Что такое aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы, кaкиe pиcки в ней есть и что делать, чтобы их избежать, — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

Sasha Turkina/shutterstock

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец.

При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя.

Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку.

Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку ( Lisa-S/shutterstock)

Виды альтернативных сделок

• Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
• Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
• Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

«То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной.

Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами).

В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения.

По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев.

«Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д.

Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки.

Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше ( CrizzyStudio/shutterstock)

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен.

«Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы.

Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию.

Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления.

Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы ( kan_chana/shutterstock)

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата.

Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией.

Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится.

«В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня.

Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Как выгодно продать старую квартиру и купить новую?

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой.

Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.

 

Пример Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи.

И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать.

Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
• Паспортные данные покупателя и продавца.
• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом.

Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ.

Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

https://www.youtube.com/watch?v=cEKimhu5W_A\u0026pp=ygVq0J_QvtGA0Y_QtNC-0Log0LTQtdC50YHRgtCy0LjQuSDQv9GA0Lgg0LDQu9GM0YLQtdGA0L3QsNGC0LjQstC90L7QuSDRgdC00LXQu9C60LUg0L_QvtC60YPQv9C60Lgg0LbQuNC70YzRjw%3D%3D

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели.

Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи.

Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Альтернативные сделки: нестандартные решения при покупке «вторички»

Если не вдаваться в детали, стандартная сделка купли-продажи недвижимости выглядит довольно просто: покупатель и собственник находят друг друга, обменивают деньги на ключи и расстаются, довольные случившимся. Это классический пример прямой (или свободной) продажи квартиры, в которой участвуют всего две стороны. 

Но жизнь часто оказывается сложнее условных схем. Например, ситуация, когда владелец квартиры продает ее, чтобы тут же купить другую, — совсем не редкость в риелторской практике, скорее даже наоборот. Поиск покупателя на старое жилье и продавца нового объекта для такого клиента агенты при этом ведут параллельно. 

Подобные сделки на рынке недвижимости как раз и называются альтернативными. 

Участвует в них как минимум три стороны: 

• продавец № 1, который одновременно покупает другую квартиру;
• покупатель квартиры продавца № 1;
• продавец № 2, объект которого покупает продавец № 1.

Приведенная выше схема — это программа-минимум, при которой сделка будет считаться альтернативной. Но на практике всё бывает еще сложнее, ведь покупатель из нашего примера тоже может продавать свою квартиру, а продавец № 2 — подыскивать новое жилье. Это дает агентствам недвижимости возможность выстраивать довольно длинные цепочки. 

И они этим активно пользуются. Поэтому большая часть операций на вторичном рынке недвижимости сегодня — как раз альтернативные сделки. 

Сложные сделки, состоящие из нескольких проведенных подряд альтернатив, риелторы называют цепочками. Перерегистрация права собственности в таком случае происходит по мере рассмотрения пакета документов каждого участника.   

Виды альтернативных сделок 

Есть несколько типичных вариантов альтернативной сделки: 

1. Равноценный обмен, когда одна квартира меняется на другую с аналогичными характеристиками и/или стоимостью. При этом реально деньги никто никому не платит. 
2. Неравноценный обмен, когда одна квартира меньше и дешевле другой. Ради переезда в более просторное жилье ее владелец доплачивает собственнику большего объекта, согласившемуся на условия поскромнее. 
3. Разъезд, когда собственники одной квартиры обменивают ее на несколько меньших. 
4. Съезд, когда собственники нескольких маленьких объектов обменивают их на один большой. 

для справки

Обмен одной квартиры на другую — это не всегда многосторонняя альтернативная сделка. При желании владельцы двух объектов могут заключить между собой договор мены (с доплатой или без).

Однако встреча двух собственников, которых полностью устраивают квартиры друг друга, — большая редкость. Поэтому на практике обмен часто проходит именно как альтернативная сделка: владелец квартиры, который желает переехать, продает свой старый объект, а риелтор параллельно подбирает ему новый. 

В ходе многоступенчатой сделки нужно учесть множество нюансов, невнимание к которым легко может разрушить всю цепочку. Например, при обмене «вторички» бывает сложно подобрать второй равнозначный объект — необходима профессиональная оценка недвижимости по множеству параметров (район, год постройки дома, ремонт и т. д.).   

Неудивительно, что альтернативные сделки считаются весьма сложными и проводятся только профессионалами. Не-риелторы такую цепочку просто не соберут. Но могут поучаствовать. 

• Как происходят взаиморасчеты 
• Из-за сложности и многоэтапности подобных сделок в них не используются прямые расчеты между всеми сторонами. 
• Популярностью пользуется несколько вариантов: 

1. Перечисление оплаты на расчетный счет владельца «альтернативной» квартиры, т. е. конечного получателя. 
2. Банковская ячейка, доступ к которой появляется только по завершении всех этапов сделки.  
3. Аккредитив — форма расчета, при которой деньги блокируются на специальном банковском счете до момента перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Если получателей денег в сделке будет несколько, для ее проведения арендуется несколько банковских ячеек или открывается несколько аккредитивов. При этом если квартира продавца № 1 из нашего примера стоит дешевле, чем жилье продавца № 2 (квартиры, которую первый продавец приобретает по итогу сделки), ему нужно будет положить доплату в ту же ячейку / на тот же аккредитив. 

       

Скидка на ипотеку для «вторички» от Циан

         Получить  

1. Подводные камни альтернативных сделок 
2. Из-за повышенной сложности альтернативные сделки сопряжены с большим количеством рисков, чем свободная продажа. 
3. Одна из сделок в цепочке может не состояться 
4. Рассмотрим ситуацию на примере с четырьмя участниками сделки: 

1. Покупатель с «живыми» деньгами.  
2. Продавец № 1, который хочет купить другую квартиру. 
3. Продавец № 2, который также нуждается в новом жилье. 
4. Продавец № 3, который уезжает на ПМЖ за границу и распродает имущество. 

Допустим, все квартиры в цепочке стоят одинаково и сделка движется последовательно. Все ее участники подписали между собой договоры купли-продажи — всего три документа. Деньги для продавца № 3 они заложили в банковскую ячейку.   

Однако что-то пошло не так, и первую куплю-продажу не зарегистрировали в Росреестре, тогда как остальные сделки прошли успешно. В такой ситуации страдает покупатель: деньги он уже отдал, а недвижимость не получил. Вернуть средства будет крайне сложно: на них уже купили другую квартиру. 

Чтобы избежать такого развития событий, нужно, чтобы все три сделки регистрировались в Росреестре одновременно. 

Также участники альтернативных сделок обычно подписывают дополнительные соглашения, в которых четко оговаривают, что условием получения денег является успешный переход прав на все объекты. То есть в примере выше и у продавца № 3 тоже будут проблемы. 

Еще одна предосторожность — включить в ДКП пункт о том, что переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры из цепочки. В случае судебных разбирательств это поможет доказать факт совершения альтернативной сделки. 

важно

Хрупкость альтернативных сделок обязывает ее участников внимательнейшим образом проверять все квартиры в цепочке. Крайне важно до подписания ДКП исключить все возможные подводные камни: невыделенные детские доли, залоги и обременения, недееспособных родственников, обделенных наследников и т. п. 

Возможно, придется подождать 

Поиск вариантов, которые бы выстроились в идеальную цепочку, — процесс небыстрый: нужно, чтобы объекты не только сочетались друг с другом по цене и качеству, но еще и понравились участникам сделки. 

Также не всегда просто удержать уже собранную цепочку от распада. Нередко одно-два «слабых звена» выпадают буквально накануне сделки, и риелтору приходится срочно искать им замену. Поэтому альтернативные сделки в среднем проходят дольше стандартных. Это нужно понимать еще на старте, чтобы решить, готовы ли вы ждать. 

Могут быть проблемы с доступом к деньгам 

Выше мы писали, что при альтернативной сделке сторонам выгодно договориться, что ячейки открываются только после успешной одновременной регистрации перехода прав на все участвующие в сделке квартиры. Но и эта мера может выйти боком. Что если Росреестр «завернет» один или несколько объектов? В таком случае ущерб будет тем чувствительнее, чем больше ячеек задействовано. 

Дети и маткапитал — причина для беспокойства 

Сделки с участием несовершеннолетних собственников всегда несут в себе повышенные риски, которые еще более значимы для альтернативной продажи. Даже если все сделано по закону, и дети имеют свои доли в квартире, — это совсем не гарантия, что все пройдет гладко. 

Допустим, семья с детьми решает покупать новую квартиру самостоятельно, а не через цепочку, и просто забирает деньги. Альтернативная сделка заканчивается, ячейки открываются, люди переезжают.

Однако вскоре становится известно: органы опеки сочли, что в новой квартире жилищные условия детей ухудшились, и успешно оспорили сделку в суде.

Следующим их шагом в таком случае станет попытка вернуть семье старую квартиру, которая, вполне возможно, тоже будет успешной. 

Ипотека и банк, который диктует свои условия 

Чтобы продать квартиру, которая была куплена в ипотеку, собственнику сначала придется получить разрешение кредитора. К сожалению, эта вполне логичная процедура может легко развалить альтернативную сделку. 

Становясь звеньями цепочек, банки зачастую начинают навязывать остальным сторонам свои условия. Например, из соображений безопасности они могут ограничить число участников сделки. Или же проверить документы на все квартиры и увидеть в них какие-то риски для себя. В общем, альтернативная сделка с участием банка — затея еще более сложная, чем обыкновенная альтернатива. 

Ищете квартиру на вторичном рынке? Загляните в базу Циан

Что такое альтернативная и свободная продажа квартиры, что лучше | Урбан Медиа

Выбираем

Читать: 3 минуты

15 ноября

Анна Камитова Корреспондент Отредактировано: 31 января В чем разница между свободной и альтернативной сделкой, почему каждая из них может быть опасной и в каком случае нужен риелтор? Отвечаем на важные вопросы о продаже квартиры.

Если вы покупаете (или продаете) квартиру, то самым простым и удобным вариантом для вас будет просто отдать деньги и взамен получить квартиру. Или наоборот: отдать квартиру и получить ее денежный эквивалент. Никаких лишних обязательств, ожидания и сложных схем. Именно поэтому такая модель купли-продажи квартиры называется прямой, или свободной.

Не стоит путать свободную сделку и сделку без посредников — это не одно и то же, хотя у многих термин «свободная» ассоциируется именно с куплей-продажей без участия риелтора.

Свободная сделка

Свободная продажа квартиры предполагает, что продавец в результате сделки получает деньги, а покупатель — свои законные квадратные метры. Жилплощадь на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей, а также от вещей, которые не входят в стоимость квартиры. На этом сделка считается завершенной: все получили, что хотели, и могут расходиться.

Основные преимущества

• Это быстро — не придется ждать, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь вместо той, которую продает.
• Всего две стороны в процессе совершения сделки — покупатель и продавец. И всего один объект недвижимости, который легко проверить по всем параметрам.
• Минимальный риск того, что сделка не состоится. Все стороны уже знакомы и максимально заинтересованы в том, чтобы завершить сделку побыстрее.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Есть ли у свободной сделки риски?

Да, как и у любой сделки.

• Во-первых, свободная сделка может оказаться не тем, чем кажется. Продавец может умолчать о том, что хочет не просто продать квартиру, но еще и подобрать себе новое жилье на вырученные деньги. Это уже другой тип сделки, и о нем мы расскажем ниже. А в условиях свободной сделки такое лукавство может обернуться для покупателя затяжным ожиданием после внесения задатка. Чтобы обезопасить себя, попробуйте включить в текст договора пункт о передаче жилплощади в день совершения сделки или сразу после нее. Если продавец откажется подписать такое соглашение, то, скорее всего, он хочет провести альтернативную сделку под прикрытием свободной.

• Во-вторых, напрямую (свободно) часто продаются квартиры с обременениями. Эти сделки привлекают покупателей быстротой их совершения, и это может быть на руку тем, кто хочет скрыть какую-то неблагоприятную информацию о жилье. К тому же, свободные сделки часто проходят без участия риелтора, так что проверить все данные оказывается просто некому. И в итоге можно остаться, к примеру, с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние собственники или другие лица, имеющие право претендовать на долю жилья — судиться с ними придется уже новому собственнику жилья.

Несмотря на потенциальные проблемы, свободные сделки все же наиболее удобны. Но это — редкий вид на рынке недвижимости.

Альтернативная сделка

Гораздо чаще продавец становится также покупателем и хочет не только получить деньги за свою квартиру, но и тут же купить на эти деньги (с доплатой или без) новое жилье. Такая сделка называется альтернативной, а расклад, который мы только что описали — всего лишь наиболее простой ее вариант.

На деле в альтернативной продаже (или покупке) может быть множество участников — целая цепочка людей, которые хотят покупать и продавать недвижимость одновременно.

Конечно, когда в цепочке более 6 участников, их стараются делить на части — чтобы немного облегчить процесс согласования условий со всеми сторонами сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=cEKimhu5W_A\u0026pp=YAHIAQE%3D

Большинство сделок на рынке — именно альтернативные. Поэтому пометка «альтернатива» в объявлении о продаже не должна вас отпугивать. Но вот осторожность не помешает. Давайте разберем подробнее, что представляет собой альтернативная сделка, и что нужно учитывать, чтобы все прошло максимально безболезненно.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Виды альтернативных сделок

Можно выделить как минимум две большие группы.

1. Уменьшение площади с доплатой — например, собственник решил сменить трехкомнатную квартиру на однокомнатную с сохранением района и получением доплаты (оставшихся от продажи денег).

2. Увеличение площади — например, собственник собирается продавать однокомнатную квартиру, чтобы тут же купить квартиру побольше с доплатой.

Расчет при альтернативной сделке

Даже в свободных сделках деньги теперь очень редко просто передают из рук в руки, но в альтернативных сделках это вообще настоятельно не рекомендуется. Чаще всего средства зачисляются на банковский счет владельца альтернативной квартиры.

Также есть вариант провести оплату через выделенный банковский счет, либо через арендованную ячейку в банке. Собрать всю цепочку самостоятельно так, чтобы никакие документы не потерялись, и никто не нервничал, практически нереально.

Поэтому «альтернативы» лучше проводить с участием опытного риелтора, нотариуса, оценщика и вообще всех возможных экспертов, которые помогут не совершить неприятных ошибок.

Плюсы альтернативной сделки

Плюс, в общем-то, только один: юридическая чистота всех квартир в цепочке тщательно проверяется — обычно даже не одним риелтором. В остальном — было бы намного проще, если бы на рынке совершались только свободные сделки. Но чаще встречается именно «альтернатива», так что приходится «работать с тем, что есть».

Стоит ли покупать квартиру с материнским капиталом

Сложности и риски альтернативной сделки

• Все участники альтернативной цепочки зависят друг от друга: один из участников может выйти из сделки, поднять цену или изменить условия, поставив под угрозу совершение всех остальных этапов сделки. Также у одной из сторон могут возникнуть проблемы на этапе регистрации собственности — и это тоже поставит под угрозу всю сделку.

• Если у одной из сторон, совершающих сделку, есть ребенок, то появляются сложности, связанные с оформлением права на доли — несовершеннолетнему участнику сделки обязательно полагается доля там, куда он переезжает. Если ее не будет, то сделку на этом этапе могут признать недействительной.

• Если часть альтернативной сделки проходит с использованием ипотечного кредита или привлечением материнского капитала, это тоже нужно учитывать. А если покупателей с ипотекой несколько, то лучше сразу подобрать один банк, через который будут проводиться эти сделки, чтобы условия точно были для всех одинаковыми. Зато ипотечные сделки регистрируются быстрее в Росреестре: всего за 4 дня.

• Альтернативную сделку невозможно грамотно провести без риелтора, особенно — если в цепочке более трех участников. Поэтому дополнительных расходов, связанных с наймом проверенного опытного специалиста, избежать не удастся. Зато вы действительно сэкономите много нервов (а в перспективе и средств), если вашу сторону сделки будете представлять не вы лично, а эксперт по вопросам недвижимости.

• Если в тексте объявления значится аббревиатура АП, то продажа недвижимости — альтернативная, имейте это в виду. А вот если в объявлении нет указания АП, то это еще не значит, что сделка действительно свободная: бывает так, что продавец уже подобрал альтернативу, а выдает сделку за свободную для того, чтобы быстрее продать жилье. В таком случае вы рискуете: если альтернатива не подберется, вся цепочка, включая сделку, на которую вы рассчитываете, распадется.

Альтернативная сделка — это не так уж страшно, если вам удалось заручиться поддержкой опытного риелтора. Важно проверить все документы, убедиться в юридической чистоте всех квартир — не только тех, которые непосредственно касаются вас, но и тех, которые продаются и покупаются на других участках цепочки.

Главное

Конечно, выбирая между свободной и альтернативной продажей квартирой, лучше остановиться на первом варианте. Он будет быстрее и удобнее. Но иногда, к сожалению, найти тех, кто будет покупать вашу недвижимость без последующего продолжения сделки, достаточно сложно. Потому что многие сейчас сразу после продажи ищут новое жилье.

Реклама

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Magnito/Depositphotos

В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

• равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
• неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
• разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Также можно воспользоваться аккредитивом.

Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно. «Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом.

Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы.

Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры.

Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если:

• одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
• один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
• одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита.

Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке.

И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Другие риски

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус.

«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки.

Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

• если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
• если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Покупка квартиры без риелтора

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту.

Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов.

Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Как проходит обмен недвижимости?
• Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
• 3 мошеннические схемы на вторичке
• Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.