Сроки и порядки

Определение стоимости квартиры для продажи как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста

Определение стоимости квартиры для продажи как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста

Правильная оценка квартиры перед ее продажей – почти гарантия того, что сделка состоится относительно быстро, и условия устроят обе стороны. На практике же оценить свою квартиру может быть сложно – владелец не всегда может быть объективным, поэтому рискует продавать ее очень долго. Мы вместе с экспертами собрали несколько способов определить цену квартиры – как простые и бесплатные, так и более сложные и точные.

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Определение стоимости квартиры для продажи как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет. Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента.

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%.

То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год).

Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

  • проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
  • на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
  • можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры.

Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности.

Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

  • онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
  • сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики).

Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры.

Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

  • сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
  • ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
  • «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
  • кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Оценка стоимости за деньги

Оценка стоимости недвижимости нужна в обязательном порядке при некоторых юридических действиях с ней – например, при оформлении ипотечного кредита банку нужна оценка, чтобы понять стоимость залога, иногда оценить жилье нужно для нотариальных действий или по запросу суда.

Соответственно, в России сформировался рынок оценщиков – они предоставляют полный отчет о стоимости, оформленный по всем правилам. Обычно используется несколько способов оценки, от которых потом рассчитывается средняя цифра:

  • сравнительный – объект сравнивается с теми, которые продаются по соседству или в том же городе, а цена потом корректируется (тоже по всем правилам);
  • доходный – учитывается, какой доход может принести объект, и эта сумма капитализируется на 15-20 лет (для квартир применяется редко);
  • затратный – учитывается, какую сумму нужно потратить, чтобы воспроизвести такой же объект недвижимости, а от полученной цифры отнимается накопленный износ (для квартиры его применить тоже сложно).
  • Но для того, кто просто хочет продать квартиру, такой отчет попросту не нужен – по всей форме его требуют банки, нотариусы, суды и органы опеки, а для владельца квартиры нужно просто знать, за сколько можно ее продать.
  • Стоимость такой оценки начинается от 2000 рублей в регионах и от 4000 рублей в Москве, если нужно срочно – цена будет выше.
  • Заказывать отчет оценщика вовсе необязательно – при желании можно найти и другой вариант, например:
  • обратиться к риелтору. Скорее всего, он согласится оценить квартиру бесплатно, если ему доверят ее продать (и оценка войдет в плату за услуги посредника);
  • обратиться к специалисту-оценщику с просьбой оценить квартиру, но не готовить полный отчет – так точно будет дешевле (хотя у клиента не останется документального подтверждения).

Стоит ли заказывать платный отчет – решать каждому, в этом есть смысл при срочной продаже. При продаже квартиры без жестких сроков можно оценить реакцию потенциальных покупателей на квартиру и цену, и только потом принять решение – оставить цену прежней, поднять ее или опустить.

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго).

Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают).

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

  • просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
  • проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
  • учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
  • установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
  • если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
  • когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.
Читайте также:  Сельская ипотека и условия предоставления

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.

4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры | О недвижимости с душой

Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!

Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Стоимость определяется просто, как три копейки:

  • смотрим аналоги на досках объявлений
  • сравниваем со своей квартирой
  • выводим среднюю, выставляем в продажу

Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в  этом случае?

В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.

Узнайте, как написать объявление, по которому будут часто звонить покупатели

Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.

Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:

  • спроса
  • состояния квартиры (себестоимость)
  • желания продавца и возможностей покупателя

Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.

Узнайте, кто делает оценку квартиры продавец или покупатель

Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором

Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?

Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?

Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры

На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.

Помните, я вам говорил о том, что стоимость и цена — это два разных понятия?

Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.

Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.

А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.

Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!

Все документы предоставляемые продавцом квартиры покупателю здесь!

Оценка квартиры риэлтором

Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.

Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).

Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.

Что работает в минус этом способу

  1. Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
  2. Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.

Нанять для оценки квартиры оценщика

Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.

Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.

А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.

Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.

Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.

  • Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.
  • Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!
  • Успехов вам!

Оценка квартиры перед продажей: способы, методы, особенности процедуры

Для быстрой и выгодной продажи недвижимости важно установить на неё разумную цену. Рыночную стоимость можно определить самостоятельно или с привлечением специалистов.

Самостоятельное определение цены

Существует несколько способов определения стоимости квартиры собственником:

  1. Анализ объявлений. Этот способ подразумевает изучение цен на похожие квартиры на различных интернет-платформах. При этом рассматриваются аналогичные объекты, с таким же месторасположением и инфраструктурой.
  2. Обратиться в агентство недвижимости и попросить посчитать стоимость квартиры. Нужно иметь в виду, что они могут называть завышенную цену для привлечения клиентов, которую впоследствии придется снижать. Поэтому лучше обратиться в несколько компаний и выбрать среднюю.
  3. Просчитать цену с помощью онлайн-калькулятора. Такие сервисы есть у крупных агрегаторов по поиску жилья (например, Домклик или ЦИАН).

При самостоятельном расчете необходимо учитывать наличие факторов, которые по-разному влияют на стоимость.

Положительно влияют на повышение цены следующие факторы:

  • большая кухня;
  • изолированные комнаты;
  • красивый вид из окна;
  • ухоженный подъезд и придомовая территория;
  • наличие видеокамер;
  • вместительная парковка;
  • квартира на средних этажах;
  • близость парков и зеленых зон и т.д.

Негативно на стоимость квартиры могут влиять:

  • близость промышленных организаций;
  • отдаленность от остановок общественного транспорта;
  • вид из окна на загруженную автомобильную дорогу;
  • район с плохой экологией;
  • квартира на 1-м или последнем этаже;
  • наличие смежных комнат и т.д.

Также большое значение имеет срочность продажи. Если владельцу нужно продать квартиру в короткие сроки, то цену придется ставить ниже рыночной.

Читайте также:  Как безработным получить ежемесячное пособие по уходу за ребенком

Определение цены экспертами

Бывают ситуации, когда самостоятельно посчитать стоимость затруднительно, например, при оценке загородной или элитной недвижимости. Тогда продавцы привлекают профессиональных оценщиков.

К тому же это обязательная процедура при совершении сделок купли-продажи недвижимости, совершаемых с привлечением ипотеки.

Услугу вправе предоставлять только специалисты, находящиеся в одном из СРО (саморегулируемая организация оценщиков). Для работы они должны имеет соответствующую лицензию.

Порядок проведения

Процедура проходит в несколько этапов.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки между заказчиком и оценщиком.

Этап 2. Предоставление всех необходимых документов на квартиру, выезд специалиста на объект. На этом этапе эксперт изучает факторы, влияющие на стоимость жилья, проверяет соответствие планировки техплану БТИ и выбирает метод расчета.

Этап 3. Расчет стоимости квартиры и составление отчета. Все листы в отчете должны быть прошнурованы и пронумерованы.

Этап 4. Передача отчета заказчику.

Методы проведения

При оценке эксперт может применить разные методы:

  • Сравнительный. При таком подходе проводится анализ похожих объектов недвижимости, со схожими характеристиками;
  • Доходный. Этот метод применяется для расчета перспектив повышения стоимости квартиры в будущем или получения дохода от объекта недвижимости;
  • Затратный. При использовании этого метода в расчет берутся затраты на строительство и обслуживание аналогичного объекта. Способ применяется для оценки частных домов.

Оценщик по каждой ситуации сам выбирает, какой подход применить.

Необходимые документы

Для проведения процедуры заказчик предъявляет следующие документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости.
  3. Техпаспорт.

Список может отличаться в зависимости от ситуации и организации-оценщика.

Ошибки продавца при оценке недвижимости

Владельцы, желая получить наибольшую выгоду, часто совершают ошибки при установлении цены. Вот некоторые из них:

  • Анализируя рынок, продавец рассматривает квартиры с максимальными ценами. На эту цену добавляет еще в среднем 5% на случай торга и устанавливает стоимость выше рыночной на 15%. В результате жилье долго не продается из-за завешенной цены.
  • Продавец нацелен только на получение определенной суммы выгоды. Например, он планирует продать жилье и купить новое. При этом стоимость старой квартиры он устанавливает с учетом недостающей суммы на покупку новой, а не с учетом рыночной цены. В таких случаях цена может превышать рыночную на 30 %.
  • Некоторые собственники завышают цену из-за проделанного ремонта. Но на деле не все покупатели готовы переплачивать за это. Многие предпочитают обустроить жилье по своему усмотрению. Удачной продажей считается, если продавцу удается вернуть хотя бы половину денег, затраченных на ремонт.

Часто несоответствующая цена приводит к долгой продаже квартиры. Даже стоимость ниже рыночной может вызывать у потенциальных покупателей подозрения. Поэтому важным этапом купли-продажи недвижимости является определение ее цены.

Как оценить стоимость квартиры для продажи и рассчитать самостоятельно

Как узнать стоимость квартиры для продажи: оцениваем и рассчитываем правильно. Подробная информация о том, как правильно оценить стоимость квартиры для продажи от экспертов рынка недвижимости.

Содержание:

Желая продать свою квартиру быстро и выгодно, обращайтесь к специалистам отдела продаж нашей компании. Мы поможем реализовать ваш объект на лучших условиях!

Правильная оценка стоимости: почему это важно?

Точная оценка стоимости квартиры — аспект важный для обеих сторон потенциальной сделки. Доподлинно установив, за сколько можно продать квартиру, собственник сможет реализовать свой объект в самые сжатые сроки и на выгодных условиях. Покупатель же в таком случае сможет приобрести недвижимость, соответствующую своим ожиданием по адекватной и благоразумной цене.

В попытке получить максимальную выгоду от продажи, многие собственники могут объективно завышать цену своей жилплощади.

Как показывает практика и опыт, к хорошему это приводит редко — квартира продается долго, а количество потенциально заинтересованных покупателей снижается.

Более того, регулярно просматривая объявления на площадках и тематических порталах, покупатели видят, что квартира давно находится в продаже. Соответственно, это наводит на определенные мысли, касающиеся состояния объекта и его документации.

Следующий шаг — снижение цены. Часто получается так, что завышение стоимости — это почти всегда потеря времени. Если вы хотите продать квартиру быстро и выгодно, то адекватная оценка стоимости действительно очень важна.

Назад к содержанию

Как узнать стоимость квартиры для продажи

На стоимости квартиры могут сказываться самые разные факторы: от расположения до вида из окон. Главное — установить рыночную стоимость объекта. Для этого нужно ориентироваться в политике ценообразования и понимать тенденции рынка, касающиеся спроса.

Первоочередно нужно понимать, чем рыночная стоимость отличается от кадастровой. Как показывает практика, для некоторых эти термины абсолютно идентичны. На самом деле разница между ними колоссальная и брать кадастровую цену в качестве основы — дело, которое неверно в корне.

Первоочередно стоит проанализировать предложения в вашем районе или конкретном жилом комплекса. Делать это нужно ответственно и осторожно, понимая, что на порталах с объявлениями большое количество фейковых предложений с откровенно заниженной стоимостью, а также объектов, цена которых, напротив, чрезмерно высока.

Если вы покупали квартиру новом жилом комплексе и сейчас, когда дом уже введен в эксплуатацию, планируете продавать ее, ориентироваться можно на цены, которые установил застройщик.

Дополнительную роль играет состояние внутренней отделки.

Если в вашей квартире уже выполнены все ремонтные работы, а застройщик предлагает для реализации черновые варианты, то вы можете устанавливать более высокую стоимость, учитывая все свои затраты.

Если вы хотите точно узнать, за сколько можно продать свою квартиру, лучшее решение — обращение к профессионалам рынка недвижимости. Специалистам достаточно одного визита для точной оценки вашей квартиры. Бонусом — помощь в реализации объекта.

Назад к содержанию

Как определить стоимость квартиры при продаже: важные аспекты

Как мы уже отмечали выше, на стоимость квартиры оказывают влияние самые разные аспекты. Перечень наиболее значимых факторов выглядит следующим образом:

  1. Расположение и инфраструктура района;
  2. Уровень транспортной доступности;
  3. Новизна дома и линий коммуникационных систем;
  4. Состояние внутренней отделки;
  5. Общий метраж;
  6. Особенности планировочного решения;
  7. Наличие мебели и бытовой техники;
  8. Вид из окон и с балконов.

Даже у двух абсолютно идентичных квартир, расположенных в одном жилом комплексе, рыночная стоимость может быть разная — в первой будет простой ремонт, а во второй — дизайнерский, с мебелью и техникой премиум-класса.

Однако, в вопросе того, как установить цену квартиры, обязательно следует помнить о том, что не все люди готовы переплачивать за бренды мебели, техники и декора. Поэтому устанавливая цену для продажи, лучше не брать в расчет этот аспект, а руководствоваться общим положением дел.

Назад к содержанию

Стратегии ценообразования

В современной практике можно выделить три стратегии, которыми руководствуются продавцы, устанавливая стоимость своей недвижимости:

  1. Сразу установить рыночную стоимость и не менять его;
  2. Установить стоимость дороже рыночной и при необходимости ее снижать;
  3. Установить цену ниже рыночной и повышать ее по мере необходимости.

Самый правильный вариант — первый. Именно он позволяет продать квартиру в самые сжатые сроки и при этом сделать это с максимальной выгодой. Практика показывает, что именно эта стратегия позволяет продать квартиру быстро: от одной недели до месяца. Впрочем, срок реализации может зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости.

Что кается стратегии с изначальным завышением стоимости, то она актуальна исключительно в пик повышенного спроса и дефицита предложений, идентичных вашему. Например, когда в вашем районе продается только 2-3 квартиры со схожими характеристиками. В остальных же случаях это приводит к тому, что продажа жилья затягивается на неопределенный срок.

Поэтапное повышение цены — тоже не самый лучший вариант. Если вы не смогли реализовать квартиру по самой низкой цене, то поднятие стоимости — это точно не выход.

Нужно анализировать, какие недостатки есть у вашего объекта перед аналогичными предложениями.

Повышать цену можно только в том случае, если сам объект становится объективно лучше — вы сделали ремонт, заменили коммуникации, приобрели мебель.

Назад к содержанию

Как продать квартиру с максимальной выгодой?

Максимальную выгоду от продажи квартиры можно получить только в том случае, если установить адекватную рыночную цену. Во-первых, так вы сможете продать свой объект быстро и успеть вложить деньги в более перспективный вариант до момента подорожания. Это особенно актуально для тех, кто планирует после продажи заняться инвестированием.

Чтобы продажа была выгодна, также нужно приложить все усилия для того, чтобы отличить вашу квартиру от альтернативных предложений в вашем районе. Здесь на помощь может прийти предпродажная подготовка квартиры, которая включает в себя мелкий ремонт, профессиональную уборку и наведение порядка с документацией.

Еще раз отметим, что в вопросе того, как определить стоимость квартиры при продаже вы всегда можете обращаться к специалистам, работающим в агентствах недвижимости. В данном случае оценка будет максимально честной и непредвзятой.

Назад к содержанию

Сколько сейчас стоят квартиры в Сочи

По данным на второй квартал 2022 года, средняя стоимость квадрата в Сочи составляет 328,1 тыс. рублей. Однако, здесь очень важно понимать, что это — средний показатель. Также, как и в других городах, стоимость зависит от большого количества факторов: расположение, отделка, статус самого дома и прочих аспектов.

Дороже всего обойдётся покупка элитной недвижимости и квартир класса Deluxe. Как правило, это объекты, расположенные в самых престижных локациях курорта на первой береговой линии.

Стоимость квадратного метра в таких локациях — от 600 тысяч и выше. Квартиры в спальных районах, которые несколько отдалены от центра и важных объектов инфраструктуры, стоят значительно дешевле.

Особенно — в строящихся домах.

Актуальную информацию о ценах на квартиры и дома в Сочи вы можете найти на сайте нашей компании!

Назад к содержанию

Выводы и рекомендации от экспертов

Как оценить стоимость квартиры для продажи самостоятельно — вопрос, актуальный для многих людей, желающих реализовать свой объект на выгодных условиях. Однако, как показывает опыт, действительно адекватно оценить стоимость квартиры — задача не самая простая. Эмоциональная привязка и банальное незнание рынка недвижимости дополнительно ее усложняют.

Если вы хотите продать свою квартиру действительно быстро и выгодно, то лучшее решение — это обращение за помощью и профессиональной консультацией к экспертам рынка.

Специалисты, работающие в сфере недвижимости много лет, понимают принципы ценообразования и всегда готовы к тому, чтобы помочь вам с продажей.

Назад к содержанию

Читайте также:  Как получить постоянную прописку через МФЦ

Планируете продать квартиру в Сочи? Обращайтесь к экспертам АН «Винсент Недвижимость». Проведем оценку вашего объекта и поможем продать квартиру с максимальной выгодой в самые короткие сроки!

Зачем нужно делать оценку квартиры при продаже?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=S-w0R_p-VKU\u0026pp=ygW5AdCe0L_RgNC10LTQtdC70LXQvdC40LUg0YHRgtC-0LjQvNC-0YHRgtC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0LTQu9GPINC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LDQuiDQvtGG0LXQvdC40YLRjCDRgdCw0LzQvtGB0YLQvtGP0YLQtdC70YzQvdC-INC4INGBINC_0YDQuNCy0LvQtdGH0LXQvdC40LXQvCDRgdC_0LXRhtC40LDQu9C40YHRgtCw

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи.

Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

  • Месторасположение. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и прочее. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и прочее, больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений так далее.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника.

Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру. Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=S-w0R_p-VKU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга.

Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда.

Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и так далее.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг. Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  • заключение договора и оплата услуг оценщику;
  • предоставление специалисту документов по квартире;
  • выезд оценщика на осмотр;
  • определение стоимости оценки и составление отчета;
  • передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • технический паспорт; план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  • Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  • Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  • Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Содержание отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья. Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Связаться со специалистом

Adblock
detector