Граждане соглашаются на проживание с собственником жилплощади или другими квартиросъемщиками, особенно это актуально для иногородних жителей и студентов.

Так как правильно сдать комнату в аренду по закону в 2023 году?

Способы сдачи жилья

Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.

Зачастую, таким образом сдают жилье одинокие пенсионеры. Иногда этим занимаются лица, которые владеют несколькими жилыми объектами, ведь арендная плата является прекрасным дополнением к зарплате или пенсии.

Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.

Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.

Обговаривая устные нюансы, следует обсудить:

• ежемесячную плату и взнос за последний месяц;
• сроки сдачи жилплощади в аренду;
• правила пользования общим имуществом;
• другие моменты.

Затем сторонам стоит заключить договор, скачав пустой бланк в интернете.

Можно также обратиться в агентство недвижимости, чтобы подходящего квартиросъемщика оперативно нашел риелтор. Также он может уладить вопросы с документами по аренде.

Сотрудники агентства помогут заключить договор между владельцем и клиентом, заполнить и заверить типовые бланки, чтобы договор имел официальное подтверждение. Риелторы могут помочь с регистрацией в Росреестре, если документ оформляется на срок более 1 года.

К минусам обращения в агентство является оплата их услуг, к которым относится поиск клиента, заключение договора и помощь в регистрации в Росреестре.

Поэтому собственник жилья должен сам выбрать: сдавать ли жилье самостоятельно или обратиться за данными услугами в агентство недвижимости.

Владелец также должен решить: сдавать квартиру в обход закона или официально. Здесь необходимо учесть все риски, ведь в случае выявления незаконной аренды жилья, хозяин квартиры должен будет заплатить штраф и налоги.

В официальную аренду входит регистрация договора в Росреестре. Чтобы обойти закон, некоторые владельцы заключают контракт не на год, а на 11 месяцев, после чего подписывают с квартиросъемщиком новый документ.

Сдавать муниципальную квартиру нельзя, при официальной сдаче жилья необходимо учитывать, что жилой объект должен быть приватизирован и принадлежать хозяину на правах собственности. Если им владеет несколько собственников, то понадобится их письменное согласие на сдачу жилья в аренду.

Оплата налогов

По закону 2023 года, сдавая комнату в аренду, собственник жилья обязан позаботиться об уплате налога в размере 13% от суммы оплаты за аренду за один календарный год. В качестве доказательства оплаты он может предоставить копию договора аренды и выписку с расчетного счета.

Сделку с арендатором необходимо легализовать с помощью ежегодной уплаты НДФЛ и подписания договора аренды. Сокрытие факта аренды может привести к административному наказанию в виде штрафа.

Один раз в год до 30 апреля хозяин недвижимости должен сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ года, а до 15 июля заплатить всю сумму налога. В декларации отражаются доходы, расходы и размер налога.

Если арендная плата не поступала, так как комната не сдавалась, то в декларации ставятся нули. Если не оплатить налог и не сдать вовремя отчетность, то владельцу недвижимого объекта придется заплатить штраф.

Документы и требования к составлению договора

Какие документы нужны, чтобы заключить договор аренды:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• документы о праве собственности;
• разрешение от соседей или супруги собственника на сдачу комнаты в аренду.

Как составить договор о сдаче комнаты в аренду? Если договор составляется самостоятельно в произвольной форме, то в нем должны быть отражены такие сведения:

• паспортные данные сторон;
• сроки найма жилья;
• условия проживания с соседями;
• права и обязанности сторон;
• сумма оплаты коммунальных платежей и аренды;
• способ передачи денег;
• условия расторжения договора.

Стороны могут договориться о передаче денежных средств на расчетный счет получателя или наличными. Чтобы избежать претензий в будущем, лучше написать расписку в получении денег.

Договор составляется в 2 экземплярах или в трех, если планируется регистрация в Росреестре. Документ составляется в письменной или в печатной форме, без нотариального заверения.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды, арендодатель должен отметить условия его расторжения и возмещения убытков в случае причинения ущерба личному имуществу.

Причинами разрыва договорных отношений в одностороннем порядке может стать:

• неприемлемое поведение арендатора;
• отказ арендатора от оплаты коммунальных платежей;
• нарушение сроков внесения платы;
• несоблюдение условий, прописанных в договоре.

Контракт может быть разорван и по инициативе арендатора, например, из-за смены места жительства. Это необходимо предусмотреть при составлении договора.

Аренда комнаты в коммуналке

Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.

Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?

Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:

1. Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
2. На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.

Правила сдачи комнаты в аренду в коммунальной квартире:

1. Комната должна быть подготовлена к сдаче.
2. Договор аренды заключается по стандартной форме.
3. Контракт должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре, если он действует дольше одного года.
4. В документе должны быть подробно описаны правила эксплуатации для помещений общего пользования.
5. Если комната находится в приватизированной квартире, то понадобится согласие только собственника комнаты.

При этом должны быть учтена общая площадь квартиры, а также количество:

• владельцев и размер их долей;
• зарегистрированных лиц;
• проживающих граждан;
• лиц с инвалидностью и нарушениями здоровья.

Собственник имеет полное право без получения согласия других владельцев вселить в комнату своих несовершеннолетних детей.

По закону

Раньше Постановление Правительства Москвы N 859-ПП обязывало требовать согласие соседей по коммуналке на регистрацию. Однако Верховный Суд РФ постановлением N 5-Г07-76 отменил эту норму на основании ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, где установлен список ограничений права собственности.

Закон не предусматривает получение согласия правообладателей комнат в коммунальной квартире на вселение арендатора или его регистрацию. Несмотря на это, при оформлении договоров аренды риелторы требуют от владельца письменное согласие соседей.

Такое же согласие требуют регистрирующие органы, аргументируя тем, что все помещения в коммуналке принадлежат владельцам комнат на правах общей долевой собственности, в соответствии со ст. 41 ЖК РФ.

Получается, арендатор не имеет право ими пользоваться, что невозможно в процессе проживания. Невозможно сдавать комнату без мест общего имущества (туалета, ванной комнаты, кухни). Если хозяин комнаты в коммунальной квартире сдает ее другому лицу, то он не должен спрашивать разрешения на это у других владельцев.

Коммунальная квартира не находится в долевой или совместной собственности. Здесь совместным является только общее имущество. Согласие на вселение арендаторов понадобилось бы, если квартира находилась в общей долевой или совместной собственности, в соответствии со ст. 247 и 253 ГК РФ.

Получается, комната в коммуналке является юридически самостоятельным объектом частной собственности, и сосед считается ее единственным собственником. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, на основании договора найма сосед имеет законное право передать в аренду свою комнату в коммунальной квартире, не получая чьего-либо согласия.

Судебная практика

Квартиранты не только занимают комнату, но и пользуются общей кухней, ванной, туалетом коридором. Зачастую между жильцами возникают конфликтные ситуации.

В судебной практике рассмотрение таких дел зависит от того, на какие нормы ссылается сторона – жилищного или гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ, все собственники комнат в коммуналке являются также правообладателями мест общего пользования. Согласно ст. 209 ГК РФ, у владельцев жилплощади есть права собственности, пользования и распоряжения имуществом.

Если право владения имеется у нескольких лиц, то пользование и распоряжение имуществом производится только по соглашению всех собственников комнат, в соответствии со ст. 246, 247 ГК.

Однако в суде не разъясняют, какой порядок пользования необходимо установить и к какому соглашению должны прийти собственники жилья.

Довольно проблематично установить часы пользования туалетом, да и суд не в состоянии следить за выполнением такого соглашения. Получается, что если хозяин комнаты пользуется помещениями без соглашения, то почему арендаторы должны его заключать?

Одни суды выносят решение о запрете сдавать комнату, мотивируя тем, что они должны получить согласие собственников других комнат в коммуналке.

Другие судебные инстанции отказывают в исках о запрете сдачи жилплощади, исходя из того, что законом не предусмотрена обязанность владельца комнаты получать согласие других собственников, а общие помещения не являются самостоятельными объектами, а частью квартиры.

Нарушение прав

Если временные или постоянные жильцы нарушают права собственника другой комнаты, то он может подать иск в суд, руководствуясь нормами о том, что владелец жилья и арендаторы комнаты должны соблюдать права соседей и поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество.

В спорных ситуациях можно вызвать участкового для установления личности и основания для вселения нанимателя. Второму собственнику можно написать претензию с указанием того, что согласие на вселение не было получено и с требованиями выселить арендатора.

Если претензию проигнорировали или на нее было получен отрицательный ответ, то можно подать исковое заявление в суд с требованием о выселении. Вызов полиции ничего не даст, так как правоохранительные органы не уполномочены решать гражданско-правовые споры. Они могут только проверить регистрацию лица и передать эти сведения в МВД.

Если наниматели шумят в позднее время или не производят уборку комнаты и мест общего пользования, а также нарушают права соседей собственников, то владельцы других комнат имеют право защищать свои права и требовать выселения нарушителей из сдаваемой комнаты.

Если вы настроены решительно не пускать квартирантов соседки, то поставьте ее в известность, что вы будете выдворять из квартиры посторонних людей с помощью полиции каждый раз, когда они будут приходить, а также не собираетесь пускать нанимателей в места общего пользования.

Вы можете ей позволить сдавать комнату, только если жильцы будут оплачивать аренду вам и другим собственникам за места общего пользования. В таком случае вряд ли кому-то захочется снимать в этой квартире комнату.

Заключение

Итак, если вы не желаете, чтобы сосед сдавал комнату другим жильцам, придется подавать исковое заявление в суд. Его решение будет зависеть от обстоятельств дела и норм, на которых основывается иск.

• Также следует указать требование о выселении неугодных жильцов из комнаты, иначе не получится принудительно выселить нанимателей.
• Вселение нанимателя в комнату не влечет нарушения прав соседей при условии, что арендатор ведет себя прилично и не нарушает закон.
• Если квартиросъемщик преступает закон, нарушает тишину в ночное время или дебоширит, то собственники других комнат имеют полное право требовать прекращения таких действий и выселения жильцов в досудебном порядке или судебном, при наличии спора.
• Тем не менее, предварительное достижение согласия по поводу вселения нанимателей в коммунальной квартире снижает вероятность возникновения споров.

Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени.

Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье.

Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна.

Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить.

В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Для сдачи квартиры потребуются:

• паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
• свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится.

Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

• Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
• По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
• Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями.

Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).

Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями.

Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб.

Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее.

Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники.

Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

https://www.youtube.com/watch?v=IGLp-zlhrNo\u0026pp=ygVY0JjQvdGB0YLRgNGD0LrRhtC40Y8g0LrQsNC6INGB0LTQsNGC0Ywg0LrQvtC80L3QsNGC0YMg0LIg0LDRgNC10L3QtNGDINC_0YDQsNCy0LjQu9GM0L3Qvg%3D%3D

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе.

И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества ( Kzenonshutterstock)

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника.

Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей.

Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.

Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию.

Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре.

Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение.

Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья ( fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Сдача недвижимости в аренду в 2023 году: пошаговая инструкция для арендодателей

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода. 

Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости. 

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете  избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора. 

Как сдать недвижимость в аренду без риелтора: инструкция

Если вы планируете сдать в аренду недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду

Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?

• уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку недвижимости и проветрите помещения — чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
• сделайте по возможности текущий ремонт недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
• приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности

После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

Шаг 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики.

Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени.

 Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.

Показ недвижимости — это презентация недвижимости и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой. 

Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.

В первую очередь для сдачи помещения в аренду вам потребуется:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости
• документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.)
• действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта) — для физических лиц
• учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа — для юридических лиц
• если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда)
• если ваши интересы будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями
• технический план, ТУ и прочая техническая документация по помещению (необходимо для коммерческой аренды).

Также рекомендуем до сдачи помещения в аренду оптимизировать налогообложения доходов. Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого для уменьшения размера налога. Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом по данному вопросу перед сдачей имущества в аренду.    

ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта недвижимости

Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки.

В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.

ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды недвижимости и согласуйте его условия с арендатором

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон.

При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться.

По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев. 

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды.

Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

В договоре аренды рекомендуем указать:

• предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики объекта недвижимости)
• арендная плата, порядок ее внесения, изменения
• основания и порядок расторжения договора
• порядок возврата помещения после прекращения договора
• срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
• ответственность за неисполнение обязательств
• обязательства по содержанию и ремонту помещения
• данные и реквизиты сторон

ТОП-10 ошибок арендодателей при сдаче помещения в долгосрочную аренду

Образец документа

Договор аренды недвижимости

ШАГ 5. Подпишите договор аренды

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

• договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года 
• договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
• договор аренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
• квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя: 

• для физических лиц — 2 000 рублей
• для юридических лиц — 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет. 

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо.

При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций.

При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора аренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр.

Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется.

По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.