Центробанк, неоднократно критиковавший ипотеку со сверхнизкими ставками, перешёл от уговоров к жёстким действиям.

Во многих коммерческих банках были ошарашены строгим подходом, который анонсировал Банк России по отношению к кредитным учреждениям, выдающим ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика, снабжающим клиентов кредитами и предоставляющим готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом. Эксперты считают, что сокращение объёмов выдачи ипотечных кредитов спровоцирует падение цен на некоторые виды недвижимости.

Центральный банк РФ ужесточает требования к банкам, выдающим ипотеку. Фото © ТАСС / Михаил Терещенко

Во-первых, ЦБ с 1 мая повышает для банков регуляторные надбавки по ипотеке. При её оформлении клиентам с маленьким первоначальным взносом либо с высокой долговой нагрузкой банк должен будет выделить из собственных оборотных средств некую «подушку безопасности», которая будет храниться в ЦБ. Что для банков означает отсутствие прибыли.

Во-вторых, с 30 мая все банки, выдающие ипотеку по ставкам ниже рыночных, будут обязаны формировать дополнительные резервы — опять из своих собственных средств (это коснётся только кредитов, выданных после 15 марта 2023 года), что тоже повлечёт невыгодную для них заморозку средств.

То есть у банков, участвующих в схемах застройщиков с околонулевой ипотекой или минимальным первоначальным взносом, есть только один вариант, как не отвлекать свои собственные деньги на резерв, — повысить ставки, что, в свою очередь, делает такие ипотечные предложения экономически бессмысленными для заёмщиков.

В-третьих, Банк России вводит запрет на навязывание ипотечным заёмщикам страховок по завышенной цене от компаний, аккредитованных банком. Теперь заёмщик вправе выбрать любую страховую компанию, имеющую кредитный рейтинг.

При этом заёмщик, приобретая страховой полис на конкурентном рынке, лишает банк комиссионных доходов, которые кредитным учреждениям выплачивают дружественные страховые компании за клиентов, направленных к ним этим самым банком.

По оценкам аналитиков, принятые Центробанком меры могут уменьшить доходы банков примерно на 80 миллиардов рублей. Как сократятся прибыли страховщиков и расходы самих заёмщиков — никто оценивать не берётся.

На сегодня низкая ставка по ипотеке от застройщика достигается за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%.

Но многие россияне соглашаются с таким предложением, рассчитывая либо досрочно погасить кредит, либо перепродать приобретённую таким способом недвижимость после завершения её строительства, но уже с существенной наценкой, которая должна покрыть все затраты и принести прибыль. В прошлом году на околонулевые кредиты приходилось почти две трети всех займов, выданных для приобретения новостроек.

Ипотека на новостройки может стать дороже. Фото © ТАСС / Ермохин Сергей

На сегодня российские банки предлагают обычные ипотечные кредиты под условно среднюю ставку 10–12% годовых. Однако процент может расти в зависимости от возраста заёмщика, его первоначального взноса и набора оформляемых одновременно с кредитом страховок.

— Как только меры, анонсированные ЦБ, заработают, банкам будет крайне невыгодно кредитовать заёмщиков с низким официальным доходом, скорее всего, для таких граждан будут согласовывать кредиты под некие заградительные ставки, — считает финансовый эксперт Татьяна Упир.

С этим согласен и Владимир Ковалёв, аналитик TeleTrade, который утверждает, что действия Центробанка повлияют на цены недвижимости.

— Заявленные ЦБ требования к банкам могут стать препятствием к удорожанию первичного жилья, то есть для покупателей в этом больше плюсов, чем минусов.

Но, с другой стороны, для компенсации выпадающих доходов банки могут повысить рыночные ставки и тарифы по кредитам, то есть ипотека может стать менее доступной. Что, в свою очередь, отразится на ценах вторичного рынка недвижимости в сторону их снижения.

То есть для тех, кто планирует покупать вторичку вовсе без ипотеки или с небольшим кредитом, появятся хорошие возможности.

— Крупные банки вряд ли снизят активность в предложении ипотеки, но рынок таких кредитов будет трансформироваться, — заявляет аналитик инвестиционной компании «Регион» Михаил Киселёв.

— Скорее всего, в ближайшей перспективе основной спрос будет перераспределён в пользу менее рискованного для банков вторичного жилья и на него будут более привлекательные ставки. А бюджетных новостроек, которые можно будет купить при помощи ипотеки, станет меньше.

Исключением останутся программы специализированных банков, но на ограниченный перечень объектов.

А вот депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин считает, что граждане от новаций ЦБ только выиграют.

— Президент Владимир Путин уже неоднократно высказывался о необходимости снижения цен на жильё, очевидно, что новые меры ЦБ — это один из инструментов для выполнения его поручений.

Кроме того, не стоит думать, что банки совсем откажутся от выдачи ипотеки. Ведь ипотечные заёмщики приносят кредитным учреждениям стабильный доход.

Скорее всего, перестанут выдавать высокорискованные кредиты, что, по большому счёту, на благо самих же россиян.

Для комментирования авторизуйтесь!

В госдуме предложили выдавать льготную ипотеку на новостройки под 5% — рбк

Согласно инициативе, в рамках специальной программы Центробанк должен принимать под залог ВИП банков, указывает газета

Эрик Романенко / ТАСС

Члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков (ВИП) в качестве залога для получения средств от Банка России. Об этом сообщает газета «Известия».

Речь идет о выданных кредитах на жилье, уже оформленное в собственность, ипотечные займы обслуживаются не менее двух лет, а просрочка по ним — меньше 0,15%. Под такой залог ЦБ будет выдавать займы банкам под не более 2%, кредитным организациям позволят устанавливать наценку до 3%.

Как пояснил изданию председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, в настоящее время в России важно сохранить темпы развития экономики.

«Для обеспечения спроса крайне важно найти варианты существенного снижения ипотечной ставки для граждан, чтобы покупка жилья была доступной.

Если найдем способ, как сделать это без привлечения бюджетных средств, будет идеально», — отметил он.

«Поддержка отрасли даст колоссальный мультипликативный эффект — налоги, развитие смежных отраслей экономики. Она позволит сохранить и создать миллионы рабочих мест», — заявил газете первый зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

По данным «Известий», члены комитета в ближайшее время направят свое предложение вице-премьеру Марату Хуснуллину в качестве меры поддержки строительной отрасли.

В России действуют несколько льготных госпрограмм для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Так, россияне могут взять ипотеку на покупку квартиры в новостройке по субсидированной ставке в 7% годовых.

Кредит на льготных условиях доступен на сумму до 3 млн руб. для всех регионов. Помимо этого, для семей с одним и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, доступна льготная программа со ставкой не более 6%.

Последний раз условия пересматривались в июне 2021 года.

Программы льготной ипотеки предполагают, что кредитные организации выдают заемщикам-физлицам ссуды на более выгодных условиях, а государство компенсирует для них разницу между рыночными и льготными ставками. Оператором программ выступает «Дом.РФ», которому выделяются субсидии из бюджета.

Объем возмещения, которое фактически получают кредиторы, напрямую зависит от уровня ставки. Например, по программе льготной ипотеки под 7% годовых недополученный банком доход рассчитывается как разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта, и установленной льготной ставкой (7%).

Таким образом, после внеочередного повышения ставки Банком России разница для расчета возмещения составляет уже 16 п.п.

После повышения ставки ЦБ в крупных банках предупреждали о пересмотре условий в том числе и по ипотечным программам. Сбербанк и ВТБ, в частности, уже подняли ставки по таким кредитам до 18,6 и 15,3% соответственно, не затронув льготные программы.

В начале марта источники РБК в крупных банках сообщали, что правительство, на фоне решений ЦБ, планирует повысить ставки по льготным ипотечным программам для россиян. В то же время величину новых предельных процентов по госпрограммам банкирам пока не раскрыли, отмечали собеседники РБК.

Ранее глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков также отмечал, что ставка по льготной ипотеке может вырасти с 7 до 12%. «Заявили, я слышал, 12% по всем льготным ипотекам — ну и, соответственно, государство будет возмещать это, выдавать субсидии на разницу между ключевой ставкой и льготной ставкой», — говорил он в эфире «Дума ТВ».  

Льготная ипотека на вторичку 2023: когда заработает новая программа — Группа Компаний "Содействие"

Льготная ипотека на вторичку в 2023 году распространяется только на семейную ипотеку. Пока идет обсуждение и уточнение условий предоставления льгот другим категориям граждан, так как этот вопрос затрагивает интересы застройщиков, риэлторов, финансовый и промышленный сектор.

https://www.youtube.com/watch?v=i2AzFCgZUcU\u0026pp=ygWSAdCb0YzQs9C-0YLQvdCw0Y8g0LjQv9C-0YLQtdC60LAg0L3QsCDQvdC-0LLQvtGB0YLRgNC-0LnQutC4INC_0L7QtCA1IC4g0L3QvtCy0L7QtSDQsNC90YLQuNC60YDQuNC30LjRgdC90L7QtSDQv9GA0LXQtNC70L7QttC10L3QuNC1INCz0L7RgdC00YPQvNGL

Почему решение проблемы затягивается, когда примут льготную ипотеку на вторичку, если спрос на жилье на вторичном рынке высокий и суммы кредита доступны практически всем категориям граждан России?

Когда появится льготная ипотека на вторичку – сказать сложно, так как парламентариям надо урегулировать интересы банков, застройщиков и потребителей.

Суть проблемы в следующем. На сегодня льготная ипотека оформляется на приобретение жилья только в новостройках, что увеличивает стоимость кредита, делает его менее доступным. Еще одна проблема – во многих регионах нет масштабного строительства и купить квартиру в новом доме просто невозможно, как и воспользоваться положенной по праву льготной ипотекой.

Вредность льготной ипотеки на вторичку доказывают застройщики и представители банков. В связи с тем, что стоимость квадратного метра вторичного жилья в среднем на 30% ниже, то и спрос на него выше.

Если введут льготную господдержку для разных категорий граждан на покупку жилья на вторичном рынке, то тысячи новых построенных квартир останутся непроданными. В итоге пострадает строительная и смежные отрасли, а также банки, на балансе которых останется большое количество нереализованной недвижимости.

Сейчас правительство решает сложную задачу – как объединить запросы всех заинтересованных сторон, не ущемляя права и требования каждого.

В качестве альтернативы рассматривается возможность одобрения льготных ипотечных займов на вторичное жилье в регионах, где нет или мало предложений в новостройках, а также система финансового стимулирования застройщиков и покупателей.

Сегодня можно оформить ипотеку на строящееся жилье с гарантией, предоставляемой банком, выдающем ипотечный кредит. Такие программы от застройщиков позволяют купить квартиру в новостройке в кредит на 7-8% ниже средней рыночной стоимости.

Льготная ипотека на вторичку 2023, условия новой программы для семей с детьми:

• базовый процент – 6%, в некоторых банках можно оформить займ от 5.8% (Сбербанк) и от 4.9% (ВТБ);
• термин – 30 лет;
• сумма в столицах (Москва и СПб, а также область) – до 15 млн, в остальных регионах – до 6 млн;
• взнос – 15% от цены квартиры.

Если заемщик хочет купить квартиру дороже установленного лимита, то сумма превышающая лимит будет оформляться по рыночным ставкам кредитования банка, который выдает займ. Ограничения по дополнительной сумме ипотечного займа – 30 млн для столиц и 15 млн для регионов.

Важно! Вторичкой по льготному кредитованию все равно считается недвижимость, приобретаемая у застройщика. А не по договору купли-продажи у частного собственника жилья. Именно поэтому проблема требует быстрого решения.

На сегодня только Сбербанк принимает заявки по семейной ипотеке на вторичном рынке, но только при условии, что в районе, где оформляется ипотечный займ нет и не планируется возведение новостроек.

Новая льготная ипотека 2023 на вторичку выдается следующим категориям граждан:

• семье или одному родителю с одним ребенком собственным или усыновленным, родившемся с 2018 по 2023 год;
• семьи с ребенком инвалидом (возраст не имеет значения);
• семьи, имеющие двух и более детей.

Важно! Льготная ипотека для семей на вторичку продлена до июля 2023 года. Как процесс будет развиваться дальше неизвестно.

Льготная ипотека на вторичку – когда введут и как она будет оформляться вопрос со многими неизвестными. Президент рекомендовал банкам изучить и рассмотреть этот вопрос до осени 2023 года и предоставить свои предложения.

Если рассмотрение и согласование планируется до осени 2023, то, когда запустят льготную ипотеку на вторичку остается только предполагать. Скорей всего конкретные условия банки и застройщики смогут предложить не раньше первого квартала 2024 года. 

В чем преимущества ипотечного займа на вторичном рынке:

• стоимость квадратного метра в хорошем районе на 20-30% ниже;
• можно сразу въехать в купленную квартиру;
• больше предложений, вариантов планировки в разных районах.

Не стоит забывать о недостатках:

• надо сразу делать ремонт;
• возможны незаконные перепланировки;
• проблемы с документами на право собственности;
• дом может не соответствовать нормам жилищного строительства.

Естественно, выбор за покупателем, но пока остается только ждать – получится ли решить разногласия между застройщиками, банками и удовлетворением потребностей населения.

Власти могут распространить программы льготной ипотеки на вторичный рынок жилья

Льготные ипотечные программы постоянного действия, такие как семейная ипотека, могут быть распространены на вторичный рынок жилья. Об этом сообщил газете «Коммерсантъ» заместитель председателя Центробанка Алексей Заботкин.

Обсуждение необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья инициировал в апреле президент Владимир Путин.

Действующие льготные ипотечные госпрограммы (за исключением дальневосточной ипотеки) распространяются только на вновь построенное жилье. 

Путин на встрече с главой госкорпорации «Дом.РФ» Виталием Мутко в апреле отметил, что введение льгот на покупку жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли.

Президент в том же месяце предупредил правительство, что на рынке недвижимости «происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки».

В мае Путин распорядился, чтобы правительство и ЦБ организовали мониторинг рынка ипотечного кредитования. 

Предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня, до этого срока предстоит провести «некий анализ того, что происходит на рынке», рассказал в начале мая Мутко.

По словам Заботкина, льготная ипотека приводит к перекосам ценовой политики.

Льготная ипотека на новостройки сильно повлияла на стоимость «первички», а распространение льгот на вторичный рынок может «в большей степени вылиться в рост цен», предупредил зампред ЦБ.

По данным регулятора, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья в первом квартале 2023 года составил 40%. В ЦБ считают, что эффект программы субсидирования ставки по кредиту, запущенной в 2020 году в качестве антикризисной меры, на фоне роста цен исчерпался уже к 2021 году.

В «Сбере» отметили, что доля вторичного жилья в ипотечном портфеле традиционно выше, чем у новостроек. В банке сообщили, что, по данным на 1 апреля, доли составляли 66,1% (вторичное жилье) и 30,1% («первичка»).

Главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина подтвердила, что в 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов остается вторичный рынок.

Ставки для вторичного рынка сейчас по рыночным программам весомо превышают ставки по льготным на новостройки — 11–11,9% против 5,8%, сказала аналитик.

Участники рынка отмечают, что ставки станут привлекательнее, когда программы с субсидируемой ставкой распространят на вторичное жилье.

В ВТБ считают, что целесообразно распространить льготную ипотеку на вторичное жилье на регионы, «где строительство не ведется активно».

Введение льготной программы на вторичное жилье повысит спрос, но может подстегнуть рост цен, отметил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин. Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин считает, что идея может спровоцировать общий рост цен на недвижимость в городах-миллионниках, а «экономике пользы не будет».

По его словам, в выигрыше останутся только отдельные экономические агенты, в том числе банки и риелторы. Экономист указал и на риск «взрыва сформированного пузыря»: дорогие квартиры на первичном рынке, перейдя в категорию вторичного жилья, оказались существенно дешевле. Такие активы «и для клиента, и для банка становятся токсичными», сказал эксперт.

 

В конце апреля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья. Она отметила, что существующая льготная ипотечная программа «все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», и не важно, покупают ли они жилье на первичном рынке или вторичном.

Замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума в мае заявил, что Минфин выступает против распространения льготной ипотеки на вторичное жилье, поскольку у программы две цели — поддержка граждан, которые покупают, и поддержка спроса на новостройки.

При этом Минфин положительно относится к идее рассрочки на покупку жилья и возможности приобретать его за счет ссудных касс, отметил Моисеев. 

Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Ее несколько раз продлевали, несмотря на возражения ЦБ. В ноябре 2021 года Набиуллина предложила не продлевать льготную ипотеку на новостройки, так как широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье.

Она отметила, что есть другие более адресные льготные программы, которые «работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

В декабре 2022 года правительство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой по кредиту 8% и распространило семейную ипотеку на семьи с двумя детьми без привязки к их возрасту.

Взносные условия: в РФ предложили запустить всеобщую ипотеку под 5%

В РФ предлагают запустить ипотеку на новостройки под 5% — без использования бюджетных средств. Такие рекомендации комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой, ЦБ и правительство.

Предполагается, что регулятор будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданной ипотеки под 2% годовых, наценка финансовой организации составит 2–3%, поэтому конечная ставка не превысит 5%. В Банке России считают, что льготные программы кредитования должны быть адресными, а не всеобщими.

Выдача большого объема таких займов широким категориям граждан означает необходимость поддержания более высокой ключевой ставки и меньшую доступность других кредитов. Мера приведет к росту спроса на 20% и увеличению доступности жилья, говорят эксперты.

Вне бюджета

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ выступил с инициативой запуска в России ипотеки для всех граждан по ставке 5% и без использования бюджетных средств. Письмо с таким предложением было направлено в Минстрой, ЦБ и правительство, чтобы власти внесли эти решения в формате постановления кабмина или поправок в законодательство. С документом ознакомились «Известия».

Действующая сейчас программа льготной ипотеки на новостройки под 8% продлена только до середины 2024 года, напомнил заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. На ее дальнейшее продолжение остается только надеяться, именно поэтому параллельно нужно искать и предлагать альтернативные решения для поддержки спроса на рынке недвижимости, подчеркнул он.

Предполагается, что ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых. При этом наценка финансовых организаций составит 2–3% и, таким образом, конечная ставка по такому займу для гражданина будет не выше 5%, следует из письма парламентариев.

https://www.youtube.com/watch?v=i2AzFCgZUcU\u0026pp=YAHIAQE%3D

В пресс-службе кабмина сообщили, что документ поступил в аппарат правительства РФ.

В Банке России отметили, что программы поддержки ипотечников, как и вообще льготные программы кредитования, должны быть адресными, а не всеобщими.

— Субсидии не бывают бесплатными.

Выдача большого объема льготных кредитов широким категориям заемщиков неизбежно означает необходимость поддержания более высокой ключевой процентной ставки и меньшую доступность кредита для остальных заемщиков, и граждан, и компаний, и предпринимателей. В любом случае субсидирование процентной ставки, как и прочие формы субсидий, лежит в плоскости бюджетной политики, — сказали в пресс-службе ЦБ.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Справка «Известий»

Льготную ипотеку на новостройки ввели весной 2020 года в качестве антикризисной меры, изначально она выдавалась на все первичное жилье под 6,5%.

С одной стороны, это заметно поддержало строительную отрасль, с другой, стало одной из причин роста цен на недвижимость. Программу уже неоднократно продлевали, в последний раз с повышением ставки до 8%.

В ЦБ высказывались против ее продления, в Минстрое же меру поддерживали.

Как заявлял в интервью «Известиям» замглавы Минстроя Никтита Стасишин, такая ипотека необходима для поддержания достигнутого баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.

На росте спроса

Ограниченный по сроку характер ипотечных программ приводит к ажиотажному спросу, что стимулирует рост цен на жилье, сказал первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. И застройщики, понимая, что меры поддержки временны, не спешат инвестировать средства в новые проекты, отметил он.

— На льготную ипотеку тратятся бюджетные средства. В такой ситуации очевидно, что нужна не временная, а постоянная доступная народная ипотека, под 5% годовых, которую можно запустить без затрат из бюджета, — подчеркнул депутат.

Ипотечный портфель показал высокую надежность даже на фоне турбулентности на фондовом рынке, вызванной пандемией, санкциями и прочими проблемами, добавил Владимир Кошелев.

Просрочка по таким кредитам как была, так и осталась на уровне погрешности. Это хороший, надежный и ликвидный залог, подчеркнул он.

Деньги, которые государство выделяет сегодня на субсидирование льготной ипотеки, можно перенаправить на строительство соцобъектов, полагает парламентарий.

— Инициатива способна повысить доступность ипотеки для граждан. Вместе с тем, необходимо осторожно подходить к ситуации, когда такая мера приводит к росту цен на новостройки. Для этого следует продумать отдельный механизм доступа застройщиков и банков к таким дешевым кредитным деньгам, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Александр Якубовский.

• Ипотека сегодня — основной инструмент и драйвер продаж на российском рынке жилья — на его долю приходится до 80% общего объема реализации жилья комфорт- и стандарт-классов, отметил акционер и управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
• Тем более это актуально в свете задачи по наращиванию темпов жилищного строительства: дешевая ипотека — один из инструментов такого роста, подчеркнул первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Роман Лябихов.
• После завершения действующих ипотечных госпрограмм, предложенный механизм может поддержать рынок такого кредитования, если условия его реализации будут интересны и экономически выгодны для банков-участников, полагает директор департамента разработки продуктов и клиентского сервиса Новикомбанка Елена Трофимова.

Если такая мера будет запущена, то она станет положительной для рынка ипотеки, также считают в пресс-службе Абсолют Банка. По факту получается, что все расходы, которые сейчас идут через бюджет, перейдут на ЦБ, добавили там.

А ЦБ уже — это отдельное юрлицо с уставным капиталом в несколько миллиардов, он наделен имущественной и финансовой самостоятельностью.

https://www.youtube.com/watch?v=2bsTwoN6RBE\u0026pp=ygWSAdCb0YzQs9C-0YLQvdCw0Y8g0LjQv9C-0YLQtdC60LAg0L3QsCDQvdC-0LLQvtGB0YLRgNC-0LnQutC4INC_0L7QtCA1IC4g0L3QvtCy0L7QtSDQsNC90YLQuNC60YDQuNC30LjRgdC90L7QtSDQv9GA0LXQtNC70L7QttC10L3QuNC1INCz0L7RgdC00YPQvNGL

Основной риск инициативы — формирование пузыря на рынке недвижимости, полагает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

Но подобное снижение процентных ставок оправданно, если направлено на достижение стратегических долгосрочных целей: на поддержку семей с детьми, экономики в период острого кризиса, добавила она.

Поэтому необходимо внимательно отслеживать риски и вовремя отказываться от мер, если они создают угрозу устойчивости экономики, считает Наталья Ващелюк.

Если ЦБ сделает запрет на ставки ниже 5%, то механизм позволит избежать ипотечного пузыря, поскольку завышения цен на объекты недвижимости не произойдет, полагают в Абсолют Банке.

На что надеяться

При реализации инициативы повышение спроса может составить до 20%, мера приведет к росту доступности жилья, считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

Так, по подсчетам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, при существующей ипотечной ставке на вторичном рынке в 10,9% и сроке кредитования 25 лет, ежемесячный платеж при ставке 5% будет в полтора раза меньше, либо это даст возможность приобрести квартиру существенно большей площадью. Если сравнивать с действующей льготной ипотекой под 8%, платеж уменьшится на 23%, или появится возможность приобрести квартиру почти на треть просторнее, добавил он.

— Решение поможет укрепить покупательскую активность в отрасли, но не должно привести к изменению цен на первичное жилье. Выбор на рынке остается достаточным, чтобы сохранить баланс соотношения спроса и предложения на оптимальном уровне, — сказала Татьяна Боева.

Если ипотека под 5% действительно будет постоянной, без сроков действия, то это позволит снизить риски ажиотажных пиков спроса, которые возникают перед тем, как завершается та или иная льготная программа, добавила председатель совета директоров «Бест-Новострой» управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Предложенная схема не выгодна ЦБ, поскольку регулятор принимает меры по снижению закредитованности населения, а финансовым организациям, наоборот, выгодна — риски лягут именно на Центробанк, отметила управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина.

В целом бизнес давно ждал подобную инициативу: такая схема работает в других странах и пользуется успехом, сказал коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Антон Вьюгин. Но, вероятно, для ЦБ эта ставка менее привлекательна, поскольку ниже действующей ключевой в 7,5%.

Инициативу нужно изучать более подробно и принимать долгосрочные решения, которые помогут вывести на новый уровень строительную отрасль в стране. Необходимо учитывать интересы всех участников рынка: покупателя, застройщика, банка и государства, уверен Антон Вьюгин.

Доступнее, но дороже: льготную ипотеку продлят, но ненадолго. Комментарий Георгия Бовта — Российская газета

Против продления льготной ипотеки на прежних условиях выступал ЦБ, указывая, что в результате на рынке возникли дисбалансы. Отчасти эти соображения учтены, условия модифицированы (о надобности модификации говорил и Минфин).

В то же время учтены и соображения стройкомплекса, который является одним из движителей российской экономики: это миллионы рабочих мест, в том числе в смежных отраслях. Если из-под этого комплекса вынуть резко подпорку в виде льготной ипотечной программы, то он рухнет, похоронив под собой какую-то часть экономики.

Любой врач скажет, что больного на кислороде надо выводить из такого состояния постепенно. Что и будет сделано.

Как и во всякой льготной программе, в ипотечной есть свои плюсы и минусы. Программа, безусловно, способствовала решению жилищного вопроса: наличие льготы подвигло многих купить жилье или улучшить жилищные условия.

В прошлом году был установлен рекорд: объем выданных ипотечных кредитов составил 5,7 трлн рублей. На 30% больше, чем годом ранее, когда рост ипотечного портфеля тоже составил внушительные 25%. За тот же 2021-й год было введено в строй 92,6 млн кв.

метров жилья. И это тоже рекорд.

Строительный комплекс — один из двигателей российской экономики с миллионами рабочих мест

В текущем году рост объема выдачи ипотечных кредитов может составить 27%, по оценкам ЦБ, что, учитывая, мягко говоря, непростую ситуацию, очень и очень много. И тут начинаются противоречия.

Девелоперы «со своей колокольни» утверждают, что доступность жилья, в том числе в результате действия льготной ипотеки, растет, хотя и признают, что доходы населения растут гораздо медленнее, чем цены на жилье.

Так, если в январе текущего года площадь жилья, которое потенциально доступно было купить в ипотеку средней семье из двух человек, по некоторым подсчетам, составляла 92 кв. метров в новостройке или 81 кв. м на вторичном рынке, то к концу года — уже 112 кв. м и 85 кв. м соответственно.

При условии, что заемщики будут тратить на обслуживание кредита половину дохода домохозяйства, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита — 25 лет.

Однако ЦБ «доступность жилья» считал иначе и решил, что она как раз упала, причем значительно. Прежде всего, потому, что выросли цены на жилье: за январь-октябрь текущего года на более чем 21%, при росте номинальных доходов населения (даже не реальных, которые не росли, а падали) лишь на 10% с небольшим.

В прошлом году рост цен на жилье тоже опережал рост доходов населения не менее чем на 10 процентных пунктов. А всего цены на квартиры выросли за время действия льготной ипотеки более чем на 30%.

Можно ли назвать это в полной мере «большей доступностью»? Ведь доходы населения явно не увеличились за тот же период на треть.

Также увеличился разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье (в Москве он сейчас составляет не менее 10% в пользу новостроек сопоставимой площади): в подавляющем большинстве городов первые дорожали опережающими темпами. Значит, продажа старой квартиры обеспечит уже меньшую, чем раньше, часть взноса за новую, остальное надо будет покрывать за счет кредита, который, правда, дешевле в обслуживании. Но дольше.

Рост цен на фоне отставания в росте доходов населения, а также общая тревожность в обществе и конкретная неопределенность по поводу судьбы льготной ипотеки, которую теперь снял президент, продлив ее на полтора года, привели к тому, что на рынке скопился рекордный объем нераспроданных квартир в новостройках — 66 млн кв. м (примерно 66% от строящегося жилья, на старте программы льготной ипотеки объем нераспроданных квартир составлял 62 млн кв. метров, но потом пошел на спад, вновь увеличившись в этом непростом году). Это самый высокий показатель нераспроданных квартир за постсоветскую историю. Так что решение «плавно сворачивать» — правильное. Есть основания полагать, что застройщики могут начать снижать цены на новое жилье, и «пузырь» начнет постепенно сдуваться. Общее финансовое состояние ведущих строительных компаний сейчас устойчиво, «антикризисный фактор» льготной ипотеки сработал. Банки, скопившие миллиарды на эскроу-счетах (когда дольщики покупают жилье на стадии строительства), тоже не бедствуют, несмотря на все известные остальные трудности. В то же время, убери льготную ипотеку сейчас — эти объемы в обозримом будущем просто не продать. Нарастающие убытки банков и застройщиков «растекутся» по остальной экономике.

Ипотека «от застройщика» с околонулевой ставкой идет вкупе с повышением цены квартиры

Другая сопряженная с льготной ипотекой проблема состоит в том, что застройщики в сговоре с банками предлагают ставки по ипотеке близко к нулю. В каком-то смысле ипотека становится еще «доступнее».

За чей счет? Нетрудно догадаться.

По подсчетам ЦБ, «дешевые» программы льготной ипотеки с «субсидией» от застройщика, когда предлагаются экстремально низкие ставки (вплоть до 0,01%) достигаются за счет: завышения цены квартиры до 20-30%, каковая разница выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов; реинвестирования банком полученной от застройщика суммы такой «комиссии»; использования субсидируемой ставки от государства. Если рыночные цены не вырастут на вышеуказанные 20-30%, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности. Поэтому ЦБ уже пообещал, что будет нещадно бороться с такой «псевдо-халявой» что, по идее, тоже должно сработать на снижение цен на жилье. В любом случае, показатель доступности жилья не должен стать хуже.

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования, считают эксперты

Программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года. Решения о продлении этой программы правительство пока не приняло, хотя кабмин уже продлил семейную ипотеку до середины 2024 года, а сельскую и вовсе сделал бессрочной. Программа дальневосточной ипотеки действует до 2025 года.

Накануне в Минфине заявили, что льготную ипотеку на новостройки под 7% годовых не планируется продлевать в 2023 году. Министерство не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек. За прекращение льготной ипотеки ранее выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, меры поддержки в данном случае должны быть более адресными.

Как вероятная отмена льготной ипотеки скажется на рынке новостроек — спросили у экспертов.

Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Дом.

РФ» (является оператором льготных ипотечных программ и занимается распределением бюджетных средств на их финансирование), по состоянию на 10 ноября по льготной ипотеке на новостройки было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс.

кредитов на 900,6 млрд руб. Доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. «Последнее распределение лимитов по льготной ипотеке, которая была запущена в 2020 году, состоялось в мае 2022 года. «Дом.

РФ» как оператор программы поделил между банками 1,05 трлн руб. После этого общий объем лимитов по выдаче ипотечных кредитов в рамках программы достиг 3,6 трлн руб.», — пояснили там.

Новостройки без льготной ипотеки

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки может привести к падению спроса, спад может составить до 45%. При этом до конца года продажи, наоборот, могут вырасти. Люди поспешат получить льготный кредит до окончания программы, рассказали эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

«Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила эксперт.

Похожий прогноз дал президент ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков, по словам которого снижение спроса наблюдается уже сейчас, несмотря на возвращение ключевой ставки к докризисному уровню (7,5%) и действие льготных программ. Тем не менее потребители откладывают покупку жилья, ожидая стабилизации, отметил он.

По оценкам НОСТРОЙ, в октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%. «Без данной меры поддержки мы ожидаем существенное снижение спроса на первичном рынке. Поэтому мы выступаем исключительно за продление программы.

Сегодня мы не видим других вариантов, чтобы рынок стабильно прошел снижение спроса, которое мы наблюдаем», — сказал Антон Глушков.

Кроме того, давление на рынок жилья окажет намерение ЦБ с 2023 года ограничить выдачи ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. «Сворачивание ипотеки от застройщиков и отсутствие новых инструментов приведет к очень существенному обвалу спроса. Однако мы такой сценарий оцениваем как маловероятный», — отметила аналитик ФГ «Финам».

По ее мнению, власти предложат новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны (производство мебели, электрики, строительных материалов и т. д).

«Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек», — добавила она.

Окончание программы льготной ипотеки отразится на покупательской активности, но не приведет к обвалу рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По ее словам, резкого падения не произойдет, поскольку в 2023 году сохранятся другие льготные программы (семейная, военная, для IT-специалистов, дальневосточная). «Все они, в особенности семейная ипотека, служат мощными драйверами спроса.

Этими программами может воспользоваться большинство потенциальных покупателей», — пояснила Надежда Коркка.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

Сейчас она рассчитана до 31 декабря 2022 года, ставка составляет 7% годовых, что обеспечивается выплатами банкам субсидий со стороны государства. Лимит по кредиту — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами — если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.

Снижение выхода новых проектов и риски недостроев

 Сворачивание льготной ипотеки на новостройки может не только привести к падению продаж, но и окажет негативное влияние на финансирование текущих проектов и запуск новых.

По мнению Антона Глушкова, в случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов новостроек. «Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен.

А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен», — добавил глава НОСТРОЙ.

Еще один возможный риск — это подорожание проектного финансирования. По мере роста продаж девелоперы снижают ставки по кредитам. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

В целом станет сложнее получить проектное финансирование: банки будут чаще отказывать девелоперам в кредитах на фоне снижения спроса.

По мнению Наталии Пырьевой, в случае завершения программы замедлятся темпы строительства жилья и повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков.

Девелоперы будут предлагать новые инструменты стимулирования продаж. Это происходит уже сейчас, например, речь идет о траншевой ипотеке, отметила Надежда Коркка. «Спрос стимулируют различные акции и спецпредложения от застройщиков, в число которых входят длительные программы беспроцентной рассрочки, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием и другие», — сказала она.

Девелоперы — за продление

Сами девелоперы надеются на продление программы. По их оценкам, на льготную ипотеку с господдержкой приходится почти половина всех ипотечных выдач. Например, в ГК «Инград» этот показатель доходит до 45%.

«Очевидно, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета, но решение о продлении программы будет за правительством. Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года», — сказал руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

В случае отмены льготной ипотеки спрос может упасть в пределах 20%. А на фоне этого может сокращаться и предложение (объем нового строительства), добавил представитель ГК «Инград».

За продление программы выступают и в ГК ФСК. По данным застройщика, в ипотечных программах доля льготной ипотеки с господдержкой составляет более 70% от общего объема. «Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам.

Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно», — пояснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

«Отмена программы существенно снизит покупательную способность граждан и сократит их возможности в улучшении жилищных условий», — считает эксперт.

«Мы считаем важным продлить действие госпрограммы, поскольку ее отмена приведет к сокращению спроса», — добавила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По ее словам, доля сделок с применением льготной ипотеки в компании составляет около 60% от общего объема продаж.

Для сравнения, доля семейной ипотеки лишь 20%. «Экономическая ситуация пока остается турбулентной, сказывается негативное влияние внешних факторов. Платежеспособность населения остается ограниченной.

И доступные кредиты — для многих единственная возможность улучшить жилищные условия», — сказала Юлия Судакова.