Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем.

Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать.

В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

• снизить расходы при заключении договора;
• поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
• приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку

3 способа купить квартиру в рассрочку

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке квартиры у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.

Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи.

Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Кому подходит такой вариант?

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой. Точнее рассчитать условия банковского кредита можно в онлайн-калькуляторе, чтобы получить полную картину такого кредитования.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Продажа квартиры в рассрочку: как оформить, риски

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.
2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).
3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения (о договоре купли-продажи квартиры с обременением мы писали тут).

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2020

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

• задаток (от 0% до 50%);
• ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
• возможность досрочного погашения;
• срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

• Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.
• От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
• Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.
• О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

• возможность изменения дохода в худшую сторону;
• отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты купли-продажи квартиры;
• оспаривание факта погашения задолженности.

Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры.

Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть».

Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не осуществлять передачу денег из рук в руки без оформления расписки.

Расписка в получении денег за квартиру: образец

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

• неплатежи покупателя;
• постоянные просрочки по договору;
• необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
• возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру.

Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными.

Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка!

Что следует учесть при продаже квартиры в рассрочку?

Приобретение недвижимости — затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

• получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
• процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
• при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

• квартира длительное время не продается;
• срочно необходимы деньги;
• у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

• Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.
• Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.
• Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании — подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

• ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
• точную информацию об объекте недвижимости;
• права и обязанности сторон;
• порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
• покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

1. Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).
2. На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.
3. Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли — продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

• стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
• устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
• проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
• составляют и подписывают договор о рассрочке;
• осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

Купить квартиру в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными

По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (от одного года до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей ( shutterstock.com)

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.

Эксперты в статье

• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Что такое покупка жилья в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).

«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию.

Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%.

Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры.

В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления.

В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.

Какой бывает рассрочка

На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка.

Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева.

Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами ( Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Что нужно покупателю:

• паспорт;
• не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.

Требования к застройщику:

• официальная регистрация;
• наличие разрешений на строительство;
• уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
• наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме.

Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров.

Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате.

Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.

Какие рассрочки предлагают девелоперы сейчас

Продажа квартиры в рассрочку риски для продавца

Продажа квартиры в рассрочку риски продавца недвижимости неочевидны, но имеют внушительный перечень, который обязан знать, каждый собственник перед заключением сделки и подписанием графика платежей.

При использовании механизма рассрочки в процессе реализации жилья между физическими лицами практически никаких отличий от традиционных сделок не предполагается.

Риски продажи недвижимости в рассрочку

Информация про риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Происходит стандартное обращение в Росреестр на перерегистрацию прав собственности, осуществляемую в установленные сроки. Среди различий стоит выделить только:

• Договор купли-продажи включает в себя несколько дополнительных условий;
• Объект недвижимости регистрируется с обременением;
• Выписка ЕГРН несет соответствующую отметку.

Пока приобретатель не выплат всю сумму, он будет ограничен в возможностях распоряжаться приобретенным активом.

Использование рассрочки при продаже жилплощади сопряжено с существенными рисками, причем их обладателем выступает в первую очередь хозяин объекта. Присущи для таких операций и стандартные риски вторичного рынка жилья, касающиеся оформления документов, действий мошенников и так далее.

Наиболее распространенным является риск возникновения задолженностей платежей, но за счет наличия обременения владелец может не беспокоиться за потерю своих квадратных метров. Покупатель не сможет осуществить перепродажу, поэтому всегда есть возможность вернуть собственную квартиру или дом в судебном порядке.

Значительно больше опасности несут в себе попытки нового собственника продать объект третьему лицу.

В большинстве случае мошенники исправно совершают несколько платежей, за это время входят в личностный контакт с продавцом, после чего просят разрешения снятия обременения под предлогом использования жилплощади в качестве залога и так далее.

Далее жилье быстро продается другому покупателю за наличный расчет всей суммой, а сам мошенник скрывается. Соответственно до полного расчета между сторонами не стоит идти ни на какие уступки.

Еще один риск связан с отсутствием четких сроков выплаты рассрочки, в результате чего продавец может получать всю сумму небольшими траншами в течение нескольких лет.

Как продать квартиру в рассрочку без риска

Распространенные риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку

Сразу необходимо отметить, что существует несколько вариантов рассрочки:

1. Краткосрочная. Заключается на срок 3-6 месяцев с первоначальной выплатой не менее половины стоимости недвижимости. Проценты при этом не начисляются.
2. На срок до 2-х лет. Предполагает наличие первоначального взноса и небольшого начисления на всю остающуюся к оплате сумму небольшого процента (не более 3%).
3. Равными долями с минимальным первым взносом. Такой вариант получил распространение при работе с застройщиками, и на вторичном рынке не популярен.

Чтобы исключить возможные потери, стоит при заключении договора указать наличие обременения, обязательно заверив его в нотариальной конторе. Это позволит подстраховаться от возможной перепродажи квадратных метров, так как нормальные люди приобретать жилье с такой пометкой не станут.

Затребование справки о доходах дает минимальную защиту, так как работы и заработка можно в любой момент лишиться, а можно просто подделать необходимые справки за минимальную сумму.

Если в банке при ипотеке предусматривается страхование, то в отношениях между частными лицами такого условия нет. Как результат, целесообразно предоставление рассрочки на небольшой срок, в течение которого вероятность потери трудоспособности или возникновения проблем со здоровьем покупателя будет минимальной.

При перепродаже третьим лицам до погашения долга первоначальный собственник уже не сможет требовать причитающихся средств, даже через судебные органы. Поэтому в заключаемом договоре должен обязательно присутствовать пункт, допускающий операции с жилым фондом только после полного погашения платежей.

Вы узнали о рискованных нюансах при продаже жилья в рассрочку и как продать недвижимость в рассрочку без риска для продавца.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами, как продать квартиру в рассрочку без риска

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

Просмотров 2376

Несмотря на то, что рассрочка чаще всего ассоциируется с банковскими учреждениями, она может быть оформлена исключительно между физическими лицами, без привлечения третьей стороны. Выбирая подобный способ продажи квартиры, в договоре купли-продажи нужно учесть ряд важных особенностей, невнимательное отношение к которым будет источником дополнительных рисков для собственника жилья.

✅ Понятие рассрочки

Продажа квартиры в рассрочку подразумевает выплату ее полной стоимости по частям на протяжении оговоренного времени. Периодичность платежей, сумму и продолжительность выплат участники сделки выбирают по своему усмотрению и отражают в договоре купли-продажи (ДКП).

Российское законодательство не запрещает продажу недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами. Подобная возможность предусмотрена ст. 454 и 488-489 ГК РФ.

Продавец является своего рода кредитором для покупателя.

Именно последний получает наибольшую выгоду: становится владельцем жилплощади «уже сейчас», а деньги вносит частями, что заметно облегчает финансовую нагрузку на семейный бюджет.

К тому же он избавляет себя от необходимости искать поручителей, предоставлять доказательства своей платежеспособности и оплачивать страховку, как это могло быть при оформлении банковской ипотеки.

Продавцы обычно соглашаются на подобный способ продажи в отношении жилья, которое долго не продается или имеет существенные недостатки (например, отсутствие ремонта), затрудняющие его быструю продажу по выгодной цене. Этот вариант также практикуется между хорошо знакомыми и доверяющими друг другу людьми, у которых нет оснований подозревать друг друга в мошеннических намерениях.

???? Варианты рассрочки

В рамках поэтапной оплаты стоимости недвижимости возможны следующие условия сделки:

1. С первоначальным взносом или без. Сумму и порядок внесения стороны определяют по договоренности и фиксируют в предварительном договоре купли-продажи. Она может составлять от 10 % до 50 % полной стоимости квартиры, а остаток далее вносится частями в оговоренные сроки. При оформлении первоначального взноса в виде задатка покупатель теряет эту сумму, если основная сделка не состоится по его вине. Случаи с отсутствием первоначального взноса при рассрочке между физическими лицами мало распространены. Подобные варианты обычно встречаются при приобретении жилья у застройщика.
2. С начислением процентов или без. Зачастую рассрочка не подразумевает начисление процентов, но собственник недвижимости по своему усмотрению вправе использовать и такой вариант. При этом обычно используется процентная ставка в пределах 1-3% цены квартиры.
3. С краткосрочной или долгосрочной выплатой. С точки зрения продавца выгоднее будет короткий период погашения задолженности, что, соответственно, потребует от второй стороны внесения более крупных сумм. Увеличение срока приводит к дополнительным рискам в виде колебаний курса российского рубля, изменения цен на недвижимость, ухудшения материального положения покупателя.

Сторонам предстоит обсудить условия по каждому из пунктов, которые впоследствии будут внесены в ДКП.

✅ Как проходит сделка купли-продажи

При продаже квартиры в рассрочку последовательность действий будет примерно следующей:

• Найти покупателя и согласовать условия купли-продажи. Кроме характерных для всех сделок обсуждений цены недвижимости, сроков заключения ДКП, стороны обязательно обсуждают размер первоначального взноса и последующих платежей, график их внесения, возможные штрафные санкции и любые другие условия, связанные с поэтапной оплатой и сопряженными с ней рисками.
• Собрать документы (подробный перечень ниже). Они нужны не только для последующих регистрационных действий, но и для того, чтобы подтвердить «юридическую чистоту» объекта.
• Оформить предварительный договор купли-продажи/соглашение о задатке (если есть такая необходимость). В документе можно зафиксировать достигнутые договоренности по поводу будущей сделки. Таким образом, ни у одной из сторон не будет оснований настаивать на том, что ранее условия были другими, кто-то неправильно их понял и т. п.
• Составить и подписать основной договор купли-продажи. Документ составляется в простой письменной форме, заверение у нотариуса в общем случае необязательно.
• Подать документы на регистрацию в Росреестр.
• Передать квартиру с подписанием акта приема-передачи. С этого момента ответственность за состояние жилплощади переходит к покупателю. По договоренности сторон можно обойтись без акта. В таком случае его роль выполняет сам ДКП, о чем в документ вносится соответствующий пункт.

???? Необходимые документы

Для совершения купли-продажи понадобятся:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений по ранее заключенным договорам
• Правоустанавливающий документ продавца. Подтверждает основания возникновения права собственности (по договору дарения, предыдущему ДКП, решению суда, свидетельству о наследовании и т. д.).
• Техническая документация (кадастровый паспорт, технический план). Позволяют уточнить площадь объекта и убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.
• Выписка из домовой книги. Оформляется по месту расположения недвижимости и показывает наличие прописанных в квартире лиц.
• Выписка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. При наличии долгов придется дополнительно обсудить порядок их погашения.
• Письменные разрешения (при необходимости). В зависимости от обстоятельств конкретной сделки может потребоваться согласие на продажу от второго супруга (при отчуждении совместно нажитого имущества), органов опеки (при наличии несовершеннолетних собственников) или от других совладельцев жилплощади.

???? Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой

В целом ДКП квартиры в рассрочку будет содержать стандартные для подобного рода документов пункты:

• Сведения о сторонах сделки: ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные.
• Описание объекта недвижимости: полный адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер и т. п.
• Информация о правоустанавливающих документах собственника жилплощади (название, реквизиты, дата выдачи).
• Цена квартиры. Сумма указывается цифрами и прописью.
• Описание состояния квартиры, сроки и порядок ее передачи.
• Отсутствие прописанных лиц и других обременений по объекту.
• Необходимость регистрации в Росреестре и порядок перехода права собственности
• Количество экземпляров ДКП и их равнозначная юридическая сила.
• Подписи сторон.

Отличительной особенностью будет наличие пунктов, регулирующих поэтапную оплату и связанные с ней обязательства сторон:

• Количество и размер платежей, начисление процентов.
• Периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально).
• Порядок внесения средств. Среди возможных вариантов: передача наличных, перевод на банковскую карту или расчетный счет. При выборе безналичных форм оплаты можно указать реквизиты для перевода, при расчете наличными – обязательство составлять расписку, можно также предусмотреть ее оформление в присутствии нотариуса.
• Сроки внесения промежуточных платежей (возможно указать максимально допустимые сроки задержки) и полного расчета между сторонами.
• Возможность досрочного погашения (особенно актуально при начислении процентов).
• Ответственность за неисполнение условий ДКП. Здесь прежде всего речь идет о покупателе, поскольку при ухудшении его финансового положения появляется риск прекращения выплат.
• Факт передачи недвижимости в залог продавцу до получения последней выплаты.

???? Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

???? Особенности регистрации

Подписанный ДКП с перечнем указанных выше документов передается в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для совершения регистрационных действий. Покупатель также оплачивает госпошлину в размере 2000 руб. Квитанция об оплате по желанию прикладывается к общему пакету документов.

Процедура регистрации по сделкам с рассрочкой платежа имеет свои особенности. Стороны заявляют два вида регистрационных действий:

• переход права собственности;
• наложение временного обременения (до полного погашения задолженности).

Наложение обременения гарантирует продавцу, что покупатель не будет проводить какие-либо сделки с недвижимостью (последующую продажу, дарение, передачу в наследство) до того, как внесет последний платеж в рамках рассрочки.

Таким образом, право собственности на недвижимость у покупателя возникает уже после завершения регистрации в Росреестре, но полноценное распоряжение нею доступно только после окончательного расчета с продавцом, когда последний заявит о снятии обременения. До этого момента все операции по распоряжению жильем должны быть согласованы с его бывшим собственником.

✅ Как продать квартиру в рассрочку без риска

При продаже квартиры в рассрочку нужно учесть ряд нюансов, которые помогут собственнику минимизировать возможные риски:

1. Внезапный отказ покупателя после достижения договоренностей по сделке и внесения предоплаты. Оформлять первоначальный взнос целесообразнее в виде задатка. Аванс не предусматривает никаких штрафных санкций для покупателя: если он в итоге передумает покупать квартиру, продавец обязан будет вернуть сумму аванса в полном объеме. Задаток в подобном случае останется у собственника жилья, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ. Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
2. Снижение платежеспособности покупателя и последующая просрочка платежей. Следует детально расписать в ДКП условия предоставления рассрочки, ответственность за их нарушение. Важно указать четкие сроки внесения платежей и предусмотреть штрафные санкции или пеню за их нарушение. При отсутствии этой информации можно столкнуться с длительным ожиданием положенных денежных сумм. В таком случае продавец вправе требовать возврата средств и дополнительной неустойки и даже полного расторжения договора с возвратом своего жилья в судебном порядке.

Если покупатель планирует вносить поэтапные платежи за счет каких-либо видов государственной субсидии, в ДКП нужно включить пункт о его обязательстве оплачивать нужную сумму самостоятельно, если возникнут недоразумения и задержки со стороны инстанций, выдающих субсидии.

1. Перепродажа недвижимости другому лицу. Если покупатель-мошенник проведет повторную сделку купли-продажи, бывший владелец вряд ли сможет добиться возврата неоплаченного долга даже посредством судебных разбирательств. В ДКП нужно обязательно обозначить переход недвижимости в полную собственность только после выплаты долга и заявить об обременении в Росреестре. В выписку из ЕГРН, выдаваемую покупателю, будет внесена пометка об обременении, поэтому любые сделки до его снятия будут заблокированы.
2. Необходимость расторжения ДКП и возврат покупателю денег, которые уже могут быть потрачены. Если нет других источников на случай возмещения средств, лучше сохранять получаемые суммы за недвижимость до момента полного расчета.
3. Возврат жилья в ненадлежащем состоянии (если сделку придется расторгнуть). Чтобы предотвратить этот риск, нужно включить в договор пункт об обязательном сохранении предпродажного вида квартиры до момента снятия обременения и передачи объекта в полную собственность.

Каждый случай продажи недвижимости в рассрочку индивидуален. Благополучный исход сделки во многом зависит от того, насколько детально и грамотно будут прописаны в договоре купли-продажи все условия.

Как оформить задаток? Какие условия отразить в договоре? Выбрать передачу денег наличными или банковским переводом? Какую ответственность предусмотреть для покупателя? На все вопросы готовы ответить юристы нашего сайта.

Консультации специалистов бесплатны.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов | ЦИАН

       В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .

            В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).  Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку  уплаты платежей покупателем.

           Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи  с рассрочкой пункт,  будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены  покупателем. Согласно п.5 ст.

488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

            При купле-продаже квартиры с рассрочкой  платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты  распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).

  Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца  не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца,  а также заявить об этом при подаче документов на государственную  регистрацию перехода права собственности.

             Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи  следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.

В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке,  в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на  расписках о получении денежных средств  у нотариуса.

 Так при необходимости покупателю  будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.

                В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи  с рассрочкой платежа  без участия банка, так как  не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула.  Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что  «если что-то пойдет не так»,   не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру.  Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа    только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в  определенных жизненных   ситуациях    именно такая сделка будет являться оптимальным решением.