Внутренняя миграция населения была во все времена. Процесс смены постоянного места жительства для граждан, у которых во владении имеется жилая недвижимость, вызывает дополнительные вопросы и трудности.

В этой статье рассмотрим особенности обмена жильем между разными городами, областями и районами. Чем же отличается процесс такой мены?

Показать содержание

Что такое междугородная мена недвижимости?

Междугородний обмен недвижимым имуществом – это обмен жилой площадью, которая расположена в разных населенных пунктах. Такой обмен бывает двух видов:

• прямой – производится обмен равноценным имуществом;
• альтернативный – сделка проходит с участием третьей стороны, совершаются параллельные сделки купли-продажи.

Правовые основы

Междугородний обмен недвижимым имуществом регулируется:

Сложности

У такого вида сделок есть две основные сложности:

1. Найти подходящую равноценную недвижимость и договориться с собственником об обмене.
2. Решить, в каком именно населенном пункте осуществлять процедуру регистрации недвижимости.

Эти сложности процесса можно избежать путем привлечения к сделке специалистов (юристов, нотариусов).

Особенности и нюансы процедуры

Процедура экстерриториального обмена жилья имеет следующие особенности:

1. Выбор правильного посредника. При выборе посредника стоит опираться на личное впечатление об организации, отзывы реальных клиентов, а также на гарантии, которые предоставляет посредник.
2. Перепрописка. Согласно устоявшейся практике, выписка и перепрописка сторон по новому адресу происходит до полного расчета с продавцом. Перепрописка оформляется согласно алгоритму, описанному в законодательстве РФ. Штамп о регистрации по новому адресу не позднее 3 рабочих дней, со дня обращения в паспортный стол.
3. Расчет. Чтобы вопрос расчета удовлетворял обе стороны обмена, есть два пути осуществления полного расчета.
   • Первый путь – это резервирование банковской ячейки, в которую помещается оплата за недвижимость. Доступ к ячейке передается после успешного окончания сделки.
   • Второй путь – подробное описание условий расчета в договоре купли-продаже. В этом случае устанавливается залоговое обременение по факту прописки. Как только сторона, осуществляющая продажу, выполнит условия и зарегистрируется по новому адресу, она получит удержанную сумму денег.

Пошаговая инструкция процесса

Подробнее остановимся на процедуре обмена недвижимостью, которая находится в разных населенных пунктах.

Этапы

Процесс обмена домов или квартир между различными населенными пунктами включает следующие этапы:

1. Подготовка недвижимости к передаче следующим владельцам.
2. Сбор пакета документов на имущество.
3. Выбор подходящей недвижимости для обмена.
4. Заключение договора мены, либо купли-продажи.
5. Оплата госпошлины.
6. Официальная регистрация сделки.

Выполнение всех этапов процесса обычно не вызывает сложностей, трудности могут возникнуть лишь с юридическими нюансами обмена.

С чего начинать?

Начать стоит с приведения жилплощади в то состояние, в котором его будут принимать будущие владельцы.

Идеальное состояние недвижимости – это когда в нее прописаны только собственники.

Далее необходимо решить, как будет проходить процесс междугороднего обмена недвижимым имуществом: с участием посредников или без. В случае если решено самостоятельно проводить обмен, то можно приступать к размещению объявлений об обмене. Если было решено привлечь специалистов, то необходимо найти риелтора.

В какие организацию обращаться?

Сначала стоит обратиться в городскую службу недвижимости, т.к. она оказывает всестороннюю поддержку граждан в вопросах перевода недвижимости из одного города в другой. А для заключения сделки обращаются в Федеральную регистрационную службу.

Список необходимых документов

Обе стороны, участвующие в обмене, должны предоставить:

• удостоверения личности;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
• заключение о техническом состоянии жилплощади;
• справку о количестве зарегистрированных лиц из домовой книги;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• подписанный договор мены;
• выписку из бюро технической инвентаризации, если была изменена планировка либо расположение коммуникаций на территории недвижимости.

Куда подавать бумаги?

Если сделка проходит без участия риелторов, тогда все документы должны быть переданы в Федеральную регистрационную службу самостоятельно. Там же проходит и регистрация сделки.

Стоимость и сроки

За регистрацию прав нужно заплатить в Росреестре пошлину 2000 руб. Передача прав на недвижимое имущество занимает в среднем от 2 недель до месяца. Сроки зависят от загруженности Федеральной регистрационной службы.

Каким образом произвести расчет, если сделка с доплатой?

После того как была найдена подходящая жилплощадь, заключается договор мены, либо купли-продажи. Договор заключается самостоятельно между собственниками, либо с привлечением нотариуса.

Внимание! Если одна из сторон предлагает неравноценное жилье, тогда в договор купли-продажи или мены необходимо внести дополнительные условия о сроках и способах внесения доплаты.

https://www.youtube.com/watch?v=dmSS-rXvgyM\u0026pp=ygWSAdCe0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0L7QsdC80LXQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGAINC80LXQttC00YMg0LPQvtGA0L7QtNCw0LzQuCDQsCDRgtCw0LrQttC1INGA0LDQt9C90YvQvNC4INGA0LDQudC-0L3QsNC80Lgg0Lgg0L7QsdC70LDRgdGC0Y_QvNC4

Согласно статье 571 ГК РФ, сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Статья 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

• При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
• Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Как обменять иногороднее имущество, если участвуют дома и другое жилье между разными областями, районами, а также планируется переезд в деревню?

Процедуре обмена недвижимостью свойственен принцип экстерриториальности. Согласно этому принципу, когда происходит обмен жилой недвижимости между разными районами, областями в рамках территории одной страны, сама процедура обмена остается идентичной, вне зависимости от месторасположения субъекта.

Можно ли обойтись без посредников?

В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.

Это подразумевает ряд неудобств:

• поездку в другой населенный пункт;
• проверку юридической чистоты документов;
• самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
• самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.

Если собственника не пугают данные неудобства и дополнительная ответственность, то сделку можно осуществить самостоятельно.

Причины отказа в регистрации сделки

Регистрационная служба может отказать в регистрации сделки в случае, если:

1. Не все документы были переданы в регистрационную службу. Регистрация будет продолжена после получения всех документов.
2. Документы содержат недостоверную информацию.
3. Не все собственники подписали договор мены. Сделка требует подписи мужа и жены, если недвижимость была нажита в браке.

Особенности налогообложения

Подобные сделки по обмену недвижимости, посредством оформления договоров купли-продажи, согласно Налоговому кодексу РФ, если есть доплата облагаются налогом 13% от суммы сделки для резидентов, а для нерезидентов ставка составляет 30%.

Междугородний обмен недвижимым имуществом – процесс не новый. Такой обмен был распространен во времена СССР и является актуальным и по сей день. Если следовать предоставленному плану и пользоваться услугами специалистов, этот процесс пройдет быстро и легко.

Обмен квартир между городами: как оформить сделку и решить организационные проблемы

Порой жизнь меняется так, что приходится переезжать в другой город. Меняется всё — работа, круг общения, места для покупок, прогулок и культурного досуга. Переезд предполагает массу организационных сложностей и постоянный стресс. Чтобы всё прошло без эксцессов, нужно тщательно спланировать каждый этап. В статье разберём одну из насущных проблем для такой ситуации — обмен квартиры на квартиру между городами.

Первым делом нужно выбрать схему проведения сделки. Возможны четыре варианта.

Обмен — один договор, по которому одновременно вы становитесь владельцем новой квартиры, а её прежний собственник — владельцем вашей. Возможен обмен как в чистом виде, так и с доплатой, если оценочные стоимости квартир отличаются.

Продажа и покупка — как две независимые сделки. Это удобный вариант, если на время поиска новой квартиры вам есть где жить и хранить личные вещи, которые вы собираетесь взять с собой при переезде в новый город. 

Альтернативная сделка — объединяет оба предыдущих варианта. Такая сделка проходит в три этапа: 

• найти покупателя на свою квартиру;
• заключить предварительный договор, получить задаток или аванс;
• найти подходящую квартиру, с продавцом которой также заключается предварительный договор. Сумма полученного задатка по продаже становится задатком по покупке.

Trade-in — обмен на квартиру в новостройке, при котором стоимость имеющейся квартиры засчитывается как часть оплаты. Остальное придётся доплатить из своих накоплений или оформить ипотеку. Услугу предоставляют крупные застройщики, а воспользоваться такой программой обычно можно только в пределах одного региона.

В этой статье мы сделаем акцент на схему обмена, но схемы купли-продажи и альтернативной сделки проходят аналогичным образом — разница только во времени, которое проходит между отдельными этапами.

Обмен недвижимости между городами России состоит из следующих этапов.

1. Подготовка квартиры к продаже. Для этого необходимо выписать из квартиры всех проживающих, собрать пакет документов и заранее обдумать, что из вещей надо будет забрать с собой. Перевозка мебели на дальние расстояния может обойтись недёшево — в этом случае можно подготовить часть необходимых вещей и выставить остающееся на продажу через доски объявлений.
2. Выбрать новую квартиру. Можно искать самостоятельно или с помощью риелтора: зависит от того, что приоритетнее — время или деньги. Риелтор работает за комиссию от сделки, но, как правило, заметно ускоряет и упрощает процесс. Перед окончательным решением квартиру нужно осмотреть лично.
3. Заключить договор мены (или купли-продажи, если выбран такой путь). Если предусмотрены денежные расчёты, безопаснее их осуществлять через банк, арендуя банковскую ячейку.

   Обратите внимание: если собственник одной из квартир несовершеннолетний, либо квартира находится в долевой собственности и доля отчуждается, сделку нужно заверить у нотариуса. Стоимость услуги составит 0,5% от сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

   В остальных случаях нотариальное заверение сделки не понадобится, но у заверения бумаг через специалиста есть пара преимуществ.

   Во-первых, нотариус проверит все документы на подлинность и правильное оформление, а при регистрации в Росреестре такие сделки рассматривают быстрее (за 2-3 дня вместо 7 рабочих дней).

   Услуги нотариуса обойдутся дороже, чем в первом случае, но не превысят 100 000 рублей (точно рассчитать сумму можно по п.1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

4. Оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Если собираетесь подавать документы на регистрацию в МФЦ, госпошлину можно будет оплатить на месте.
5. Отдать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Понадобится оплатить госпошлину за регистрацию права собственности: сделать это можно самостоятельно заранее либо непосредственно при подаче документов.
6. Прописаться по новому адресу.

Обмен жильём между городами юридически не отличается от обмена внутри одного населённого пункта. Все моменты прописаны в ст. 567 ГК РФ и ст. 72 — 75 Жилищного Кодекса РФ. Но есть организационные моменты, которые усложняют процесс.

Осмотр квартир

Личный осмотр подходящих вариантов займёт много времени — каждый раз придётся ехать в другой город.

 Что-то можно оценить и удалённо, но личный осмотр всё же потребуется: фотографии и видео в объявлении, как правило, недостаточно информативны, а инфраструктуру не всегда реально оценить по картам.

Может оказаться неприятным сюрпризом шум от дорог, предприятий, школы, рынка или других общественных мест, запахи от общепита, свалки мусора или сильный ветер во дворе из-за стоящей рядом высотки.

Частично этот вопрос можно решить с помощью хорошего риелтора. Если вы подробно перечислите свои требования и пожелания, то часть вариантов риелтор отфильтрует сам, и число поездок заметно сократится.

Возникнет логичный вопрос о том, в каком городе оформлять договор и регистрировать сделку. Однозначного ответа нет: сторонам придётся договариваться.

Если процедура оформления будет проходить по будущему месту жительства, снова придётся много ездить.

Здесь также могут пригодиться услуги риелтора: если оформить доверенность для подачи документов на регистрацию права собственности, можно ощутимо сократить количество поездок до строго необходимых.

Иногда возникают и другие проблемы. Например, в разных регионах могут немного отличаться процедуры оформления документов. Это может добавить лишнюю поездку — например, если понадобится дополнительная справка. И здесь наличие посредника может оказаться кстати, особенно — если у агентства есть филиал или фирма-партнёр в выбранном регионе.

Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:

• паспорта собственников для подтверждения личности;
• выписка из ЕГРН для подтверждения прав собственности на квартиру;
• согласие супруга (супруги) на сделку;
• справка о прописанных жильцах;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• техпаспорт БТИ (если в квартире была перепланировка — на третьей странице будет отметка о проведённых изменениях).

Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.

После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:

• паспорта собственников;
• выписки из ЕГРН на обе квартиры;
• сам договор мены;
• согласие супругов;
• оплаченная госпошлина от обоих участников сделки.

Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:

• если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
• если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).

Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:

• из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
• у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
• этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.

Итак, если необходимо провести обмен жильём между городами и ограничены во времени, удобнее всего будет воспользоваться услугами риелтора. Чтобы не пожалеть, советуем проводить отбор по следующим критериям.

1. Выбирайте агентство, которое состоит в Российской гильдии риелторов.
2. Попросите у агента документ о полученном образовании: у профессионала есть аттестат брокера или агента.
3. Почитайте в интернете отзывы — как на фирму, так и на специалиста. Чем детальнее отзыв, тем больше шансов, что он реальный, а не заказной. По отзывам можно определить не только качество услуг, но и продолжительность проф. деятельности. Не стоить работать с неопытными агентами — хороший стаж начинается от 3 лет.
4. Узнайте, на каких сделках и каком типе недвижимости специализируется агент. Если у вас квартира комфорт-класса, а агент работает с элитной недвижимостью, могут возникнуть сложности: например, он меньше внимания будет уделять вашей сделке при наличии других, более выгодных клиентов.
5. Специалист не должен раздражать манерой общения. Доверие и взаимопонимание — залог успешной работы.

Перед заключением договора с компанией проверьте, предусмотрена ли возможность безопасного расторжения по вашей инициативе в случае невыполнения агентством своих обязательств. А в перечне обязательств, помимо параметров квартиры и сроков, пропишите порядок взаимодействия с риелтором:

• предоставление обоснованной оценки квартиры; 
• отчёты о размещении объявлений;
• отчёты о ходе продаж (количество обращений, результаты переговоров, возможные колебания цен на рынке и т.п.).

В числе прочего при осмотре квартиры попросите посредника поговорить с жильцами на площадке и с ближайших этажей, чтобы быть уверенным в том, что соседи не будут доставлять неудобств.

Обмен жилья между городами России для жильцов муниципальных квартир ограничивает выбор варианта сделки — возможен только прямой обмен без доплат. Предварительно нужно проверить, возможен ли обмен в принципе — по ст. 73 ЖК РФ недвижимость нельзя менять, если:

• наниматель находится в состоянии расторжения или изменения договора соц. найма;
• право нанимателя оспаривают в суде;
• помещение непригодно для жилья или подлежит сносу;
• в доме планируется капитальный ремонт;
• новый жилец страдает тяжёлым хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно.

Перед обменом нужно запросить разрешение на сделку в администрациях обоих городов, а вместо регистрации по месту жительства нужно будет оформить новый договор социального найма.

Обмен недвижимостью в разных городах России проводится по тем же правилам, что и обмен в пределах одного города. Главное неудобство процесса — в удалённости и необходимости неоднократно ездить в другой город для просмотра и, возможно, оформления договора. Частично решить проблему поможет хороший риелтор.

Иногородний обмен недвижимости в России: все нюансы междугородного обмена квартир

Сегодня внутренняя миграция достигла своего пика. Люди переезжают из города в город, из региона в регион в поисках работы, отдыха или других жизненных ценностей.

Каждому гражданину необходимо собственное жилье, ведь именно оно – гарант стабильности.

Но если переезд требует оперативной продажи жилплощади в одном регионе и покупки в другом, необходимо прибегнуть к правилам обмена квартир между городами России.

В этой статье мы поговорим обо всех нюансах этой процедуры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О возможности

Многие люди никогда в жизни не сталкивались с процедурой обмена недвижимости между городами России.

https://www.youtube.com/watch?v=dmSS-rXvgyM\u0026pp=YAHIAQE%3D

А между тем, еще во времена существования Советского Союза именно таким путем производились все манипуляции с жильем.

Эта процедура осуществлялась намного быстрее, чем поиск покупателя и последующий выбор нового жилья. Сегодня такой способ не так популярен, чем несколькими годами ранее, однако, он до сих пор является быстрым и удобным способом смены недвижимости.

Закон не запрещает осуществление междугородного обмена, правда самому гражданину без услуг риелтора или эксперта в сфере недвижимости будет сложно осуществить данную процедуру в одиночку.

Читайте на нашем сайте о том, как можно обменять приватизированную или муниципальную квартиру, а также о том, можно ли обменять старую квартиру на новостройку.

Какими законами регламентируется?

Как и любое другое разрешенное законом действие, иногородний обмен недвижимости регулируют ряд законных актов:

1. Гражданский кодекс России регулирует все сделки, которые производятся в нашей стране. Это же обстоятельство касается и договора мены. Статья 567 регулирует основные положения данного договора, а иные статьи, расположенные в этой, главе говорят нам о том, какие нюансы таятся в осуществлении данной сделки.
2. Жилищный кодекс – это основной нормативно правовой акт, благодаря которому мы глубже знакомимся с основными жилищными вопросами. В Жилищном кодексе представлена информация о договоре социального найма, а точнее обмена жилья в соответствии с данным договором. Информация представлена в статьях 72-75.
3. Еще с 1967 года на территории нашей страны действует нормативно правовой акт, который был принят Минкомуннхозом РСФСР под № 12. По сути, этот документ является своеобразной инструкцией, которая даже сегодня не утратила своей актуальности и продолжает действовать.

О правилах обмена жилья с доплатой, а также о том, как принудительно разменять квартиру через суд, узнайте из наших статей.

Этапы процедуры

Об этапах необходимо знать как можно больше для того, чтобы процедура прошла максимально быстро и без осложнений:

1. Подготовьте жилплощадь.
2. Соберите соответствующие документы.
3. Займитесь поиском второй стороны при помощи риелторских услуг или самостоятельно.
4. Осмотрите предлагаемое в обмен жилье.
5. Заключите соответствующий договор.
6. Оплатите государственную пошлину.
7. Официально зарегистрируйте сделку.
8. Занимайтесь деталями переезда.

В теории вся процедура не представляет собой ровно ничего сложного, но есть ряд нюансов, с которыми вам нужно ознакомиться.

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную квартиру, и как обменять комнату на дом и земельный участок.

С чего начать?

Для начала, вам необходимо подготовить свое жилье. Для этого она должна быть приведена в порядок. Кроме того, на рынке недвижимости ценятся так называемые «чистые квартиры».

Под этим термином понимают недвижимость, где нет прописанных лиц, кроме собственников.

Это упрощает жизнь новых собственников после покупки. Поэтому, по возможности, сделайте ваше жилье привлекательным.

Куда обратиться?

Для того, чтобы найти достойного претендента на вторую сторону договора, нужно самостоятельно размещать объявления по сайтам или же обратиться к риелтору.

Второй способ более привлекателен для тех, кто ограничен в сроках и желает продать недвижимость как можно быстрее.

Найдя достойный вариант по межгороду, вам предложат составить договор мены по Гражданскому кодексу. Данный договор может быть составлен как самостоятельно собственниками, так и в присутствии нотариуса.

Второй вариант иногороднего обмена привлекательнее, если вы не стеснены в денежных средствах и желаете защитить себя от недобросовестных оппонентов.

В обязанность собственников входит правильное формирование пакета документов. Так, каждая из сторон должна предоставить:

• Удостоверение личности собственников;
• документ, подтверждающий право на собственность;
• документы, касающиеся технического состояния жилья;
• выписка из БТИ, если имелись изменения расположения коммуникаций, перенос стен;
• выписка из домовой книги о составе жильцов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• приобщенный договор мены, подписанный сторонами.

• Иные бумаги также могут быть предоставлены в случае, если квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию и речь идет об обмене по договору социального найма.
• Все собранные вами документы подаются в государственный орган, который занимается оформлением соответствующих сделок – Федеральная регистрационная служба.
• Именно в этом государственном отделении проверят все поданные вами бумаги, дадут рекомендации по дополнительному предоставлению документов и выдадут право собственности на обмененную жилую площадь.

Сроки и стоимость

Оформляется право на собственность в срок от двух недель до одного месяца. Увеличенные сроки (в отличие от стандартной недели) обусловлены тем, что речь идет об обмене между городами, а значит Федеральной регистрационной службе нужно будет отправить большое количество запросов по документам в другой регион и дождаться выдачи ответов на них.

Однако, если вы изначально предоставили правильно собранные пакеты документов, а государственный орган не загружен работой — есть вероятность окончательно оформить сделку уже за недельный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=ygWSAdCe0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0L7QsdC80LXQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGAINC80LXQttC00YMg0LPQvtGA0L7QtNCw0LzQuCDQsCDRgtCw0LrQttC1INGA0LDQt9C90YvQvNC4INGA0LDQudC-0L3QsNC80Lgg0Lgg0L7QsdC70LDRgdGC0Y_QvNC4

В соответствии с Налоговым кодексом, за подобную сделку назначается налоговый сбор, а не пошлина. Для резидентов нашей страны, то есть зарегистрированных граждан, сумма налога составляет 13 процентов от сделки, для нерезидентов – 20 процентов.

Большая налоговая ставка приводит к тому, что многие, при осуществлении подобной сделки, стараются искусственно снизить стоимость, прописывая меньшую цену в договор мены квартир.

Иногда Федеральная регистрационная служба отказывает гражданам в регистрации сделки. Как правило, это связано со следующими факторами:

• нехватка важных документов среди предоставленных. Донеся нужную бумагу, можете продолжить оформление процедуры;
• несоответствие бумаг реально существующим фактам. К примеру, собственников является кто-то еще, но от него нет согласия;
• отсутствие согласия на сделку супруга, с которым данное имущество является совместно нажитым, а также отсутствие согласие других собственников.

Все эти факторы нужно предусмотреть заранее и постараться их устранить, чтобы не тратить время сотрудников государственных органов и свое в том числе.

Особенности и нюансы

Без посредников

Взяв на себя ответственность действовать самостоятельно, без помощи риелторов, вы должны помнить, что помимо документации вы должны проверить и состояние квартиры на предмет соответствия заявленным требованиям.

Так как желаемая по договору квартира находится в другом городе, необходимо поехать туда и оценить состояние своими глазами. Возможно, что-то не устроит, а что-то нынешние жильцы попытались скрыть. Если состояние жилплощади не устроило, то можете требовать доплату или отказываться от сделки (читайте о договоре мены с доплатой).

Помните о том, что на цену влияет ряд факторов. В городе с более густой населенностью жилье будет стоить дороже, нежели чем в более маленьком. Кроме того, на цену влияет состояние дома, расположение и другие факторы.

Для того, чтобы у вас не возникло споров с вашим оппонентом – пригласите оценщика для осмотра одной и другой жилой площади. Из вердикта специалиста сможете сделать для себя выводы и перейти к сделке.

Другие сложности

1. Сложность оформления состоит и в том, чтобы решить, где именно осуществлять процедуру регистрации.
2. Правильнее всего – предоставить право на решение такой проблемы риелторам.

3. Если же вы осуществляете обмен квартиры на квартиру из города в город самостоятельно – то необходимо указать в договоре пожелание осуществить все необходимые для сделки формальности в конкретном населенном пункте, а противоположная сторона должна либо согласиться с этим обстоятельством, либо опровергнуть.
4. Такая процедура, как междугородный обмен по России очень сложна на словах, но на деле – километровые расстояния не представляют собой никакой разницы с с обычной сделкой.

Все, что вам нужно – это следовать букве закона и по возможности воспользоваться помощью от специалистов по недвижимости. Именно они могут не только быстро помочь найти нужный вариант, но и возьмут на себя все сложности оформления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Обмен квартиры на квартиру между городами России. Как осуществить междугородный обмен недвижимости?

Обмен квартиры на дом – распространенная сделка, и причин популярности подобного решения несколько:

• отсутствие соседей и связанных с этим неудобств;
• все условия для комфортного проживания детей и домашних животных, организации места для отдыха;
• высокий уровень безопасности – к примеру, отсутствует риск затопления от соседей сверху, пожаров.

Для переезда в частный дом потребуется оформить встречную куплю-продажу. Необходимо заключить сразу 2 договора купли-продажи имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом законодательство РФ выделяет обстоятельства, при которых обменять один объект недвижимости на другой нельзя:

• договор получил статус недействительного;
• наниматель получил иск;
• кого-либо из участников сделки исключили из ЖСК;
• многоквартирный или частный дом получил статус аварийного, и в ближайшем будущем его планируется снести;
• помещение представляет собой общежитие или служебное жилье;
• сделка фиктивная (даже если участники успели заключить договор, уполномоченные органы отменят его действие).

В случае если участники сделки провели процедуру обмена до конца, однако в дальнейшем кто-либо из них лишился приобретенной недвижимости по причине ее изъятия третьими лицами, имеющими отношение к предыдущему собственнику, то пострадавшая сторона вправе претендовать на аннулирование договора и возврат своего жилья.

Правила успешных расчетов

  Выписать из квартиры не собственника без согласия

В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.

При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.

Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.

Преимущества и недостатки обмена

Основное преимущество обмена заключается в том, что оба владельца получат жилплощадь – никто из участников сделки не останется без жилья. К тому же такая процедура менее рискованная, если сравнивать заключение договора купли-продажи.

В то же время выделяются и недостатки:

• при прямом обмене отсутствует право выбора;
• самостоятельно проводить всю процедуру сложно, необходимо обращаться за помощью к риэлтору, однако и в этом случае потребуется отслеживать качество его работы;
• сделка купли-продажи оформляется быстрее, чем обмен;
• юридическое оформление сделки тоже усложнено;
• часто возникают трудности при подборе подходящего частного дома.

Поиск дома требует частых разъездов.

Потребуется убедиться в наличии системы отопления, электричества, водопровода, канализации, а также в соответствии реального вида комнат, земельного надела и окрестностей – представленным в объявлении.

При импульсивном оформлении сделки человек рискует столкнуться с необходимостью мириться с неразвитой инфраструктурой, проводить ремонтные работы, решать другие проблемы некачественного жилья.

Наконец, следует принимать в учет тенденции в сфере городской и загородной недвижимости. Практика показывает, что стоимость частных домов в последние несколько лет существенно возросла, по сравнению с квартирами в городе.

Иногда людям приходится менять свою благоустроенную 3-4-комнатную квартиру в центре города на частный дом в новом коттеджном поселке, причем помещение находится в чистовой отделке, без каких-либо условий для проживания в нем.

Какие существуют варианты?

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей:

1. Совершить простой обмен, его в народе еще называют «ключ в ключ».
2. Продать свой дом и на полученные деньги приобрести желаемое жилье.
3. Возмездное отчуждение дома и одновременное получение другого жилья.

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки:

• минимальное количество документов;
• легкий поиск подходящей для мены недвижимости.

Важно: Помимо простоты мены «ключ в ключ», если договор будет признан недействительным и сделка расторгнута, владельцы просто вернут себе свое жилье, без значительных потерь денежных средств, в отличие от купли-продажи.

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

1. Сначала потребуется привести свои документы на дом в порядок: собрать пакет необходимых справок и подготовить их к продаже. Некоторые, потерявшиеся бумаги, нужно восстановить, доказав госслужащим свои права. Это может отнять время.
2. Поиск покупателя может быть осуществлен за месяц, а может растянуться на долгие годы.
3. Получение денежных средств, если покупка была осуществлена в ипотеку или кредит, займет до месяца-двух. Если в расчёте был использован материнский капитал, ждать денег придется около 3 месяцев.
4. Поиск и покупка нового жилья также может затянуться весьма и весьма надолго.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Такую сделку можно заключить с застройщиком, вложив в оплату собственное жилье, и, одновременно, получив новую квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=lJgTR8e4-L8\u0026pp=ygWSAdCe0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0L7QsdC80LXQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGAINC80LXQttC00YMg0LPQvtGA0L7QtNCw0LzQuCDQsCDRgtCw0LrQttC1INGA0LDQt9C90YvQvNC4INGA0LDQudC-0L3QsNC80Lgg0Lgg0L7QsdC70LDRgdGC0Y_QvNC4

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Разновидности обмена

Выделяются 3 разновидности обмена:

• равноценный;
• обмен квартиры на дом с доплатой;
• смешанный обмен.

У каждого из них есть свои особенности.

Равноценный обмен

В этом случае и дом, и квартира обладают одинаковой рыночной стоимостью. Никто никому ничего не доплачивает – оба участника сделки находятся в равном положении.

С доплатой

Если обмениваемое жилье дороже или дешевле второго объекта, то собственник с более дешевой недвижимостью должен доплатить второму участнику сделки. Есть два варианта доплаты – материальный и денежный. В качестве материальной доплаты можно предоставить транспортное средство, земельный надел.

Смешанный

В этой ситуации один участник обмена предоставляет право на владение, второй – на проживание. Собственник квартиры предоставляет правоустанавливающую документацию на жилье, которая подтверждает наличие законных прав на владение им. При предоставлении этого документа можно заключить договор купли-продажи.

Порядок проведения процедуры

Обмен объектов недвижимости состоит из следующих этапов.

Выбор жилья

Необходимо найти собственника дома, который по каким-либо причинам планирует переехать в квартиру. Нередко люди обращаются за помощью к риэлторам, которые берут всю ответственность по поиску заинтересованных лиц на себя. Однако риэлторские услуги обходятся дорого и не каждому по карману.

Если вы хотите найти собственника дома, желающего переехать в городскую квартиру, самостоятельно, то можно воспользоваться электронными ресурсами и выложить свое объявление о желании провести обмен. Необходимо использовать как можно больше ресурсов, чтобы проведение сделки не затягивалось.

Другой вариант – связаться с бывшими владельцами загородных домов, у которых могли остаться контакты других собственников частного жилья.

Подготовка необходимых документов

Для проведения процедуры нужно подготовить следующий пакет документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающая документация на жилплощадь;
• выписка из БТИ;
• справка из ЖЭКа, содержащая сведения о количестве прописанных в жилье людей;
• выписка из ЕГРН, доказывающая отсутствие арестов, залогов и других обременений, накладываемых на собственность;
• справка от сотрудников попечительского совета, если в жилье прописаны дети;
• разрешение супруга (в случае приобретения имущества в браке).

Также потребуется составить договор.

Оформление сделки

Подготовленные документы необходимо сдать на регистрацию в региональное отделение Росреестра.

Продолжительность регистрации – 1 месяц. По истечении этого срока участники сделки получат правоустанавливающую документацию на новые объекты недвижимости, принадлежащие им по праву собственности.

  Можно ли прописаться на даче. Трудности дачной прописки

Необходимые документы

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

1. паспорта обеих сторон;
2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
3. документы на участок для владельца дома;
4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
5. выписка из домовой книги;
6. акт-приема передачи;
7. справка об оценочной стоимости;
8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
9. архивная выписку из домовой книги.

Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=lJgTR8e4-L8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Финансовые траты

Вне зависимости от разновидности обмена потребуется оплатить госпошлину в размере 1% от большей стоимости квартиры, а также нотариальные услуги. О том, кто и в каком порядке возьмет на себя погашение расходов, участники сделки договариваются самостоятельно.

Если собственник недвижимости владел ею меньше 3 лет, то он вправе претендовать на налоговый вычет в размере 13% от суммы сделки. Если срок владения больше 3 лет, то ему необходимо оплатить налог после подписания договора.

Если собственник недвижимости владел ею меньше 3 лет, у него появляется право на имущественный вычет, но он затрагивает сумму до 1 млн рублей. Применить право можно не более 1 раза.

При обращении за помощью в специализированные компании необходимо оплатить услуги сотрудников.

Сроки оформления и стоимость

Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

Обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечного жилья законодательством разрешен. При проведении этой процедуры происходит смена залога, в качестве которого будет выступать частный дом вместо предыдущей квартиры.

Есть риск столкнуться и с отказом от своего банка, ведь для кредитора это лишние траты времени и средств на переоформление документов.

Обращаться в банк с подобной просьбой вправе заемщики, которые соответствуют таким требованиям:

• с момента подписания ипотечного договора прошло как минимум 5 лет;
• основная часть долга клиентом уже оплачена;
• заемщик на протяжении всего срока кредитования выполнял финансовые обязательства в полном объеме и без просрочек;
• стоимость нового дома – такая же или больше, по сравнению с предыдущим объектом недвижимости;
• приобретаемый частный дом располагается в том же регионе, где есть обслуживающий банк.

Если вы берете квартиру в ипотеку, но в дальнейшем при возможности планируете обменять ее на частный дом, рекомендуется сразу перед подписанием договора обговорить этот вопрос с сотрудником банка.

Дополнительные особенности и нюансы

1. Если человек планирует обменять муниципальную, государственную квартиру, недвижимость жилищного фонда или государственное жилье, потребуется получить разрешение всех владельцев и других лиц, которые относятся к данному имуществу.

2. Обменять неприватизированную квартиру можно на приватизированное жилье родственников, на другую неприватизированную квартиру, а также на жилье меньшей площади (обмен с государством).

   В последнем случае обмен с государством происходит при проживании людей в ветхом, аварийном жилье, и их переселение организуется в рамках соответствующих государственных программ. Стороны оформляют новый договор соцнайма, однако условия не меняются.

Подводим итоги

Таким образом, процедура обмена объектов похожа на стандартный процесс купли-продажи жилья. Разница состоит в том, что владельцы объектов обязаны своевременно и в полном объеме передать свое имущество в натуральном виде вместе с правами на недвижимость.

Для предотвращения неприятных последствий необходимо тщательно изучать документацию, проверять юридическую чистоту выбранного дома. Обязательно следует получить выписку из БТИ, в которой будет содержаться информация о прописанных в доме людях, о наличии обременений.

Обмен квартиры на частный дом – сложная процедура, которая часто требует квалифицированной юридической помощи. Обращение к специалисту поможет вам провести процедуру быстро и в соответствии с законом, предотвратит рискованные ситуации и проблемы, связанные с приобретением некачественного жилья с сомнительной юридической чистотой.

Обмен дома с участком

В подавляющем большинстве случаев частный дом предлагается к обмену вместе с земельным участком. В таком случае земля увеличивает стоимость объекта.

Особенностью такого обмена является обязательное удостоверение факта возможности в дальнейшем производить строительство на данном участке, а также планы на его снос в будущем.

Если обмен квартиры производится просто на земельный участок, без постройки, но при этом будет установлено, что строительство на нем запрещено, покупатель может потерять и деньги и сам участок, не пригодный для строительства желаемого дома.