Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.

Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.

Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.

Обратите внимание!

Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.

Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.

После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.

Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.

Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме

Договор мены квартиры с доплатой

Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.

Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.

По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса

Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.

Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.

Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки

Срок исковой давности по договору мены квартир

В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.

Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.

Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд

Как оформить договор мены квартиры?

При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.

Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.

Образец договора мены квартиры

Dogovor-meny-kvartiry.docx ≈ 29 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Обмен квартиры на частный дом: советы эксперта

Эксперты рассказали «РБК Недвижимости», реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать

ТАСС/ Михаил Фомичев

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха.

В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы.

По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов.

Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены.

Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб.

Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир.

Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье.

После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

«Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева.

«Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек.

При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
• Паспорта участников сделки
• Выписка из БТИ
• Кадастровый паспорт объектов недвижимости
• Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
• Документы на право владения землей
• Акт проведения межевания участка
• Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом.

«В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры.

В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Прописка в Москве или Подмосковье: где выгоднее жить пенсионеру

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

• Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
• Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
• Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
• Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

1. При помощи продажи объектов.
2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

• Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
• При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
• Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

• Договор мены в 3 экземплярах;
• Кадастровые паспорта каждого из объектов;
• Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
• Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
• Акты приема-передачи недвижимости;
• Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Договор дарения и мены: что выгоднее родственникам — Юридическая консультация

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс.  руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

Обмен долями между родственниками

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным.

К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.

Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст.

36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст.

210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

Обмен квартир путем взаимного дарения между родственниками

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы.

При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом.

В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8.

Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст.

568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е.

каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности.

В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.

2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Обмен жилья

Назад

Опубликовано: 28.01.2018

• Время на чтение: 8 мин
• 0
• 817

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

• Правовой документ, регулирующий обмен дома
• Обмен дома на дом и на квартиру
• Порядок оформления Перечень необходимых документов
• Налог
• Риски

Особенности некоторых сделок

Обмен долей

Обмен, если дом в деревне

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Правовой документ, регулирующий обмен дома

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Как регулируется?

Обмен жилплощадью регулируется Законом РФ, и, конечно-же, Гражданским Кодексом РФ, а точнее, его 31 главой. В этом кодексе владелец недвижимости сможет найти ответ на вопросы, информацию, чтобы защитить свои права и не нарушить чужие.

https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=ygV30J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0Lgg0L3QsNC70L7Qs9C-0L7QsdC70L7QttC10L3QuNC1INC_0YDQuCDQvtCx0LzQtdC90LUg0LTQvtC80LAg0L3QsCDQtNC-0Lwg0LjQu9C4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YM%3D

Также стоит заглянуть и в Налоговый кодекс, где можно подчерпнуть информацию о налогообложении сделки, особенно, если мена подразумевает большую доплату. К договору мены при обмене приватизированного жилья применяются правила купли-продажи (ст.267 ГК). Мена регулируется гражданским законодательством, в частности гл.31 ГК РФ.

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

• в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
• или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

О возможности

Можно ли обменять комнату?

Собственники помещений в отдельных квартирах стеснены небольшими метражами. Проживая в подобных условиях сложно не быть словно «на ладони».

  Как купить квартиру в рассрочку?

Вся жизнь проходит под наблюдением других собственников, а людям, наверняка, хочется спокойствия и конфиденциальности.

В последнее время по статистике крупнейших риелторских организаций участились просьбы граждан о разменах жилых комнат на полноценный земельный участок, и даже дом. Сложно поверить, что подобное осуществимо, но все же.

О том, как оформить обмен квартиры с доплатой, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, а также о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке или сделать обмен старой квартиры на новостройку, можно узнать из наших статей.

Порядок оформления

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

1. Если один из собственников – ребёнок.
2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

• лично в любом территориальном отделении;
• в офисе МФЦ;
• по почте;
• через сайт Росреестра;
• через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

Перечень необходимых документов

При подписании договора мены понадобятся:

• паспорта собственников;
• документы о собственности на жильё;
• и об основаниях этого права;
• кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
• справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
• выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

Налог

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

При этом может учитываться стоимость:

1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.