покупателя доли вряд ли представляется возможным.

Поэтому разумнее здесь договориться с другими собственниками о продаже целой квартиры, а уже затем каждый получит причитающуюся ему долю, выраженную в денежном эквиваленте, и приобретет отдельное жилье (внесет первый взнос по ипотеке и т.д.).

Существует еще один вариант – предложить остальным сособственникам выкупить вашу часть жилплощади. Тем более что у них и так есть на это преимущественное право. Подобная альтернатива вполне приемлема, главным образом в тех случаях, если собственников не очень много, к примеру, 2 или 3.

Наконец, распространенной практикой считается намерение съехаться с родственниками, которым принадлежат доли в разных квартирах и даже городах. Решение проблемы происходит благодаря заключению двух договоров дарения, которые не требуют согласия остальных сособственников.

Вы просто подарите друг другу равные доли и спокойно переедете в новое жилье.

Говоря о том, как обменять долю ребенка в квартире, необходимо учитывать ряд тонкостей.

До достижения 18 лет малолетние и несовершеннолетние лица не имеют полной дееспособности, но им может принадлежать недвижимость.

Соответственно, выкупить ее, подарить, сдать в аренду они вправе только при согласии органов опеки и попечительства. Разрешение выдается родителям (при их наличии), то есть сначала требуется их одобрение.

Важные моменты:

  ЖСК что это такое? Преимущества и недостатки, принцип работы

  • отсутствие ухудшения условий проживания (уменьшение площади, прописка дополнительных людей и пр.);
  • перевод средств на счет в банке.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то договор купли-продажи подписывается законным представителем. Если человек старше, то уже сам ставит подпись.

Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую

До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.

Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.

По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.

В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».

Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.

В чем сложности

Самостоятельное урегулирование вопроса не всегда ведет к положительному результату, ведь этот процесс крайне длительный и трудный. Пока вы пытаетесь обменять комнату на квартиру, вас могут подстерегать определенные подводные камни:

  • вы неправильно поняли покупателя и получили меньшую сумму, которой не хватает на квартиру;
  • продавец внезапно и без предупреждения поднял ожидаемую цену;
  • нарушились договоренности по срокам, что оставило вас вообще без жилья на какое-то время;
  • документы были оформлены с нарушениями;
  • в квартире зарегистрированы люди, которых нельзя снять с учета даже по суду;
  • продавец не является владельцем объекта;
  • квартира оказалась неприватизированой и др.

Избежать данных и не только неприятностей позволит юридическая помощь специалистов агентства «Твоя квартира». Они проводят все сделки быстро, легко и качественно, независимо от их сложности.

Мы в кратчайшие сроки и на выгодных для вас условиях реализуем обмен с доплатой и без, с привлечением ипотеки, съезд, разъезд и многое другое. Безопасность процедуры тщательно проверяется нашими квалифицированными сотрудниками.

Кроме того, все этапы будут сопровождаться правовой поддержкой и профессиональными консультациями любого рода.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).

Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Обмен жилья

Назад

Опубликовано: 28.01.2018

  • Время на чтение: 7 мин
  • 0
  • 758

При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.

  • Каким правовым документом регулируется?
  • Порядок оформления Обмен комнаты с доплатой
  • Обмен комнаты в коммунальной квартире
  • Перечень необходимых документов
  • Налог
  • Риски
  • Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.

    Каким правовым документом регулируется?

    При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.

    Можно ли обменять жилую площадь в коммуналке или общежитии?

    Чтобы безопасно и выгодно, не теряя времени даром, важно представлять, как это сделать, кто имеет право на обмен, и какие необходимые условия должны быть учтены при сделке с недвижимостью.

    Кто имеет на это право?

    Право на сделку по обмену комнаты имеют её собственники. Если комната не приватизирована, то обмен возможен после получения акцепта от исполнительного органа муниципального образования.

    Какие условия должны соблюдаться?

    Нужно получить согласие соседей, зарегистрированных в коммунальной квартире, иногда может потребоваться разрешение органов опеки, если в числе собственников ребенок, а также мужа или жены. Если квартира не приватизирована – то муниципальных органов. Обо всем этом следует побеспокоиться заранее.

    Важно. Объекты обмена не должны быть под обременением или арестом.

    Порядок оформления

    Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.

    Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.

    https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=ygVh0JrQsNC6INC-0YTQvtGA0LzQuNGC0Ywg0L7QsdC80LXQvSDQutC-0LzQvdCw0YLRiyDQuCDQutCw0LrQuNC1INC00L7QutGD0LzQtdC90YLRiyDRgdC-0LHRgNCw0YLRjA%3D%3D

    Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.

    Затем составляется и подписывается договор мены.

    Если комната находится не в коммунальной квартире, а в обычной, она находится в долевой собственности. А все сделки с долями недвижимости в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

    Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок. В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка. Ответ дают, как правило, в течение двух недель.

    Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.

    Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.

    Читайте также:  Кредитные каникулы для мобилизованных

    Обмен комнаты с доплатой

    Если объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:

    • наличными;
    • в безналичной форме;
    • материнским капиталом (при соблюдении прочих правил, относящихся к его использованию).

    Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.

    Обмен комнаты в коммунальной квартире

    Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.

    Если часть комнат не приватизирована, их собственником является государство. Тогда разрешение придётся получать в местной администрации.

    Как обменять долю в квартире?

    Более серьезной и проблематичной ситуацией признается желание обмена долевой собственности, особенно если одним из собственников является ребенок. Поскольку большинство обменов у нас производится путем продажи, то поговорим именно об этом способе.

    С законной точки зрения никаких препятствий к совершению такой процедуры нет. Однако найти реального покупателя доли вряд ли представляется возможным.

    Поэтому разумнее здесь договориться с другими собственниками о продаже целой квартиры, а уже затем каждый получит причитающуюся ему долю, выраженную в денежном эквиваленте, и приобретет отдельное жилье (внесет первый взнос по ипотеке и т.д.).

    Существует еще один вариант – предложить остальным сособственникам выкупить вашу часть жилплощади. Тем более что у них и так есть на это преимущественное право. Подобная альтернатива вполне приемлема, главным образом в тех случаях, если собственников не очень много, к примеру, 2 или 3.

    Наконец, распространенной практикой считается намерение съехаться с родственниками, которым принадлежат доли в разных квартирах и даже городах. Решение проблемы происходит благодаря заключению двух договоров дарения, которые не требуют согласия остальных сособственников.

    Вы просто подарите друг другу равные доли и спокойно переедете в новое жилье.

    Говоря о том, как обменять долю ребенка в квартире, необходимо учитывать ряд тонкостей.

    До достижения 18 лет малолетние и несовершеннолетние лица не имеют полной дееспособности, но им может принадлежать недвижимость.

    Соответственно, выкупить ее, подарить, сдать в аренду они вправе только при согласии органов опеки и попечительства. Разрешение выдается родителям (при их наличии), то есть сначала требуется их одобрение.

    Важные моменты:

    • отсутствие ухудшения условий проживания (уменьшение площади, прописка дополнительных людей и пр.);
    • перевод средств на счет в банке.

    Если ребенку не исполнилось 14 лет, то договор купли-продажи подписывается законным представителем. Если человек старше, то уже сам ставит подпись.

    Перечень необходимых документов

    Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:

    1. ФИО и паспортные данные сторон (собственников и доверенных лиц, если они кого-либо представляют).
    2. Сведения о комнатах: метраж, в какой квартире (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер) находятся.
    3. На каком основании принадлежит (приватизация, покупка, наследство и т. п.) и номер соответствующего документа.
    4. Есть ли доплата и если да, то каким образом она вносится (наличный или безналичный расчёт).
    5. К какому времени нужно освободить комнату.
    6. Дата подписания.

    В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:

    1. Свидетельство о собственности на комнату (или выписка из ЕГРН).
    2. Документ, на основании которого возникло это право.
    3. Кадастровый и/или технический паспорт.
    4. Отказ от покупки собственников других комнат.

    А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:

    1. Разрешение органов опеки.
    2. Согласие мужа или жены.
    3. Согласие на вселение (от соседей по коммунальной квартире).
    4. Доверенность, выписанная на представителя.
    5. И другие.

    В чем сложности

    Самостоятельное урегулирование вопроса не всегда ведет к положительному результату, ведь этот процесс крайне длительный и трудный. Пока вы пытаетесь обменять комнату на квартиру, вас могут подстерегать определенные подводные камни:

    • вы неправильно поняли покупателя и получили меньшую сумму, которой не хватает на квартиру;
    • продавец внезапно и без предупреждения поднял ожидаемую цену;
    • нарушились договоренности по срокам, что оставило вас вообще без жилья на какое-то время;
    • документы были оформлены с нарушениями;
    • в квартире зарегистрированы люди, которых нельзя снять с учета даже по суду;
    • продавец не является владельцем объекта;
    • квартира оказалась неприватизированой и др.

    Избежать данных и не только неприятностей позволит юридическая помощь специалистов агентства «Твоя квартира». Они проводят все сделки быстро, легко и качественно, независимо от их сложности.

    Мы в кратчайшие сроки и на выгодных для вас условиях реализуем обмен с доплатой и без, с привлечением ипотеки, съезд, разъезд и многое другое. Безопасность процедуры тщательно проверяется нашими квалифицированными сотрудниками.

    Кроме того, все этапы будут сопровождаться правовой поддержкой и профессиональными консультациями любого рода.

    Куда обращаться?

    Комната должна быть подготовлена соответствующим образом перед тем, как ее обменять, и речь идет далеко не о внешнем виде. Обратитесь к остальным собственникам за письменным согласием на бартер. Тоже должен сделать и ваш супруг. После этого если в помещении прописаны другие люди, кроме непосредственных владельцев, постарайтесь их выписать.

    1. После этого можно обратиться в риелторское агентство или самостоятельно заняться поиском.
    2. Правда в последнем случае, он может затянуться, так как вы не имеете соответствующей базы данных для того, чтобы быстро подобрать вариант.
    3. После того как клиент найден, надо решить с ним организационные вопросы.
    4. Показываете друг другу объекты недвижимости, ищите компромиссы, договариваетесь обменяться с доплатой или без.

    После этого наступает время составления договора и его подписания. Можете сделать это самостоятельно, а можете – обратиться к нотариусу.

    Последний вариант надежнее, если вы не совсем уверены в добрых намерениях своего оппонента.

    Риски

    Несмотря на надежность сделок по обмену, в них также есть специфические риски. Бывает довольно сложно найти кандидата с подходящей вам жилплощадью, что значительно увеличивает сроки обмена.

    Важно. При обмене существует опасность оспаривания и даже отмены договора мены, если не было вовремя получено чье-то необходимое согласие.

    Возможно и мошенничество, поэтому следует тщательно проверять юридическую «чистоту» объектов обмена. Лучше сделать всё с помощью специалиста из агентства недвижимости.

    Обмен комнаты на квартиру или отдельный дом – отличный способ улучшить качество жизни. При условии правильного оформления сделки вы будете гарантированы от любого обмана. Договор мены по сути мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи.

    Причины размена

    Причин для размена может быть масса. Встречаются как самые обычные, так и самые необыкновенные причины, по которым производится такое непростое правовое действие. Познакомимся со статистикой и рассмотрим основные действия по размену, а также основания, которыми они вызваны:

    1. Развод. Расторгая брак, супруги больше не желают проживать на одной территории. И все же, иногда, граждане не могут позволить разменять жилье на две меньшим разменом. Обменяться помещениями — выход из такой ситуации.
    2. Размен может понадобиться, когда жильцы хотят существенно улучшить свои жилищные условия, например, вместо одного помещения взять в собственность однокомнатное жилье. В этой ситуации также возможен бартер.
    3. Иногда работа или другие обстоятельства требуют переезда в другой район и даже в город. В связи с этим также необходимо обменяться.

    Какими законами регламентируется?

    Обменять в нашей стране можно любые движимые и недвижимые вещи, собственником которых вы являетесь. Конечно, для осуществления подобного действия существует свой особенный нормативный акт, который именуется Гражданским кодексом.

    Именно в нем отражены все обстоятельства, на основании которых происходят сделки сопряженные с меной. Договору мены посвящена целая глава, а отдельно можно ознакомиться с данным понятием в статье 567 Гражданского кодекса.

    Не запрещает бартер комнатами и Жилищный кодекс. Он рассказывает в статье 72 ЖК РФ о вопросах социального найма и обмена недвижимости по данному договору, поэтому если нет приватизации, можно обратиться к данному нормативному акту за разъяснениями.

    Большую пользу может оказать судебная практика, которую без труда можете отыскать в интернете. Судебные решения также являются источниками права и могут просветить вас по тем или иным спорным вопросам. Решения по вопросам бартера комнат можно найти на сайте ближайшего районного суда.

    Узнайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатные апартаменты, жилье, купленое по ипотеке, а также о том, можно ли обменять помещение на дом и земельный участок.

    Сроки и стоимость оформления

    • Оформление нового свидетельства о праве собственности длится от семи рабочих дней до одного месяца в зависимости от индивидуальных особенностей вашей сделки.
    • Обычно, время на рассмотрение уточняется в момент подачи документов.
    • Оплатить налог на обмен могут две стороны одновременно или же одна из сторон по условию договора.

    Стоимость пошлины равняется 13 процентам от сделки для граждан нашей страны.

    Если вы – иностранный гражданин – приготовьтесь раскошелиться на 20 процентов.

    Adblock
    detector