Жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут создавать как физические лица, так и организации. Чтобы вступить в кооператив каждому новому участнику нужно внести определенную сумму денег, которая называется «пай».

Собранные кооперативом средства могут быть потрачены на приобретение готового жилья для участников. В этом случае кооператив называется жилищным. А если паевые взносы идут на строительство многоквартирного дома (МКД) или индивидуального жилого дома (ИЖС), кооператив называется жилищно-строительным.

Жилищно-строительный кооператив с господдержкой – это кооператив, который создан отдельными категориями граждан, перечень которых определен постановлением Правительства РФ?Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. №108.

Гражданин имеет право вступить в ЖСК с господдержкой или создать его на территории любого субъекта РФ.

 Земельный участок в пользование такому кооперативу предоставляется государством бесплатно на период строительства жилья.

При этом должны быть соблюдены все необходимые бюрократические процедуры – переданный ЖСК участок имеет четкие границы, поставлен на кадастровый учет. А также определен вид разрешенного использования участка. 

ЖСК с господдержкой в рамках программы может построить на предоставленном государством участке как ИЖС, так и многоквартирный дом. При этом, члены кооператива в процессе строительства самостоятельно обустраивают территорию внутри участка (подъездные дороги, благоустройство). Развивать социальную инфраструктуру помогает муниципалитет.

После того, как завершено строительство и на объект строительства (МКД, ИЖС) получено разрешение на ввод в эксплуатацию, участник кооператива может оформить земельный участок в собственность.

Деятельность кооперативов регулируется Федеральным законом от 24 июля 2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»?ФЗ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108?Постановление Правительства РФ № 108.

Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:

Семьи с тремя и более детьми;

Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;

• Научные и инженерно-технические работники

Сотрудники организаций со статусом научно-технических центров?Перечень научно-технических центров утвержден распоряжением Правительства РФ от 13 мая 2022 г. № 1155-р, а также ФГУПов и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук. Требования к стажу отсутствуют; 

Сотрудники федеральных государственных образовательных учреждений. Стаж работы должен составлять не менее 1 года;

• Работники здравоохранения 

Сотрудники федеральных государственных учреждений в сфере здравоохранения. Общий стаж работы должен составлять не менее 1 года;  Общий стаж работы на государственной службе должен составлять не менее 1 года;

• Члены Общероссийских спортивных федераций?Организации, которые включены в реестр организаций Министерства спорта РФ

Общий срок членства должен составлять  не менее 1 года;

• Работники институтов развития и государственных корпораций

Общий стаж работы в организации должен составлять не менее 1 года;

• Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса

• Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации

Для вступления в ЖСК необходимо обратиться к своему работодателю с заявлением о желании вступить в ЖСК и предоставить необходимые документы.

https://www.youtube.com/watch?v=giUtxWynCT4\u0026pp=ygWAAdCn0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INC_0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QviDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNGDINC20YHQuiDQuCDQvNC-0LbQvdC-INC70Lgg0LrRg9C_0LjRgtGMINCyINC40L_QvtGC0LXQutGD

Работодатели создают специальные комиссии по формированию списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов. Деятельность и порядок приема документов комиссиями регулируется соответствующими ведомственными приказами работодателя.

Для вступления в ЖСК сотрудник организации должен обратиться в комиссию с заявлением о включении в список и предоставить следующий пакет документов (перечень примерный и может отличаться):

• паспорт гражданина и супруги/супруга;
• свидетельство о заключении брака;
• выписка из трудовой книжки.

Комиссия рассматривает заявление гражданина на основании внутренних правил и установленных законом требований к потенциальным участникам ЖСК.

Гражданину могут отказать по одной из причин:

• Предоставлен неполный комплект документов;
• Гражданин не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108;
• Гражданин уже участвует /участвовал в ЖСК.

Местными нормативными актами могут быть установлены иные причины отказа для участия в ЖСК с господдержкой.

Что такое ипотечный кооператив и как оформляется ипотека в ЖСК

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей.

Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека.  Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма.

Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.

), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет.

Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон.

Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

https://www.youtube.com/watch?v=giUtxWynCT4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

1. Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги.

Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья.

Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

1. Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

1. Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

1. Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

1. Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

1. Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

1. Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год.

Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться.

Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК.

Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью.

Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

1. Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

1. Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив – не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет. Попросту не останется денег для исполнения обязательств.

215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников.

Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

• Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
• Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
• Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Ждем ваши вопросы в х и жмите кнопки социальных сетей!

Квартиры в жилищных кооперативах

Последнее обновление: 19.12.2021

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так.

 Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

• жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
• потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.

1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСКдействуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСКтолько после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки).

До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК).

Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком).

А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=giUtxWynCT4\u0026t=34s

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал.

В последнем случае Девелопер заключает с ЖСКдоговор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСКне является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е.

как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК(пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е.

должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Договору долевого участия (ДДУ).

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСКне обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм.

Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу.

В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.

2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).

Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см.

ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=giUtxWynCT4\u0026t=292s

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е.

по Договору долевого участия).

Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Что такое Предварительный договор долевого участия? Чем он опасен для Покупателя новостройки?

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Поможем определиться, нужна ли Вам покупка квартиры по договору ЖСК. Что такое ипотека в ЖСК и как правильно оформить договор?

Жилищно-строительный кооператив — это организация, позволяющая жильцам многоквартирных домов справляться с различными проблемами, связанными со сферой жилищно-коммунального хозяйства.

С юридической точки зрения такое сообщество является одним из подтипов потребительских сообществ. С его помощью жильцы могут избавиться от ряда недостатков своего недвижимого имущества.

Как приобрести недвижимость в доме по договору с ЖСК?

Если кто-то сомневается в законности существования ЖСК, ему стоит заглянуть в главу 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Здесь нужно обратить внимание на статью номер 110 и 123.

Современный рынок недвижимости ежегодно пополняется всё новыми схемами продаж жилого имущества, которые предлагают застройщики. В качестве примера можно привести договор вступления в кооператив с присутствием первоначального взноса.

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

ВАЖНО! Перед тем как решиться на какой-нибудь шаг, стоит иметь в виду, что не все варианты являются полностью законными.

Так что такое договор ЖСК при покупке квартиры? Рассматриваемый договор кооператива не имеет регламентирования в каких-либо государственных органах в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Именно поэтому здесь присутствует довольно значительный риск того, что одно и то же жилье будет продано несколько раз. Плюс ко всему, имеется вероятность очень крупных расходов.

Если гражданин желает получить квартиру в новом, только что построенном доме, для него членство в кооперативе — это действительно отличный вариант. В этой ситуации, согласно действующему законодательству, официальному застройщику потребуется не только четко соблюдать все законы, но и тщательно прислушиваться к мнению членов кооператива.

Одновременно с этим необходимо быть готовым нести ответственность. Под этим подразумевается уплата ежемесячных взносов, участие в жизни ЖСК. Будет необходимо принимать участие в регулярных собраниях, а также местных референдумах по выбору самоуправления.

СПРАВКА: Если существует необходимость оформления ипотеки, покупка квартиры по договору ЖСК может стать препятствием. Причина этого заключается в нежелании некоторых банков выдавать деньги для членов сообществ. Однако, если застройщик на хорошем счету у банка, то положительный результат вполне возможен.

Нельзя обойти стороной довольно значительные минусы, которые влечет за собой вступление в организацию.

Среди них:

• затягивание сроков строительства;
• рост цен на строительство жилого дома;
• отсутствие ответственности сообщества перед членами в случае затягивание сроков;
• полное отсутствие гарантии перед собственниками;
• отсутствие государственного органа финансового и технического контроля.

В качестве контролирующего органа действует ревизионная комиссия, избираемая участниками. Если ЖСК имеет связи с компаниями, занимающимися инвестициями или непосредственным строительством конкретного дома – перечисленные выше риски умножаются многократно.

Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в условиях 2021 года – пошаговый план

Как правильно осуществить приобретение недвижимости?

Процесс покупки квартиры в жилищно-строительном сообществе нуждается в соблюдении определённых правил.

Дело в том, что основной принцип существования такой организации заключается в привлечении как можно большего числа тех, кто желает туда вступить.

Такой регламент деятельности позволяет говорить об устоявшемся порядке действий при покупке жилой недвижимости в многоквартирном доме ЖСК.

В упрощенном виде эта схема выглядит следующим образом:

1. первый шаг — это обязательно вступление в организацию.
2. Далее необходимо стать обладателем минимума денежных средств, которые должны покрыть половину стоимости квартиры.
3. Третий шаг — это получение разрешения на выбор недвижимого имущества.
4. Затем необходимо купить квартиру.
5. После чего в ней обязательно нужно прописаться.
6. И самый последний момент — внесение всех оставшихся паевых средств.

Если гражданин непременно хочет чтобы собственность была оформлена конкретно для него, необходимо выяснить размер членского взноса. Причина этого заключается в том, что сумма может увеличиться, в отличие от случаев, когда квартира оформляется непосредственно на организацию.

Какие документы потребуются?

Проведение сделки по покупке квартиры по ЖСК, обязательно потребует предоставления пакета документов.

Вот перечень важнейших из них:

• справка о выплате взносов от кооператива;
• копия выписки из домовой книги;
• несколько документов, подтверждающих личность владельца;
• свидетельство о государственной регистрации права;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;

В процессе подготовки необходимых документов очень важно не допустить ошибки. В противном случае процесс оформления может затянуться.

Форма справки о выплате паевых взносов от кооператива.

Сроки приобретения

В настоящее время в юридической среде именно покупка жилья по такой схеме считается максимально опасным вариантом.

Если учесть все минусы, перечисленные выше, с этим сложно не согласиться. Тем более, что именно на ЖСК часто обращают внимание застройщики, вовлеченные в мошенническую деятельность. Но здесь имеется масса очевидных плюсов, поэтому люди соглашаются на такое приобретение.

ВНИМАНИЕ: Сроки, в течение которых сдается постройка, не могут быть известны самого начала, несмотря на все уверения застройщиков. Это касается также регистрации многоквартирного дома. Застройщик обладает неотъемлемым правом переносить время настолько, насколько он пожелает. Тем, кто купил жилье в ЖСК, так или иначе, придётся ждать.

Стоимость покупки квартиры по договору ЖСК

Дать какую-то конкретно информацию по стоимости квартиры в кооперативе довольно сложно. Заключаемый между покупателем и застройщиком договор подразумевает возможность изменения стоимости со стороны последнего в любой момент.

При этом цена может быть изначально указана. К сожалению, российское законодательство в таких случаях всегда будет принимать сторону застройщиков.

Куда можно обратиться?

В процессе покупки квартиры в ЖСК, вопрос, озвученный в подзаголовке, возникает невольно. Некоторые органы, как государственные, так и муниципальные могут помочь будущему собственнику решить некоторые проблемы.

Среди них непременно стоит выделить следующие организации:

• служба домоуправления;
• бюро технической инвентаризации;
• налоговые органы (ИФНС);
• попечительские органы;
• муниципальная общественная жилищная комиссия;
• ОВД;
• местный офис Федеральной регистрационной службы.

Ипотека на землю или на дачу – как получить ее с низким процентом

Ипотека и ЖСК. Возможно ли это?

В начале статьи мы уже упоминали, что покупка квартиры с помощью ипотеки в ЖСК — это задача не из легких. Банковские учреждения, занимающиеся выдачей кредитов, очень часто просто не идут ни на какие уступки. Но все же в оформлении ипотеки для покупки жилья в ЖСК по такой схеме есть свои очевидные плюсы.

Непременно стоит отметить, что при участии в жилищно-строительном объединении, между сообществом и юридическим лицом заключается контракт. Согласно этому документу на потенциальном владельце имущества лежит обязанность по уплате взносов. Это он должен делать каждый месяц. Это является большим плюсом для банков, который рассматривает выдачу ипотеки.

СПРАВКА: Участники сообщества обладают непосредственным правом получать любые данные о продаже и покупки недвижимости в многоквартирном доме. Своевременное получение информации позволяет избежать двойных продаж.

И по-настоящему большим плюсом можно считать возможность для членов нанять другого застройщика.

Покупка квартиры по договору ЖСК: что это такое, каковы особенности сделки и можно ли купить в ипотеку, в том числе дом? ЮрЭксперт Онлайн

Что же это такое? Когда речь идёт о покупке квартиры по договору ЖСК, это означает, что покупатель становится участником кооператива и ежемесячно вносит средства в его паевой фонд (узнать о том, кто и как может стать членом ЖСК, можно здесь).

В течение всего того времени, пока пайщик выплачивает эти средства, квартира в доме принадлежит всему ЖСК.

Когда все деньги выплачены, квартира переходит в собственность покупателя (как правильно оформить право собственности на квартиру в ЖСК узнаете тут).

Справка! Если покупатель по тем или иным причинам покидает кооператив до выплаты всех средств, ему полагается возвращение его части паевого фонда (но не дополнительных средств, внесённых с иными целями!).

О том, каким образом осуществляется выход из ЖСК и какие последствия имеет прекращение членства в кооперативе, мы рассказываем в этом материале.

Важно понимать, что договор ЖСК при покупке квартиры – совсем не то же самое, что договор о долевом участии в строительстве.

Последний является по сути инвестиционным соглашением, что накладывает на компанию-застройщика ряд определённых обязанностей и предоставляет дольщику множество прав, защищающих его от мошеннических схем, непредвиденных обстоятельств и задержек застройщика по выполнению своих обязательств. В чем заключается разница в покупке квартиры через ДДУ и ЖСК мы подробно рассматриваем тут.

Договор ЖСК же является всего лишь соглашением между кооперативом и пайщиком, регулирующим их обоюдные отношения. Поскольку ответственность за действия ЖСК лежит на её членах, то и договор этот имеет в основном лишь внутрикооперативное значение.

  Как не потерять деньги при разводе и разделе имущества?

Однако не стоит полагать, будто договор долевого участия во всём надёжнее договора ЖСК. На сегодняшний день с учётом множества случаев нарушения договора ДДУ со стороны застройщиков, которые проходят без видимых последствий, можно сказать, что риски при заключении договоров обоих типов примерно одинаковы.

Важность представляет не столько тип договора, сколько репутация конкретной компании-застройщика, поэтому именно она должна вас интересовать в первую очередь. Полезные рекомендации, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, мы предоставили в нашей статье.

Правовой статус

Закон о ЖСК говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;