Судебная практика

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков. 

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.

Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.

Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений.

Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов.

Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания.

Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах.

В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома.

Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.

На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке. 

Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям.

По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота.

Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ.

В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы.

В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам.

А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле.

Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта.

Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО).

Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.

Читайте также:  Как взять в аренду лесной участок пошаговая инструкция. образец заявления и типового договора

«Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол.

«Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы. 

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения.

У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=ygV20J_QtdGA0LXQv9C70LDQvdC40YDQvtCy0LrQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC60LDQuiDRg9C30LDQutC-0L3QuNGC0Ywg0YHRgtGA0L7QudC60YMg0Lgg0LfQsNGH0LXQvCDRjdGC0L4g0L3Rg9C20L3Qvg%3D%3D

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужноКак проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужноРеконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужноВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужноЗемельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Читайте также:  Сравнение банкротства и ликвидации юрлица в чем общие черты и разница между процедурами

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужноВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта

Как правильно ее провести и почему необходимо согласование, рассказали директор УЖК «Территория-Север» Евгений Березкин и директор юридической компании ЕПК «Астрея» Николай Судницын.

Какие изменения — «перепланировка»?

Покрасить стены, поклеить обои, переставить электроплиту в пределах кухни — это все относится к обычному ремонту. Но есть изменения, которые требуют обязательного согласования от управляющей компании, местных органов власти и согласования общего собрания собственников помещений в МКД, если перепланировка затронула общее имущество:

  • установку другого бытового оборудования — вместо душевой поставить ванну, газовую плиту сменить на электрическую и т. д.;
  • изменение границ помещений, стен, перегородок, оконных и дверных проемов, конструкцию полов (НО не подключение теплого пола). В т. ч. изменять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями;
  • сломать стены и построить перегородки, сделать или заделать проемы, создавая новые комнаты;
  • сделать антресоли (но не больше 40% от площади помещения);
  • поменять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Но при этом перепланировкой НЕ является: установка теплых полов с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, перенос батареи на лоджию/балкон/веранду, пристройка лоджии и террасы на вторых и выше этажах, объединение газифицированных помещений с жилыми. Невозможна перепланировка в аварийных домах.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

— Изменения, которые затрагивают весь дом, например теплые полы, подключающиеся к общедомовой инженерной системе, могут быть даже опасны. Если в такой квартире прорвет трубу, заметить потоп вовремя и тем более остановить его будет очень трудно.

Как согласовать перепланировку?

Как проходит согласование перепланировки в «Территории»? Процедуру можно разделить на 4 основных этапа: согласование управляющей компании, получение решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от администрации района, Получение акта приемной комиссии о готовности жилого помещения к эксплуатации, внесение изменений в ЕГРН.

На первом этапе — получение согласования от управляющей компании — потребуется проект перепланировки от организации, имеющей специальный допуск на выполнение соответствующих работ: строительные, электромонтажные, сантехнические и вентиляционные. Подтвердить подобный допуск может выписка о членстве в соответствующем союзе организаций.

После рассмотрения заявки вы получите пакет документов с печатью управляющей компании и подписью директора: проект перепланировки в трех экземплярах, заявление от собственника на имя директора о рассмотрении и согласовании перепланировки, копию правоустанавливающих документов на квартиру или нежилое помещение.

Следующий этап — получения решения о согласовании перепланировки из администрации района. Сделать это можно, обратившись в Центр муниципальных услуг, МФЦ или через сайт Госуслуг. Потребуются:

  • выписка ЕГРН (готовит Росреестр, получить можно, обратившись в МФЦ);
  • технический паспорт жилого помещения до перепланировки или план объекта по имеющимся данным (готовит БТИ — бюро технической инвентаризации);
  • проект переустройства и перепланировки, один экземпляр с согласованием УК.

Перепланировка квартиры как узаконить стройку и зачем это нужно

— После ремонтно-строительных работ необходимо повторно обратиться в администрацию района, чтобы ввести измененное помещение в эксплуатацию. При этом возможно уменьшение общей площади квартиры — пугаться этого не стоит.

Если квартира куплена в ипотеку, то на этом этапе также потребуется получить разрешение банка, подав соответствующие документы: одобренный в БТИ план изменений, согласие от БТИ и управляющей компании, отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия, оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Федеральное законодательство не определяет срок действия решение о согласования органом МСУ (орган местного самоуправления) переустройства и/или перепланировки помещения. Т. е. собственник не ограничен каким-либо сроком в выполнении действий по проведению соответствующих работ.

— Завершив этот этап, вы можете приступать к долгожданной перепланировке. Но важно помнить, что срок действия ограничения разрешения ограничен — всего 12 месяцев. После года он утратит силу вне зависимости от того, была проведена сама перепланировка или нет, и все этапы придется проходить повторно.

Третий этап — получение Акта приемочной комиссии. Вам потребуются: акт освидетельствования строительных скрытых работ, план квартиры после ремонта, выполненный ЕМУП БТИ, кадастровым инженером и т. д., копия правоустанавливающего документа на квартиру или нежилое помещение, план квартиры до проведения перепланировки.

  • — Акт освидетельствования строительных скрытых работ готовит любое юридическое лицо или ИП, состоящее в саморегулируемой организации — СРО и имеющее свидетельство о допуске к таким работам.
  • Как итог, администрация подготовит и предоставит вам акты выполненных работ, которые должны быть подписаны в следующем порядке: проектная организация, управляющая компания, администрация района.
  • — Не забудьте предоставить в УК оригиналы актов ввода, копию плана после перепланировки квартиры из БТИ, копию решения о согласовании проекта из администрации района.

Заключительный четвертый этап — внесение изменений в ЕГРН.

Вам потребуется: проект, согласованный УК, решение из администрации района, акт ввода помещения после перепланировки, планы помещения до и после перепланировки, правоустанавливающий документ на помещение.

С этим пакетом документов нужно обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру для подготовки технического плана с новой планировкой в электронном виде. Как правило, на CD-диске.

Провести всю процедуру согласования перепланировки может показаться непросто. Не сделав этого, вы рискуете не просто пройти все этапы регистрации изменений через суд, но и получить штраф. А в некоторых случаях суд выставляет требование вернуть помещению прежний вид. Как итог, потерянное время, деньги, силы.

— При покупке квартиры стоит также обращать внимание на наличие незаконных перепланировок. Вы можете заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. После покупки квартиры все вопросы по узакониванию перепланировки придется решать вам, как новому владельцу. Поэтому лучше такого не допускать, чтобы сэкономить время, силы и деньги.

Читайте также:  Как отозвать заявление если работник передумал увольняться

Как согласовать перепланировку в новостройке?

yacobchuk1/Depositphotos

Особенности перепланировки в новостройке. Куда обращаться?

Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

https://www.youtube.com/watch?v=TAmSbpCUl1Q\u0026pp=ygV20J_QtdGA0LXQv9C70LDQvdC40YDQvtCy0LrQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC60LDQuiDRg9C30LDQutC-0L3QuNGC0Ywg0YHRgtGA0L7QudC60YMg0Lgg0LfQsNGH0LXQvCDRjdGC0L4g0L3Rg9C20L3Qvg%3D%3D

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным. 

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Документы для перепланировки в новостройке

  1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
  2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
  3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.

  4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
  5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
  • письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Инструкция: как оформить перепланировку?

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

Процесс согласования

  1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.

  2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
  3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.

  4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость перепланировки

Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.

За что нужно платить:

  1. Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
  2. Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
  3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
  4. Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Перенос дверного проема – это перепланировка?

Если не согласовывать, какие будут проблемы?

Вот лишь краткий список возможных побочных эффектов несогласованной перепланировки.

Штрафы и, в крайних случаях (это решение уже по суду), лишение прав на квартиру.

Потеря ликвидности квартиры. Риелторы говорят, что квартира с несогласованной перепланировкой стоит на 5-10% ниже среднерыночной, то есть по сравнению с аналогичной квартирой с согласованной перепланировкой. То есть жилье за 10 млн рублей потеряет от 300 тысяч до 500 тысяч.

Проблемы с заключением сделок. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой – банки подобную сделку не одобрят.

Как итог: большой ремонт без согласования – это игра в «русскую рулетку». Поэтому правильнее сначала получить положительное решение от администрации или БТИ, а уже затем делать ремонт.

  • Не пропустите:
  • Приемка квартиры в новостройке без отделки
  • Можно ли узаконить раковины в спальнях?
  • Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?
  • Уже провели перепланировку – как теперь ее оформить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

https://realty.ria.ru/20180327/1517359289.html

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

https://www.youtube.com/watch?v=TAmSbpCUl1Q\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

  • 2018-03-27T12:36
  • 2018-03-27T12:36
  • 2020-03-03T09:46
  • полезное

f.a.q. – риа недвижимость

  1. москва
  2. законодательство
  3. жилье
  4. ремонт
  5. городское хозяйство москвы
  6. россия

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1517359289.jpg?4045141451583217973

москва

россия

Недвижимость РИА Новости

  • [email protected]
  • 7 495 645-6601
  • ФГУП МИА «Россия сегодня»
  • https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

  1. [email protected]
  2. 7 495 645-6601
  3. ФГУП МИА «Россия сегодня»
  4. https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

  • [email protected]
  • 7 495 645-6601
  • ФГУП МИА «Россия сегодня»
  • https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

  1. [email protected]
  2. 7 495 645-6601
  3. ФГУП МИА «Россия сегодня»
  4. https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

  • [email protected]
  • 7 495 645-6601
  • ФГУП МИА «Россия сегодня»
  • https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

полезное, f.a.q. – риа недвижимость, москва, законодательство, жилье, ремонт, городское хозяйство москвы, россия

Полезное, F.A.Q. – РИА Недвижимость, Москва, Законодательство, Жилье, Ремонт, Городское хозяйство Москвы, Россия

Онлайн

27 марта 2018, 12:41

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова 

Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену. 

Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.

В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.

Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).

Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.

При выявлении проведения неузаконенной перепланировки, которая не соответствует требованиям действующего законодательства, собственник привлекается к административной ответственности — на него накладывается штраф в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей; на должностное лицо  — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридическое — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором  специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.

При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке. 

  1. С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
  2. Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
  3. Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
  4. В целом, новые ужесточения — в мае 2017 года обязали для выдачи технического паспорта на квартиру проводить проверку квартиры, если она проводилась последний раз больше пяти лет назад — могут вызвать «волну» проверок, например, при посещении квартиры специалистами служб ЖКХ.  
Adblock
detector