По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

I. Сделка купли-продажи квартиры — что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Проверяем юридическую чистоту квартиры
3.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
4. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
5. Подписываем договор купли-продажи
6. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
7.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости                                                                                                                     

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта. 

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников. 

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Виктория Данильченко,
юрист и адвокат

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства.

Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство.

Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова,
риелтор

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности.

Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова,
риелтор

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов                                                                                                             

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

• Внедрите S2!
• Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.
• Попробовать бесплатно

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

1. Ольга Берестнева,
   заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»
2. — К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие: 
3. _

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

_

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов                                                                                                                         

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Дарья Милакова

Статья нравится

Как купить квартиру в 2023 году: инструкция

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.

Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

• заявление-анкету;
• паспорт гражданина РФ;
• подтверждение доходов за последние 12 месяцев.

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика. В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет 4%, срок кредита — до 30 лет.  Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.

«Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.

Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.«В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере. Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.«Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

• внутренние перегородки;
• расположение дверных и оконных проемов;
• конструкцию пола;
• расположение сантехники, труб, газопровода.

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. «Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%. Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.Вот перечень нужных документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.

В договоре обязательно нужно указать:

• дату и место подписания;
• полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
• параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
• данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
• номер и дату свидетельства о праве собственности;
• гарантию продавца, что квартира без обременений;
• точную цену;
• обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
• порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

• заявление;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
• договор купли-продажи.

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.«От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника. Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Как правильно купить квартиру

Ипотека

/ 14 сентября 2022 13:00

Текст изменился / 7 февраля 2023

После того как вы поняли, что пришло время обзавестись жильем, возникает масса вопросов: где выбрать, как купить квартиру, как правильно оформить все документы и не переплатить. Собрали в одном материале полезные советы по теме.

Наличные, ипотека, рассрочка – популярные варианты покупки жилья

Приобрести жилье можно по-разному: заплатив сразу всю сумму, оформив ипотеку в банке или рассрочку у застройщика, вложившись в строительство на этапе котлована.

Рассмотрим основные варианты.

• Готовое жилье за наличные

Самый простой способ с юридической точки зрения. Вы выбираете подходящее жилье, заключаете договор с продавцом, передаете деньги и оформляете смену собственника в Росреестре. Передать деньги можно через специальный счет или открытие банковской ячейки.

• Ипотека на вторичку или новостройку

Самый распространенный вариант – приобретение жилья в кредит. Вы подбираете объект самостоятельно или с риэлтором, рассматриваете выгодные программы кредитования, подаете заявку и, если все идет по плану, выходите на сделку. Заемщики выплачивают стоимость жилья от 3 до 30 лет, часть ежемесячного взноса составляют проценты. Для подачи заявки нужен будет первоначальный взнос – от 10%.

• Рассрочка на строящееся или сданное жилище

Рассрочку чаще предлагают застройщики: покупатель вносит первую часть средств – от 10% до 50%, а остальное – либо единовременным взносом перед завершением срока договора, либо равными долями в указанные даты. Ключевые отличия от ипотеки – срок договора рассрочки обычно до 3 лет, и не требуется такого большого пакета документов при оформлении.

• Приобретение по договору долевого строительства в кредит или за наличные 

Застройщик заключает договор долевого участия, приобретатель вносит средства на счет эскроу. После сдачи объекта застройщик получает деньги в банке, а дольщик – ордер на квартиру. 

Юридическую правомерность сделки обеспечит обращение к нотариусу, заверенная расписка

Если вы профессионально вкладываетесь в недвижимость, то для вас все этапы покупки жилья ясны и понятны. Но большинство людей приобретает жилье два-три раза в жизни, и каждый этап оформления превращается в отдельную историю. Сложную задачу решить проще, разделив ее на несколько простых.

1. Желания. Составьте список требований к будущему жилью: первичка/вторичка, район, инфраструктура, удобства (нужны ли вам закрытый двор, своя парковка), высота потолков, балкон/лоджия, качество ремонта. Теперь вычеркните все необязательные пункты, чтобы не сужать поиск. На этом этапе уже можно посмотреть предложения на сайте объявлений, чтобы сориентироваться в ценах и рассчитать первоначальный взнос.
2. Возможности. Прикиньте годовые доходы семьи, вычтите расходы, включив все платежи – коммунальные услуги, кредиты, плату за образование (ВУЗы, кружки, онлайн-курсы), затраты на еду и одежду + дополнительные расходы на праздники, смену техники. 
3. Первоначальный взнос. Подумайте, какую сумму вам комфортно и выгодно внести в качестве первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше тело кредита (основная сумма займа), а от него зависит период кредитования и ежемесячный платеж.
4. Предложения на рынке. После того как вы сформулировали желания, проанализировали возможности, рассчитали первоначальный взнос, исследуйте рынок жилья. Выберите пять оптимальных вариантов.
5. Осмотр жилья. Лучше ехать на осмотр с независимым специалистом. Обратите внимание на состояние дома, подъезда, придомовой территории, поговорите с соседями. В некоторых случаях разумнее купить не самый бюджетный вариант, если при этом вы сможете сразу въехать и жить без дополнительных трат. 
6. Изучение документов и истории продаж. Если объект постоянно переходит из рук в руки, возможно, есть какой-то скрытый изъян: странные соседи, неремонтируемые коммуникации. Безопасность сделки помогут оценить юристы.   
7. Торг. Насторожить должна слишком низкая цена, но и переплачивать не нужно. Предложите продавцу свою цену: некоторые устанавливают стоимость с учетом скидки, которую может попросить покупатель. 
8. Оформление сделки. Нужно заключить договор купли-продажи у нотариуса, подписать акт приема-передачи и подать документы на регистрацию прав в Росреестр. 

Используйте удобный калькулятор Совкомбанка для расчета первоначального взноса.

Прикиньте, какие вложения потребуются сразу, если квартира продается без ремонта

Вторичное жилье на рынке не теряет популярности: за те же деньги можно купить жилье большей площади, в любимом районе с развитой инфраструктурой. Вторичку выбирают любители старого фонда, например сталинок, а также те, кому нужен готовый ремонт и иногда даже мебель. 

Безопасное оформление сделки при покупке на вторичном рынке – еще более важный вопрос. Можно обратиться к юристу или в риэлторское агентство, а можно провести сделку по приобретению жилья на вторичном рынке самостоятельно. 

1. Попросите копии договора купли-продажи, документы о дарении или наследовании, проверьте срок действия доверенности (если есть), заверение у нотариуса. Всю историю объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН. Услугу может заказать продавец по вашей просьбе или нотариус.
2. Наведите справки о собственнике. От сделки стоит отказаться, если продавец признан судом недееспособным. Информация о дееспособности конфиденциальна, но проверку может провести нотариус.  
3. Проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг.
4. Запросите согласие супруга/супруги, если квартира приобретена в браке.
5. Уточните, получено ли согласие других собственников при выкупе доли.
6. Заключите авансовый договор – это обезопасит вас в случае, если сделка не состоится по инициативе продавца или при выявлении технических неполадок объекта.
7. Переводите деньги через банковский счет – это надежнее, чем передавать наличные из рук в руки.
8. Обговорите сроки выписки и выезда жильцов, вывоза мебели. Лучше, чтобы все зарегистрированные выписались до момента сделки.

Пройти все этапы сделки самостоятельно без риэлторов можно, главное набраться терпения и действовать внимательно.

Предлагаем пошаговую инструкцию для самостоятельных.

Шаг 1 – выберите оптимальное время для покупки. Осенью и весной рынок более оживлен. Многие выставляют лоты на продажу в сентябре-ноябре, чтобы до новогодних каникул закрыть сделку. 

Шаг 2 – составьте список из трех вариантов, которые удовлетворяют основным запросам. После осмотра вы сориентируетесь на практике, какая планировка вам подходит, обсудите сроки сделки, поторгуетесь. 

• Шаг 3 – договорившись с продавцом о цене, внесите задаток и зафиксируйте намерения с помощью договора задатка, заверенного у нотариуса.
• Шаг 4 – подайте заявку на ипотеку.
• На сайте Совкомбанка есть удобные инструменты для выбора подходящей программы ипотеки и подачи заявки!

Шаг 5 – соберите пакет документов. В него входят:

• пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa; 
• пpaвoycтaнaвливaющие дoкyмeнты нa oбъeкт; 
• заявление нa peгиcтpaцию дoгoвopa; 
• квитaнция oб oплaтe гocпoшлины; 
• paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти;
• выписка из EГРH; 
• тexпacпopт; 
• выписка из домовой книги, подтверждающая, что квартира свободна от прописки, или указывающая, сколько человек зарегистрировано на настоящий момент; 
• cпpaвка из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии. 

Шаг 6 – назначьте дату сделки у нотариуса. Он попросит заранее предоставить документы для подготовки договора. Документ должен включать:

• адрес объекта,
• описание согласно техпаспорту,
• цену,
• информацию о продавце и покупателе,
• детали передачи права, оплаты, выселения.

Шаг 7 – оформите сделку. Участники приходят в назначенное время и подписывают бумаги в присутствии нотариуса.

1. Шаг 8 – передайте деньги (лично в банке, переводом на счет или иным способом).
2. Шаг 9 – зарегистрируйте пpaвo coбcтвeннocти в MФЦ или Pocpeecтpе (процесс занимает три месяца). 
3. Шаг 10 – переезжайте в новую квартиру.

Пошлину (2000 руб.) оплачивает покупатель, услуги нотариуса (процент от стоимости жилья) по договоренности можно оплатить пополам.

Уточните, выписаны ли из помещения несовершеннолетние 

Преимущества нового жилья очевидны. Мы собрали список советов, как подобрать и оформить жилье в новостройке:

• co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa, 
• c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в cдaннoм дoмe,
• с помощью ипотеки с господдержкой. 

Что проверить при оформлении  договора ДДУ:

• yчpeдитeльныe докумeнты застройщика, 
• ИHH и ОГРН, 
• финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть,
• бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, 
• зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд;
• paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, 
• докумeнты нa yчacтoк, гдe вeдeтcя cтpoйкa, 
• пpoeктную дeклapaцию, 
• paзpeшeние нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. 

Некоторые застройщики выкладывают документы в свободный доступ, указывают на сайте или в сервисах по подбору жилья информацию о построенных объектах. Если стоимость заметно ниже аналогичных предложений на рынке, это повод задуматься.

Стоит ли покупaть квapтиpы нa тopгax

• Квартиру выставляют на торги по разным причинам: заемщик не может выполнять обязательства по ипотеке, владелец жилья (частное лицо или компания) объявлены банкротами. 
• Стартовая стоимость жилья на торгах часто ниже аналогичных предложений на 10-15%. 
• Какие есть риски: 

• cyдeбный иск от бывшeгo coбcтвeнникa; 
• долги за коммунальные услуги; 
• трудности c выпиской жильцов (зарегистрирован несовершеннолетний); 
• скрытое обременение (жилье сдано в аренду бывшим владельцем).

Если решили купить жилье с торгов, обратитесь к юристу для сопровождения сделки и проверки всех нюансов.

Кaк купить квapтиpу в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм

Покупка жилья в собственном городе – непростое дело, а в другом городе решать юридические вопросы и встречаться за вас с нотариусом может профессионал по доверенности. Личное присутствие потребуется только для осмотра объекта на этапе выбора. 

Надеемся, наш материал помог разобраться в том, как правильно выбрать жилье, удобный вариант оплаты и оформить бумаги.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Анна Молчанова

Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.