Судебная практика

Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Права арендатора земельного участка закреплены арендным договором. Соглашение не может содержать пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Например, в нем запрещено указывать то, что продукция, плоды,  доходы, полученные арендатором в результате использования земли, не являются его собственностью, так как это прямо противоречит ст.606 ГК РФ.

Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.

Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.

Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.

Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.

Составляя договор аренды земельного участка важно уделить максимальное внимание правомочиям и обязанностям сторон.

Это поможет избежать разногласий между арендатором и арендодателем, которые могут возникнуть в условиях неопределенности. За помощью в подготовке документа рекомендуем обратиться к нашим юристам.

Специалист составит договор аренды земельного участка, учитывая индивидуальные потребности клиента, соблюдая нормы действующего законодательства.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Субъекты

Субъектами права аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Первый предоставляет право пользования (и/или владения) объектом, а второй получает этот сервитут.

Стороны правоотношений указывают в арендном соглашении. Как правило, арендодатель может передать объект в аренду, если сам обладает правомочиями на этот участок, такими как право:

  • собственности;
  • временного пользования;
  • бессрочного владения.

Надо отметить то, что если арендатор владеет объектом по праву временного или бессрочного пользования, то при передаче участка в аренду (на практике такие ситуации называют субарендой), он обязан получить на это письменное разрешение от владельца имущества.

Субъектами правоотношений могут быть физические, юридические лица, а также представители органов власти, например администрация.

Обратите внимание! Единоличный собственник надела может распоряжаться им по своему усмотрению, в рамках действующего российского законодательства. Он вправе передать землю в аренду, продать ее, подарить, завещать и др. Получать разрешения на осуществление рассматриваемых действий ни от кого не нужно.

Возникновение права аренды земли

Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

Пример из практики

Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности.

Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь. В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере.

В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

Образец заявления Договор аренды земельного участка в 2023 году Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Права и обязанности сторон

Договором аренды земельного участка регламентируют права и обязанности субъектов правоотношений.

Соглашением нельзя предусматривать положения, которые прямо противоречат нормам действующего законодательства.

Например, арендодатель не вправе запрещать арендатору пользоваться продукцией, плодами и доходами, полученными в результате использования арендуемого земельного участка. Если подобное условие присутствует в договоре, то он считается недействительным.

Если вы обладаете правомочиями в отношении земельного надела, но считаете, что арендодатель, сдавший вам объект в аренду, нарушил ваши права, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист окажет активное содействие в защите законных прав клиента.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Арендодателя

Арендным договором устанавливаются правомочия и обязанности арендодателя. В их перечень входит:

  • требование от арендатора исполнения финансовых обязательств, предусмотренных соглашением;
  • контроль целевое использование объекта;
  • требование возмещения убытков, возникших по вине арендатора в результате действий, которые привели к ухудшению качества земли или экологической обстановки;
  • настаивание на досрочном прекращении правоотношений в случае нарушения условий договора;
  • приостановление действия лиц, которые ведутся на участке с отступлением от утвержденных договоренностей.

Договором устанавливают обязательства владельца участка, предоставившего его во временное пользование.

Согласно содержанию документа, арендодатель обязан:
Передать земельный участок арендатору в срок, оговоренный сторонами;
Гарантировать отсутствие права пользования объектом третьих лиц;
Не совершать действия, препятствующие доступу арендатора к участку или его использованию по целевому назначению.

Конкретный перечень прав и обязанностей арендодателя устанавливают после обсуждения условий правоотношений и закрепляют договором.

Арендатора

По арендному соглашению в отношении земельного участка арендатор наделяется правами и обязанностями. Он вправе:

  • пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением;
  • использовать по своему усмотрению продукцию, плоды и доход, полученный в результате использования объекта;
  • настаивать на внесение изменений в соглашение, например касающихся изменения арендной платы, прекращения правоотношений;
  • возводить на участке здания, сооружения, необходимые для нужд, не противоречащих целевому назначению;
  • передавать объект третьим лицам, например, в субаренду или залог, но с письменного разрешения арендодателя и др.

Надо отметить, что по закону, арендатор имеет преимущественное право аренды, если на протяжении всего периода пользования участком надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может лишить вторую сторону такой возможности, закрепив условие в договоре.

Арендным соглашениям предусматривают обязанности арендатора:

  • добросовестно исполнять арендные обязательства;
  • использовать участок только по целевому назначению;
  • содержать имущество в надлежащем состоянии;
  • предпринимать действия, предотвращающие ухудшения качества участка;
  • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на объекте, в случае их наличия.

Права и обязанности арендодателя могут быть расширены. При их определении необходимо руководствоваться на нормы действующего законодательства.

Переуступка аренды

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, аренда земельных участков, а если быть точнее, арендные права и обязанности, могут быть переданы третьим лицам, например в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Получать разрешение арендодателя на это не нужно. Достаточно уведомить его о переуступке письменным извещением.

Переуступать право аренды земельного участка запрещено, если арендодатель не допускает такой возможности, о чем сказано в арендном соглашении.

Согласно ст. 22 ЗК РФ при переуступке заключать новый договор нет необходимости. Последующий арендатор будет пользоваться имуществом по условиям настоящего соглашения.

Важно! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то переуступить права и обязанности можно лишь в том случае, если арендный договор заключен на срок 5 лет и более этого периода.

Прекращение аренды

  • Права аренды прекращаются в двух случаях: истечение периода действия арендного договора, а также при условии досрочного расторжения соглашения.
  • Стороны могут разорвать правоотношения в добровольном порядке путем заключения письменного соглашения или в ином порядке, предусмотренном договором.
  • Если один субъект настаивает на прекращении аренды, а вторая не желает этого, то расторгнуть соглашения можно лишь в судебном порядке, при наличии оснований.

Судебная практика

С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате к Доможирову К.Л. в суд обратился Кириенко Р.Д. Истец пояснил, что он и ответчик заключили договор аренды земельного надела сроком на 10 лет.

  1. Соглашением предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в размере 8 тыс. рублей.
  2. Последние 6 месяцев арендатор прекратил исполнять финансовые обязательства, из-за чего образовалась задолженность в сумме в 8 тыс. рублей.
  3. Арендодатель неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем.
  4. Копии писем с требованием оплатить долг прилагаются.
  5. Однако ответчик проигнорировал требования арендодателя.
  6. В суде Доможиров заявил о том, что не признает образовавшийся долг, так как соглашение считается недействительным.
  7. Ответчик пояснил, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования к нему неправомерны.

Суд, рассмотрев дело, определил, что отказ от регистрации договора аренды не влечет его недействительность. Стороны обязаны исполнять обязанности, предусмотренные настоящим соглашением. Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованные и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Кого называют свободным арендатором земли? +

Понятие «свободный арендатор земли» относится к далеким временам и пришло к нам из римского права. В настоящее время понятие свободный арендатор не имеет ничего общего с правом аренды.

Является ли арендатор правообладателем земельного участка? +

Читайте также:  Накопительная пенсия определение значение особенности и прочие пенсионные аспекты

Правообладателем называют лицо, которое обладает каким-либо правом. В юридической практике различают право собственности, владения, пользования. Т.е. арендатор земельного участка является правообладателем.

Можно ли отказаться от права аренды земельного участка? +

Отказ от права аренды земельного участка осуществляется двумя способами: путем их продажи или расторжения договора аренды. Прекращение отношений осуществляется по согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения второй стороной условий договора.

Заключение эксперта

Права и обязанности арендатора, а также арендодателя в отношении земельного участка, возникают после заключения договора аренды. По закону, арендатор может распоряжаться арендным правом.

В частности, рассматриваемому субъекту доступна передача данного права третьим лицам, например в залог, в качестве вклада в уставный капитал, паевого взноса, а также его продажа, если обратное не предусмотрено арендным соглашением или действующим законодательством.

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Аренда земельного участка (ЗУ) как действие, имеющее юридическую силу, устанавливается на основании договора гражданско-правового характера, регламентирующего последующие отношения, возникшие между сторонами.

https://www.youtube.com/watch?v=0gMdI5Y2uec\u0026pp=ygWvAdCe0L_RgNC10LTQtdC70LXQvdC40LUg0L_RgNCw0LLQsCDQsNGA0LXQvdC00Ysg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9GFINGD0YfQsNGB0YLQutC-0LIg0Lgg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDRg9GH0LDRgdGC0LLRg9GO0YnQuNGFINCyINC10LPQviDRgNC10LDQu9C40LfQsNGG0LjQuCDRgdGC0L7RgNC-0L0%3D

Во избежание конфликтов между арендатором и арендодателем, требуется соблюдения положений, прописанных в договоре. Какие же права и обязанности арендатора и арендодателя подразумевает договор?

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

https://www.youtube.com/watch?v=0gMdI5Y2uec\u0026pp=YAHIAQE%3D

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

  • Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
  • В частности, недопустимо без согласия собственника:
  • Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
  • В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:
  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу: Артему Комарову ????

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст.

26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026pp=ygWvAdCe0L_RgNC10LTQtdC70LXQvdC40LUg0L_RgNCw0LLQsCDQsNGA0LXQvdC00Ysg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9GFINGD0YfQsNGB0YLQutC-0LIg0Lgg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDRg9GH0LDRgdGC0LLRg9GO0YnQuNGFINCyINC10LPQviDRgNC10LDQu9C40LfQsNGG0LjQuCDRgdGC0L7RgNC-0L0%3D

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Читайте также:  Процедура раздела имущества при банкротстве одного из супругов

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст.

22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст.

46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026pp=YAHIAQE%3D

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5. Аренда земельных участков (ст. 22 зк рф)

Аренда зем. участков
осуществляется только на основе договора.

Согласно ст.606 ГК
РФ по договору аренды арендодатель
обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

В
соответствии с п.3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы
земельных участков — лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками по
договору аренды, договору субаренды.

Плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в
результате использования зем.участка
являются его собственностью.(выращенная
сх продукция, доходы от автостоянки)

Арендатор имеет
право по распоряжению:

1) вправе передавать
свои права и обязанности по договору
аренды третьему лицу — передача в
субаренду (в пределах срока договора
аренды), без согласия собственника, при
условии его уведомления.

Согласно ст.618 ГК
РФ если иное не предусмотрено договором
аренды, досрочное прекращение договора
аренды влечет прекращение заключенного
в соответствии с ним договора субаренды.

2) отдавать арендные
права в залог.

3) вносить арендные
права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ, товариществ
или паевого взноса в производственный
кооператив.

В
указанных случаях ответственным по
договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

ГК РФ не устанавливают
требования к арендаторам: им может быть
любое физическое и юридическое лицо,
ин. физ. и юрид. лица, и лица без гражданства
– с ограничениями, установленными ГК
РФ.

Арендодателем
может быть только собственник земельного
участка. Ранее землепользователи и
землевладельцы могли передавать зем
участки в аренду.

Читайте также:  Какая сумма штрафа за просроченную прописку в россии и как обжаловать это решение

Сделки с недвижимым
имуществом подлежат обязательной гос.
регистрации. Но ГК РФ устанавливает
исключение: договор аренды и субаренды,
заключенные на срок до 1 года государственную
регистрацию не требует.

Срок аренды
существенным условием договора не
выступает.

Договор аренды
может быть заключен на определенный
срок или без указания в договоре
конкретного срока. Если договор заключен
на неопределенный срок, то каждая из
сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за три месяца. В законе и договоре
может быть установлен и иной срок (
ст.610 ГК РФ).

В соответствии со
ст.65 ЗК за земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата, которая
является существенным условием договора.

Арендная плата
может устанавливаться в разных формах.
Твердая денежная сумма, выплата доли
прибыли, полученной в результате
использования арендованного зем.участка,
аренда здания в счет платы на аренду
зем. участка, вместо арендной платы
могут быть возложены затраты на улучшение
зем.участка (расчистка, осушение,
мелиоративные работы).

За
земли, переданные в аренду из государственной
и муниципальной собственности размер
арендной платы устанавливается в
соответствии с п.2 ст. 3 ФЗ «О введение в
действие ЗК РФ».

  • При
    этом годовой размер арендной платы
    устанавливается в пределах:
  • двух
    процентов кадастровой стоимости
    арендуемых земельных участков;
  • трех
    десятых процента кадастровой стоимости
    арендуемых земельных участков из земель
    сельскохозяйственного назначения;
  • полутора
    процентов кадастровой стоимости
    арендуемых земельных участков, изъятых
    из оборота или ограниченных в обороте.
  • Права и обязанности
    сторон

Основная обязанность
арендодателя – предоставить арендатору
зем.участок в состоянии, соответствующем
условиям договора и целевому назначению
земли в установленный договором срок.

Если этого не было сделано то арендатор
вправе потребовать либо передачи участка
в надлежащем состоянии и возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо расторжения договора и возмещения
убытков, причиненных его неисполнением
(ст.611 ГК РФ)

Арендодатель
обязан также предупредить арендатора
о всех правах третьих лиц на сдаваемый
им в аренду зем.участок – сервитуте,
праве залога и других, т.к. факт передачи
имущества в аренду по закону не является
основанием для прекращения или изменения
таких прав (ст.613 ГК РФ)

Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает
арендатору право требовать либо
уменьшения арендной платы, либо
расторжения договора и возмещения
убытков.

Арендатор обязан пользоваться зем.участком в соответствии
с его целевым назначением и условиями
договора аренды. Он обязан также
поддерживать зем.участок в надлежащем
состоянии и нести расходы на его
содержание (если иное не установлено
договором)

Переход права
собственности на сданный в аренду
зем.участок к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды.

В случае смерти
гражданина, арендующего зем.участок,
его права и обязанности по договору
переходят к наследнику, если законом
или договором не установлено иное.

Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во
вступлении в договор на оставшийся срок
его действия, за исключением случаев,
когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора (ст.617 ГК
РФ)

При прекращении
договора аренды арендатор обязан вернуть
зем.участок в том состоянии, в котором
он его получил, или в состоянии,
обусловленном договором.

Если он
своевременно не освобождает участок,
арендодатель вправе требовать арендной
платы за все время просрочки, а если
просрочкой причинены убытки – то и их
возмещения.

Договором аренды может быть
предусмотрена неустойка за несвоевременный
возврат зем.участка

С 1 марта 2015 года
вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая
особенности договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности:

Пункт
4. Договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности и
расположенного в границах береговой
полосы водного объекта общего пользования,
заключается при условии обеспечения
свободного доступа граждан к водному
объекту общего пользования и его
береговой полосе.

Пункт
5.

Заключенный с юридическим лицом
в целях ведения дачного хозяйства
договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, должен
предусматривать обязанность указанного
юридического лица обеспечить подготовку
в отношении такого земельного участка
проекта планировки и проекта межевания
территории, а также проведение кадастровых
работ, необходимых для образования
земельных участков в соответствии с
утвержденным проектом межевания
территории.

Пункт
7.

Договор аренды земельного участка,
образованного из земельного участка,
предоставленного для комплексного
освоения территории, за исключением
случая предоставления земельного
участка некоммерческой организации,
созданной гражданами, для комплексного
освоения территории в целях индивидуального
жилищного строительства, должен
предусматривать обязательство сторон
договора аренды такого земельного
участка обеспечить осуществление
мероприятий по освоению территории (в
том числе строительство и ввод в
эксплуатацию объектов капитального
строительства) в соответствии с графиками,
содержащимися в договоре о комплексном
освоении территории, в отношении каждого
предусмотренного мероприятия с указанием
сроков начала и окончания проведения
соответствующих работ, а также
ответственность сторон за невыполнение
указанного обязательства и право сторон
на расторжение этого договора аренды
в одностороннем порядке в случае
невыполнения указанного обязательства.

  1. Пункт
    8. Договор аренды земельного участка,
    находящегося в государственной или
    муниципальной собственности, заключается:
  2. 1) на срок от трех до
    десяти лет в случае предоставления
    земельного участка для строительства,
    реконструкции зданий, сооружений, за
    исключением случаев, предусмотренных
    подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и
    пунктом 9 настоящей статьи;
  3. 2) на срок до сорока
    девяти лет для размещения линейных
    объектов;
  4. 3) на срок двадцать лет
    в случае предоставления гражданину
    земельного участка для индивидуального
    жилищного строительства или земельного
    участка в границах населенного пункта
    для ведения личного подсобного хозяйства;
  5. 4) на срок от трех до
    пяти лет в случае предоставления
    земельного участка юридическому лицу
    для комплексного освоения территории
    или ведения дачного хозяйства;
  6. 5) на срок, не превышающий
    срока действия договора аренды земельного
    участка, являющегося исходным, в случае
    предоставления в аренду земельного
    участка, образованного из исходного
    земельного участка, за исключением
    случаев, если земельный участок
    предоставлен юридическому лицу для
    комплексного освоения территории или
    ведения дачного хозяйства;

6) на срок до трех лет
в случае предоставления земельного
участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства, для
завершения строительства этого объекта
либо на срок, указанный в пункте 9
настоящей статьи (на оставшийся срок
действия договора аренды при изъятии
для гос. или муниц.

нужд), в случае, если
право собственности на объект
незавершенного строительства приобретено
по результатам публичных торгов по
продаже этого объекта, изъятого у
собственника в связи с прекращением
действия договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности;

  • 7) на срок действия
    охотхозяйственного соглашения в случае
    предоставления земельного участка
    лицу, с которым заключено охотхозяйственное
    соглашение;
  • 8) на срок действия
    концессионного соглашения в случае
    предоставления земельного участка
    лицу, с которым заключено концессионное
    соглашение;
  • 9) на срок, не превышающий
    оставшегося срока действия договора
    аренды земельного участка, досрочно
    прекращенного в связи с изъятием такого
    земельного участка для государственных
    или муниципальных нужд, но не менее чем
    на три года в случае предоставления
    лицу земельного участка взамен земельного
    участка, право аренды на который
    прекращено в результате изъятия такого
    земельного участка;
  • 10) на срок, превышающий
    не более чем на два года срок действия
    лицензии на пользование недрами, в
    случае предоставления земельного
    участка для проведения работ, связанных
    с пользованием недрами;
  • 11) на срок от трех до
    сорока девяти лет в случае предоставления
    земельного участка для сельскохозяйственного
    производства, за исключением случаев,
    предусмотренных подпунктом 12 настоящего
    пункта;
  • 12) на срок не более чем
    три года в случае предоставления
    земельного участка гражданину для
    сенокошения, выпаса сельскохозяйственных
    животных, ведения огородничества;
  • 13) на срок, не превышающий
    срока резервирования земельного участка
    для государственных или муниципальных
    нужд, в случае, если земельный участок
    зарезервирован для государственных
    или муниципальных нужд;
  • 14) на срок реализации
    инвестиционного проекта в соответствии
    с инвестиционной декларацией резидента
    зоны территориального развития,
    включенного в реестр резидентов этой
    зоны, в случае, если земельный участок
    расположен в границах зоны территориального
    развития;
  • 15) на срок действия
    решения о предоставлении водных
    биологических ресурсов в пользование,
    договора о предоставлении рыбопромыслового
    участка или договора пользования водными
    биологическими ресурсами в случае
    предоставления земельного участка лицу
    для осуществления деятельности,
    предусмотренной указанными решением
    или договорами;
  • 16) на срок в пределах
    минимального срока и (или) максимального
    срока аренды земельного участка в
    случае, если федеральным законом
    установлены минимальный срок и (или)
    максимальный срок аренды земельного
    участка;
  • 17) на срок до сорока
    девяти лет в случае предоставления
    земельного участка в аренду собственнику
    здания, сооружения, расположенных на
    таком земельном участке, или помещений
    в них, а также в иных случаях, не
    предусмотренных настоящим пунктом.

Пункт
12.

При заключении договора аренды
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов
(за исключением случаев заключения
договора аренды с лицом, которым подана
единственная заявка на участие в аукционе
на право заключения договора аренды
земельного участка, с заявителем,
признанным единственным участником
аукциона, либо с единственным принявшим
участие в аукционе его участником) срок
этого договора устанавливается по
выбору арендатора с учетом ограничений,
предусмотренных пунктом 8 настоящей
статьи.

Пункт
15. Арендатор земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, не имеет
преимущественного права на заключение
на новый срок договора аренды такого
земельного участка без проведения
торгов.

Adblock
detector