Отказ в приватизации квартиры – нередкое явление в современной юридической практике.

Несмотря на закреплённое законом право однократной бесплатной приватизации жилплощади, не все граждане могут оформить в собственность те квартиры, в которых они проживают по договорам социального найма.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Читайте на нашем сайте о том, кто имеет право на повторную приватизацию жилого помещения, а также о том, как провести процесс деприватизации квартиры. А также узнайте о том, как приватизировать квартиру, если утерян ордер, и как восстановить договор передачи квартиры в собственность.

Причины и основания

Каковы причины отказа в приватизации квартиры? Основной Закон « О приватизации жилищного фонда…» № 1541-1 принят Правительством РФ 04. Июля 1991 года.

За время своего действия неоднократно редактировался, и в настоящее время действует в редакции от 16.10.2012 года.

В этом документе содержатся основные правила проведения процедуры передачи муниципального жилья в собственность граждан, а также перечисляются основные причины отказа в совершении сделки.

Основания для отказа в приватизации жилого помещения делятся на три основных группы.

Несоответствие статуса жилого помещения

Согласно закону нельзя приватизировать недвижимость следующих видов:

1. Комнаты в общежитиях. Отказ может быть получен в том случае, если общежитие является федеральной собственностью. Приватизировать можно только те помещения, которые принадлежат муниципалитетам. Если бывшее общежитие какого-либо предприятия или учебного заведения передано на баланс муниципалитета, то после этого оно становится многоквартирным домом, и у жильцов появляется возможность приобрести комнаты в собственность беспрепятственно.
2. Квартиры в военных городках. Большинство проблем и спорных вопросов в последнее время связано с оформлением в собственность жилья в военных городках. В настоящее время многие военные поселения были исключены из числа закрытых. Но до сих пор попытки оформления сталкиваются с проблемой отсутствия сведений о квартирах в БТИ и Едином реестре прав на недвижимость (читайте о приватизации квартир военнослужащих).
3. Квартиры в аварийных и ветхих домах. Если зданию власти присвоили статус аварийного, приватизировать находящуюся в нём квартиру будет невозможно. Однако отказ можно обжаловать, если статус аварийного администрация присвоила дому на словах, но постановление пока не вынесла.

Отказ в оформлении собственности квартир в ветхих домах незаконен, поскольку запрета на их приватизацию нет.

4. Служебные квартиры. Приватизировать такую жилплощадь можно только при наличии согласия собственника, то есть предприятия, на балансе которого она стоит. Трудность получения такого согласия иногда может быть связана с необходимостью самому предприятию получать разрешение на передачу квартиры физическому лицу от Федерального Агентства по управлению имуществом.

Если в квартире проведена незаконная перепланировка, на которую власти разрешения не давали, нанимателю однозначно откажут в приватизации.

Кроме того, придётся заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид. Возможно, после устранения нарушений, разрешение на приватизацию всё-таки удастся получить.

О том, можно ли приватизировать кооперативную квартиру, долю в квартире, а также жилье с долгами, вы можете узнать на нашем сайте.

Причины, связанные с личностями участников

По закону участвовать в бесплатной приватизации жилья можно однократно и добровольно. Каждый гражданин, зарегистрированный в квартире, должен дать своё согласие на оформление её в собственность. Дети с 14 до 18 лет также дают согласие. На несовершеннолетних до 14 лет доля выделяется по заявлению родителей.

Перед составлением договора, ответственные лица проверяют факты участия в приватизации кого-либо из заявителей. Если кто-то из прописанных уже приватизировал другое жилое помещение, он должен написать заявление-согласие на приватизацию без его участия. При отсутствии такой бумаги, заключить сделку передачи жилья в собственность будет невозможно.

Можно ли получить отказ в приватизации квартиры в связи с перерывом в прописке?

По этой же причине зачастую отказ получают граждане, у которых имеется длительный перерыв в регистрации на данной жилплощади. Власти отказывают, мотивируя это тем, что проживая в другом месте они могли приватизировать там жилплощадь.

По закону администрация обязана послать запросы в территориальные органы по месту предыдущей прописки граждан. Если недвижимого имущества за ними не числится, отказ в приватизации по причине перерыва в прописке неправомерен.

Отказ в приватизации будет получен также, если кто-либо из прописанных не даст своего согласия на проведение процедуры. Особенно актуален этот вопрос при оформлении в собственность комнат в коммунальных квартирах.

• В то время как без его одобрения приватизировать даже свои квадратные метры будет невозможно, ведь коммуналка является единым жилым помещением.
• Особыми случаями являются ситуации, когда сделка по передаче в собственность помещения не завершена в связи со смертью заявителя.
• Власти пытаются отказать в окончательном оформлении процедуры, если наниматель подал заявление на приватизацию, но не успел подписать договор и получить Свидетельство.
• Отказ органов местного самоуправления в подобных случаях неправомерен, так как квартира должна быть включена в наследуемую массу и приватизацию её следует завершить (Постановление Верховного суда № 8).

Действовать родственникам в такой ситуации придётся исключительно через суд. Где необходимо будет документально подтвердить право на наследство.

О том, как добиться признания прав собственности через суд, вы можете узнать из нашей статьи.

Причиной отказа в этих случаях является несоответствие документов, ошибки в них или их отсутствие.

Если участники приватизации не могут представить документ. На основании которого они проживают в данном помещении (ордер, договор найма), то процедура затянется на неопределённый срок. Документы необходимо будет восстановить в ЕИРЦ или в организациях, выделявших в своё время жильцам квартиру.

Трудности в этом вопросе могут возникнуть у жильцов «бесхозных» домов. Зачастую наниматели квартир сталкиваются с проблемой невозможности получить документ из-за того, что их дом не стоит на балансе ни у одной организации.

При ликвидации многих предприятий принадлежавшие им дома должны быть переданы муниципалитетам. Но случается так, что дом «висит в воздухе». И документы на него не оформлены должным образом.

В подобных случаях приватизировать квартиру можно исключительно через суд, который признает ваше право в соответствии с ФЗ 1541 ст. 18.

Отказ можно получить и в том случае, если администрация обнаружит какие-либо ошибки в документах или заподозрит нанимателей в их подделке. Преодолеть данное препятствие можно при помощи экспертизы и исправления документов.

Часто власти препятствуют выдаче документов из-за наличия у нанимателей жилья долгов по оплате ЖКУ. Подобные действия неправомерны, поскольку в этом случае администрация должна взыскивать долг по оплате через суд. Отказать в приватизации на этом основании она не имеет права.

Узнайте о том, как правильно составить заявление на приватизацию, доверенность и отказ от участия, на нашем сайте.

Отказали в приватизации квартиры: что делать?

Обращайтесь в суд

В случае отказа местных властей в оформлении квартиры в собственность, можно попытаться решить данный вопрос через суд. Каков порядок обжалования отказа в приватизации жилого помещения?

Основанием для обращения в судебные органы обязательно должен служить письменный отказ. Именно он будет подтверждением того, что вам не удалось решить вопрос в досудебном порядке.

Необходимость получения этого документа важна ещё и потому, что мотив отказа и будет предметом предъявленного иска. То есть вы будете просить суд не разрешить вам приватизацию, а устранить препятствия к её осуществлению.

На обжалование решения администрации гражданину даётся срок в три месяца. Восстановить срок можно, если вы находились в командировке, больнице или по другим уважительным причинам.

Статья 12 ГК РФ регламентирует порядок обращения в суд по поводу признания прав на приватизацию жилого помещения. Если предметом иска является не обжалование действий администрации, а признание ваших прав на него, то сроки подачи иска не ограничены.

Гражданский кодекс РФ Статья 12. Способы защиты гражданских прав
Защита гражданских прав осуществляется путем:

• признания права;
• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
• признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
• признания недействительным решения собрания;
• признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
• самозащиты права;
• присуждения к исполнению обязанности в натуре;
• возмещения убытков;
• взыскания неустойки;
• компенсации морального вреда;
• прекращения или изменения правоотношения;
• неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
• иными способами, предусмотренными законом.

Для подачи иска необходимо подготовить пакет документов:

• документ, подтверждающий право на приватизацию;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
• паспорта и Свидетельства о рождении прописанных;
• документ, подтверждающий отказ администрации;
• квитанция об оплате госпошлины.

1. Исковое заявление должно содержать описание ситуации и мотивы, по которым вы получили отказ в оформлении договора.
2. Предмет иска определяется именно этими мотивами.
3. В заявление должны содержаться следующие пункты:

1. Название органа, в который подаётся иск.
2. Сведения о заявителе.
3. Реквизиты организации, действия которой вы намерены обжаловать.
4. Перечисление фактов, нарушающих ваши права, со ссылками на нормы закона.
5. Требования к суду. В зависимости от предмета иска это может быть отмена неправомерного отказа, признание права собственности, требование обязать администрацию заключить договор.
6. Список приложений к иску.

Во избежание ошибок, подавать исковое заявление следует, заручившись поддержкой опытного юриста, поскольку неправильно составленный документ может служить причиной отказа в его приёме судебными органами.

По закону на рассмотрение подобных дел в суде отводится от двух до трёх месяцев. Если суд примет решение в вашу пользу, через 10-15 дней после заседания вы получите постановление, с которым следует обратиться в Жилотдел или Росреестр для оформления собственности на жильё. Получив отрицательное решение, можно подать апелляцию в вышестоящие судебные органы.

Приватизация жилого помещения – сложный и требующий тщательной подготовки процесс. Чтобы избежать проблем и исключить возможное получение отказа в оформлении собственности, воспользуйтесь консультацией квалифицированных юристов.

Консультация юриста по вопросам признания права собственности на жилые помещения в судебном порядке, в том числе и в случаях отказа в приватизации, в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Причины отказа в приватизации

Основным НПА, регламентирующим приватизацию жилья является Закон РФ №1541-1 от 1991 года. В соответствии со второй статьей настоящего положения, правом на получении муниципального или государственного жилья в собственность обладают физические лица, которые получили рассматриваемый объект и являются его пользователем по договору социального найма.

По закону, отказать в передаче имущества в полное владение могут. Но основания для отказа в приватизации должны быть законными. В противном случае такое решение органа можно обжаловать в судебном порядке.

При получении отказа в приватизации квартиры, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Специалист оценит законность такого решения и посоветует, что делать клиенту в его ситуации, а в случае необходимости, сопроводит его до логического завершения сделки.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Законные причины

Зачастую, наймодатель отказывает в приватизации квартиры по законным причинам. Все дело в том, что для заключения соответствующего договора, важно соблюдение законодательных условий:

• на недвижимый объект не наложены ограничения, связанные с приватизацией;
• заявитель имеет право на получение имущества в собственность;
• в квартире не проводилась незаконная перепланировка;
• гражданин предоставил полный пакет документов.

Если причины отказа законны, то заявителю стоит попытаться устранить основание, которое стало препятствием для получения объекта в полное владение.

Обратите внимание! Каждая ситуация индивидуальна и требует детального изучения. Помочь в поиске решения поможет квалифицированный юрист.

Объект нельзя приватизировать

Не все квартиры, принадлежащие государству или муниципалитету, можно приватизировать. Законом установлены ограничения в отношении следующих объектов:

• дом признан аварийным;
• имущество находится в военном городке;
• жилье является служебным;
• квартира находится в государственном общежитии.

Если есть вступившее в силу законное решение о признании дома аварийным, то приватизировать его не получится. Но, если комиссия только начала процедуру, то подать заявку можно.

Надо отметить, что если дом является ветхим, и его планируют признать аварийным, то некоторые наниматели наоборот не торопятся с приватизацией.

Все дело в том, что если имущество станет собственностью, то после вступления в силу решения об аварийности объекта семья получит квартиру точно такую же по площади.

Если же граждане проживают в ней по договору социального найма, то им обязаны выдать другое жилье, размером, исходя из нормативов на каждого члена.

«Невозможно приватизировать квартиру, которая находится в военном городке закрытого типа. Решить данную проблему невозможно».

Если жилье является служебным, то его приватизация относительно невозможна. Для оформления его в собственность потребуется получить официальное разрешение от предприятия.

Что касается общежитий, то ограничения на приватизацию действуют только в отношении объектов, находящихся в государственной собственности.

Заявитель не соответствует требованиям

Иногда граждане могут получить отказ в приватизации квартиры, основания такого решения должны быть законными и обоснованными. Одной из причин выступает несоответствие заявителя установленным требованиям:

• лицо имеет временную прописку в нанимаемой квартире;
• наниматель ранее уже воспользовался правом на приватизацию имущества;
• договор социального найма расторгнут.

Невозможно приватизировать квартиру и в том случае, если один из зарегистрированных в ней жильцов против. В такой ситуации можно попытаться получить от него нотариально заверенный отказ. Альтернативный вариант – выписать человека по законным причинам. Одним из таких оснований является отсутствие гражданина в квартире более полугода подряд и отказ по оплате коммунальных услуг.

Пример из практики:

Колымин Р.Д. обратился в Администрацию с заявлением о приватизации квартиры. В ней зарегистрирован заявитель, и его сестра Колымина Н.

Женщина давно уже живет в другом городе с мужем и не против того, чтобы ее брат стал единоличным собственником.

Однако в приватизации имущества Колымину отказали по причине отсутствия нотариального отказа от второго лица, зарегистрированного на рассматриваемой жилплощади.

Получить муниципальную или государственную квартиру в собственность по закону можно лишь один раз в жизни. Исключением являются случаи, когда процедура производилась до совершеннолетия ребенка. Тогда, после исполнения ему 18 лет, уже взрослым человеком он вправе вновь приватизировать уже другое жилье.

Если договор социального найма расторгнут, то стоит обратиться в администрацию и обсудить возможность заключения нового.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка нанимателями может стать причиной обоснованного отказа в приватизации имущества. В таком случае стоит узаконить перепроектирование в БТИ или через суд.

Если же изменения, произведенные в квартире, представляют собой угрозу для целостности строения, то узаконить их невозможно. В подобной ситуации, при выявлении таких опасностей, нанимателя попросят устранить их, а если он откажется производить улучшения, то наймодатель вправе обратиться в суд для расторжения договора социального найма.

Сложности, связанные с документами

Практически все сложности, связанные с документами, которые стали препятствием в приватизации квартиры, можно устранить.

Если какие-либо бумаги утрачены или приведены в нечитаемый вид, то их нужно восстановить (приобрести дубликат).

«Если в справке содержатся описки, опечатки, помарки, исправления, то она вызывает недоверие. Комиссия отклоняет заявление о приватизации по причине сомнений в подлинности бумаги. В такой ситуации достаточно заменить испорченный документ».

Проблема, которую трудно решить, связана с собственником дома. Все дело в том, что 90-х годах государственное и муниципальное имущество передавалось колхозам, а также другим предприятиям, которые впоследствии ликвидировались.

Фактически, происходит следующее. Человек всю жизнь живет в выданной ему от работы квартире, но собственника имущества установить невозможно, так как организация была ликвидирована.

На балансе у муниципалитета такой объект не состоит.

Важно! В такой ситуации решить проблему можно лишь в судебном порядке. Если судья признает право собственности заявителя на имущество, то для осуществления регистрационных действия договор о приватизации не понадобится.

Незаконные причины

Иногда, причины отказа в приватизации являются незаконными. К самым распространенным из них относят:

• наличие задолженности по оплате коммунальных услуг;
• у заявителя имеется другое жилье, приобретенное им за денежные средства, по договору мены или в порядке наследования;
• наниматель длительное время не проживал в квартире, но соглашение о социальном найме не расторгнуто;
• смерть заявителя.

Наличие долгов по квартплате не может стать причиной отказа, так как такого ограничения ни одним НПА не установлено.

Если у человека есть другое жилье, но он ни разу не приватизировал государственное или муниципальное имущество, то он не утрачивает рассматриваемое право.

В случае смерти заявителя, уже начатый процесс приватизации по закону не приостанавливается. Квартира переходит наследникам нанимателя по закону или завещанию.

Незаконный отказ в приватизации квартиры можно обжаловать в судебном порядке. Но перед этим рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист изучит ситуацию, оценит решение об отказе в приватизации, поможет подготовить документы, составить исковое заявление в судебный орган, а в случае необходимости, сопроводит клиента до самого конца.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Судебное обжалование неправомерного отказа

Если заявитель считает, что отказ в приватизации квартиры незаконен, для решения вопроса можно обратиться в суд. Судья установит, имеются ли у истца основания для получения права собственности на жилье, допускается ли передача объекта и иные факты, а затем примет соответствующее решение.

Если суд удовлетворит иск гражданина, то зарегистрировать право собственности на квартиру можно без договора о приватизации по судебному решению.

Перечень документов

Для подачи искового заявления в суд о признании права собственности на квартиру, в порядке приватизации потребуется подготовить пакет документов:

1. Договор социального найма;
2. Выписку из ЕГРН на квартиру;
3. Письменный отказ в приватизации имущества;
4. Квитанцию об оплате государственной пошлины; идентификаторы личности всех участников.

Документы подают в канцелярию суда, направляют почтой заказным письмом с уведомлением либо отправляют онлайн при помощи правового портала «ГАС Правосудие».

Обратите внимание! Администрация не имеет права отказать в предоставлении письменного отказа в приватизации имущества. В нем должны содержаться основания такого решения комиссии.

Образец искового заявления

Исковое заявление составляют в свободной форме, с учетом положений ст.131 ГК РФ. В нем указывают следующие сведения:

• наименование судебного органа;
• ФИО заявителя, адрес регистрации, контактный номер телефона;
• сведения об ответчике;
• название документа;
• обстоятельства, предшествующие нарушению права;
• перечень нарушений (можно дополнить их законодательными обоснованиями);
• требования;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дата и подпись истца.

Исковое заявление обычно подают в городской или районный суд. Судья принимает решение в течение двух месяцев с момента поступления заявки. Еще месяц уйдет на вступление постановления в законную силу.

Образец заявления Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации

Регистрация права собственности на основании судебного решения

Если гражданин не знает, могут ли ему отказать в приватизации квартиры, в которой он проживает по законным обстоятельствам, перед началом процедуры рекомендуем проконсультироваться с юристом.

В случае получения незаконного отказа, вопрос о приватизации подлежит разрешению в суде. Если решение администрации признают незаконным, а иск удовлетворят, то гражданин сможет зарегистрировать право собственности без договора о приватизации на основании судебного постановления. 

Для этого необходимо:

дождаться вступления в силу решения суда (1 месяц с момента его получения);

подготовить документы на регистрацию (заявление, паспорт заявителя, выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, решение суда, квитанция об оплате госпошлины);

подать заявку, подкрепленную бумагами в Росреестр или МФЦ;

через 7-9 дней, в зависимости от того, куда подано заявление, можно забрать выписку из ЕГРН.

В судебном решении, на основании которого производится регистрация права собственности в порядке приватизации, должны быть указаны объект, правообладатель, вид права собственности, а сам документ правильно оформленным, прошитым и заверенным в установленном порядке.

Приватизация с долгами

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Гараева Р.Т. о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Истец пояснил, что в администрации ему отказали в передаче объекта по причине отсутствия данного объекта в реестре муниципального имущества.

В процессе было установлено, что в квартире зарегистрировано 3 человека: Гараев Р.Т., Василькова А.А. и Рогозина К.К. 6 лет назад Василькова подавала заявление о приватизации имущества, однако договор так и не был подписан.

Василькова А.А. и Рогозина К.К. умерли 3 года назад, наследственное дело не было открыто.

Рассматриваемая квартира изъята из реестра муниципального имущества, в связи с чем Гараев получил обоснованный отказ от администрации.

По состоянию на дату подачи искового заявления на жилплощади зарегистрирован только Гараев. По данным Росреестра, у других лиц прав на рассматриваемый объект не имеется.

Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу о том, что Гараев имеет право на приватизацию квартиры и признал за ним право собственности.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру, если еще один зарегистрированный в ней человек умер? +

Приватизация имущества жилого фонда осуществляется по согласию всех лиц, прописанных на жилплощади.

Если в квартире зарегистрировано 2 человека, один из которых умер, то первый имеет право подать единоличное заявление только в том случае, если у усопшего нет наследников, наследственное дело не заводилось.

Если же претенденты на имущество умершего есть, то придется дождаться вступления ими в права наследства, а затем производить процедуру при наличии их согласия или нотариального отказа.

Могут ли отказать в приватизации квартиры, если у нанимателя накопился большой долг по коммунальным услугам? +

Наличие задолженности по ЖКУ не может стать законной причиной для отказа в приватизации муниципального или государственного имущества жилого фонда. Но, если администрация расторгнет договор социального найма, то приобрести право собственности на объект невозможно.

Могу ли я приватизировать квартиру, нанимателем которой была моя мама? +

По закону, жилье, принадлежащее наследодателю по договору социального найма, включают в наследственную массу. В вашей ситуации вы имеете право приватизировать квартиру после вступления в права наследства. Но помните о том, что приватизация невозможна без согласия других лиц, зарегистрированных на жилплощади. Имущество переходит всем нанимателям в равных долях.

Заключение эксперта

Причин, почему могут отказать в приватизации квартиры, на самом деле немного. Законные основания, как показывает практика, практически всегда связаны с ограничениями, наложенными на сам объект, например жилье находится в военном городке, является служебным или признано аварийным.

Но, встречаются и другие законные причины, например, заявитель уже реализовал свое право на приватизацию, представил неполный пакет документов, либо их подлинность вызывает сомнения, или иные наниматели против процедуры.

Каждую ситуацию решают в индивидуальном порядке. Все зависит от конкретных обстоятельств. В решении вопроса поможет грамотный юрист.

Оспаривание отказа в приватизации государственной и муниципальной собственности

• Александр Степанов
• Директор ООО «Агентство социального содействия» (г. Омск), юрист
• специально для ГАРАНТ.РУ

Для облегчения ведения предпринимательской деятельности и более эффективного экономического развития государством для физических и юридических лиц предусмотрена возможность приватизации (приобретения в собственность) государственного и муниципального имущества (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Несмотря на относительно несложную с точки зрения закона процедуру приватизации, зачастую со стороны государственных органов и предприятий выносится отказ в приватизации государственной собственности лицу, желающему его приобрести. И, конечно же, данное решение можно оспорить, такое дело будет подведомственно арбитражному суду на основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которой организации и физические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов публичной власти. В данной колонке я рассмотрю причины отказа в приватизации, логике суда по такому делу и методах оспаривания такого отказа.

Начнем с того, какие объекты физические лица и организации вправе приватизировать. Согласно ст. 5 Закона о приватизации может быть приватизировано имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Исключения составляют объекты, перечисленные в ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации.

К ним относятся, например, природные ресурсы, государственный и муниципальный жилищный фонд, государственный резерв, государственное и муниципальное имущество на основании судебного решения и т. д.

Нужно отметить, что наиболее популярными объектами приватизации являются нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты недвижимости на стадии строительства и земельные участки.

Сразу хочу отметить, что отношения, связанные с приобретением земельных участков, которые принадлежат на праве собственности государству или муниципальным образованиям, не регулируются Законом о приватизации, нормы и порядок получения земельных участков закреплены в Земельном кодексе.

Однако, в случае приобретение объектов недвижимости, строительство которых не завершено, одновременно передаются в собственность и земельные участки, которые данные объекты занимают и которые необходимы для их эксплуатации (ч. 1 ст. 28 Закона о приватизации).

Порядок приватизации представляет собой довольно-таки сложный процесс, состоящий из следующих этапов: разработка прогнозного плана приватизации государственного имущества (ст. 7-8 Закона о приватизации), далее – принятие решения о приватизации и исполнение решения о приватизации имущества, предусмотренным законом способом (ст. 14 Закона о приватизации).

Почему необходимо знать и учитывать этот порядок? Потому что условия приватизации в следующем финансовом году могут отличаться от того, что предыдущем году, это касается способов приватизации государственного имущества, нормативной цены, сроков рассрочки платежа и другое.

Что касается способов приватизации, то законодательно закреплен закрытый перечень данных способов в ст. 13 и гл. IV Закона о приватизации. Подавляющее большинство способов – это продажа государственного и муниципального имущества.

К ним относятся продажа имущества на аукционе, конкурсе, продажа имущества без объявления цены, продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами Российской Федерации, продажа имущества посредством публичного предложения.

Помимо продажи также существуют способы преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, а также внесения акций в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества.

Особо хотелось бы обратить внимание на способ приватизации, закрепленный в Федеральном Законе от 22 июля 2008 г.

№159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с данным нормативно-правовым актом субъекты МСП пользуются преимущественным правом приватизации арендуемого имущества из государственной собственности по цене, равной их рыночной стоимости (ст. 3).

Рассмотрим некоторые ситуации из арбитражной практики для того, чтобы разобраться, какие проблемы происходят и могут произойти при приватизации государственной и муниципальной собственности.

Ситуация 1. Отказ в представлении земельных участков

Для начала рассмотрим возможные отказы в предоставлении земельных участков.

Согласно действующему Закону о приватизации, владелец земельного участка (государственный или муниципальный орган) может отказать в предоставлении участка в собственность в случае, если на данном земельном участке находятся объекты недвижимости в стадии строительства или имущественные комплексы, участок является изъятым из оборота, находится в резерве, на участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам и т.д. (исчерпывающий перечень оснований приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).Чаще всего отказывают в следующих двух случаях:

• местная администрация оставляет участок в резерве для будущего строительства инженерных коммуникаций и иных нужд;
• нахождение на приватизируемом земельном участке объектов недвижимости в стадии строительства, однако в этом случае, если именно владелец данных недостроенных объектов обратится с заявлением о приватизации участка, на котором они находятся, то уполномоченный орган обязан предоставить данный участок обратившемуся лицу в случае, конечно же, исполнения последний иных обязательных условий, предусмотренных законодательством.

Из судебной практики можно привести пример решения Арбитражного суда Мурманской области от 30 ноября 2017 г. по делу №А42-8768/2016. В данном случае истец (ИП) обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка из государственной собственности по договору купли-продажи на основании ст. 39.

17 Земельного кодекса РФ. Основанием для этого служит тот факт, что истец является собственником сооружений, расположенных на данном участке, что дает ему право на приобретение земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Уполномоченный государственный орган оставил без рассмотрения данное заявление на основании того, что заявитель не выполнил все требования, предусмотренные ст. 36.16 Земельного кодекса (а именно, ответчик ссылается на неполный объем предоставленных документов), в связи с этим заявитель вынужден был обратиться в суд.

Соответственно суд вынес решение в пользу истца, признав решение ответчика незаконным и нарушающим права истца.

Сложнее ситуация обстоит, если оспаривается отказ в предоставлении земельного участка на основании того, что данный участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд. Можно привести в пример Постановление Восьмого Апелляционного арбитражного суда от 25 мая 2016 г. по делу №А46-8230/2015.

В данном деле ИП выдвигает требования о предоставлении ему в пользование земельного участка, при этом он является владельцем недвижимого имущества, расположенного на данной территории. Суд первой инстанции, а также апелляционный арбитражный суд исковые требования оставили без удовлетворения.

Исходя из материалов дела, можно сделать вывод, что суд, в первую очередь, руководствуется ст. 39.

16 Земельного кодекса РФ, на основании которой разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным ИП в заявлении о предоставление земельного участка.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что резервирование земли под государственные и муниципальные нужды является весомым основанием для отказа в предоставлении юридическим и физическим лицам права на данный земельный участок.

Например, раньше была возможность оспаривать подобное решение на основании ст.28, ст. 36 Земельного кодекса РФ по вопросу предоставления в аренду сроком на три года земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на данном участке.

Однако, с 1 марта 2015 года данные статьи утратили силу и теперь не имеется возможности основывать требования на этих нормах.

Собственно, в приведенном мной последнем примере, Апелляционный суд также обосновал свое решение именно из-за утраты юридической силы данных статей, в противном случае суд, возможно, был бы на стороне истца.

Также, хочу обратить внимание на еще одну возможную (но часто встречающуюся) причину отказа в предоставлении земельных участков, а именно наличие разногласий с уполномоченным органом по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки.

Примером подобного спора можно привести решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2017 г. по делу № А56-61466/2016.

В данном случае отказ в предоставлении участка по договору купли-продажи был основан на двух причинах: наличие на участке недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам и факт того, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта недвижимости, который на нем расположен.

Подобный отказ возможно оспорить с помощью проведения судебной экспертизы по оценке необходимой площади для функционирования объекта недвижимости, а также о статусе объекта, принадлежащего третьим лицам.

В данном деле с помощью экспертизы установлено, что объект, принадлежащий третьим лицам, является движимым имуществом (трансформаторная подстанция), а наличие подобных объектов, согласно Земельному кодексу РФ, не является причиной для отказа в предоставлении участка.

Также эксперт установил, что площадь, на которую претендует заявитель является необходимой для функционирования объекта недвижимости, который ему принадлежит. В итоге суд удовлетворил заявление истца в полном объеме и признал решение уполномоченного органа (ответчика) незаконным. Впоследствии ответчик обратился с апелляционной жалобой по данному делу, которая Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 31 октября 2017 г. по делу № А56-61466/2016 осталась без удовлетворения.

Подводя итог рассмотрения возможных отказов в предоставлении земельных участков можно сделать вывод, что уполномоченные государственные органы, а впоследствии и арбитражный суд, требуют выполнение от заявителя норм, предусмотренных ст. 39.16-39.17 Земельного кодекса РФ.

Наиболее частыми причинами отказа являются: нахождение земель в резерве, наличие на спорном участке возведенных построек, принадлежащих третьим лицам, а также разногласия по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки.

Данные решения можно (а иногда и необходимо) обжаловать через арбитражный суд.

Ситуация 2. Отказ в приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов

В практике арбитражных судов очень часто встречаются споры о приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Предметом данных споров является чаще всего необъективно завышенная цена на данное имущество, что, естественно, затрудняет процесс приватизации и заключения сделки.

При составлении договора купли-продажи имущества с уполномоченным органом, при несогласии с ценой приватизируемого имущества, необходимо ответным письмом направить протокол разногласий.

В случае, если уполномоченный орган не согласится с данным протоколом, данный спор необходимо разрешить в судебном порядке. Можно привести пример подобного спора, а именно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650/2017-28-45.

Данный спор возник по причине, которую я описал выше.

Следует отметить, что суд в данном случае будет руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами: Законом № 159-ФЗ, определяющий порядок отчуждения государственного и муниципального имущества, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Законом о приватизации.

Цена приватизируемого государственного и муниципального имущества на основании ст. 12 Закона о приватизации должна устанавливаться на основании отчета об оценке составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В данном споре истец ссылался на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта ниже, чем стоимость, заявленная уполномоченным органом.

Поэтому суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Теперь проанализируем преимущественное право приватизации арендуемого имущества согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В качестве примера можно привести Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 октября 2017 г. по делу № А70-11965/2017. В данном деле ООО является арендатором нежилого помещения, являющимся государственной собственностью. На основании ч. 1 ст.

3 Закона № 159-ФЗ Общество подало заявление в уполномоченный государственный орган на приватизацию данного помещения. Однако, по данному заявлению был вынесен отказ на основании того, что заявителем не выполнены требования, предусмотренные вышеуказанной статьей, из-за чего Общество подало исковое заявление в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения дела заявитель предоставил документы, подтверждающие тот факт, что Общество временно владеет данным имуществом более двух лет по состоянию на 1 июля 2015 г. (в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Соответственно, заявитель имеет объективное преимущественное право на приватизацию данного объекта недвижимости.

Также истец подтвердил, что является субъектом МСП. Суд также согласился с доводами истца и удовлетворил его требования в полном объеме.

Из вышеприведенного анализа судебной практики можно сделать вывод, что зачастую решения или бездействия уполномоченных органов необъективны и незаконны в отношении предпринимателей.

Чтобы выиграть данный спор, необходимо четко проанализировать нормы Закона № 159-ФЗ и Закона о приватизации, так как именно на нормы данных нормативно-правовых актов опирается суд.

Оценочная экспертиза также играет ключевую роль в подобных делах особенно, когда разногласия касаются стоимости приватизируемого имущества.

В заключении хочу отметить, что арбитражная практика знает довольно большое количество споров, возникающих при приватизации государственного и муниципального имущества.

Объектами данных споров могут выступать нежилые помещения, земельные участки, имущественные комплексы, объекты в стадии строительства.

Разногласия возникают из-за того, что многие объекты недвижимости являются спорными, многие организации и физические лица не выполняют условия, при которых они получают право на приватизацию, а также, как указано выше, часто уполномоченные органы выносят немотивированное и незаконное решение относительно заявителя, что дает право на основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ обратиться за защитой своих прав и интересов в арбитражный суд. Оспорить отказ в приватизации государственного и муниципального имущества можно, главное, определить соответствующие основания и доказательную базу.