Права арендатора земельного участка закреплены арендным договором. Соглашение не может содержать пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Например, в нем запрещено указывать то, что продукция, плоды,  доходы, полученные арендатором в результате использования земли, не являются его собственностью, так как это прямо противоречит ст.606 ГК РФ.

Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.

Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.

Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.

Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.

Составляя договор аренды земельного участка важно уделить максимальное внимание правомочиям и обязанностям сторон.

Это поможет избежать разногласий между арендатором и арендодателем, которые могут возникнуть в условиях неопределенности. За помощью в подготовке документа рекомендуем обратиться к нашим юристам.

Специалист составит договор аренды земельного участка, учитывая индивидуальные потребности клиента, соблюдая нормы действующего законодательства.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Субъекты

Субъектами права аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Первый предоставляет право пользования (и/или владения) объектом, а второй получает этот сервитут.

Стороны правоотношений указывают в арендном соглашении. Как правило, арендодатель может передать объект в аренду, если сам обладает правомочиями на этот участок, такими как право:

• собственности;
• временного пользования;
• бессрочного владения.

Надо отметить то, что если арендатор владеет объектом по праву временного или бессрочного пользования, то при передаче участка в аренду (на практике такие ситуации называют субарендой), он обязан получить на это письменное разрешение от владельца имущества.

Субъектами правоотношений могут быть физические, юридические лица, а также представители органов власти, например администрация.

Обратите внимание! Единоличный собственник надела может распоряжаться им по своему усмотрению, в рамках действующего российского законодательства. Он вправе передать землю в аренду, продать ее, подарить, завещать и др. Получать разрешения на осуществление рассматриваемых действий ни от кого не нужно.

Возникновение права аренды земли

Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

Пример из практики

Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности.

Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь. В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере.

В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

Образец заявления Договор аренды земельного участка в 2023 году

Права и обязанности сторон

Договором аренды земельного участка регламентируют права и обязанности субъектов правоотношений.

Соглашением нельзя предусматривать положения, которые прямо противоречат нормам действующего законодательства.

Например, арендодатель не вправе запрещать арендатору пользоваться продукцией, плодами и доходами, полученными в результате использования арендуемого земельного участка. Если подобное условие присутствует в договоре, то он считается недействительным.

Если вы обладаете правомочиями в отношении земельного надела, но считаете, что арендодатель, сдавший вам объект в аренду, нарушил ваши права, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист окажет активное содействие в защите законных прав клиента.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Арендодателя

Арендным договором устанавливаются правомочия и обязанности арендодателя. В их перечень входит:

• требование от арендатора исполнения финансовых обязательств, предусмотренных соглашением;
• контроль целевое использование объекта;
• требование возмещения убытков, возникших по вине арендатора в результате действий, которые привели к ухудшению качества земли или экологической обстановки;
• настаивание на досрочном прекращении правоотношений в случае нарушения условий договора;
• приостановление действия лиц, которые ведутся на участке с отступлением от утвержденных договоренностей.

Договором устанавливают обязательства владельца участка, предоставившего его во временное пользование.

Согласно содержанию документа, арендодатель обязан:

Передать земельный участок арендатору в срок, оговоренный сторонами;

Гарантировать отсутствие права пользования объектом третьих лиц;

Не совершать действия, препятствующие доступу арендатора к участку или его использованию по целевому назначению.

Конкретный перечень прав и обязанностей арендодателя устанавливают после обсуждения условий правоотношений и закрепляют договором.

Арендатора

По арендному соглашению в отношении земельного участка арендатор наделяется правами и обязанностями. Он вправе:

• пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением;
• использовать по своему усмотрению продукцию, плоды и доход, полученный в результате использования объекта;
• настаивать на внесение изменений в соглашение, например касающихся изменения арендной платы, прекращения правоотношений;
• возводить на участке здания, сооружения, необходимые для нужд, не противоречащих целевому назначению;
• передавать объект третьим лицам, например, в субаренду или залог, но с письменного разрешения арендодателя и др.

Надо отметить, что по закону, арендатор имеет преимущественное право аренды, если на протяжении всего периода пользования участком надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может лишить вторую сторону такой возможности, закрепив условие в договоре.

Арендным соглашениям предусматривают обязанности арендатора:

• добросовестно исполнять арендные обязательства;
• использовать участок только по целевому назначению;
• содержать имущество в надлежащем состоянии;
• предпринимать действия, предотвращающие ухудшения качества участка;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на объекте, в случае их наличия.

Права и обязанности арендодателя могут быть расширены. При их определении необходимо руководствоваться на нормы действующего законодательства.

Переуступка аренды

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, аренда земельных участков, а если быть точнее, арендные права и обязанности, могут быть переданы третьим лицам, например в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Получать разрешение арендодателя на это не нужно. Достаточно уведомить его о переуступке письменным извещением.

Переуступать право аренды земельного участка запрещено, если арендодатель не допускает такой возможности, о чем сказано в арендном соглашении.

Согласно ст. 22 ЗК РФ при переуступке заключать новый договор нет необходимости. Последующий арендатор будет пользоваться имуществом по условиям настоящего соглашения.

Важно! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то переуступить права и обязанности можно лишь в том случае, если арендный договор заключен на срок 5 лет и более этого периода.

Прекращение аренды

• Права аренды прекращаются в двух случаях: истечение периода действия арендного договора, а также при условии досрочного расторжения соглашения.
• Стороны могут разорвать правоотношения в добровольном порядке путем заключения письменного соглашения или в ином порядке, предусмотренном договором.
• Если один субъект настаивает на прекращении аренды, а вторая не желает этого, то расторгнуть соглашения можно лишь в судебном порядке, при наличии оснований.

Судебная практика

С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате к Доможирову К.Л. в суд обратился Кириенко Р.Д. Истец пояснил, что он и ответчик заключили договор аренды земельного надела сроком на 10 лет.

1. Соглашением предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в размере 8 тыс. рублей.
2. Последние 6 месяцев арендатор прекратил исполнять финансовые обязательства, из-за чего образовалась задолженность в сумме в 8 тыс. рублей.
3. Арендодатель неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем.
4. Копии писем с требованием оплатить долг прилагаются.
5. Однако ответчик проигнорировал требования арендодателя.
6. В суде Доможиров заявил о том, что не признает образовавшийся долг, так как соглашение считается недействительным.
7. Ответчик пояснил, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования к нему неправомерны.

Суд, рассмотрев дело, определил, что отказ от регистрации договора аренды не влечет его недействительность. Стороны обязаны исполнять обязанности, предусмотренные настоящим соглашением. Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованные и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Кого называют свободным арендатором земли? +

Понятие «свободный арендатор земли» относится к далеким временам и пришло к нам из римского права. В настоящее время понятие свободный арендатор не имеет ничего общего с правом аренды.

Является ли арендатор правообладателем земельного участка? +

Правообладателем называют лицо, которое обладает каким-либо правом. В юридической практике различают право собственности, владения, пользования. Т.е. арендатор земельного участка является правообладателем.

Можно ли отказаться от права аренды земельного участка? +

Отказ от права аренды земельного участка осуществляется двумя способами: путем их продажи или расторжения договора аренды. Прекращение отношений осуществляется по согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения второй стороной условий договора.

Заключение эксперта

Права и обязанности арендатора, а также арендодателя в отношении земельного участка, возникают после заключения договора аренды. По закону, арендатор может распоряжаться арендным правом.

В частности, рассматриваемому субъекту доступна передача данного права третьим лицам, например в залог, в качестве вклада в уставный капитал, паевого взноса, а также его продажа, если обратное не предусмотрено арендным соглашением или действующим законодательством.

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Аренда земельного участка (ЗУ) как действие, имеющее юридическую силу, устанавливается на основании договора гражданско-правового характера, регламентирующего последующие отношения, возникшие между сторонами.

https://www.youtube.com/watch?v=0gMdI5Y2uec\u0026pp=ygWvAdCe0L_RgNC10LTQtdC70LXQvdC40LUg0L_RgNCw0LLQsCDQsNGA0LXQvdC00Ysg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9GFINGD0YfQsNGB0YLQutC-0LIg0Lgg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDRg9GH0LDRgdGC0LLRg9GO0YnQuNGFINCyINC10LPQviDRgNC10LDQu9C40LfQsNGG0LjQuCDRgdGC0L7RgNC-0L0%3D

Во избежание конфликтов между арендатором и арендодателем, требуется соблюдения положений, прописанных в договоре. Какие же права и обязанности арендатора и арендодателя подразумевает договор?

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

• физическое или юридическое лицо;
• орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

• положениями договора;
• законодательством РФ;
• категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

https://www.youtube.com/watch?v=0gMdI5Y2uec\u0026pp=YAHIAQE%3D

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

• Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
• В частности, недопустимо без согласия собственника:
• Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
• В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

• не надлежащего ухода;
• применения ядохимикатов;
• нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу: Артему Комарову ????

5. Аренда земельных участков (ст. 22 зк рф)

Аренда зем. участков
осуществляется только на основе договора.

Согласно ст.606 ГК
РФ по договору аренды арендодатель
обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

В
соответствии с п.3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы
земельных участков — лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками по
договору аренды, договору субаренды.

Плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в
результате использования зем.участка
являются его собственностью.(выращенная
сх продукция, доходы от автостоянки)

Арендатор имеет
право по распоряжению:

1) вправе передавать
свои права и обязанности по договору
аренды третьему лицу — передача в
субаренду (в пределах срока договора
аренды), без согласия собственника, при
условии его уведомления.

Согласно ст.618 ГК
РФ если иное не предусмотрено договором
аренды, досрочное прекращение договора
аренды влечет прекращение заключенного
в соответствии с ним договора субаренды.

2) отдавать арендные
права в залог.

3) вносить арендные
права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ, товариществ
или паевого взноса в производственный
кооператив.

В
указанных случаях ответственным по
договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

ГК РФ не устанавливают
требования к арендаторам: им может быть
любое физическое и юридическое лицо,
ин. физ. и юрид. лица, и лица без гражданства
– с ограничениями, установленными ГК
РФ.

Арендодателем
может быть только собственник земельного
участка. Ранее землепользователи и
землевладельцы могли передавать зем
участки в аренду.

Сделки с недвижимым
имуществом подлежат обязательной гос.
регистрации. Но ГК РФ устанавливает
исключение: договор аренды и субаренды,
заключенные на срок до 1 года государственную
регистрацию не требует.

Срок аренды
существенным условием договора не
выступает.

Договор аренды
может быть заключен на определенный
срок или без указания в договоре
конкретного срока. Если договор заключен
на неопределенный срок, то каждая из
сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за три месяца. В законе и договоре
может быть установлен и иной срок (
ст.610 ГК РФ).

В соответствии со
ст.65 ЗК за земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата, которая
является существенным условием договора.

Арендная плата
может устанавливаться в разных формах.
Твердая денежная сумма, выплата доли
прибыли, полученной в результате
использования арендованного зем.участка,
аренда здания в счет платы на аренду
зем. участка, вместо арендной платы
могут быть возложены затраты на улучшение
зем.участка (расчистка, осушение,
мелиоративные работы).

За
земли, переданные в аренду из государственной
и муниципальной собственности размер
арендной платы устанавливается в
соответствии с п.2 ст. 3 ФЗ «О введение в
действие ЗК РФ».

• При
  этом годовой размер арендной платы
  устанавливается в пределах:
• двух
  процентов кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков;
• трех
  десятых процента кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков из земель
  сельскохозяйственного назначения;
• полутора
  процентов кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков, изъятых
  из оборота или ограниченных в обороте.
• Права и обязанности
  сторон

Основная обязанность
арендодателя – предоставить арендатору
зем.участок в состоянии, соответствующем
условиям договора и целевому назначению
земли в установленный договором срок.

Если этого не было сделано то арендатор
вправе потребовать либо передачи участка
в надлежащем состоянии и возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо расторжения договора и возмещения
убытков, причиненных его неисполнением
(ст.611 ГК РФ)

Арендодатель
обязан также предупредить арендатора
о всех правах третьих лиц на сдаваемый
им в аренду зем.участок – сервитуте,
праве залога и других, т.к. факт передачи
имущества в аренду по закону не является
основанием для прекращения или изменения
таких прав (ст.613 ГК РФ)

Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает
арендатору право требовать либо
уменьшения арендной платы, либо
расторжения договора и возмещения
убытков.

Арендатор обязан пользоваться зем.участком в соответствии
с его целевым назначением и условиями
договора аренды. Он обязан также
поддерживать зем.участок в надлежащем
состоянии и нести расходы на его
содержание (если иное не установлено
договором)

Переход права
собственности на сданный в аренду
зем.участок к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды.

В случае смерти
гражданина, арендующего зем.участок,
его права и обязанности по договору
переходят к наследнику, если законом
или договором не установлено иное.

Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во
вступлении в договор на оставшийся срок
его действия, за исключением случаев,
когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора (ст.617 ГК
РФ)

При прекращении
договора аренды арендатор обязан вернуть
зем.участок в том состоянии, в котором
он его получил, или в состоянии,
обусловленном договором.

Если он
своевременно не освобождает участок,
арендодатель вправе требовать арендной
платы за все время просрочки, а если
просрочкой причинены убытки – то и их
возмещения.

Договором аренды может быть
предусмотрена неустойка за несвоевременный
возврат зем.участка

С 1 марта 2015 года
вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая
особенности договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности:

Пункт
4. Договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности и
расположенного в границах береговой
полосы водного объекта общего пользования,
заключается при условии обеспечения
свободного доступа граждан к водному
объекту общего пользования и его
береговой полосе.

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026pp=ygWvAdCe0L_RgNC10LTQtdC70LXQvdC40LUg0L_RgNCw0LLQsCDQsNGA0LXQvdC00Ysg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9GFINGD0YfQsNGB0YLQutC-0LIg0Lgg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDRg9GH0LDRgdGC0LLRg9GO0YnQuNGFINCyINC10LPQviDRgNC10LDQu9C40LfQsNGG0LjQuCDRgdGC0L7RgNC-0L0%3D

Пункт
5.

Заключенный с юридическим лицом
в целях ведения дачного хозяйства
договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, должен
предусматривать обязанность указанного
юридического лица обеспечить подготовку
в отношении такого земельного участка
проекта планировки и проекта межевания
территории, а также проведение кадастровых
работ, необходимых для образования
земельных участков в соответствии с
утвержденным проектом межевания
территории.

Пункт
7.

Договор аренды земельного участка,
образованного из земельного участка,
предоставленного для комплексного
освоения территории, за исключением
случая предоставления земельного
участка некоммерческой организации,
созданной гражданами, для комплексного
освоения территории в целях индивидуального
жилищного строительства, должен
предусматривать обязательство сторон
договора аренды такого земельного
участка обеспечить осуществление
мероприятий по освоению территории (в
том числе строительство и ввод в
эксплуатацию объектов капитального
строительства) в соответствии с графиками,
содержащимися в договоре о комплексном
освоении территории, в отношении каждого
предусмотренного мероприятия с указанием
сроков начала и окончания проведения
соответствующих работ, а также
ответственность сторон за невыполнение
указанного обязательства и право сторон
на расторжение этого договора аренды
в одностороннем порядке в случае
невыполнения указанного обязательства.

1. Пункт
   8. Договор аренды земельного участка,
   находящегося в государственной или
   муниципальной собственности, заключается:
2. 1) на срок от трех до
   десяти лет в случае предоставления
   земельного участка для строительства,
   реконструкции зданий, сооружений, за
   исключением случаев, предусмотренных
   подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и
   пунктом 9 настоящей статьи;
3. 2) на срок до сорока
   девяти лет для размещения линейных
   объектов;
4. 3) на срок двадцать лет
   в случае предоставления гражданину
   земельного участка для индивидуального
   жилищного строительства или земельного
   участка в границах населенного пункта
   для ведения личного подсобного хозяйства;
5. 4) на срок от трех до
   пяти лет в случае предоставления
   земельного участка юридическому лицу
   для комплексного освоения территории
   или ведения дачного хозяйства;
6. 5) на срок, не превышающий
   срока действия договора аренды земельного
   участка, являющегося исходным, в случае
   предоставления в аренду земельного
   участка, образованного из исходного
   земельного участка, за исключением
   случаев, если земельный участок
   предоставлен юридическому лицу для
   комплексного освоения территории или
   ведения дачного хозяйства;

6) на срок до трех лет
в случае предоставления земельного
участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства, для
завершения строительства этого объекта
либо на срок, указанный в пункте 9
настоящей статьи (на оставшийся срок
действия договора аренды при изъятии
для гос. или муниц.

нужд), в случае, если
право собственности на объект
незавершенного строительства приобретено
по результатам публичных торгов по
продаже этого объекта, изъятого у
собственника в связи с прекращением
действия договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности;

• 7) на срок действия
  охотхозяйственного соглашения в случае
  предоставления земельного участка
  лицу, с которым заключено охотхозяйственное
  соглашение;
• 8) на срок действия
  концессионного соглашения в случае
  предоставления земельного участка
  лицу, с которым заключено концессионное
  соглашение;
• 9) на срок, не превышающий
  оставшегося срока действия договора
  аренды земельного участка, досрочно
  прекращенного в связи с изъятием такого
  земельного участка для государственных
  или муниципальных нужд, но не менее чем
  на три года в случае предоставления
  лицу земельного участка взамен земельного
  участка, право аренды на который
  прекращено в результате изъятия такого
  земельного участка;
• 10) на срок, превышающий
  не более чем на два года срок действия
  лицензии на пользование недрами, в
  случае предоставления земельного
  участка для проведения работ, связанных
  с пользованием недрами;
• 11) на срок от трех до
  сорока девяти лет в случае предоставления
  земельного участка для сельскохозяйственного
  производства, за исключением случаев,
  предусмотренных подпунктом 12 настоящего
  пункта;
• 12) на срок не более чем
  три года в случае предоставления
  земельного участка гражданину для
  сенокошения, выпаса сельскохозяйственных
  животных, ведения огородничества;
• 13) на срок, не превышающий
  срока резервирования земельного участка
  для государственных или муниципальных
  нужд, в случае, если земельный участок
  зарезервирован для государственных
  или муниципальных нужд;
• 14) на срок реализации
  инвестиционного проекта в соответствии
  с инвестиционной декларацией резидента
  зоны территориального развития,
  включенного в реестр резидентов этой
  зоны, в случае, если земельный участок
  расположен в границах зоны территориального
  развития;
• 15) на срок действия
  решения о предоставлении водных
  биологических ресурсов в пользование,
  договора о предоставлении рыбопромыслового
  участка или договора пользования водными
  биологическими ресурсами в случае
  предоставления земельного участка лицу
  для осуществления деятельности,
  предусмотренной указанными решением
  или договорами;
• 16) на срок в пределах
  минимального срока и (или) максимального
  срока аренды земельного участка в
  случае, если федеральным законом
  установлены минимальный срок и (или)
  максимальный срок аренды земельного
  участка;
• 17) на срок до сорока
  девяти лет в случае предоставления
  земельного участка в аренду собственнику
  здания, сооружения, расположенных на
  таком земельном участке, или помещений
  в них, а также в иных случаях, не
  предусмотренных настоящим пунктом.

Пункт
12.

При заключении договора аренды
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов
(за исключением случаев заключения
договора аренды с лицом, которым подана
единственная заявка на участие в аукционе
на право заключения договора аренды
земельного участка, с заявителем,
признанным единственным участником
аукциона, либо с единственным принявшим
участие в аукционе его участником) срок
этого договора устанавливается по
выбору арендатора с учетом ограничений,
предусмотренных пунктом 8 настоящей
статьи.

Пункт
15. Арендатор земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, не имеет
преимущественного права на заключение
на новый срок договора аренды такого
земельного участка без проведения
торгов.

Что дает право аренды земельного участка определение сторон договора и их обязанностей | Принцип права+ – интернет журнал

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон. Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч.

отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю.

Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно.

Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч.

права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

• * потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• * удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• * потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка.

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст.

612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

• * арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
• * передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
• * вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь.

Единственное отличие от собственника это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

• * своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
• * использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
• * поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• * арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• * переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• * арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• * имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

• передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Рекомендуем!  Межевание земельного участка бесплатно по новому закону

Если арендодатель государственные или муниципальные органы, то он

• передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
• содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
• в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
• возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

• Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор
• досрочно, если арендатор:

• * пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
• * существенно ухудшает качество земель;
• * более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Содержание договора аренды земельного участка и его особенности

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату.

Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Срок договора аренды и его значение. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

Договор аренды может быть заключен на определённый срок или без указания на него, т.е. на неопределённый срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок.

Законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. (Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом местного самоуправления соответственно.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст.

612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.