Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

—Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого.

Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

https://www.youtube.com/watch?v=cbxpQqDQk3A\u0026pp=ygVo0KDRi9C90L7Rh9C90LDRjyDRgdGC0L7QuNC80L7RgdGC0Ywg0LfQtdC80LvQuCDQutCw0LrQuNC1INGB0YPRidC10YHRgtCy0YPRjtGCINC80LXRgtC-0LTRiyDQvtGG0LXQvdC60Lg%3D

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков.

«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается.

Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

• Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
• Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
• Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
• Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Рыночная стоимость земельного участка: как её определить, чтобы не продешевить и быстро продать

Фотография: wirestock (Freepik)

Продать один и тот же участок можно и за бесценок, и за хорошие деньги. Какие критерии учитываются при расчёте рыночной стоимости земли и каким способом лучше её вычислить, чтобы не остаться ни с чем? Разбираемся в статье.

Это денежная сумма, которую продавец может получить на руки после совершения сделки купли-продажи. Согласно ст. 3 Федерального закона №135-ФЗ, при этом должно соблюдаться несколько условий:

• рынок открыт и на нём есть честная конкуренция;
• условия сделки полностью прозрачны, и обе стороны знают обо всех её деталях;
• нет никаких чрезвычайных обстоятельств, которые могут повлиять на цену;
• сделка добровольная — владелец не обязан отчуждать землю, а покупатель становиться её владельцем.

Важно не путать рыночную цену земли с кадастровой, ликвидационной или инвестиционной. Эти понятия используются в сфере недвижимости, но в разных случаях и с разными целями.

• Кадастровая стоимость устанавливается государством на основе массовой оценки и без учёта характеристик конкретного объекта. Проще говоря, участки одинаковой площади, расположенные в одном районе, получают примерно одну и ту же кадастровую цену, которая используется органами власти при расчёте налогов, штрафов, пошлин.
• Ликвидационная цена показывает, за сколько можно продать участок, если сделать это нужно быстро и вынужденно. Очевидно, что она всегда заметно ниже рыночной стоимости участков.
• Инвестиционная цена устанавливается с позиции инвесторов, которые планируют получать прибыль с участка. Для её расчета вычисляется потенциальная доходность объекта, учитывается экономическая ситуация в стране и динамика курсов валют. «Правильная» инвестиционная стоимость всегда должна быть выше рыночной, так как она включает в себя будущую прибыль от объекта.

Существует несколько факторов, которые влияют на конечную стоимость участка, но основных всего 10.

1. Расположение объекта. Понятно, что близость к крупным городам увеличивает цену. Участок в ближнем Подмосковье будет стоить заметно выше аналогичного объекта, например, в Кировской области. Расположение внутри конкретного населённого пункта или коттеджного посёлка тоже имеет значение. Дороже стоят участки на вершинах холмов, у водоёмов и лесов, недалеко от объектов инфраструктуры и в углах посёлков, так как там меньше соседей.
2. Состояние грунта и рельефа. Обычно участки используют в том числе для отдыха и садово-огородных работ, поэтому земли с глинистыми, болотистыми или солёными почвами стоят меньше. Отрицательно влияет на стоимость и наличие оврагов и канав. Правило работает, конечно, и в обратную сторону: чем плодороднее почвы и ровнее рельеф, тем дороже участок.
3. Наличие построек на объекте и их качество. «Голый» участок будет дешевле того, где есть хороший жилой дом. Если же на территории есть только старенький сарай под снос, цена будет ниже.
4. Коммуникации. Участки с подведённым светом, газом и водой стоят больше, поэтому если хочется получить дополнительную прибыль, можно заняться этим вопросом. Наценка, очевидно, перебьёт вложенные затраты.
5. Инвестиционный потенциал. Это актуально больше для участков сельскохозяйственного или промышленного назначения.
6. Транспортная доступность. Участки в посёлках с асфальтированными дорогами и недалеко от остановок общественного транспорта продаются дороже.
7. Площадь и форма. Если с площадью всё ясно, то форма — не очевидный, но важный фактор. Зонировать Г-образный, треугольный или очень узкий участок сложнее, чем квадратный или прямоугольный, поэтому неправильные формы всегда дешевле.
8. Процент заселённости. Участок в давно обжитом посёлке обойдётся дороже, а неосвоенные «цивилизацией» земли — дешевле.
9. Инфраструктура. Даже в давно обжитом посёлке участки могут располагаться далеко от школ, магазинов, детских садов и поликлиник — это, конечно, снижает их цену.
10. Экологическая обстановка. Чем «чище» окружающая среда, тем больше будет стоить земля в этом округе.

К другим параметрам оценки относятся курс валют, экономическая и политическая ситуация в стране, срочность продажи, ландшафтный дизайн на участке и др. Чем больше параметров учесть, тем объективнее будет итоговая цена объекта.

Земельный участок, Яндекс Недвижимость

Понять, сколько стоит участок, можно самостоятельно или с помощью профессионалов. Самостоятельная оценка бесплатная, но не всегда верная.

Можно поговорить с владельцами соседних участков, посмотреть каталоги сайтов о недвижимости и вычислить среднее значение.

Конечно, все участки в выборке должны быть примерно с тем же расположением, площадью и другими характеристиками, соответствующими участку, который оценивается.

Профессионалы-оценщики делятся на четыре типа:

• Агентство недвижимости. Лучше обратиться сразу в несколько агентств — для более объективной оценки.
• Оценочное бюро. Выбирайте те, которые состоят в СРО (саморегулируемые организации).
• Независимый оценщик. Частники работают по тем же принципам и законам, что и бюро.
• Юридическая фирма. Идти сюда имеет смысл, если кроме продажи нужна ещё помощь юриста.

При обращении к экспертам у вас на руках, скорее всего, останется официальный документ, в котором будут перечислены все параметры оценки. Это весомый довод против того, чтобы пытаться решить эту задачу своими силами.

Что касается затрат на профессиональную оценку, то её цена меняется от региона к региону. Дороже всего — в Москве и Санкт-Петербурге (примерная стоимость — около 10 000 рублей), в регионах такая услуга стоит дешевле.

Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо учесть все возможные факторы как самой земли, так и района. В полной мере оценить земельный участок по всем правилам могут только оценщики-профессионалы. Самостоятельная оценка бесплатная, но не всегда точная. Чтобы получить объективную цифру для своих потребностей, имеет смысл обратиться к нескольким разным оценщикам.

Методики оценки

• Как определить наиболее эффективное использование объекта?
• Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
• Основные критерии эффективности использования объекта:

• — Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
• — Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
• — Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
• — Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.

1. Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений
2. Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
3. Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

• — затратный подход;
• — доходный подход;
• — сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

• 1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
• 1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
• 2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
• З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
• 2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
• 1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
• 2) индексный метод (по трендам изменения цен)
• 3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

• 1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
• 2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
• З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
• 4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

• Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.
• Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).
• Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
• СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)
• Физический износ можно определить следующими методами:

• — эффективного возраста;
• — экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание — это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) — потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

• — местоположение
• — возраст объекта;
• — состояние;
• — принадлежности (комплектация);
• — производитель;
• — рыночные условия;
• — цена (финансирование);
• — качество;
• — количество;
• — размеры (тип);
• — время продажи;
• — тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

• 1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
• 2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
• 3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
• 4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

• — метод прямой капитализации;
• — метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов — Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование — Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Методы оценки рыночной стоимости имущества

Рыночная стоимость имущества – это количественный показатель, в денежном выражении. Проще говоря, это стоимость, за которую покупатель готов приобрести, а продавец продать имущество, на свободном и конкурентном рынке.

Отличительные черты

Процесс определения рыночной стоимости регламентируется действующим законодательством. В законе также отображены основные черты, характеризующие специфический процесс оценки имущества:

• оценка может проводиться исключительно в контексте рыночной цены, то есть определяться в сравнении с теми ценами, которые актуальны на дату проведения оценки;
• оцененное имущество не обязательно к продаже или к покупке;
• полное соответствие стоимости сделки и рыночной цены.

Расчет рыночной стоимости проводится исключительно в контексте открытых рыночных отношений. Поэтому такую величину можно назвать усредненным показателем.

В каких ситуациях требуется оценка

Необходимость в проведении оценочных работ может возникнуть в следующих случаях:

• если будет проводиться конфискация активов для государства;
• определение стоимости имущества для заключения лизингового или кредитного договора, ипотечного;
• для определения величины вкладов;
• для определения рыночной стоимости акций АО;
• если открыта процедура банкротства, то реализуемое имущество подлежит независимой оценке;
• перед куплей-продажей имущества.

Методики расчета

• Метод сравнительных продаж. Имущество в таком случае оценивается путем сравнения цен на аналогичные вещи. Таким способом можно оценить практически все, недвижимость, акции, землю. Методика применима в 90% случаев.
• Метод затрат. В данном случае оцениваются гипотетические издержки, то есть, сколько уйдет средств на восстановление объекта.
• Доходный метод. Способ подразумевает учет вероятной прибыли, которую может принести имущество. Как правило, такой способ используются при определении ликвидности бизнеса или акций. В то же время, способ достаточно трудоёмкий и сложность состоит в том, что очень сложно спрогнозировать ставки дисконтирования или провести мониторинг определенной отрасли бизнеса.

Виды оценки

На сегодняшний день выделяют несколько процедур проведения оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, то есть одновременно оценивается несколько объектов;
• индивидуальная, соответственно, оценке подвергается отдельно взятый объект.

По типу имущества:

• оценивание недвижимого имущества;
• движимого;
• оценка бизнеса.

В зависимости от способа расчета выделяют:

• рыночную оценку, то есть реальную и обоснованную;
• инвестиционную, то оценка ожидаемого дохода;
• ликвидационная, используется в случаях, когда имущество подлежит реализации, независимо есть ли на него спрос или нет;
• для определения налоговой базы;
• утилизационная, в этом случае учитываются все затраты, включая и процесс утилизации.

Оценка недвижимости

В отношении недвижимого имущества проводится два вида оценки:

• инвентаризационная, то есть на размер стоимости влияют технические характеристики объекта;
• кадастровая оценка, это учет не только технических характеристик, но и рыночной стоимости.

Страховая оценка

Часто, в момент заключения страхового договора, заказчик сталкивается с термином – страховая оценка. Эту величину определяют две стороны – страховщик и страхователь, но ответственность за правильность определения стоимости лежит полностью на страховом агенте.

Чтобы правильно оценить имущество, страховщику может потребоваться балансовая стоимость, документальное подтверждение покупки, к примеру, чеки или квитанции.

Страховщик может проанализировать рынок, то есть он не ограничен на уровне закона в методиках определения страховой оценки.

Процедура проведения оценки

Прежде всего заказчику необходимо выбрать уполномоченную организацию, сотрудники которой должны иметь сертификаты на право осуществления этой деятельности.

Затем проводятся предварительные консультации между заказчиком и исполнителем. Заказчик определяет цели проведения оценки. После этого согласовывается стоимость работ, и подписывается договор.

В договоре рекомендуется четко пописать объект, подлежащий оцениванию, срок выполнения работ и их стоимость.

Оценщик в обязательном порядке выезжает на объект, который подлежит оцениванию, осматривает имущество, либо если предмет договора документы – то их. Готовит фотоотчет.

В случаях, когда оценка проводится для возмещения материального ущерба, то лучше всего, чтобы на месте происшествия присутствовала виновная сторона, в противном случае, оценка может быть опротестована в судебном порядке. После осмотра объекта оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует ее и проводит расчеты. В итоге, заказчик на руки получает готовый отчет и может оплатить выполненные работы.

3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В рыночных условиях
различают несколько видов стоимости
зе­мельного участка, присущих любому
объекту недвижимости.

При решении
практических вопросов землепользования
в Рос­сийской Федерации применяется
нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки
земельного налога определяются с
нормативной ценой земли.

Нормативная цена
земли — это установленная Правительством
РФ минимальная цена земли. Нормативная
цена земли для кон­кретных земельных
участков определяется в размере
пятидесяти­кратной ставки земельного
налога в рублях за единицу площади
земель соответствующего целевого
назначения.

Нормативная цена
земли — стоимость участка определенного
качества и местоположения исходя из
потенциального дохода за расчетный
срок окупаемости — используется при:

• передаче (выкупе) земли в собственность;
• установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;
• установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.

• Рыночная стоимость
  — это наиболее вероятная цена продажи
  участка на конкурентном и открытом
  рынке при осознанных и рациональных
  действиях в своих интересах покупателя
  и продавца, которые хорошо информированы
  и не испытывают давления чрезвычайных
  обстоятельств.
• Для оценки рыночной
  стоимости земельного участка необходима
  следующая информация:
• а) титул собственности
  и регистрационные данные по земельному
  участку;
• б) физические
  характеристики участка;
• в) данные о
  взаимосвязи участка с окружением;
• г) экономические
  факторы, характеризующие участок.
• Источниками этих
  данных могут быть городские, районные
  и поселковые земельные комитеты и
  комиссии, где осуществляется регистрация
  сделок с земельными участками, риелторские
  фирмы, специализирующиеся на сделках
  с земельными участками, ипотечные
  кредитные организации, оценочные фирмы,
  периодическая печать и другие источники.
• Существует пять
  основных методов оценки рыночной
  стоимости земельных участков.

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее
распространенным способом оценки земли
является метод прямого сравнительного
анализа продаж, основанный на прин­ципе
замещения.

В соответствии с
данным методом:

1. выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2. вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение
оцениваемого земельного участка с
сопоставимыми свободными участками
осуществляется по двум компонентам:

• по элементам сравнения;
• по единицам сравнения.

В качестве элементов
сравнения принимаются все факторы,
ко­торые могут оказать существенное
влияние на затраты, требуемые для
освоения участка: местоположение
участка, права собственности на участок
земли, структура почвы, наличие подъемных
вод, болот, ве­роятность затопления
участка, объем мелиоративных работ,
наличие построек на участке и размер
затрат, связанных с их разрушением для
подготовки участка под новую застройку,
коммуникационные соору­жения на
участке и их техническое состояние,
экологическое со­стояние участка,
окружающей среды, наличие памятников
и их ох­рана государством, наличие
удобств и другие.

За единицу сравнения
принимаются:

1. цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2. цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3. цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4. цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5. цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным
участкам в качестве единицы сравнения
могут применяться:

1. цена за 1 м2 общей или чистой площади;

2. цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

3. цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании
приема единицы сравнения определяется
на основе ряда фактических продаж
средняя или типичная стоимость единицы
сравнения для каждой однородной группы
участков.

Среднее значение определяется
путем расчета медианой или средней цены
продажи за единицу сравнения.

Применяется
этот прием в случаях, когда участки
сильно отличаются друг от друга по
разме­рам, но относительно схожи по
параметрам.

Другой прием
основан на анализе сравниваемых продаж
стоимости базового, стандартного
участка, который является затем ориентиром
расчета стоимости других участков
земли. Объектом оценки служит реальный,
или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная
цена земли может определяться следующим
образом:

Цр = Цн • К1 • К2 •
К3 • … • Кn,

где Цр — рыночная
цена;

Цн — нормативная
цена земли;

К1,…,Кn
— коэффициенты, применяемые для
корректировки нормативной цены.

Коэффициенты
устанавливаются экспертным путем, если
нет коэффициентов, утвержденных
государственными органами.

Метод соотнесения
(переноса) — состоит в определении
соотношения между общей стоимостью
застроенного участка и стоимостью
земли. Установлено, что существует
устойчивая связь между стоимостью земли
и стоимостью возведенных на ней
сооружений.

Вначале оценивается общая
стоимость застроенного участка, а затем
вычитается стоимость зданий и сооружений
и получаем стоимости земельного участка.

Коэффициенты соотношений можно применять
к оцениваемым районам для определения
стоимости единицы сравнения или базового
участка для данного района.

Метод остаточной
продуктивности (остатка). При отсутствии
данных по продаже земельных участков
рекомендуется для оценки земли
использовать технику остатка, в
соответствии с которой стоимость
земельного участка определяется по
формуле:

При оценке объектов
недвижимости предполагается, что земля
рассматривается как строительная
площадка и не подвержена ника­ким
видам износов, за исключением
экономического. Как ограни­ченный
ресурс земля во времени, как правило,
только возрастает в цене.

Все износы относят
к улучшениям, которые находятся на
зем­ле.

Отсюда следует,
что земля является неистощимым активом
(ка­питалом), не требующим рекапитализации
(возврата капитала). Следовательно,
доходы от земли могут быть капитализированы
по норме отдачи на капитал V,
т.е. коэффициент капитализации земли
RL
равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития
(освоения)земельного
участка используется в том случае, когда
необходимо определить стоимость участка,
при­годного для разбивки на отдельные
индивидуальные участки. Такие случаи
встречаются в практике оценки.

Основные этапы
оценки по данному методу:

1. определение размеров и количества индивидуальных участков;

2. расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);

3. расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

4. определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5. определение ставки дисконта;

6. дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

1. При определении
   размеров индивидуальных участков
   учитыва­ются физические, юридические
   и экономические факторы, влияю­щие
   на принятие данного решения, но чаще
   всего размеры опреде­ляются исходя
   из экономических возможностей
   потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20
   и 25 соток).
2. В практике освоенными
   называются земельные участки, к кото­рым
   проведены подземные инженерные
   коммуникации, дороги, электричество,
   газ, на которых построены дома по
   индивидуальным проектам.
3. Для определения
   рыночной стоимости земли может применятся
   метод капитализации дохода.

Оценка земли по
доходности осуществ­ляется путем
преобразования денежного дохода в
стоимость с по­мощью коэффициента
капитализации. Иначе говоря, стоимость
участка может быть определена как его
способность приносить до­ход в будущем.

• Стоимость земли
  в этом случае определяется по формуле:
• СР3
  = ЧДЗ
  : R ∙ 100%,
• где СР3
  — рыночная стоимость земли;

ЧДЗ
— чистый земельный доход, включает
арендную плату, земельный налог, прибыль
землевладельца и другие формы. При
отсутствии общепринятой методики может
определяться различными способами.
Чистый доход есть разница между стоимостью
валовой про­дукции и затратами на ее
производство;

R — коэффициент
капитализации земельных доходов. Должен
определяться дифференцированно по
регионам и внутри регионов по их
территориям.

1. Для земель
   сельскохозяйственного назначения может
   браться норма рентабельности от
   производства и реализации сельскохозяйственной
   продукции.
2. Для земель, отводимых
   под строительство промышленных
   предприятий, — норма рентабельности
   от производства и реализации промышленной
   продукции; для банков — от их деятельности.
3. В каждом конкретном
   случае вопрос определения норм
   капитализации должен решаться исходя
   из рыночной процентной ставки и её
   корректировки с учетом тенденций
   развития рыночной конъюнктуры.
4. Учитывая, что
   использование земельных участков носит
   долговременный характер, ставки и
   размеры платежей могут корректироваться,
   через определенные сроки, установленные
   конкретным договором.
5. Для наиболее
   эффективного использования земли
   рекомендуется использовать метод
   техники остатка для определения стоимости
   земли зданий и сооружений, находящихся
   на данном участке, и затем применять
   капитализацию дохода от земли путем
   дисконтирования денежных потоков.