• Эскроу — это специальный счет в банке, который нужен, чтобы сохранить деньги покупателя, а после выполнения определенных условий передать их продавцу. 
• Эскроу-счета можно использовать в любых сделках, но с июля 2019 года термин широко применяется в долевом строительстве.
• Закон регламентирует применение эскроу-счета, и эта система оплаты принята, чтобы обезопасить дольщиков.
• Когда покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, то застройщик сможет их забрать, только когда выполнит условия, прописанные в договоре, например — после ввода дома в эксплуатацию. 

Оплата по ДДУ до июля 2019 года	Оплата по ДДУ после июля 2019 года
Дольщик оплачивал полную стоимость квартиры зстройщику. Застройщик мог заморозить строительство, а дольщик остаться без денег и без квартиры.	Дольщик переводит полную стоимость за квартиру на эскроу-счет в банк. Если застройщик замораживает строительство, дольщику возвращаются его деньги.

Как проходит сделка

Если девелоперу нужны финансы на строительство, то он обращается в банк. Банк, который кредитует строительство, открывает и эскроу-счета. 

Но бывает, что строительная компания не связана обязательствами с каким-то конкретным банком. Значит, покупатель может открыть эскроу-счет в любом банке, одобренном на официальном сайте Центробанка. 

В сделке с эскроу-счетом принимают участие три стороны: покупатель жилья, банк и продавец-застройщик. 

Банк оказывает услуги по открытию эскроу-счета. Он же выступает гарантом, что с деньгами покупателя ничего не случится.

Когда банк получает деньги от покупателя недвижимости, то вносит их на счет. К счету и деньгам на нем никто не имеет доступа — средства заморожены. Также эти деньги не капитализируются, т. е. никакого дополнительного дохода покупатель с них не имеет.

Застройщик получит деньги только после окончания строительства, во время, указанное в проектной декларации, —  когда выполнит все условия по договору. 

Если застройщик не передаст квартиру вовремя или не успеет завершить строительство, то деньги с эскроу-счета вернутся покупателю. Также покупатель получит свои деньги, если застройщика признают банкротом или если по решению суда его ликвидируют.

Деньги покупателя за недвижимость переведут на счет застройщика, как только оговоренные в договоре документы будут приложены. На этом договор между застройщиком и покупателем считается исполненным.

Как оформить договор

Прежде чем заключать договор с открытием счета эскроу, нужно выбрать квартиру и уточнить, продается ли она. Например, просто посмотреть квартиру на сайте ЖК недостаточно, нужно связаться с застройщиком и забронировать ее.

После этого обращаются в офис застройщика, чтобы подписать договор долевого участия в строительстве.

Застройщик, который планирует работать с эскроу-счетом, открывает его, как только получено разрешение на строительство. Поэтому в офисе застройщика покупателя обязательно предупредят, что они работают с эскроу-счетами и предложит заключить трехсторонний договор. 

Когда договор подписан, банк открывает счет для покупателя, куда будут переведены деньги за квартиру.

При этом, если квартира приобретается в ипотеку, то нужно заключить еще один договор — ипотечный. Он заключается только между банком и покупателем и никак не влияет на эскроу-счет.

Покупатель вносит деньги на эскроу-счет согласно условиям договора: в размере либо первоначального взноса, либо полной стоимости недвижимости. С этого момента деньги покупателя заморожены, никто не имеет к ним доступа. 

Условиями трехстороннего договора должно быть предусмотрено, что является доказательством оказанной услуги. Например, ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры или выписка из ЕГРН.

Так, если это акт приема-передачи квартиры, то, когда дом достроят и введут его в эксплуатацию, покупателя недвижимости пригласят на осмотр квартиры. Когда акт приема-передачи квартиры между застройщиком и покупателем будет подписан и передан в банк, то деньги покупателя с эсроку-счета переведут на счет застройщика. 

Плюсы и минусы эскроу-счета

Система эскроу-счетов при покупке жилья имеет свои нюансы. 

Вот основные плюсы:

• Для дольщиков счет эскроу бесплатный, за его открытие не надо платить.
• Для эскроу-счета действует система страхования вкладов до 10 млн рублей. Так, если у банка отзовут лицензию, деньги покупателя не пропадут, а вернутся к нему. 
• Если у покупателя есть долги, то этот счет нельзя заблокировать или арестовать.
• Эскроу-счет — это гарантия на получение квартиры, когда застройщик выполняет свои обязательства, или на возврат денег, если не выполняет.
• Счет закроется автоматически, если одна из сторон решит расторгнуть сделку. Деньги вернутся покупателю квартиры.
• Деньги на эскроу-счете заморожены, их никто не использует.
• Любой документ, о котором договорятся обе стороны, может быть доказательством заключения сделки.
• Банк, который открывает эскроу-счет и кредитует застройщика, может контролировать расход средств на строительство при долевом строительстве.

Есть у эскроу и недостатки. Среди них:

• С эскроу-счетами работают не все банки.
• Вернуть деньги со счета просто обратившись в банк нельзя, нужно расторгнуть официальный договор.
• Увеличение стоимости жилья и процентных ставок по ипотеке. Застройщик вынужден брать в банке кредит и закладывает банковское обслуживание и  оплату процента в стоимость квартиры.
• Покупка квартиры свыше 10 млн рублей через эскроу-счет — это личный риск покупателя, т. к. эту сумму нельзя застраховать в агентстве по страхованию вкладов. 

Запомнить

1. Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя квартиры.
2. Покупатель открывает эскроу-счет при покупке квартиры, чаще всего новостройки.
3. Договор на открытие счета заключается между покупателем, застройщиком и банком.
4. Покупатель кладет деньги на оплату квартиры на специальный счет в банке, к счету никто не имеет доступа.
5. Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель квартиры получит свои деньги назад.
6. Эскроу-счета обеспечивают безопасность покупателю недвижимости и дают гарантию, что он получит квартиру.

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент.

Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу.

Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

• Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
• В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме. 

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам.

Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

• Ежемесячное начисление процентов банками.
• Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
• Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

1. не менее трех лет работы;

2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Эскроу-счет – что это: простыми словами и зачем нужен

О понятии «эскроу-счет» (англ. escrow) массово заговорили после нововведений в области долевого строительства. Однако не все до конца понимают: эскроу-счета – что это вообще такое? Зачем нужен этот банковский счет и чем он отличается от других? Давайте разбираться.

Эскроу-счета – что это простыми словами

Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.

Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.

Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок.

Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату.

Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=t90LpDJLBcc\u0026pp=ygWCAdCe0LHRitGP0YHQvdGP0LXQvCDQv9GA0L7RgdGC0YvQvNC4INGB0LvQvtCy0LDQvNC4INGH0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INGN0YHQutGA0L7Rgy3RgdGH0LXRgiDQuCDQs9C00LUg0Y3RgtC-INC_0YDQuNC80LXQvdGP0LXRgtGB0Y8%3D

Кредит «Вторичное жильё»Альфа-Банк, Лиц. № 1326

до 70 млн

на срок до 30 лет

Подать заявку

Как открыть счет эскроу?

Для создания нужно участие трех сторон:

Стороны составляют договор – есть стандартная форма, но ее можно изменять. В письменном соглашении должны быть указаны: обязанности всех участников, сумма на счете, условия для перевода денег, описание предмета договора.

Важный факт, который обязательно должен быть прописан – доказательство завершения сделки. То есть, как банку понять, что можно отдавать деньги.

Чаще всего таким доказательством является какой-либо документ, например, выписка из Единого государственного регистра недвижимости.

После того, как продавец доказал, что качественно предоставил услугу, банк переводит деньги. Часть средств – комиссия кредитно-финансовому учреждению – будет списана за работу посредника.

Краткая схема открытия счета:

1. Обращение в банк.
2. Составление договора, который устраивает все стороны.
3. Открытие счета и перевод средств на них депонентом.
4. «Заморозка» денег банком.
5. Ожидание выполнения всех требований соглашения.
6. Предъявление доказательств выполнения услуги.
7. Перевод денег бенефициару.

Какие документы понадобятся? Во-первых, письменное заявление, а во-вторых, документ, удостоверяющий личность. Желательно – паспорт, но подойдут и другие. Для физического лица на этом список закончен. А вот юридическому понадобятся дополнительные бумаги. Как минимум – устав и документальные сведения о финансовом состоянии компании.

Обратите внимание, что договор эскроу и договор счета эскроу – это разные вещи. При заключении первого не обязательно создавать счет, можно «заморозить» наличные деньги.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

• интеллектуальными операциями;
• сделками, где задействованы товарные знаки;
• куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

• услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
• по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
• деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
• тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

• если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
• вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
• в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
• если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

https://www.youtube.com/watch?v=t90LpDJLBcc\u0026pp=YAHIAQE%3D

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

• Совкомбанк;
• Альфа-Банк;
• Открытие;
• Почта Банк;
• Тинькофф;
• Росбанк и другие.

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться.

В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте.

Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Часто задаваемые вопросы

Выгодны ли эскроу-счета в долевом строительстве?

С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра.

Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены. Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте.

Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.

Используются ли эскроу-счета при заключении сделки о покупке готового жилья?

Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.

Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором будет счет?

Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.

Можно ли вернуть деньги, если у банка отзовут лицензию?

Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Что такое счет эскроу простыми словами и зачем он нужен

© unsplash.com

Что такое счет эскроу

Это специальный счет, на котором хранятся деньги до выполнения сторонами сделки условий, прописанных в договоре. До этого момента средства замораживаются, или, по банковской терминологии, депонируются. То есть одна сторона кладет деньги на счет эскроу. Другая сторона не получает их, пока не выполнит свои обязательства.

Получателя средств называют бенефициаром, отправителя – депонентом. Между ними также есть посредник, независимая сторона – эскроу-агент, который депонирует средства, выступая гарантом сделки и проверяя, выполнены ли ее условия обеими сторонами. Эти условия прописываются в специальном договоре счета эскроу.

В России, согласно законодательству, открыть счет эскроу могут только банки. Их перечень указан на официальном сайте Центробанка. Если у эскроу-агента нет официального статуса кредитной организации, он имеет депонировать средства, открыв номинальные счета.

При этом с использованием эскроу-счета можно депонировать не только деньги, но и движимое имущество. К примеру, ценные бумаги.

В каких сделках используется счет эскроу

Во всех, в которых есть риски, что одна из сторон сделки может не выполнить ее условия, получив средства заранее. Чаще всего с использованием эскроу-счета заключают договор:

• При продаже недвижимости, бизнеса и ценных бумаг,
• В долевом строительстве,
• В судебных разбирательствах, когда заключается мировое соглашение,
• В сделках, связанных с интеллектуальной собственностью: при продаже товарного знака или какого-либо изобретения.

Как происходит сделка

Рассмотрим, как используется счет эскроу при покупке квартиры. Например, покупатель жилья в недостроенном доме боится, что его обманет застройщик. Тогда он открывает счет эскроу в банке.

Депонент-покупатель, бенефициар-продавец и эскроу-агент заключают трехсторонний договор, согласно которому продавец обязуется выполнить услугу, поставить товар, покупатель – оплатить работу, а независимая сторона – заблокировать средства и перевести их после выполнения всех условий сделки.

После депонент кладет деньги на счет. До момента их передачи средства принадлежат покупателю, но он не может ими распоряжаться.

https://www.youtube.com/watch?v=YS-4mftfAaY\u0026pp=ygWCAdCe0LHRitGP0YHQvdGP0LXQvCDQv9GA0L7RgdGC0YvQvNC4INGB0LvQvtCy0LDQvNC4INGH0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INGN0YHQutGA0L7Rgy3RgdGH0LXRgiDQuCDQs9C00LUg0Y3RgtC-INC_0YDQuNC80LXQvdGP0LXRgtGB0Y8%3D

Продавец получает замороженные деньги на счете эскроу только тогда, когда жилье сдается в эксплуатацию и регистрируются права собственности на первую квартиру в достроенном доме, а не до момента завершения строительства.

При этом бенефициар должен предъявить банку доказательства, что обязательства выполнены. В случае со строительством и продажей жилья это может быть акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества.

«Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 миллионов рублей, поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», – объяснила изданию «РБК» эксперт Ирина Доброхотова.

Плюсы и минусы счета эскроу

• Перечень банков, которые открывают счета эскроу, указан на официальном сайте Центробанка, и их число ограничено.
• Депонент может вернуть депонированные деньги только пот расторжении договора.
• За открытие счета нужно заплатить комиссию — в среднем она составляет 0,7—1% от суммы. Платит ее депонент, если сделка касается долевого строительства — бенефициар, то есть застройщик. В таком случае для депонента это не минус, а плюс.
• Деньги на счете эскроу не приносят прибыли, так как на них не начисляются проценты, как при депозите.

Теперь перейдем в плюсам:

• Использование счета эскроу защищает покупателя от мошенничества, а продавцу дает гарантии, что он получит средства.
• Суммы не более 10 млн рублей страхуются в Агентстве по страхованию вкладов.
• Если какая-либо из сторон расторгает сделку, счет закрывается автоматически, и заблокированные средства возвращаются покупателю.
• Счет эскроу нельзя арестовать, если у депонента есть налоговые долги, невыплаченные алименты и т.д.

Существуют и другие финансовые инструменты, которые снижают риски и дают гарантии сторонам сделки. Это банковская ячейка и аккредитив.

Банковская ячейка – это сейф в банке, который клиент может арендовать и предоставить доступ другим людям по предъявлению необходимых документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи. Однако для юридических лиц этот гарантийный инструмент не подходит, так как ячейка предполагает расчет наличными средствами.

Эскроу-счет и аккредитив – это безналичный расчет. Как и эскроу, аккредитив предполагает получение бенефициаром средств только после выполнения условий договора. Это также обязательство банка-посредника по переводу денег клиента получателю.

Однако между ними есть различия. Например, форма договора при аккредитиве утверждена Центробанком. В случаем с использованием счета эскроу стороны могут самостоятельно вносить изменения в договор.

При использовании аккредитивов ваши деньги могут взыскать, и их нельзя применить в долевом строительстве.

Эскроу-счета, что это простыми словами? — блоги риэлторов | ЦИАН

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

• — Готовность строительства должна быть не менее 30%
• — Продать квартир по ДДУ не более 10%
• — КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)
• На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.
• №2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4.

Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

1. №4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?
2. 1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;
3. 2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);
4. 3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;
5. 4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;
6. 5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;
7. 6) действует уступка прав как и с ДДУ;
8. 7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?