Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос

Петр Ковалев/ТАСС

Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.

Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.

Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.

Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.

По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.

Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.

В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.

Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.

Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.

Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.

Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

Кухня в одной из квартир в новом многоквартирном доме на улице Летчика Бабушкина д. 39, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.

• Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
• Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
• Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Сэкономить больше 2 млн рублей позволяют льготы при покупке новостройки

Балкон в новом многоквартирном доме, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.

Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.

Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

Новый многоквартирный дом на улице 5-й Парковой, д. 62Б, в который в рамках программы реновации начали переезжать первые семьи из пятиэтажного дома на улице Константина Федина в районе Северное Измайлово Восточного административного округа (ВАО) ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.

Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.

) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.

Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.

Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.

Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос

Реновация: как получить от властей лучшее жилье

Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.

Власти сказали

В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации.

И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий:  «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.

Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».

Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.

• Итак, чтобы получение «реновационной» квартиры не вышло боком, а сама жилплощадь по недоразумению не оказалась меньше по размерам или хуже по содержанию, необходимо учесть ряд факторов.
• Советы юриста
• Фотосток. Дом реновации в Москве

ЦИАН.Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.

«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают.  Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.

к сведению

Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать.

Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры.

Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья. 

Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.

Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор

Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.

https://www.youtube.com/watch?v=Vhay_9Z6Sfo\u0026pp=ygWeAdCS0LDQttC90YvQtSDQvdGO0LDQvdGB0Ysg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8g0YHQtNC10LvQutC4INC_0L4g0L_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNGOINC60L7QvNC90LDRgtGLINCyINC80L7RgdC60LLQtSDQsiDQtNC-0LzQtSDQv9C-0LQg0YDQtdC90L7QstCw0YbQuNGO

Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». «Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.

Покупка квартиры в доме под реновацию: риски

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Просмотров 1360

Сегодня в Москве продолжается реализация программы по реновации жилищного фонда. Всего под снос попадет 5172 дома. Однако некоторые Покупатели продолжают интересоваться квартирами, расположенными в сносимых и расселяемых зданиях. Так есть ли реальная выгода в приобретении такого жилья? И какие риски несет человек, который покупает квартиру в доме, поставленном на расселение?

✅ Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.).

В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете.

Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»).

Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время.

Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки.

Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют.

Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.

Кроме того, возможна следующая ситуация: Продавец продает свою квартиру Покупателю, а впоследствии узнает, что сроки расселения были сдвинуты или пятиэтажка вообще была исключена из программы реновации! Продавец не будет нести за это никакой ответственности, т.к.

он просто не мог этого предвидеть. Для Покупателя (действующего собственника) такое развитие событий обернется серьезными проблемами. Он должен будет либо ждать (месяц, год, несколько лет), либо навсегда остаться жить в «хрущевке», либо попытаться с трудом продать ее какому-нибудь человеку.

Продавец же уже не будет нести всех этих рисков.

✅ Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию

Для Покупателя приобретение квартиры в доме «под снос» может оказаться выгодно. Плюсы такой покупки заключаются в следующем:

1. Квадратные метры в расселяемом доме стоят меньше, чем точно такие же квадратные метры в других домах. Налицо финансовая выгода для Покупателя. Так, однокомнатную квартиру в сносимой «хрущевке» можно купить за 5 млн. рублей. Такая же однокомнатная квартира, но уже не в сносимой «хрущевке», будет стоить порядка 8-9 млн. рублей.
2. Покупатель может выбрать такой расселяемый дом, который находится в обжитом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже после сноса «хрущевки» Покупателю не придется уезжать далеко, т.к. переселение будет происходить в рамках исходного района или округа. Это – одно из главных правил программы реновации. Если раньше вы жили просто в хорошем месте, то после переселения – будете жить в хорошем месте, но в новой и удобной квартире. Этот пункт особенно актуален для людей, которые хотят переехать в старомосковские районы недалеко от центра города.
3. Новое жилое помещение автоматически окажется дороже, нежели исходное жилое помещение. Если в исходной квартире проживало много членов семьи, которым было недостаточно квадратных метров, то в новостройке этот вопрос окажется разрешен. Общий метраж квартиры будет увеличен – с целью улучшения жилищных условий нуждающейся семьи. Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29, на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м. жилплощади. Также удорожание новой квартиры будет связано с тем, что увеличится размер нежилой площади (кухни, коридоров, санузла). Получается, что если Покупатель решит впоследствии продать квартиру в новостройке, то он выручит от сделки больше средств, чем когда-то сам вложил в покупку.
4. Власти обещают, что в новых квартирах будет иметься полная отделка и качественный ремонт. Это значит, что квартиру не придется «доводить до ума», – ее можно будет сразу же сдать, перепродать или использовать в качестве места постоянного проживания.

✅ Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в доме «под снос» имеет и свои недостатки. Вот, о каких нюансах и тонкостях необходимо помнить потенциальному приобретателю:

1. Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Если человек купит недвижимость еще на этапе строительства, то это будет для него выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
2. Программа реновации все еще находится на этапе разработки, обсуждения и согласования. Это значит, что никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включен в список по обновлению жилищного фонда, – а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идет полным ходом, – а завтра она уже «свернута» по причине банкротства, кризиса и т.д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
3. Снос пятиэтажки и процесс переселения жильцов может затянуться на долгие годы. Именно поэтому столичное правительство уточняет: мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка Покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» может обернуться для него полным провалом.
4. Новое жилье может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т.е. пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным. Например, там могут иметься все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и пр.), вот только сама зона окажется неспокойной, промышленной, загрязненной.
5. На исходную квартиру наложены ограничения или обременения, что помешает вам принять участие в программе реновации. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости можно получить из выписки ЕГРН.
6. Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придется уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
7. Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т.е. вам и вашей семье придется либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жилье в «хрущевке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Приобретение сносимого и расселяемого жилья – рисковое мероприятие, которое Покупателю придется осуществлять на свой страх и риск.

Этот вариант рекомендуется рассматривать только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой, и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо актив.

Если деньги окупят себя, и вы получите улучшенное жилье – хорошо, а если в процессе сноса и расселения возникнут непредвиденные проблемы – не страшно, ведь у вас хотя бы будет место для жизни.

✅ Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы

Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:

1. Выясните, действительно ли конкретный дом включен в программу реновации. Посетите официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечаются на карте голубым цветом. Новостройки, в которые будут переселяться жильцы, отмечаются на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.

1. Запросите у действующего собственника оригинал уведомления о сносе. Этот документ владельцу недвижимости присылает администрация – не позднее, чем за год до планируемого расселения.
2. Обратитесь в местный градостроительный комитет и дополнительно уточните, действительно ли дом № … по адресу № … находится в списке под снос и расселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, будете ли вы готовы ждать столько времени (а возможно и дольше).
3. Помните, что Продавец уже мог оформить документ, согласно которому он сам должен либо стать владельцем квартиры в новостройке, либо получить денежную компенсацию в рамках программы. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не заключалось ли между госорганом и Продавцом подобное соглашение. Если такое соглашение заключалось, то вся купля-продажа может впоследствии оказаться недействительной. Вы покупаете реновационное жилье с расчетом на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будет именно вашей. При наличии заключенного соглашения требуйте, чтобы Продавец его расторг.
4. Проверьте, чтобы на квартиру не были наложены ограничения или обременения.
5. Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на жилье.

Если вы выполнили все вышеперечисленные шаги и не усомнились в честности Продавца, переходите к непосредственному оформлению сделки:

1. Составьте с Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, раскройте и конкретизируйте договоренности, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно уточните в договоре, что квартира относится к сносимому и расселяемому жилищному фонду. Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ДКПК, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.
2. Опишите в тексте ДКПК порядок проведения взаиморасчетов. Вы можете передать деньги Продавцу до или после перерегистрации права собственности в Росреестре, а можете сделать это до перерегистрации права собственности. Средства допустимо передавать в любой удобной форме и в любом удобном формате, на который согласны обе стороны (наличные, безналичные, передача из рук в руки, передача через банковскую ячейку и пр.). Не забудьте документально подтвердить, что Продавец получил оговоренную денежную сумму. Для этого составляется расписка или используются другие подтверждающие бумаги – например, квитанции из банка, где свои подписи ставят оба участника платежного поручения.
3. Осуществите регистрацию перехода права собственности в стандартном формате. Данная процедура проводится либо в МФЦ, либо в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из ЕГРН с актуализированной информацией, вы начнете считаться новым собственником жилого помещения.
4. Во время передачи вам ключей от квартиры составьте с Продавцом типовой передаточный акт. Письменно зафиксируйте, в каком состоянии вы принимаете имущество. Обычно в конце передаточного акта Покупатель указывает, что его все устраивает, и он не имеет претензий к Продавцу.

Если вы планируете сделать собственником квартиры опекаемого гражданина, то органы опеки могут не дать своего согласия на такую сделку. ООиП может сослаться на то, что покупка сносимой и расселяемой недвижимости не отвечает имущественным интересам несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

Далее вам потребуется обратиться в местную администрацию и поставить работников в известность, что теперь собственником квартиры № … по адресу … являетесь именно вы.

Скорее всего, сотрудник администрации попросит вас подписать соглашение о дальнейшем обмене жилья на другое, которое будет предоставлено по программе реновации.

Соглашение имеет форму готового бланка, куда вам просто понадобится внести свою персональную информацию. Перед подписанием внимательно вычитайте данный документ на наличие ошибок, описок и неточностей.

Покупка квартиры в доме под реновацию – это сложное мероприятие с множеством нюансов. Сначала вам понадобится взвесить плюсы и минусы такого приобретения, а также оценить возможные риски.

Если вы все же решитесь на покупку сносимой и расселяемой недвижимости, вам потребуется правильно выполнить процессуальные шаги: обратиться в госорганы, проверить документы Продавца, составить договоры, соглашения, расписки и пр.

Не знаете, как обезопасить себя при покупке жилья в доме «под снос»? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Важные нюансы оформления сделки по приобретению комнаты в москве в доме под реновацию в 2023 году – Olgagp

Участникам реновации не обязательно переезжать строго в равнозначную квартиру.

Можно легко улучшить жилищные условия – методом докупки метров увеличить площадь, приобрести дополнительную комнату для большой семьи или даже провести размен, чтобы разъехаться с родителями.

Правительство Москвы дает возможность всем желающим докупить дополнительные метры по реновации и переехать в квартиру побольше – за дополнительную плату.

Докупить метры по реновации: что нужно знать

По реновации вполне можно докупить дополнительную площадь, комнату или даже еще одну квартиру по приемлемой цене. Благодаря возможности докупки у будущих новоселов, которые не хотят переезжать в равноценное жилье, есть выбор:

• получить квартиру большего метража, в том числе с дополнительными комнатами;
• обменять имеющееся жилье на несколько квартир;
• получив равнозначную квартиру в течение двух лет купить еще одну.

Предложение пользуется спросом, ведь благодаря ему можно не просто переехать в более просторное жилье, но и приобрести с хорошей скидкой дополнительную квартиру. Количество заявлений на докупку дополнительных метров по реновации с каждым месяцем растет.

Кто может докупить метры по реновации

Возможность докупить жилплощадь предоставлена только участникам реновации. Остальным москвичам предложение недоступно. При этом никаких ограничений относительно момента приобретения квартиры, включенной в программу реновации, не установлено.

https://www.youtube.com/watch?v=Vhay_9Z6Sfo\u0026pp=YAHIAQE%3D

Это значит, что можно купить жилье, уже включенное в проект, и, дождавшись уведомления о переселении, подать заявление на докупку. Фонд не откажет вам в докупке на том основании, что вы не были собственником жилья на момент включения его в перечень сносимых домов. В некоторых случаях это вполне может стать способом инвестирования в новое столичное жилье.

Ограничения на докупку метров

Власти установили ряд ограничений. Размер приобретаемого жилья не должен быть больше 100 квадратов. В расчет берется общая площадь всей квартиры, а не только докупаемых метров. Если вы решили разменять одну квартиру на две, в учет также пойдет общая площадь обеих квартир (а не площадь каждой).

Когда мы говорим о дополнительной квартире уже после переезда, то ее площадь также не может превышать 100 квадратов.

Еще одно ограничение касается района, в котором находится докупаемая квартира:

1. Если оформление происходит до переезда в равнозначное жилье, то выбирать квартиру нужно в том же районе. Для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов – в том же округе.
2. Если вы решили докупить метры уже после переезда – можно выбрать квартиру в любом доме в столице, построенном по реновации.

Право на докупку дополнительных метров предоставляется каждому только один раз. Право на докупку после переезда сохраняется в течение двух лет.

Сколько стоит докупить метры по реновации

Цена докупки дополнительных метров рассчитывается по специальной формуле:

• Д = (К1 – К2) × С, где
• Д – это деньги, которые нужно будет доплатить для переезда в более просторное жилье;
• К1 – общая площадь жилья, которое вы собираетесь приобрести (в метрах);
• К2 – средняя общая (не жилая) площадь равнозначной квартиры, которую вам готов предоставить Фонд реновации (в метрах);
• С – рыночная цена одного докупаемого метра.

Проще говоря, нужно из желаемой площади отнять ту, что вам гарантирована реновацией, и перемножить с рыночной ценой одного квадратного метра.

Хорошая новость – на доплату гарантируется скидка 10%. Это значит, что из получившейся по формуле суммы нужно вычесть 10 процентов, и получится итоговая сумма к доплате. На практике получается, что обмен однушки на двушку обойдется переезжающим в сумму от 2,5 миллионов рублей.

Обеспечительный платеж

Перед подачей заявления на докупку нужно внести обеспечительный платеж Фонду реновации. Его размер составляет 100 000 рублей, и он гарантирует, что вы исполните свои обязательства по договору о докупке.

Скачайте образец платежного поручения для перечисления обеспечительного платежа с реквизитами. Квитанцию об оплате сохраните – она понадобится на подаче заявления.

Обеспечительный платеж будет возвращен вам после оформления сделки.

Когда и куда подавать заявление о докупке метров

Заявлениями о докупке квартир занимается столичный Фонд реновации. Есть два варианта, когда можно подать такое заявление в Фонд:

• Когда вам уже предложена равнозначная квартира, но вы еще не заключили договор мены – до оформления всех документов. Можно выбрать квартиру побольше или несколько квартир в размен.
• Когда вы уже переехали – в течение двух лет с момента получения документов о собственности на жилье. Можно получить еще одну, дополнительную, квартиру площадью не более 100 квадратов.

До того, как вы получите из Фонда извещение о возможности переезда, подавать заявления о докупке преждевременно. Однако в этот период можно присмотреть подходящие варианты и определиться с тем, какой именно вид докупки вы хотите: больше площадь или дополнительную квартиру.

Перечень выписок и справок для докупки метров по реновации

Перед подачей заявления нужно собрать документы по перечню ниже:

• паспорта или документы о рождении всех собственников – подлинники и копии;
• квитанция об оплате обеспечительного платежа 100 000 рублей;
• выписка из домовой книги / копия лицевого счета / карточка учета / ЕЖК на имеющуюся квартиру не старше месяца;
• согласие опеки, если в сделке участвует ребенок; мужа (жены) на отчуждение старой и приобретение новой квартиры / нотариальное заявление о том, что человек не состоит в браке / брачный договор;
• банковские реквизиты для возврата обеспечительного платежа;
• датированный проект договора на равнозначную квартиру (который получили в Департаменте);
• для собственников – выписка из ЕГРН не старше 30 дней и договор с передаточным актом, на основании которого приобрели квартиру в доме, включенном в реновацию (подлинник и копия);
• для собственников – нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета всех, кто прописан в квартире;
• для нанимателей – договор соцнайма.

Если у вас возникают сомнения по поводу правильности оформления документов, проконсультируйтесь заранее в Фонде реновации.

Оформление докупки. Пошаговая инструкция

Чтобы докупить дополнительные метры по реновации или разменять равнозначную квартиру на две общей площадью не более 100 метров, следуйте инструкции ниже:

1. Получите от Департамента городского имущества столицы проект договора на равнозначную квартиру, но не подписывайте его.
2. Выберите квартиру на сайте Фонда.

Простым языком о том, можно ли купить и продать квартиру или комнату в доме под реновацию

Реновация – проще говоря расселение людей из 5-ти этажек в Москве, идущих под снос и уже исчерпавших свой ресурс.

https://www.youtube.com/watch?v=5hk2P7C_oe4\u0026pp=ygWeAdCS0LDQttC90YvQtSDQvdGO0LDQvdGB0Ysg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8g0YHQtNC10LvQutC4INC_0L4g0L_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNGOINC60L7QvNC90LDRgtGLINCyINC80L7RgdC60LLQtSDQsiDQtNC-0LzQtSDQv9C-0LQg0YDQtdC90L7QstCw0YbQuNGO

Большинству жителей мегаполиса хотелось бы улучшить свои жилищные условия или финансовое положение. Поэтому есть люди, которые хотят купить и те, кто хочет продать свою собственность.

Формула рынка недвижимости также проста: где есть спрос там есть и предложение. Можно ли без проблем с законом продать или купить квартиру в попавшем под снос многоквартирном доме (МКД) – разберем в статье.

Показать содержание

Основные понятия и законодательные основы

В апреле 2017 года Госдума приняла так называемый «Закон о реновации», согласно которому жильцов столичных хрущёвок будут переселять на окраины, а сами хрущёвки — сносить ради строительства более элитных домов.

Определение реновации или, как правильно говорить, развития застроенных территорий дано Градостроительным кодексом РФ в ст. 46.1, ст. 46.2 и ст. 46.3.

Говоря простым языком, это комплексная реконструкция территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также пятиэтажные и девятиэтажные панельные жилые дома первых массовых серий или малоэтажные жилые дома постройки до 1960, в которых жилые помещения не отвечают современным требованиям.

Можно ли купить и продать недвижимость в таком здании?

Можно. При условии, что собственник жилого помещения ещё не подписал соглашение об изъятии жилого помещения с правительством. Именно оно принимает акт о сносе и обязано уведомить собственника квартиры об этом за год до предполагаемого события.

Причины подобных сделок

Почему в домах под снос продают либо покупают комнаты и квартиры? Основная причина – предполагаемая выгода. Исходя из сути программы реновации: жилые метры в доме «под снос» меняются на новые в том же районе, но с тем отличием, что современные мерки комфорта и удобства даже среднестатистического жителя города несколько выше прежних.

Была «однушка» – получит её же, трёшка – соответственно. Если обычная «двушка» ранее равнялась примерно 45 кв.м., то в современной высотке она составит не меньше 58 кв.м. Т.е. покупаются квартиры с тем умыслом, чтобы выгадать дополнительные «новые» метры современной новостройки в престижном районе.

Тот, кто продаёт этот род недвижимости, возможно, преследует цель побыстрей съехать с полуразвалившегося дома, в основном, в тех же целях безопасности и комфорта.

Зная о коварных планах перекупщиков такой недвижимости, владельцы квартир сильно «задрали», почти в 2 раза, стоимость кв.м. в сравнении с тем же сегментом квартир на локальном рынке. Покупка квартиры для получения ещё более дорогостоящего нового жилья – самый настоящий бизнес.

Присмотримся к плюсам:

• Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
• Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
• Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
• И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.

Минусы также очевидны:

• Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
• Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
• Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
• Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
• Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.

Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:

1. Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
2. Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
3. Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.

Процедура покупки и продажи

Необходимые документы на квартиру

Для собственника квартиры:

• Копии всех страниц паспортов всех членов, проживающих в данной квартире.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансово – лицевого счёта квартиры.
• Согласие супруга (и) о том, что претензий на отчуждение жилого помещения нет. Обязательно заверенное у нотариуса.
• Согласие на обработку персональных данных.
• Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
• Банковские реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения.

А также:

• Кто является собственником квартиры.
• Количество собственников совершеннолетних и несовершеннолетних, их долевое имущество.
• На каком основании установлено право собственности.
• Документ о приватизации, с указанием лиц, участвующих в ней.
• Наличие обременений.
• Имеющиеся изменения, если была сделана перепланировка.
• Выписка из ЕГРН об истории операций с квартирой, включает информацию с 1998 года.
• Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг или невыплаченная ипотека.

Покупателю перед заключением сделки необходимо удостовериться, что Продавец не подписывал соглашения о переселении с администрацией города.

Для составления договора необходим документ, удостоверяющий личность покупателя. А также согласие от супруга (и) на проведение сделки. После заключения договора на руках у него должны остаться следующие бумаги:

• Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим право документом. На его основании у нового владельца появляется право собственности.
• Акт приема-передачи. Его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя).

Факт регистрации права собственности подтверждается полученной из единого реестра выпиской.

На комнату

1. Документы с обеих сторон, удостоверяющие личность Покупателя и Продавца.
2. Письменный отказ от претензий на остальные «квадраты» других собственников квартиры.

3. Письменное одобрение супругов с обеих сторон на сделку.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Техническая документация на квартиру.

6. Справка об оплате коммунальных услуг и отсутствии других обременений.

Что следует проверить и какие вопросы задать?

Необходимо тщательно проверять предоставляемые документы на подлинность, на количество прописанных в квартире людей (дабы исключить возможность притязаний на эту недвижимость после её продажи новому собственнику). Не было ли незаконных перепланировок. Поэтому перед этим не лишним будет тщательно изучить техническую документацию квартиры.

Стоит проверить состояние электропроводки, сантехничесого оборудования, эффективность работы отопления, наличие коммуникаций. Обратить внимание на уровень влажности в доме, посмотреть нет ли плесени.

Заключение договора на квартиру

В ДКП на квартиру в доме на расселение, как и в любом другом подобном договоре, должны содержаться определённые обязательные условия, в отсутствие хотя бы одного договор считается не заключённым.

1. Наименование документа и место заключения.
2. Указание сторон договора.
3. Указывают точные характеристики квартиры.
4. Суть сделки.
5. Цена.
6. Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после заключения договора.

Во избежание дальнейшего признания его недействительности, в ДКП обязательно должна содержаться информация о том, что покупатель уведомлён о ветхости и аварийности жилого помещения и тем самым не введён в заблуждение изначально.

Только в этом случае сделка будет действительной. Это и будет существенным отличием этого документа, связанного с покупкой – продажей объекта недвижимости в ветхом доме под снос.

ДКП на комнату

Цена может быть ниже или выше данной БТИ. Но теххарактеристики должны отражать данные техпаспорта и справки БТИ (справка формы 7). Необходимо также указать список лиц, зарегистрированных в комнате на момент заключения договора, предоставив справку формы 9.

Процедура регистрации

Процедура покупки недвижимости под снос не обладает какими-то специфическими особенностями. Состоит она из трёх важных шагов:

1. Заключение договора купли – продажи.
2. Составление акта приёма – передачи квартиры.
3. Регистрация права собственности покупателем в Росреестре (больше нюансов о регистрации прав собственности при купле-продаже квартиры можно узнать здесь).

Риски сторон сделки

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:

• Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
• Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
• Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
• Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
• Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
• Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.

Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта.

Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!