Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства. 

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. 

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. 

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

• Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
• Получение разрешения опеки на сделку 
• Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
• — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
• — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
• — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
• — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
• — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
• — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

важно

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой 

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних / Общественная палата

27 января 2020

Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми.

Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

https://www.youtube.com/watch?v=23s-MrhB8sU\u0026pp=ygVZ0JrQsNC6INC_0YDQsNCy0LjQu9GM0L3QviDQvtGE0L7RgNC80LjRgtGMINC_0L7QutGD0L_QutGDINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YDQtdCx0LXQvdC60YM%3D

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них  сделки совершают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.

При заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме должны совершаться эти сделки – в простой письменной или в нотариальной? В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;

— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

• Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
• В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:
• — сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
• — отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
• — передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
• — передача имущества несовершеннолетнего в залог;
• — отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в  приватизации, отказ от наследства;
• — раздел имущества несовершеннолетнего;
• — сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
• — отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего.

Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.

Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=23s-MrhB8sU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст.

37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

1. Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
2. — совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
3. — совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

Информация предоставлена пресс-службой
Управления Росреестра по Ульяновской области

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

• Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 
• Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
• Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 
• В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
• Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

1. Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 
2. Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
3. Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
4. Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
5. Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

https://www.youtube.com/watch?v=Vhay_9Z6Sfo\u0026pp=ygVZ0JrQsNC6INC_0YDQsNCy0LjQu9GM0L3QviDQvtGE0L7RgNC80LjRgtGMINC_0L7QutGD0L_QutGDINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YDQtdCx0LXQvdC60YM%3D

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.

Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.

Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

• Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 
• Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
• Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.

Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.

Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

1. Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
2. Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
3. При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.