Судебная практика

Льготная ипотека на новостройки под 5 . новое антикризисное предложение госдумы

Льготная ипотека на вторичку в 2023 году распространяется только на семейную ипотеку. Пока идет обсуждение и уточнение условий предоставления льгот другим категориям граждан, так как этот вопрос затрагивает интересы застройщиков, риэлторов, финансовый и промышленный сектор.

Почему решение проблемы затягивается, когда примут льготную ипотеку на вторичку, если спрос на жилье на вторичном рынке высокий и суммы кредита доступны практически всем категориям граждан России?

Когда появится льготная ипотека на вторичку – сказать сложно, так как парламентариям надо урегулировать интересы банков, застройщиков и потребителей.

Суть проблемы в следующем. На сегодня льготная ипотека оформляется на приобретение жилья только в новостройках, что увеличивает стоимость кредита, делает его менее доступным. Еще одна проблема – во многих регионах нет масштабного строительства и купить квартиру в новом доме просто невозможно, как и воспользоваться положенной по праву льготной ипотекой.

Вредность льготной ипотеки на вторичку доказывают застройщики и представители банков. В связи с тем, что стоимость квадратного метра вторичного жилья в среднем на 30% ниже, то и спрос на него выше.

Если введут льготную господдержку для разных категорий граждан на покупку жилья на вторичном рынке, то тысячи новых построенных квартир останутся непроданными. В итоге пострадает строительная и смежные отрасли, а также банки, на балансе которых останется большое количество нереализованной недвижимости.

Сейчас правительство решает сложную задачу – как объединить запросы всех заинтересованных сторон, не ущемляя права и требования каждого.

В качестве альтернативы рассматривается возможность одобрения льготных ипотечных займов на вторичное жилье в регионах, где нет или мало предложений в новостройках, а также система финансового стимулирования застройщиков и покупателей.

Сегодня можно оформить ипотеку на строящееся жилье с гарантией, предоставляемой банком, выдающем ипотечный кредит. Такие программы от застройщиков позволяют купить квартиру в новостройке в кредит на 7-8% ниже средней рыночной стоимости.

Льготная ипотека на вторичку 2023, условия новой программы для семей с детьми:

  • базовый процент – 6%, в некоторых банках можно оформить займ от 5.8% (Сбербанк) и от 4.9% (ВТБ);
  • термин – 30 лет;
  • сумма в столицах (Москва и СПб, а также область) – до 15 млн, в остальных регионах – до 6 млн;
  • взнос – 15% от цены квартиры.

Если заемщик хочет купить квартиру дороже установленного лимита, то сумма превышающая лимит будет оформляться по рыночным ставкам кредитования банка, который выдает займ. Ограничения по дополнительной сумме ипотечного займа – 30 млн для столиц и 15 млн для регионов.

Важно! Вторичкой по льготному кредитованию все равно считается недвижимость, приобретаемая у застройщика. А не по договору купли-продажи у частного собственника жилья. Именно поэтому проблема требует быстрого решения.

На сегодня только Сбербанк принимает заявки по семейной ипотеке на вторичном рынке, но только при условии, что в районе, где оформляется ипотечный займ нет и не планируется возведение новостроек.

Новая льготная ипотека 2023 на вторичку выдается следующим категориям граждан:

  • семье или одному родителю с одним ребенком собственным или усыновленным, родившемся с 2018 по 2023 год;
  • семьи с ребенком инвалидом (возраст не имеет значения);
  • семьи, имеющие двух и более детей.

Важно! Льготная ипотека для семей на вторичку продлена до июля 2023 года. Как процесс будет развиваться дальше неизвестно.

Льготная ипотека на новостройки под 5 . новое антикризисное предложение госдумы

Льготная ипотека на вторичку – когда введут и как она будет оформляться вопрос со многими неизвестными. Президент рекомендовал банкам изучить и рассмотреть этот вопрос до осени 2023 года и предоставить свои предложения.

Если рассмотрение и согласование планируется до осени 2023, то, когда запустят льготную ипотеку на вторичку остается только предполагать. Скорей всего конкретные условия банки и застройщики смогут предложить не раньше первого квартала 2024 года. 

В чем преимущества ипотечного займа на вторичном рынке:

  • стоимость квадратного метра в хорошем районе на 20-30% ниже;
  • можно сразу въехать в купленную квартиру;
  • больше предложений, вариантов планировки в разных районах.

Не стоит забывать о недостатках:

  • надо сразу делать ремонт;
  • возможны незаконные перепланировки;
  • проблемы с документами на право собственности;
  • дом может не соответствовать нормам жилищного строительства.

Естественно, выбор за покупателем, но пока остается только ждать – получится ли решить разногласия между застройщиками, банками и удовлетворением потребностей населения.

Взносные условия: в РФ предложили запустить всеобщую ипотеку под 5%

В РФ предлагают запустить ипотеку на новостройки под 5% — без использования бюджетных средств. Такие рекомендации комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой, ЦБ и правительство.

Предполагается, что регулятор будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданной ипотеки под 2% годовых, наценка финансовой организации составит 2–3%, поэтому конечная ставка не превысит 5%. В Банке России считают, что льготные программы кредитования должны быть адресными, а не всеобщими.

Выдача большого объема таких займов широким категориям граждан означает необходимость поддержания более высокой ключевой ставки и меньшую доступность других кредитов. Мера приведет к росту спроса на 20% и увеличению доступности жилья, говорят эксперты.

Вне бюджета

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ выступил с инициативой запуска в России ипотеки для всех граждан по ставке 5% и без использования бюджетных средств. Письмо с таким предложением было направлено в Минстрой, ЦБ и правительство, чтобы власти внесли эти решения в формате постановления кабмина или поправок в законодательство. С документом ознакомились «Известия».

Действующая сейчас программа льготной ипотеки на новостройки под 8% продлена только до середины 2024 года, напомнил заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. На ее дальнейшее продолжение остается только надеяться, именно поэтому параллельно нужно искать и предлагать альтернативные решения для поддержки спроса на рынке недвижимости, подчеркнул он.

Предполагается, что ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых. При этом наценка финансовых организаций составит 2–3% и, таким образом, конечная ставка по такому займу для гражданина будет не выше 5%, следует из письма парламентариев.

https://www.youtube.com/watch?v=l_-83Gz7lIM\u0026pp=ygWSAdCb0YzQs9C-0YLQvdCw0Y8g0LjQv9C-0YLQtdC60LAg0L3QsCDQvdC-0LLQvtGB0YLRgNC-0LnQutC4INC_0L7QtCA1IC4g0L3QvtCy0L7QtSDQsNC90YLQuNC60YDQuNC30LjRgdC90L7QtSDQv9GA0LXQtNC70L7QttC10L3QuNC1INCz0L7RgdC00YPQvNGL

В пресс-службе кабмина сообщили, что документ поступил в аппарат правительства РФ.

В Банке России отметили, что программы поддержки ипотечников, как и вообще льготные программы кредитования, должны быть адресными, а не всеобщими.

— Субсидии не бывают бесплатными.

Выдача большого объема льготных кредитов широким категориям заемщиков неизбежно означает необходимость поддержания более высокой ключевой процентной ставки и меньшую доступность кредита для остальных заемщиков, и граждан, и компаний, и предпринимателей. В любом случае субсидирование процентной ставки, как и прочие формы субсидий, лежит в плоскости бюджетной политики, — сказали в пресс-службе ЦБ.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Справка «Известий»

Льготную ипотеку на новостройки ввели весной 2020 года в качестве антикризисной меры, изначально она выдавалась на все первичное жилье под 6,5%.

С одной стороны, это заметно поддержало строительную отрасль, с другой, стало одной из причин роста цен на недвижимость. Программу уже неоднократно продлевали, в последний раз с повышением ставки до 8%.

В ЦБ высказывались против ее продления, в Минстрое же меру поддерживали.

Как заявлял в интервью «Известиям» замглавы Минстроя Никтита Стасишин, такая ипотека необходима для поддержания достигнутого баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.

На росте спроса

Ограниченный по сроку характер ипотечных программ приводит к ажиотажному спросу, что стимулирует рост цен на жилье, сказал первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. И застройщики, понимая, что меры поддержки временны, не спешат инвестировать средства в новые проекты, отметил он.

— На льготную ипотеку тратятся бюджетные средства. В такой ситуации очевидно, что нужна не временная, а постоянная доступная народная ипотека, под 5% годовых, которую можно запустить без затрат из бюджета, — подчеркнул депутат.

Ипотечный портфель показал высокую надежность даже на фоне турбулентности на фондовом рынке, вызванной пандемией, санкциями и прочими проблемами, добавил Владимир Кошелев.

Просрочка по таким кредитам как была, так и осталась на уровне погрешности. Это хороший, надежный и ликвидный залог, подчеркнул он.

Деньги, которые государство выделяет сегодня на субсидирование льготной ипотеки, можно перенаправить на строительство соцобъектов, полагает парламентарий.

— Инициатива способна повысить доступность ипотеки для граждан. Вместе с тем, необходимо осторожно подходить к ситуации, когда такая мера приводит к росту цен на новостройки. Для этого следует продумать отдельный механизм доступа застройщиков и банков к таким дешевым кредитным деньгам, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Александр Якубовский.

  • Ипотека сегодня — основной инструмент и драйвер продаж на российском рынке жилья — на его долю приходится до 80% общего объема реализации жилья комфорт- и стандарт-классов, отметил акционер и управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
  • Тем более это актуально в свете задачи по наращиванию темпов жилищного строительства: дешевая ипотека — один из инструментов такого роста, подчеркнул первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Роман Лябихов.
  • После завершения действующих ипотечных госпрограмм, предложенный механизм может поддержать рынок такого кредитования, если условия его реализации будут интересны и экономически выгодны для банков-участников, полагает директор департамента разработки продуктов и клиентского сервиса Новикомбанка Елена Трофимова.
Читайте также:  4 способа поехать за границу бесплатно

Если такая мера будет запущена, то она станет положительной для рынка ипотеки, также считают в пресс-службе Абсолют Банка. По факту получается, что все расходы, которые сейчас идут через бюджет, перейдут на ЦБ, добавили там.

А ЦБ уже — это отдельное юрлицо с уставным капиталом в несколько миллиардов, он наделен имущественной и финансовой самостоятельностью.

Основной риск инициативы — формирование пузыря на рынке недвижимости, полагает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

Но подобное снижение процентных ставок оправданно, если направлено на достижение стратегических долгосрочных целей: на поддержку семей с детьми, экономики в период острого кризиса, добавила она.

Поэтому необходимо внимательно отслеживать риски и вовремя отказываться от мер, если они создают угрозу устойчивости экономики, считает Наталья Ващелюк.

Если ЦБ сделает запрет на ставки ниже 5%, то механизм позволит избежать ипотечного пузыря, поскольку завышения цен на объекты недвижимости не произойдет, полагают в Абсолют Банке.

На что надеяться

При реализации инициативы повышение спроса может составить до 20%, мера приведет к росту доступности жилья, считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

Так, по подсчетам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, при существующей ипотечной ставке на вторичном рынке в 10,9% и сроке кредитования 25 лет, ежемесячный платеж при ставке 5% будет в полтора раза меньше, либо это даст возможность приобрести квартиру существенно большей площадью. Если сравнивать с действующей льготной ипотекой под 8%, платеж уменьшится на 23%, или появится возможность приобрести квартиру почти на треть просторнее, добавил он.

— Решение поможет укрепить покупательскую активность в отрасли, но не должно привести к изменению цен на первичное жилье. Выбор на рынке остается достаточным, чтобы сохранить баланс соотношения спроса и предложения на оптимальном уровне, — сказала Татьяна Боева.

Если ипотека под 5% действительно будет постоянной, без сроков действия, то это позволит снизить риски ажиотажных пиков спроса, которые возникают перед тем, как завершается та или иная льготная программа, добавила председатель совета директоров «Бест-Новострой» управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Предложенная схема не выгодна ЦБ, поскольку регулятор принимает меры по снижению закредитованности населения, а финансовым организациям, наоборот, выгодна — риски лягут именно на Центробанк, отметила управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина.

В целом бизнес давно ждал подобную инициативу: такая схема работает в других странах и пользуется успехом, сказал коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Антон Вьюгин. Но, вероятно, для ЦБ эта ставка менее привлекательна, поскольку ниже действующей ключевой в 7,5%.

Инициативу нужно изучать более подробно и принимать долгосрочные решения, которые помогут вывести на новый уровень строительную отрасль в стране. Необходимо учитывать интересы всех участников рынка: покупателя, застройщика, банка и государства, уверен Антон Вьюгин.

Власти могут распространить программы льготной ипотеки на вторичный рынок жилья

Льготные ипотечные программы постоянного действия, такие как семейная ипотека, могут быть распространены на вторичный рынок жилья. Об этом сообщил газете «Коммерсантъ» заместитель председателя Центробанка Алексей Заботкин.

Обсуждение необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья инициировал в апреле президент Владимир Путин.

Действующие льготные ипотечные госпрограммы (за исключением дальневосточной ипотеки) распространяются только на вновь построенное жилье. 

Путин на встрече с главой госкорпорации «Дом.РФ» Виталием Мутко в апреле отметил, что введение льгот на покупку жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли.

Президент в том же месяце предупредил правительство, что на рынке недвижимости «происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки».

В мае Путин распорядился, чтобы правительство и ЦБ организовали мониторинг рынка ипотечного кредитования. 

Предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня, до этого срока предстоит провести «некий анализ того, что происходит на рынке», рассказал в начале мая Мутко.

По словам Заботкина, льготная ипотека приводит к перекосам ценовой политики.

Льготная ипотека на новостройки сильно повлияла на стоимость «первички», а распространение льгот на вторичный рынок может «в большей степени вылиться в рост цен», предупредил зампред ЦБ.

По данным регулятора, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья в первом квартале 2023 года составил 40%. В ЦБ считают, что эффект программы субсидирования ставки по кредиту, запущенной в 2020 году в качестве антикризисной меры, на фоне роста цен исчерпался уже к 2021 году.

В «Сбере» отметили, что доля вторичного жилья в ипотечном портфеле традиционно выше, чем у новостроек. В банке сообщили, что, по данным на 1 апреля, доли составляли 66,1% (вторичное жилье) и 30,1% («первичка»).

Главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина подтвердила, что в 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов остается вторичный рынок.

Ставки для вторичного рынка сейчас по рыночным программам весомо превышают ставки по льготным на новостройки — 11–11,9% против 5,8%, сказала аналитик.

Участники рынка отмечают, что ставки станут привлекательнее, когда программы с субсидируемой ставкой распространят на вторичное жилье.

В ВТБ считают, что целесообразно распространить льготную ипотеку на вторичное жилье на регионы, «где строительство не ведется активно».

Введение льготной программы на вторичное жилье повысит спрос, но может подстегнуть рост цен, отметил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин. Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин считает, что идея может спровоцировать общий рост цен на недвижимость в городах-миллионниках, а «экономике пользы не будет».

По его словам, в выигрыше останутся только отдельные экономические агенты, в том числе банки и риелторы. Экономист указал и на риск «взрыва сформированного пузыря»: дорогие квартиры на первичном рынке, перейдя в категорию вторичного жилья, оказались существенно дешевле. Такие активы «и для клиента, и для банка становятся токсичными», сказал эксперт.

 

В конце апреля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья. Она отметила, что существующая льготная ипотечная программа «все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», и не важно, покупают ли они жилье на первичном рынке или вторичном.

Замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума в мае заявил, что Минфин выступает против распространения льготной ипотеки на вторичное жилье, поскольку у программы две цели — поддержка граждан, которые покупают, и поддержка спроса на новостройки.

При этом Минфин положительно относится к идее рассрочки на покупку жилья и возможности приобретать его за счет ссудных касс, отметил Моисеев. 

Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Ее несколько раз продлевали, несмотря на возражения ЦБ. В ноябре 2021 года Набиуллина предложила не продлевать льготную ипотеку на новостройки, так как широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье.

Она отметила, что есть другие более адресные льготные программы, которые «работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

В декабре 2022 года правительство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой по кредиту 8% и распространило семейную ипотеку на семьи с двумя детьми без привязки к их возрасту.

Депутаты захотели запустить «опасную» ипотеку под 5% годовых для всех россиян — МК

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой, ЦБ и правительство новую инициативу, реализация которой сделает жилищное кредитование для россиян даже более доступным, чем по программе льготной ипотеки. Речь идет о введении ипотеки для всех всего лишь под 5% годовых. Реально ли воплощение в жизнь этой инициативы, «МК» выяснял у экспертов. 

Для начала отметим, что в России уже действует ипотека по ставке не более 5%, но распространяется она только на IT-специалистов, работающих в определенных компаниях, то есть носит узкопрофильный характер.

Кроме того, до 1 июля 2024 года продлили и программу льготной ипотеки, однако ставка по ней была с 1 января повышена до 8%. Депутаты же предлагают сделать ипотеку под 5% доступной для всех россиян.

При этом парламентарии прекрасно понимают, что федеральный бюджет в России дефицитный, поэтому сразу отказались от схемы с использованием средств госказны для субсидирования столь низкого процента. По их словам, если ЦБ выдаст банкам спецкредиты под 2% годовых и наценка финогранизаций составит еще 2-3%, то итоговая ставка по льготной ипотеке как раз и окажется искомой — не более 5%. 

По мнению депутатов, предлагаемая ими инициатива позволит поддержать строительную отрасль, что подтверждают участники рынка.

Читайте также:  Как учителя отстаивают право на досрочную пенсию реальный пример и 3 проблемы подтверждения стажа

«Даже при наличии на протяжении второго полугодия 2022 года выгодных ипотечных программ спрос на жилье сократился на 30-50%, — говорит управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина.

— Предложение депутатов могло бы смягчить последствия от снижения доходов населения и связанного с этим сокращения спроса».

Парламентарии также указывают, что их программа может стать хорошей заменой льготной ипотеки, которая после 2024 года может быть вообще завершена, а самое главное — сделает жилье более доступным для нуждающихся в нем россиян.

По данным руководителя отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадима Бутина, снижение ипотечной ставки до 5% ощутимо уменьшило бы платеж по кредиту. К примеру, если человек покупает за 5 млн рублей квартиру и берет для этого ипотеку на 20 лет, то при стандартной программе кредитования под 10,9% ежемесячный платеж у него составит почти 51,3 тыс. рублей. 

Если он оформит льготную ипотеку, то по ставке до 8% ему каждый месяц придется отдавать банку по 40,9 тыс. рублей. Если он сможет поучаствовать в программе семейной ипотеки и оформит ту же квартиру на тот же срок под 5,7% годовых, то его платеж составит 35 тыс. рублей.

А если бы уже работала предлагаемая депутатами программа кредитования под 5%, то ежемесячный платеж был бы около 33 тыс. рублей, то есть самым привлекательным для покупателя жилья.

«Если у предлагаемой программы будет широкий спектр действия, то доля такой ипотеки может быть сопоставима и, возможно, даже превзойдет объем ипотеки по госпрограмме, которая в четвертом квартале 2022 года достигла 52% от общего объема выданных кредитов», — считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.  

Однако в Банке России скептически смотрят на все виды субсидирования. Регулятор считает, что льготные программы кредитования должны быть адресными, а не общедоступными.

«Чрезмерное стимулирование ипотеки в условиях рецессии усиливает риски долгового кризиса, — разъясняет позицию ЦБ начальник аналитического управления «БКФ-Банка» Максим Осадчий.

— Если Центробанк будет кредитовать банки под 2%, то при ключевой ставке 7,5% потери регулятора от таких субсидий составят более 5% в год от суммы кредитов. Например, при сумме кредитов 1 трлн рублей потери ЦБ составят порядка 50 млрд рублей в год». 

Сам регулятор считает, что и для россиян ничего хорошего от этого не будет, потому что обсуждаемая мера приведет к росту спроса на ипотеку на 20%, после чего застройщики просто начнут повышать цены на квадратный метр и жилье снова станет малодоступным. «Такая ипотека со стороны выглядит как помощь россиянам, а на деле выгодна застройщикам, банкам и всем, кто связан со строительным бизнесом», — утверждает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.

О том, что на доступность недвижимости сильно влияет жадность застройщиков, а не только ставки по ипотеке или доходы населения, говорят давно.

«При завышенной стоимости метра никакое снижение ставки по кредитам не поможет поднять спрос и нарастить объемы выдачи ипотеки, — подчеркивает руководитель Аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Цены на квартиры давно оторвались от платёжеспособного спроса. И никакая якобы доступная ипотека восстановить спрос не может. 

Даже напротив, дешевые кредиты подталкивают стоимость квадратного метра вверх. Цены на жилье в крупных городах страны резко выросли в 2020-2021 годах, в том числе на фоне низких ипотечных ставок.

В зависимости от сегмента квартиры подорожали в 1,5-2 раза, «съев» всю выгоду от низких ставок для заемщиков».

Таким образом снижать ипотечные ставки для россиян без работы с аппетитами застройщиков — это полумера, которая только разбалансирует рынок и пользы в решении квартирного вопроса россиянам не принесет.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28973 от 16 февраля 2023

Заголовок в газете: Квартирный вопрос испортил застройщиков

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования, считают эксперты

Программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года. Решения о продлении этой программы правительство пока не приняло, хотя кабмин уже продлил семейную ипотеку до середины 2024 года, а сельскую и вовсе сделал бессрочной. Программа дальневосточной ипотеки действует до 2025 года.

Накануне в Минфине заявили, что льготную ипотеку на новостройки под 7% годовых не планируется продлевать в 2023 году. Министерство не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек. За прекращение льготной ипотеки ранее выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, меры поддержки в данном случае должны быть более адресными.

Как вероятная отмена льготной ипотеки скажется на рынке новостроек — спросили у экспертов.

Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Дом.

РФ» (является оператором льготных ипотечных программ и занимается распределением бюджетных средств на их финансирование), по состоянию на 10 ноября по льготной ипотеке на новостройки было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс.

кредитов на 900,6 млрд руб. Доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. «Последнее распределение лимитов по льготной ипотеке, которая была запущена в 2020 году, состоялось в мае 2022 года. «Дом.

РФ» как оператор программы поделил между банками 1,05 трлн руб. После этого общий объем лимитов по выдаче ипотечных кредитов в рамках программы достиг 3,6 трлн руб.», — пояснили там.

Новостройки без льготной ипотеки

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки может привести к падению спроса, спад может составить до 45%. При этом до конца года продажи, наоборот, могут вырасти. Люди поспешат получить льготный кредит до окончания программы, рассказали эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

«Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила эксперт.

Похожий прогноз дал президент ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков, по словам которого снижение спроса наблюдается уже сейчас, несмотря на возвращение ключевой ставки к докризисному уровню (7,5%) и действие льготных программ. Тем не менее потребители откладывают покупку жилья, ожидая стабилизации, отметил он.

По оценкам НОСТРОЙ, в октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%. «Без данной меры поддержки мы ожидаем существенное снижение спроса на первичном рынке. Поэтому мы выступаем исключительно за продление программы.

Сегодня мы не видим других вариантов, чтобы рынок стабильно прошел снижение спроса, которое мы наблюдаем», — сказал Антон Глушков.

Кроме того, давление на рынок жилья окажет намерение ЦБ с 2023 года ограничить выдачи ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. «Сворачивание ипотеки от застройщиков и отсутствие новых инструментов приведет к очень существенному обвалу спроса. Однако мы такой сценарий оцениваем как маловероятный», — отметила аналитик ФГ «Финам».

По ее мнению, власти предложат новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны (производство мебели, электрики, строительных материалов и т. д).

«Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек», — добавила она.

Окончание программы льготной ипотеки отразится на покупательской активности, но не приведет к обвалу рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По ее словам, резкого падения не произойдет, поскольку в 2023 году сохранятся другие льготные программы (семейная, военная, для IT-специалистов, дальневосточная). «Все они, в особенности семейная ипотека, служат мощными драйверами спроса.

Этими программами может воспользоваться большинство потенциальных покупателей», — пояснила Надежда Коркка.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

Сейчас она рассчитана до 31 декабря 2022 года, ставка составляет 7% годовых, что обеспечивается выплатами банкам субсидий со стороны государства. Лимит по кредиту — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами — если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.

Снижение выхода новых проектов и риски недостроев

Читайте также:  Как вернуть деньги за услугу на карту

 Сворачивание льготной ипотеки на новостройки может не только привести к падению продаж, но и окажет негативное влияние на финансирование текущих проектов и запуск новых.

По мнению Антона Глушкова, в случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов новостроек. «Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен.

А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен», — добавил глава НОСТРОЙ.

Еще один возможный риск — это подорожание проектного финансирования. По мере роста продаж девелоперы снижают ставки по кредитам. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

В целом станет сложнее получить проектное финансирование: банки будут чаще отказывать девелоперам в кредитах на фоне снижения спроса.

По мнению Наталии Пырьевой, в случае завершения программы замедлятся темпы строительства жилья и повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков.

Девелоперы будут предлагать новые инструменты стимулирования продаж. Это происходит уже сейчас, например, речь идет о траншевой ипотеке, отметила Надежда Коркка. «Спрос стимулируют различные акции и спецпредложения от застройщиков, в число которых входят длительные программы беспроцентной рассрочки, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием и другие», — сказала она.

Девелоперы — за продление

Сами девелоперы надеются на продление программы. По их оценкам, на льготную ипотеку с господдержкой приходится почти половина всех ипотечных выдач. Например, в ГК «Инград» этот показатель доходит до 45%.

«Очевидно, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета, но решение о продлении программы будет за правительством. Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года», — сказал руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

В случае отмены льготной ипотеки спрос может упасть в пределах 20%. А на фоне этого может сокращаться и предложение (объем нового строительства), добавил представитель ГК «Инград».

За продление программы выступают и в ГК ФСК. По данным застройщика, в ипотечных программах доля льготной ипотеки с господдержкой составляет более 70% от общего объема. «Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам.

Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно», — пояснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

«Отмена программы существенно снизит покупательную способность граждан и сократит их возможности в улучшении жилищных условий», — считает эксперт.

«Мы считаем важным продлить действие госпрограммы, поскольку ее отмена приведет к сокращению спроса», — добавила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По ее словам, доля сделок с применением льготной ипотеки в компании составляет около 60% от общего объема продаж.

Для сравнения, доля семейной ипотеки лишь 20%. «Экономическая ситуация пока остается турбулентной, сказывается негативное влияние внешних факторов. Платежеспособность населения остается ограниченной.

И доступные кредиты — для многих единственная возможность улучшить жилищные условия», — сказала Юлия Судакова.

Льготная ипотека под 6,5%: брать, отказаться или подождать

«Экспресс газета» обсудила с экспертами перспективы ипотеки с господдержкой, ее выгодность для представителей разных профессий, а также волнующий вопрос: брать или не брать?

В конце апреля Владимир Путин поручил утвердить льготную программу ипотечного кредитования — под 6,5% годовых. Главные условия:

  • приобретение недвижимости в новостройках (на вторичный рынок программа не распространяется);
  • сумма — до 3 миллионов для регионов, до 8 миллионов — для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей;
  • срок подачи заявки — до 1 ноября 2020 года.

К лету условия льготной ипотеки изменились: максимальные суммы кредита выросли с 3 до 6 и с 8 до 12 миллионов (для регионов и Москвы и СПб соответственно), а первоначальный взнос во многих банках снизился с 20 до 15%. Словом, предложение становится выгоднее. Стоит ли торопиться с ипотекой, ждать новых плюсов или отказаться от покупки жилья, «Экспресс газета» разбиралась с экспертами.

Льготная ипотека под 6,5%: брать?

Директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Данилов отчитывается: россияне стали чаще брать ипотечные кредиты.

Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин заявляет: покупка квартиры стала выгоднее аренды из-за программы льготной ипотеки по ставке не более 6,5%.

Да и банки соревнуются, стараясь завлечь потребителя наиболее привлекательными условиями. Вот лишь несколько рыночных предложений:

  • Сбербанк — 6,1% (при условии страхования жизни и электронной регистрации сделки);
  • Альфа-банк — 5,99% (при сумме кредита от 6 миллионов в Москве и области, от 5 — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, от 2,5 — в регионах);
  • «Открытие» — 5,99% (при первоначальном взносе в 20%, страховании жизни и трудоспособности);
  • Россельхозбанк — 5,9% (страхование жизни и здоровья заемщика).

Привлекательно? Пожалуй: 6,5% — самая низкая ставка в истории для России. Но пользоваться ей эксперты рекомендуют тем, кто планировал ипотеку и объективно может ее себе позволить.

— Ипотека прямо сейчас выгодна тем, кто и так планировал брать ипотеку в этом или следующем году. Покупать квартиры «на всякий случай» мы бы не советовали.

— Ипотека выгодна тем, у кого нет своего жилья, кто вынужден его снимать. В этом случае нужно сравнить размеры ежемесячного ипотечного и арендного платежа, рассчитать стоимость ремонта и так далее.

Я бы рекомендовал ипотеку семьям, где есть 2 работающих человека со стабильным доходом. Также можно рассмотреть вариант покупки недвижимости в ипотеку родителям студентов, переезжающих из поселений в город.

В любом случае прежде, чем принять решение о покупке квартиры, необходимо оценить свои возможности.

Льготная ипотека под 6,5%: как выбрать банк и программу?

Многие банки, как мы уже говорили выше, опустили ставку ниже заявленных в госпрограмме 6,5% — встречаются цифры даже меньше 6%. Но выбирать банк для займа, ориентируясь только на наименьшую ставку, — неверное решение.

— Стоит обращать внимание не только на низкую процентную ставку, но на все нюансы получаемого кредита: размер комиссий за выдачу, условия досрочного погашения, пересмотр ставок.

Важен рейтинг банка, поэтому я бы советовал выбирать банк, входящий в топ-15: за счет высокого объема выдаваемых кредитов они имеют опыт работы с нестандартными ситуациями, более клиентоориентированные, а также имеют больше согласованных государством программ поддержки населения.

— Выбирать банк только по низкой ставке — неверно. Необходимо изучить отзывы о работе банка, посмотреть рейтинги, удобство оплаты кредита, навязываемые дополнительные услуги. Правильнее будет взять образцы кредитных договоров у нескольких банков и тщательно изучить, а лучше — проконсультироваться у юриста.

«Подводные камни» при низкой ставке возможны следующие:

  • повышенный первоначальный взнос;
  • дополнительная нагрузка (страховки, эксклюзивные услуги, кредитные карты);
  • запрет рефинансирования;
  • трудности (например, комиссия) с досрочным погашением.

Вместе со льготной ипотекой под 6,5% появляются иные предложения: первый год или до конца текущего года процентная ставка равна нулю, далее — ставка выше, примерно 8-9%.

Такие условия интересны тем, кто рассчитывает погасить ипотеку за 1-2 года, — но, возможно, в договоре досрочное погашение трудновыполнимо либо отягощено. Для длительной дистанции указанные условия невыгодны.

Государственная программа ограничений для заемщика — возраст, семейное положение, наличие официального дохода — не зафиксировала. Но банки вправе диктовать собственные условия: требовать подтверждения доходов, наличия созаемщика, стажа свыше 6 месяцев на последнем месте работы — и отказывать в ипотеке без объяснения причин.

— Банки тщательно подходят к изучению заемщика, в первую очередь — его платежеспособности и наличию обеспечения кредита. Если вы молоды или вышли на пенсию, остались без официальной занятости или работаете в пострадавшей от карантина сферы, готовьтесь к трудному одобрению ипотеки либо отказу.

Стоп-листы профессий, которым льготную ипотеку одобрят с трудом, конечно, не афишируют. По мнению блогера и ипотечного эксперта Елены Молоковой, к ним относятся занятые в следующих сферах:

  • грузоперевозки;
  • культура и развлечения;
  • спорт;
  • туризм;
  • гостиничная сфера;
  • общепит;
  • образование;
  • стоматология;
  • розничная торговля;
  • ИП и собственники малого бизнеса.

Представителей указанных выше профессий отказаться от оформления ипотеки не призывают — лишь предупреждают о возможных сложностях. Торопиться же с покупкой жилья не стоит тем, кто хочет сберечь средства, вложив деньги в недвижимость и заработав на этом.

— Несмотря на то, что недвижимость — это актив, который позволяет сохранить денежные средства на уровне инфляции, я бы не рассматривал ее как вложение для получения повышенной прибыли.

Льготная ипотека под 6,5%: ждать продления?

Льготная ставка — до 6,5% — будет действовать на протяжении всего срока кредитования, но оформить документы необходимо до 1 ноября 2020 года. Продление господдержки, по словам замминистра финансов Алексея Моисеева, не планируется — однако в Госдуме уже выступали с инициативой растянуть антикризисное предложение на 2021 год. Пока остается лишь строить предположения.

— В июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1 пункт, сейчас она составляет 4.5% годовых. Это самая низкая ключевая ставка в истории РФ. Одновременно с ней уменьшилась и классическая ипотечная ставка — до 8-8,5%.

Будет ли она еще меньше в 2021 году? Зависит от того, станет ли ЦБ еще раз пересматривать ключевую ставку — это решение, в свою очередь, зависит от рыночной конъюнктуры и других факторов (как мы выйдем из кризиса, будет ли вторая волна эпидемии, какие цены будут на нефть).

Государство настроено на увеличение доли строительства на рынке, что подкреплено интересом со стороны населения. Прогнозируется, что будет выдано 1,1-1,3 миллиона ипотечных кредитов в рамках национального проекта «Жилье и городская среда 2024».

При отсутствии конкурентного предложения на ипотечные ставки спрос на новое жилье может снизиться. А так как государство заинтересовано в стимулировании рынка недвижимости, то можно рассчитывать на пролонгацию льготных условий по ипотечным займам на следующий год.

Ксения Карпова

*Организация запрещена на территории РФ

Adblock
detector